Miễn thuế 3 năm cho công ty bất động sản mới tại TP HCM

Một công ty tư vấn bất động sản tại TP HCM, đăng ký doanh nghiệp lần đầu ngày 1/2/2024 và chỉ có 1 lao động, đã hỏi liệu mình có được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp từ ngày 17/5/2025 đến ngày 31/1/2027 hay không. Theo baochinhphu.vn, Bộ Tài chính trả lời bằng cách dẫn khoản 3 Điều 7 Nghị định số 20/2026/NĐ-CP: doanh nghiệp nhỏ và vừa đăng ký kinh doanh lần đầu được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 03 năm kể từ khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần đầu.

Câu chuyện này không chỉ liên quan đến một doanh nghiệp. Trên thị trường bất động sản, rất nhiều đơn vị môi giới, tư vấn mua bán nhà đất có quy mô nhỏ, vài nhân sự, mới thành lập. Hiểu đúng cách tính thời gian được miễn thuế giúp họ chủ động chi phí, còn người mua nhà, bán nhà thì biết rõ khoản ưu đãi này chạm tới ai và không chạm tới ai.

Doanh nghiệp tư vấn bất động sản ở TP HCM hỏi gì?

Người gửi câu hỏi là ông Nguyễn Tiết Hài. Công ty của ông được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần đầu ngày 1/2/2024 tại TP Hồ Chí Minh, hoạt động trong lĩnh vực tư vấn bất động sản và chỉ có 1 lao động. Trong năm 2024, công ty chưa phát sinh doanh thu. Sang năm 2025, doanh thu bắt đầu xuất hiện từ quý II và kéo dài đến quý IV.

Từ tình hình đó, ông Hài cho rằng doanh nghiệp của mình được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong khoảng từ ngày 17/5/2025 đến ngày 31/1/2027, căn cứ Nghị định số 20/2026/NĐ-CP hướng dẫn Nghị quyết số 198/2025/QH15. Ông muốn biết cách hiểu này có đúng hay không.

Để dễ theo dõi: thuế thu nhập doanh nghiệp là khoản thuế đánh trên phần lợi nhuận chịu thuế của doanh nghiệp, tức thu nhập sau khi trừ các chi phí hợp lệ, chứ không phải đánh trên toàn bộ doanh thu. Một công ty tư vấn, môi giới nhà đất có doanh thu nhưng chi phí lớn thì số thuế phải nộp có thể không nhiều; ngược lại, khi hoạt động bắt đầu có lãi, khoản miễn thuế mới thực sự có giá trị.

Quy định miễn thuế 3 năm được viết thế nào?

Ngày 15/1/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 20/2026/NĐ-CP, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 198/2025/QH15 ngày 17/5/2025 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư nhân. Khoản 3 Điều 7 của Nghị định này dành riêng cho doanh nghiệp nhỏ và vừa đăng ký kinh doanh lần đầu, với ba ý chính.

Thứ nhất, doanh nghiệp được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 03 năm kể từ khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần đầu. Đây là giấy do cơ quan đăng ký kinh doanh cấp khi công ty ra đời, ghi mã số doanh nghiệp và ngày thành lập, nên ngày ghi trên giấy là mốc khởi đầu quan trọng.

Thứ hai, thời gian miễn thuế được tính liên tục từ năm đầu tiên được cấp giấy chứng nhận. Nói cách khác, đồng hồ ưu đãi chạy ngay từ năm thành lập, không chờ đến khi doanh nghiệp có doanh thu hay có lãi.

Thứ ba, trường hợp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp được cấp trước thời điểm Nghị quyết số 198/2025/QH15 có hiệu lực thi hành mà vẫn còn thời gian áp dụng ưu đãi, doanh nghiệp được hưởng ưu đãi cho thời gian còn lại. Quy định này nhằm không bỏ sót những công ty thành lập trước khi chính sách ra đời.

Doanh nghiệp nhỏ và vừa, theo cách hiểu thông thường, là nhóm doanh nghiệp được phân loại theo số lao động, doanh thu hoặc nguồn vốn dưới những ngưỡng do pháp luật quy định; một công ty chỉ có 1 lao động như của ông Hài thường thuộc nhóm siêu nhỏ trong khối này.

Thời gian miễn thuế của công ty ông Hài có thể tính ra sao?

Bộ Tài chính không xác nhận trực tiếp mốc ngày cụ thể mà ông Hài nêu. Cơ quan này chỉ trích dẫn quy định, đề nghị ông đối chiếu để thực hiện, và nếu còn vướng mắc thì liên hệ cơ quan thuế quản lý trực tiếp để được hướng dẫn dựa trên hồ sơ và tình hình thực tế của đơn vị.

Dù vậy, có thể thử lập luận theo câu chữ của quy định. Nếu mốc khởi đầu là ngày 1/2/2024, khoảng 3 năm liên tục sẽ kết thúc vào khoảng cuối tháng 1/2027, khớp với ngày 31/1/2027 mà ông Hài đưa ra. Vì giấy chứng nhận được cấp trước khi Nghị quyết số 198/2025/QH15 có hiệu lực, phần ưu đãi doanh nghiệp được hưởng có thể chỉ là phần thời gian còn lại tính từ lúc Nghị quyết có hiệu lực. Ông Hài lấy mốc 17/5/2025, trùng với ngày Quốc hội thông qua Nghị quyết; việc mốc bắt đầu chính xác là ngày nào phụ thuộc vào thời điểm Nghị quyết có hiệu lực thi hành, nên đây đúng là điểm doanh nghiệp nên xác nhận lại với cơ quan thuế.

Một điểm đáng chú ý khác: năm 2024 công ty chưa có doanh thu. Theo nguyên tắc tính liên tục từ năm đầu tiên được cấp giấy, năm không có doanh thu nhiều khả năng vẫn bị tính vào quỹ thời gian 3 năm. Với người sắp mở công ty môi giới nhà đất, điều này có nghĩa là chậm đi vào hoạt động thì cũng đồng nghĩa với việc dùng bớt thời gian ưu đãi.

Bối cảnh: chính sách hỗ trợ kinh tế tư nhân

Nghị quyết số 198/2025/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 17/5/2025, đặt ra một số cơ chế, chính sách đặc biệt để phát triển kinh tế tư nhân. Gần tám tháng sau, ngày 15/1/2026, Nghị định số 20/2026/NĐ-CP ra đời để hướng dẫn chi tiết, trong đó có ưu đãi miễn thuế thu nhập doanh nghiệp cho doanh nghiệp nhỏ và vừa mới đăng ký lần đầu.

Theo thông lệ, khi một chính sách thuế mới có hiệu lực, giai đoạn đầu thường phát sinh nhiều câu hỏi về cách áp dụng cho các trường hợp chuyển tiếp, nhất là những doanh nghiệp thành lập trước khi văn bản ra đời. Câu hỏi của ông Hài thuộc đúng nhóm này. Chuyên mục trả lời công dân, doanh nghiệp trên baochinhphu.vn cũng đã đăng nhiều nội dung liên quan như điều kiện miễn thuế khi đăng ký kinh doanh hay xác định thời điểm miễn thuế cho doanh nghiệp mới thành lập, cho thấy đây là chủ đề được quan tâm rộng.

Với lĩnh vực dịch vụ bất động sản, nhiều công ty tư vấn, môi giới hoạt động với bộ máy gọn, doanh thu thất thường theo nhịp giao dịch. Một khoản miễn thuế trong những năm đầu có thể giúp họ trụ vững qua giai đoạn thị trường trầm lắng.

Tác động với người mua, người bán và nhà đầu tư nhà đất

Với người muốn mở công ty môi giới hoặc tư vấn mua bán nhà đất tại TP HCM, chính sách này là lý do nên tính kỹ thời điểm đăng ký doanh nghiệp. Vì 3 năm ưu đãi chạy từ ngày được cấp giấy, việc chuẩn bị sẵn nhân sự, khách hàng, nguồn hàng trước khi đăng ký có thể giúp tận dụng tối đa thời gian miễn thuế.

Với người mua nhà, bán nhà, cần hiểu rằng ưu đãi này dành cho thuế thu nhập của doanh nghiệp, không phải thuế mà cá nhân nộp khi sang tên nhà đất. Theo thông lệ, cá nhân bán nhà nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng, còn người mua nộp lệ phí trước bạ 0,5% khi đăng bộ sổ hồng. Ví dụ, một căn nhà bán với giá 5 tỷ đồng thì khoản thuế thu nhập cá nhân thường vào khoảng 100 triệu đồng và lệ phí trước bạ khoảng 25 triệu đồng; những con số này không thay đổi chỉ vì công ty môi giới đang được miễn thuế.

Tuy vậy, khi chi phí thuế của đơn vị môi giới giảm, có thể có thêm dư địa cạnh tranh về phí dịch vụ. Người mua bán nhà đất vẫn nên ưu tiên đơn vị có đăng ký doanh nghiệp rõ ràng, hợp đồng dịch vụ minh bạch và kiểm tra kỹ pháp lý, sổ đỏ, quy hoạch của tài sản thay vì chỉ chọn nơi phí thấp.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Với nhà đầu tư, đây cũng là tín hiệu về hướng chính sách khuyến khích khu vực tư nhân. Một môi trường thuận lợi hơn cho doanh nghiệp nhỏ có thể làm tăng số đơn vị dịch vụ tham gia thị trường bất động sản TP HCM, đồng nghĩa với nhiều lựa chọn hơn cho người có nhu cầu giao dịch.

Doanh nghiệp nên làm gì để hưởng đúng ưu đãi?

Bước đầu tiên là xác định chính xác ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần đầu, vì mọi phép tính đều bắt đầu từ đây. Tiếp theo, doanh nghiệp cần tự kiểm tra mình có thuộc nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa hay không, dựa trên số lao động và quy mô doanh thu, nguồn vốn.

Với những công ty thành lập trước khi Nghị quyết số 198/2025/QH15 có hiệu lực, như trường hợp của ông Hài, phần cần làm rõ là thời gian còn lại được tính từ mốc nào. Đúng như khuyến nghị của Bộ Tài chính, cách an toàn nhất là liên hệ cơ quan thuế quản lý trực tiếp, mang theo hồ sơ thành lập và sổ sách kế toán để được hướng dẫn cụ thể.

Theo thông lệ quản lý thuế, ưu đãi thường được doanh nghiệp tự xác định và thể hiện khi kê khai, quyết toán; nếu áp dụng sai thời gian, doanh nghiệp có thể bị truy thu cùng tiền chậm nộp. Vì vậy, lưu giữ đầy đủ chứng từ và ghi chú rõ cơ sở áp dụng ưu đãi là việc nên làm ngay từ đầu.

Câu hỏi thường gặp

Công ty môi giới bất động sản mới thành lập được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp bao lâu?

Theo khoản 3 Điều 7 Nghị định số 20/2026/NĐ-CP, doanh nghiệp nhỏ và vừa đăng ký kinh doanh lần đầu được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 03 năm. Thời gian này tính từ khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần đầu và tính liên tục từ năm đầu tiên.

Năm chưa có doanh thu có bị tính vào thời gian miễn thuế không?

Quy định nêu rõ thời gian miễn thuế được tính liên tục từ năm đầu tiên được cấp giấy chứng nhận, không gắn với thời điểm có doanh thu. Do đó, năm chưa phát sinh doanh thu như năm 2024 của công ty ông Hài nhiều khả năng vẫn được tính vào 3 năm. Doanh nghiệp nên xác nhận với cơ quan thuế quản lý trực tiếp cho trường hợp cụ thể.

Doanh nghiệp thành lập trước Nghị quyết số 198/2025/QH15 có được hưởng ưu đãi không?

Có, nếu vẫn còn thời gian áp dụng ưu đãi. Khi Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp được cấp trước thời điểm Nghị quyết có hiệu lực thi hành, doanh nghiệp được hưởng ưu đãi cho thời gian còn lại của quãng 3 năm.

Người bán nhà, bán đất có được miễn thuế theo chính sách này không?

Không, vì đây là ưu đãi thuế thu nhập dành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa. Cá nhân bán nhà đất vẫn thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân, theo thông lệ là 2% trên giá chuyển nhượng, còn người mua nộp lệ phí trước bạ khi sang tên.

Không chắc cách tính thời gian miễn thuế thì hỏi ở đâu?

Bộ Tài chính khuyến nghị doanh nghiệp đối chiếu quy định, và khi có vướng mắc thì liên hệ cơ quan thuế quản lý trực tiếp. Cơ quan thuế sẽ hướng dẫn dựa trên hồ sơ và tình hình thực tế của từng đơn vị.