Thuê đất ở TP HCM: Doanh nghiệp FDI không được thuê lại

Một doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài tại TP HCM muốn thuê lại đất từ một công ty kinh doanh bất động sản để xây showroom bán xe và sửa xe. Trả lời câu hỏi này, được Chinhphu.vn đăng ngày 13/02/2026, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc thuê lại đất từ người sử dụng đất.

Câu trả lời ngắn nhưng chạm vào một mô hình khá phổ biến trên thị trường bất động sản: chủ đất là cá nhân cho một công ty thuê, rồi công ty này cho bên thứ ba thuê lại. Với chủ đất đang muốn cho thuê, với nhà đầu tư mua đất để khai thác dòng tiền và với doanh nghiệp nước ngoài đang tìm mặt bằng, đây là điểm pháp lý cần nắm trước khi ký bất kỳ hợp đồng nào.

Doanh nghiệp FDI ở TP HCM đã hỏi điều gì?

Theo Chinhphu.vn, người gửi câu hỏi là ông Phan Văn Đức ở TPHCM. Công ty của ông là doanh nghiệp FDI, tức doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, trong trường hợp này nước ngoài nắm 100% vốn. Công ty cần một khu đất để xây showroom phục vụ hai hoạt động: bán xe và sửa xe.

Cách làm mà ông Đức dự tính gồm ba bước. Trước hết, một công ty Việt Nam kinh doanh bất động sản thuê đất của cá nhân người Việt Nam, loại đất được ghi là SKC và TMD. Sau đó, công ty bất động sản này cho công ty của ông Đức thuê lại. Cuối cùng, công ty ông Đức xây dựng showroom trên khu đất đó.

Hai ký hiệu trong câu hỏi cần được giải thích. SKC là ký hiệu thường dùng trên giấy tờ đất và bản đồ địa chính cho đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, còn TMD là ký hiệu của đất thương mại, dịch vụ. Cả hai đều là đất phi nông nghiệp, về mục đích sử dụng thường phù hợp với hoạt động kinh doanh như showroom ô tô hay xưởng sửa chữa, nên câu hỏi của ông Đức không nằm ở loại đất mà nằm ở tư cách của người đi thuê.

Luật Đất đai cho doanh nghiệp vốn nước ngoài tiếp cận đất bằng cách nào?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai, điều khoản liệt kê các con đường để tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất. Danh sách này là danh sách đóng, nghĩa là chỉ những hình thức được nêu tên mới được chấp nhận.

Các hình thức được Bộ nêu gồm: được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; được Nhà nước cho thuê đất; được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

Ngoài ra, doanh nghiệp vốn nước ngoài còn có thể nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án đã được thi hành; theo quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam; theo văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất; và theo văn bản chia, tách quyền sử dụng đất đối với nhóm người có chung quyền sử dụng đất.

Đối chiếu với danh sách đó, Bộ kết luận: việc thuê lại đất từ người sử dụng đất không nằm trong các hình thức được phép. Vì vậy, theo câu trả lời của Bộ, công ty của ông Đức không thể nhận đất bằng cách thuê lại từ công ty bất động sản như dự tính.

Bối cảnh: vì sao mô hình thuê lại đất dễ vướng pháp lý?

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, và người dân hay doanh nghiệp chỉ có quyền sử dụng đất. Pháp luật đất đai từ lâu phân biệt rõ quyền của từng nhóm chủ thể: cá nhân trong nước, tổ chức trong nước, tổ chức có vốn nước ngoài, người nước ngoài. Mỗi nhóm được làm gì với đất được quy định riêng, và nhóm có yếu tố nước ngoài thường bị giới hạn chặt hơn.

Cách giới hạn này giải thích vì sao một giao dịch tưởng đơn giản giữa các doanh nghiệp lại không được chấp nhận. Một công ty trong nước có thể thuê đất của cá nhân, nhưng điều đó không đồng nghĩa công ty ấy được chuyển tiếp quyền sử dụng đất sang một tổ chức vốn nước ngoài qua hợp đồng thuê lại. Theo cách diễn giải của Bộ, con đường cho tổ chức vốn nước ngoài phải là một trong các kênh luật đã liệt kê.

Đáng chú ý, trong danh sách nêu trên có kênh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Theo thông lệ, đây là lý do nhiều doanh nghiệp FDI chọn đặt nhà máy, kho xưởng trong các khu này, nơi khung pháp lý cho nhà đầu tư nước ngoài đã rõ ràng hơn. Tuy nhiên, một showroom bán xe thường cần vị trí mặt tiền, gần khu dân cư và khách hàng, nên khu công nghiệp không phải lúc nào cũng là lựa chọn phù hợp.

Chinhphu.vn cũng gợi ý nhiều nội dung liên quan như xác định chủ thể thuê đất với dự án liên danh, các hình thức trả tiền thuê đất, hay việc nhà đầu tư nước ngoài thuê lại đất trong khu công nghiệp. Điều này cho thấy câu chuyện thuê đất, cho thuê lại đất có yếu tố nước ngoài là chủ đề được nhiều doanh nghiệp quan tâm.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Tác động với người mua bán nhà đất và nhà đầu tư ở TP Hồ Chí Minh

Với chủ đất là cá nhân đang sở hữu đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất tại TP Hồ Chí Minh, câu trả lời này là lời nhắc kiểm tra kỹ người thuê cuối cùng. Nếu cho một công ty trung gian thuê và công ty này cho doanh nghiệp vốn nước ngoài thuê lại để xây dựng, chuỗi hợp đồng có thể vướng rủi ro pháp lý. Khi đó, công trình xây trên đất, khoản tiền thuê trả trước hay thời hạn hợp đồng đều có thể trở thành điểm tranh chấp.

Với các công ty kinh doanh bất động sản theo mô hình thuê đất dài hạn rồi cho thuê lại, tệp khách hàng có yếu tố nước ngoài cần được xem xét riêng. Một hợp đồng cho thuê lại đất với doanh nghiệp FDI có thể không được cơ quan quản lý chấp nhận, dù mục đích sử dụng đất phù hợp. Điều này có thể ảnh hưởng đến kế hoạch dòng tiền của những nhà đầu tư mua đất nền, đất mặt tiền để khai thác cho thuê.

Với người đang tính mua đất để cho thuê làm showroom, nhà xưởng hay cửa hàng, câu hỏi cần đặt ra là ai sẽ là người thuê thực sự. Giá trị của một lô đất cho thuê phụ thuộc lớn vào khả năng ký hợp đồng ổn định, lâu dài với khách thuê. Nếu nhóm khách thuê tiềm năng là doanh nghiệp vốn nước ngoài, nhà đầu tư nên tính đến việc họ có thể phải đi theo con đường khác, chẳng hạn thuê đất trực tiếp từ Nhà nước hoặc liên doanh thông qua góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Với doanh nghiệp FDI, rủi ro lớn nhất nằm ở chỗ bỏ vốn xây dựng trên một khu đất mà quyền sử dụng không được pháp luật công nhận cho mình. Một showroom ô tô kèm xưởng sửa chữa thường đòi hỏi khoản đầu tư đáng kể vào nhà xưởng, thiết bị, nên việc làm rõ pháp lý trước khi xuống tiền là bước không thể bỏ qua.

Doanh nghiệp vốn nước ngoài cần mặt bằng ở TP HCM nên cân nhắc gì?

Dựa trên danh sách hình thức được Bộ dẫn ra, một số hướng có thể được doanh nghiệp vốn nước ngoài cân nhắc. Hướng thứ nhất là đề nghị Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án, vốn là kênh chính thức nhưng thường gắn với thủ tục đầu tư, quy hoạch và thời gian xử lý hồ sơ dài hơn.

Hướng thứ hai là nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hiểu đơn giản, chủ đất trong nước góp quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp như một phần vốn, thay vì cho thuê. Cách này thường cần thỏa thuận kỹ về tỷ lệ sở hữu, phân chia lợi nhuận và việc xử lý đất khi chấm dứt hợp tác.

Hướng thứ ba là nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. Trên thực tế, đây thường là trường hợp doanh nghiệp nước ngoài mua lại phần vốn của một công ty đang có quyền sử dụng đất hợp pháp. Hướng thứ tư, nếu hoạt động phù hợp, là đặt cơ sở trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp hoặc khu công nghệ cao.

Câu hỏi của ông Đức chỉ xoay quanh việc thuê đất để tự xây dựng. Trường hợp doanh nghiệp thuê một công trình đã xây sẵn như nhà phố, mặt bằng kinh doanh là một tình huống khác mà câu trả lời của Bộ không đề cập; doanh nghiệp nên hỏi ý kiến cơ quan quản lý đất đai hoặc luật sư trước khi ký hợp đồng loại này.

Tham khảo tin cho thuê bất động sản tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài có được thuê lại đất của công ty bất động sản không?

Theo câu trả lời của Bộ Nông nghiệp và Môi trường đăng trên Chinhphu.vn, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc thuê lại đất từ người sử dụng đất. Căn cứ là khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai, vốn không liệt kê hình thức thuê lại này. Vì vậy, mô hình công ty bất động sản thuê đất của cá nhân rồi cho doanh nghiệp FDI thuê lại để xây showroom không phù hợp.

Đất SKC và TMD là gì?

SKC là ký hiệu đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, TMD là ký hiệu đất thương mại, dịch vụ. Hai loại đất này thường được dùng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh như cửa hàng, showroom, xưởng sửa chữa. Tuy vậy, mục đích sử dụng phù hợp chưa đủ, người nhận đất còn phải thuộc nhóm chủ thể được pháp luật cho phép.

Chủ đất cá nhân ở TP HCM có nên cho công ty trung gian thuê để cho khách nước ngoài thuê lại?

Chủ đất nên hỏi rõ ai là người thuê cuối cùng và mục đích sử dụng. Nếu người thuê lại là doanh nghiệp vốn nước ngoài và họ định xây dựng trên đất, giao dịch có thể vướng pháp lý theo quan điểm của Bộ. Rủi ro này có thể kéo theo tranh chấp về công trình, tiền thuê và thời hạn hợp đồng.

Doanh nghiệp FDI muốn có đất làm showroom thì có những cách nào?

Theo Luật Đất đai được Bộ dẫn ra, doanh nghiệp có vốn nước ngoài có thể được Nhà nước cho thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Mỗi cách có thủ tục và chi phí khác nhau, nên doanh nghiệp thường cần tư vấn pháp lý trước khi chọn.

Quy định này có ảnh hưởng đến người mua đất để đầu tư cho thuê không?

Có thể có, nếu nhóm khách thuê mà nhà đầu tư nhắm tới là doanh nghiệp vốn nước ngoài cần đất để tự xây dựng. Khi khách thuê không được thuê lại đất theo kiểu trung gian, khả năng khai thác dòng tiền từ lô đất có thể bị thu hẹp. Người mua đất nên tính đến đối tượng thuê thực tế trước khi quyết định xuống tiền.