Mua nhà ở xã hội tại TP HCM: ai đủ điều kiện năm 2026

Một người lao động độc thân sống ở TP HCM từ năm 2008, thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng và chưa từng sở hữu nhà, đã hỏi liệu mình có được nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội hay không. Ngày 04/05/2026, theo baochinhphu.vn, Bộ Xây dựng trả lời rằng người mua phải đồng thời thuộc nhóm được hưởng chính sách và đáp ứng hai điều kiện về nhà ở và thu nhập. Câu trả lời này cũng là bảng kiểm tra mà bất kỳ ai đang tính mua nhà giá rẻ theo diện xã hội ở TP Hồ Chí Minh nên đối chiếu trước khi chuẩn bị giấy tờ.

Nhà ở xã hội là loại nhà do Nhà nước hoặc doanh nghiệp xây dựng với sự hỗ trợ của chính sách, bán, cho thuê hoặc cho thuê mua với giá được kiểm soát cho những nhóm người có khó khăn về chỗ ở. Vì giá thường thấp hơn đáng kể so với nhà thương mại cùng khu vực, chính sách đặt ra các điều kiện chặt chẽ để chọn đúng người được mua.

Mua nhà ở xã hội tại TP HCM: trường hợp ông Sâm hỏi gì

Người gửi câu hỏi là ông Nguyễn Sâm. Ông cùng cha mẹ đã sinh sống tại TP HCM từ năm 2008, hiện tạm ở nhờ nhà người thân. Ông chưa lập gia đình, có thu nhập trên 20 triệu đồng mỗi tháng và là lao động chính nuôi cả nhà. Cha mẹ ông đều đã ngoài 70 tuổi; người cha hưởng trợ cấp thương binh hằng tháng, người mẹ không có thu nhập. Ông chưa từng đứng tên căn nhà nào.

Bộ Xây dựng không đưa ra kết luận "được" hay "không được" cho riêng trường hợp này. Thay vào đó, cơ quan này liệt kê ba lớp quy định gồm nhóm đối tượng, điều kiện nhà ở và điều kiện thu nhập, rồi đề nghị ông Sâm tự nghiên cứu và đối chiếu với hoàn cảnh của mình. Đây là cách trả lời thường thấy của các bộ ngành, bởi việc xét duyệt cuối cùng luôn dựa trên hồ sơ và giấy xác nhận cụ thể.

Ai thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2023

Lớp điều kiện đầu tiên nằm ở Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023, quy định 12 nhóm được hưởng chính sách. Có thể gom lại như sau.

Nhóm thứ nhất là người có công với cách mạng và thân nhân liệt sĩ thuộc diện được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.

Nhóm thứ hai là các hộ nghèo, cận nghèo, chia theo ba khu vực: nông thôn, nông thôn thường xuyên chịu ảnh hưởng của thiên tai và biến đổi khí hậu, và đô thị.

Nhóm thứ ba là người thu nhập thấp tại đô thị, cùng công nhân và người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, dù trong hay ngoài khu công nghiệp.

Nhóm thứ tư thuộc khu vực nhà nước và lực lượng vũ trang: sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang tại ngũ, người làm công tác cơ yếu hưởng lương ngân sách, cùng cán bộ, công chức, viên chức nói chung.

Ngoài ra còn có những người đã trả lại nhà ở công vụ (trừ trường hợp bị thu hồi do vi phạm), hộ gia đình và cá nhân bị thu hồi đất, phải giải tỏa nhà nhưng chưa được bồi thường bằng nhà ở hay đất ở, học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt và trường dân tộc nội trú công lập, và cuối cùng là doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Với người làm công ăn lương ở thành phố như ông Sâm, các nhóm thường liên quan nhất là người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân, người lao động tại doanh nghiệp, hoặc cán bộ, công chức, viên chức, tùy nơi họ đang làm việc.

Thế nào được coi là chưa có nhà khi mua nhà ở xã hội

Lớp điều kiện thứ hai là về chỗ ở, quy định tại Điều 29 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026.

Trường hợp phổ biến nhất là chưa có nhà thuộc sở hữu. Người đứng đơn và vợ hoặc chồng (nếu có) được coi là chưa có nhà khi không có tên, hoặc không có thông tin về nhà ở, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại chính tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án. Giấy chứng nhận này chính là thứ người dân quen gọi là sổ đỏ hay sổ hồng. Cơ quan cấp giấy chứng nhận tại địa phương có dự án phải xác nhận trong vòng 07 ngày kể từ khi nhận được đề nghị.

Điểm đáng chú ý là việc xét "chưa có nhà" gắn với địa bàn dự án. Theo cách đọc thông thường, một người có nhà đứng tên ở tỉnh khác vẫn có thể được xem là chưa có nhà khi đăng ký dự án ở TP HCM, nhưng người mua nên hỏi lại chủ đầu tư và cơ quan xác nhận để chắc chắn.

Trường hợp thứ hai là đã có nhà nhưng quá chật, tức diện tích bình quân dưới 15 m2 sàn mỗi người. Con số này được tính trên người đứng đơn, vợ hoặc chồng, cha mẹ và con cái (nếu có) cùng đăng ký thường trú tại căn nhà đó. Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận trong vòng 07 ngày. Ví dụ để dễ hình dung: một căn nhà 60 m2 sàn có năm người thường trú thì bình quân là 12 m2 mỗi người, thấp hơn ngưỡng 15 m2.

Với ông Sâm, người chưa từng sở hữu nhà và đang ở nhờ nhà người thân, điều kiện nhà ở có thể không phải trở ngại lớn, miễn ông có được giấy xác nhận theo đúng thủ tục.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Trần thu nhập 25 triệu đồng áp dụng ra sao

Lớp điều kiện thứ ba là thu nhập, quy định tại Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 136/2026/NĐ-CP ngày 07/4/2026. Điều kiện này chỉ áp dụng cho ba nhóm: người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân và người lao động tại doanh nghiệp, hợp tác xã, và cán bộ, công chức, viên chức.

Các mức trần hiện hành gồm ba trường hợp. Người chưa kết hôn hoặc được xác nhận độc thân phải có thu nhập bình quân hằng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng. Người độc thân đang nuôi con chưa thành niên được nới lên tối đa 35 triệu đồng. Người đã kết hôn thì tổng thu nhập thực nhận của hai vợ chồng không vượt 50 triệu đồng mỗi tháng.

Thu nhập được tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi người đứng đơn làm việc xác nhận. "Thực nhận" theo cách hiểu thông thường là khoản thực tế về tay sau khi đã trừ các khoản bảo hiểm bắt buộc và thuế thu nhập cá nhân, nên con số này thường thấp hơn mức lương ghi trên hợp đồng.

Áp vào trường hợp ông Sâm, thu nhập "trên 20 triệu đồng" có thể nằm dưới trần 25 triệu đồng, nhưng điều đó còn tùy con số chính xác trong bảng lương được xác nhận. Một chi tiết cần lưu ý: việc ông là lao động chính nuôi cha mẹ già không làm thay đổi mức trần, vì quy định chỉ nới cho người độc thân nuôi con chưa thành niên chứ không nhắc tới việc phụng dưỡng cha mẹ.

Bối cảnh: vì sao chính sách nhà ở xã hội thay đổi liên tục

Chỉ trong vài tháng đầu năm 2026, phần hướng dẫn Luật Nhà ở về nhà ở xã hội đã được sửa hai lần, bằng Nghị định 54/2026/NĐ-CP vào tháng 2 và Nghị định 136/2026/NĐ-CP vào tháng 4. Việc nâng trần thu nhập cho người độc thân lên 25 triệu đồng/tháng có hiệu lực từ ngày 07/4/2026 được xem là bước mở rộng cửa cho người làm công ăn lương ở các đô thị lớn, nơi mức lương danh nghĩa thường cao hơn mặt bằng chung nhưng giá nhà cũng vượt xa khả năng chi trả.

Tại TP HCM, giá chung cư thương mại nhiều năm nay ở mức cao so với thu nhập của người trẻ, khiến nhu cầu mua chung cư theo diện xã hội rất lớn. Chính vì vậy, các quy định về đối tượng và giấy xác nhận được siết chặt để hạn chế tình trạng trục lợi, đồng thời được điều chỉnh để không loại bỏ những người thực sự cần nhà.

Tác động với người mua nhà tại TP HCM

Với người có ý định mua nhà ở xã hội, điều đầu tiên là xác định mình thuộc nhóm nào trong 12 nhóm. Người lao động tự do, không có hợp đồng và bảng lương được xác nhận, có thể gặp khó hơn khi chứng minh thu nhập so với người làm việc tại doanh nghiệp hay cơ quan nhà nước.

Tiếp theo là chuẩn bị giấy tờ sớm. Hai loại giấy xác nhận về nhà ở đều có thời hạn xử lý 07 ngày, nhưng cộng với thời gian đi lại và bổ sung hồ sơ, người mua nên làm trước khi dự án mở đợt nhận đơn. Người đã kết hôn cần nhớ rằng cả hai vợ chồng đều được kiểm tra điều kiện nhà ở, và thu nhập của hai người được cộng gộp.

Về tài chính, giá nhà ở xã hội thấp hơn nhà thương mại nhưng vẫn là khoản tiền lớn. Theo thông lệ, người mua có thể tìm hiểu các gói vay mua nhà ưu đãi dành riêng cho diện này tại ngân hàng chính sách hoặc ngân hàng thương mại tham gia chương trình, với lãi suất thấp hơn vay thông thường; điều kiện và mức lãi suất cụ thể cần hỏi trực tiếp ngân hàng. Người mua cũng nên biết nhà ở xã hội thường bị giới hạn quyền chuyển nhượng trong một thời gian nhất định, nên đây là lựa chọn phù hợp để ở lâu dài hơn là để đầu tư lướt sóng.

Với những ai không đạt điều kiện, chẳng hạn thu nhập vượt trần, con đường còn lại là tìm căn hộ hoặc nhà riêng thương mại có giá vừa túi tiền, pháp lý rõ ràng, ưu tiên sổ hồng riêng và giao dịch với chính chủ để giảm rủi ro.

Tham khảo các căn hộ đang rao bán trong mục mua bán chung cư tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Độc thân thu nhập bao nhiêu thì được mua nhà ở xã hội?

Theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP, người chưa kết hôn hoặc được xác nhận độc thân phải có thu nhập bình quân hằng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng. Nếu đang nuôi con chưa thành niên, mức trần là 35 triệu đồng. Thu nhập được tính theo bảng lương do nơi làm việc xác nhận.

Vợ chồng thu nhập bao nhiêu thì đủ điều kiện?

Tổng thu nhập thực nhận của cả hai vợ chồng không vượt quá 50 triệu đồng mỗi tháng. Mức trần này áp dụng cho nhóm người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân, người lao động tại doanh nghiệp và cán bộ, công chức, viên chức.

Có nhà ở tỉnh khác có được mua nhà ở xã hội tại TP HCM không?

Quy định xét điều kiện "chưa có nhà" dựa trên việc không đứng tên trên Giấy chứng nhận tại tỉnh, thành phố nơi có dự án. Vì vậy, có nhà ở tỉnh khác có thể chưa phải là rào cản, nhưng người mua nên xin xác nhận từ cơ quan có thẩm quyền và hỏi chủ đầu tư trước khi nộp hồ sơ.

Đã có nhà nhưng chật có được mua không?

Có thể được, nếu diện tích bình quân dưới 15 m2 sàn mỗi người. Diện tích này tính trên người đứng đơn, vợ hoặc chồng, cha mẹ và con cái cùng thường trú tại căn nhà, và do Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận trong 07 ngày.

Ở nhờ nhà người thân thì chứng minh điều kiện nhà ở thế nào?

Người ở nhờ thường không đứng tên trên sổ hồng của căn nhà đó, nên điều kiện cần chứng minh là chưa có nhà thuộc sở hữu tại địa phương có dự án. Giấy xác nhận do cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố có dự án cấp trong vòng 07 ngày kể từ khi nhận đề nghị.