Cho thuê nhà TP HCM: xử lý thuế nộp thừa ra sao

Một cá nhân cho thuê nhà tại TP HCM đã nộp 35,5 triệu đồng thuế cho nửa đầu năm 2026. Sau đó Nghị định số 141/2026/NĐ-CP nâng ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế lên 1 tỷ đồng/năm, áp dụng từ ngày 1/1/2026, nên khoản tiền này trở thành tiền nộp thừa. Theo baochinhphu.vn, người này hỏi cơ quan thuế phải làm gì để được bù trừ hoặc hoàn lại. Thuế cơ sở 12 Thành phố Hồ Chí Minh đã trả lời bằng cách dẫn chiếu các quy định đang áp dụng. Câu chuyện là ví dụ sát sườn cho hàng nghìn chủ nhà đang cho thuê nhà riêng, căn hộ hay nhà phố ở mức doanh thu dưới 1 tỷ đồng mỗi năm.

Chủ cho thuê nhà ở TP HCM đã nộp bao nhiêu thuế?

Người đặt câu hỏi là ông Nguyễn Xuân Ngọ, ở TPHCM. Ông là cá nhân trực tiếp khai thuế với hoạt động cho thuê nhà. Tổng doanh thu theo hợp đồng thuê trong năm 2026 là 960 triệu đồng và ông không có hoạt động cho thuê nào khác.

Ngày 1/2/2026, ông nộp tờ khai mẫu số 01/TTS cho kỳ thanh toán từ ngày 1/1/2026 đến ngày 30/6/2026, với doanh thu 480 triệu đồng. Cùng lúc, ông nộp đủ 35,5 triệu đồng tiền thuế, trong đó 24 triệu đồng là thuế giá trị gia tăng (GTGT) và 11,5 triệu đồng là thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Thuế GTGT là loại thuế tính trên phần giá trị phát sinh khi cung cấp hàng hóa, dịch vụ. Với người cho thuê nhà, thuế này thường được tính theo tỷ lệ trên doanh thu. Phép tính đơn giản cho thấy 24 triệu đồng tương ứng 5% của 480 triệu đồng.

Mẫu 01/TTS là tờ khai thuế cho hoạt động cho thuê tài sản, ban hành kèm Thông tư số 40/2021/TT-BTC. Đây là mẫu quen thuộc với nhiều chủ nhà trong những năm trước.

Ngưỡng 1 tỷ đồng thay đổi điều gì với người cho thuê nhà?

Ngày 29/4/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 141/2026/NĐ-CP. Văn bản này sửa đổi Nghị định số 68/2026/NĐ-CP ngày 5/3/2026, vốn quy định chính sách thuế và quản lý thuế với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh. Điểm mấu chốt là cụm từ "500 triệu đồng" được sửa thành "01 tỷ đồng" tại nhiều điều khoản. Trong đó có Điều 3, Điều 4 về mức doanh thu không chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN, khoản 1 và khoản 2 Điều 12 về xử lý tiền thuế nộp thừa, và khoản 3 Điều 18 về chuyển tiếp.

Với doanh thu cả năm 960 triệu đồng, ông Ngọ nằm dưới ngưỡng mới. Vì quy định áp dụng từ ngày 1/1/2026, số thuế 35,5 triệu đồng đã nộp cho nửa đầu năm thuộc diện được xử lý bù trừ hoặc hoàn trả. Vướng mắc nằm ở chỗ khi tra cứu trên hệ thống eTax, tức cổng khai và nộp thuế điện tử của ngành thuế, hệ thống vẫn chưa hiển thị số nộp thừa.

Từ đó, ông nêu một loạt câu hỏi. Ông có phải nộp tờ khai bổ sung lần 2 trên mẫu 01/TTS, đưa doanh thu tính thuế và hai khoản thuế về 0, thì hệ thống mới ghi nhận hay không? Khoản 2 Điều 8 Thông tư số 18/2026/TT-BTC có áp dụng cho ông không? Nếu khai bổ sung thì dùng mẫu 01/TTS cũ hay chuyển sang mẫu 01/BĐS mới? Nếu nộp hồ sơ hoàn thuế trực tiếp thì cần giấy tờ gì? Ông được nộp ngay hay phải chờ hết kỳ từ ngày 1/7/2026 đến ngày 31/12/2026, với hạn nộp đến 31/1/2027? Và thủ tục hoàn thuế mất bao lâu?

Cơ quan thuế TP Hồ Chí Minh hướng dẫn những gì?

Thuế cơ sở 12 Thành phố Hồ Chí Minh không trả lời từng câu theo kiểu có hoặc không. Cơ quan này dẫn ra các quy định liên quan để người nộp thuế tự đối chiếu.

Thứ nhất là khoản 2 Điều 12 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, sau khi được sửa ngưỡng. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh đã nộp thuế GTGT, TNCN nhưng doanh thu thực tế cả năm không vượt ngưỡng thì được xử lý bù trừ, hoàn trả, hoặc hoàn trả kiêm bù trừ thu ngân sách với số thuế nộp thừa. Khoản 3 Điều 18 bổ sung trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước ngày 01/01/2026 mà thời hạn còn lại trên 06 tháng. Nếu đã nộp thuế, người cho thuê được điều chỉnh theo mức doanh thu không chịu thuế mới. Nếu doanh thu còn lại vượt ngưỡng thì vẫn nộp thuế theo Nghị định này.

Thứ hai là Điều 8 Thông tư 18/2026/TT-BTC ngày 5/3/2026 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Khoản 1 cho phép khai điều chỉnh theo mẫu 01/TTS với doanh thu thực tế năm 2025, còn doanh thu năm 2026 khai theo mẫu 01/BĐS mới. Khoản 2 nêu rõ trường hợp đã kê khai, nộp thuế theo Thông tư 40/2021/TT-BTC thì không điều chỉnh lại. Người chưa khai thuế thì làm theo thủ tục của Thông tư 18 và không bị xử phạt.

Thứ ba là cách xử lý tiền nộp thừa theo Thông tư số 89/2026/TT-BTC ngày 30/6/2026. Theo Điều 42, khoản đã nộp, nộp thừa có mã định danh khoản phải nộp (ID) sẽ được cơ quan thuế dùng để thanh toán khoản còn nợ hoặc khoản phải nộp lần tiếp theo. Sau khi bù trừ mà không còn nợ, người nộp thuế được gửi hồ sơ đề nghị hoàn trả. Đáng chú ý, khoản 6 Điều 56 quy định rằng với thuế GTGT, TNCN nộp thừa của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, cơ quan thuế căn cứ hồ sơ khai thuế để làm thủ tục hoàn. Người nộp thuế không phải nộp hồ sơ hoàn nộp thừa. Với các trường hợp khác, theo khoản 7, hồ sơ là văn bản đề nghị xử lý tiền nộp thừa theo mẫu số 01/ĐNXLNT tại Phụ lục III của Thông tư.

Về thời hạn, Điều 31 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP ngày 30/6/2026 quy định cơ quan quản lý thuế phải thông báo tiếp nhận hoặc không tiếp nhận hồ sơ hoàn thuế trong 03 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ. Nếu hồ sơ hoàn thuế đồng thời là hồ sơ khai thuế, thông báo tiếp nhận hồ sơ khai thuế được coi là thông báo tiếp nhận hồ sơ hoàn thuế.

Kết luận của Thuế cơ sở 12 là đề nghị ông Ngọ căn cứ thực tế kê khai, nộp thuế của mình để đối chiếu và thực hiện. Nếu còn vướng mắc, ông có thể liên hệ Tổ Quản lý, hỗ trợ cá nhân, hộ kinh doanh số 1 tại số 282B Nguyễn Ảnh Thủ, phường Tân Thới Hiệp, TPHCM.

Xem các tin cho thuê nhà tại TP Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Bối cảnh: vì sao chủ nhà dễ rơi vào cảnh nộp thừa thuế?

Năm 2026 có nhiều văn bản thuế mới với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, ban hành sát nhau. Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC cùng ra ngày 5/3/2026. Chưa đầy hai tháng sau, Nghị định 141/2026/NĐ-CP nâng ngưỡng từ 500 triệu đồng lên 1 tỷ đồng và cho áp dụng hồi tố từ đầu năm. Đến 30/6/2026 lại có thêm Nghị định 252/2026/NĐ-CP và Thông tư 89/2026/TT-BTC về quản lý thuế.

Theo thông lệ, người cho thuê nhà thường khai và nộp thuế theo kỳ thanh toán ghi trong hợp đồng, có khi trả trước cho sáu tháng hoặc cả năm. Ai đã nộp sớm theo quy định cũ, như trường hợp ông Ngọ vào ngày 1/2/2026, sẽ rơi vào khoảng giao thời. Tiền đã vào ngân sách, nhưng căn cứ tính thuế thì đã thay đổi. Hệ thống eTax chưa tự hiển thị số nộp thừa cũng là điều dễ hiểu khi dữ liệu kê khai theo mẫu cũ chưa được điều chỉnh. Tuy vậy, đó chỉ là suy luận, câu trả lời của cơ quan thuế không nêu nguyên nhân.

Cũng cần đọc kỹ khoản 2 Điều 8 Thông tư 18. Câu "không điều chỉnh lại" có thể khiến người nộp thuế băn khoăn liệu mình có mất quyền được hoàn hay không. Cơ quan thuế không khẳng định điều khoản này áp dụng hay không áp dụng cho ông Ngọ, mà để người nộp thuế tự đối chiếu. Đây là lý do nhiều chủ nhà nên hỏi trực tiếp cơ quan thuế quản lý mình thay vì tự kết luận.

Tác động với người cho thuê, người thuê và nhà đầu tư

Với chủ nhà, ngưỡng 1 tỷ đồng/năm là con số đáng kể. Một căn nhà phố hoặc căn hộ cho thuê khoảng 80 triệu đồng mỗi tháng sẽ có doanh thu khoảng 960 triệu đồng một năm, tương đương trường hợp ông Ngọ. Mức này nay nằm trong diện không phải nộp thuế GTGT và TNCN. Khoản 35,5 triệu đồng cho sáu tháng, nếu tính cả năm có thể lên khoảng 71 triệu đồng, là chi phí không nhỏ với người sống nhờ tiền cho thuê.

Điều quan trọng là ngưỡng tính trên tổng doanh thu thực tế của cả năm. Người có nhiều căn cho thuê có thể vượt 1 tỷ đồng khi cộng dồn, khi đó nghĩa vụ thuế vẫn phát sinh. Chủ nhà nên lưu đầy đủ hợp đồng, chứng từ nhận tiền và tờ khai đã nộp. Họ cũng nên thường xuyên tra cứu eTax để biết số đã nộp, số nộp thừa đã được ghi nhận hay chưa.

Với người thuê nhà, quy định này không trực tiếp thay đổi nghĩa vụ của họ. Tuy nhiên, khi chi phí thuế của chủ nhà giảm, đây có thể là cơ sở để hai bên thương lượng giá thuê hoặc điều khoản ai chịu thuế khi gia hạn hợp đồng. Điều này đặc biệt đáng bàn ở những hợp đồng ghi giá thuê "đã bao gồm thuế".

Với nhà đầu tư đang cân nhắc mua nhà ở TP HCM để cho thuê, chính sách thuế là một biến số khi tính lợi suất. Lợi suất thường được hiểu là tiền thuê thu được mỗi năm so với giá mua. Khi một phần doanh thu không còn bị khấu trừ thuế, dòng tiền ròng của tài sản dưới ngưỡng sẽ cải thiện. Dù vậy, người mua vẫn cần đặt các yếu tố pháp lý, sổ hồng, vị trí và nhu cầu thuê lên trước khi xuống tiền.

Tham khảo nhà đất đang rao bán tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Doanh thu cho thuê nhà bao nhiêu thì không phải nộp thuế năm 2026?

Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP ban hành ngày 29/4/2026, mức doanh thu không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được nâng lên 1 tỷ đồng/năm. Quy định áp dụng từ ngày 1/1/2026. Ngưỡng được xét trên tổng doanh thu thực tế phát sinh trong năm.

Đã nộp thuế cho thuê nhà theo quy định cũ thì có được lấy lại không?

Theo khoản 2 Điều 12 Nghị định 68/2026/NĐ-CP sau khi sửa đổi, người đã nộp thuế mà doanh thu cả năm không vượt ngưỡng thì được xử lý bù trừ, hoàn trả hoặc hoàn trả kiêm bù trừ với số nộp thừa. Cơ quan thuế khuyến nghị người nộp thuế đối chiếu thực tế kê khai của mình, kể cả khoản 2 Điều 8 Thông tư 18/2026/TT-BTC, và liên hệ cơ quan thuế quản lý khi còn vướng mắc.

Cá nhân cho thuê nhà có phải tự nộp hồ sơ đề nghị hoàn thuế không?

Khoản 6 Điều 56 Thông tư 89/2026/TT-BTC quy định với thuế GTGT, TNCN nộp thừa của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, cơ quan thuế căn cứ hồ sơ khai thuế để làm thủ tục hoàn. Người nộp thuế không phải nộp hồ sơ hoàn nộp thừa. Với các trường hợp khác, hồ sơ là văn bản đề nghị theo mẫu số 01/ĐNXLNT.

Bao lâu thì cơ quan thuế phản hồi hồ sơ hoàn thuế?

Theo Điều 31 Nghị định 252/2026/NĐ-CP, cơ quan quản lý thuế thông báo tiếp nhận hoặc không tiếp nhận hồ sơ trong 03 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ. Nếu hồ sơ hoàn thuế đồng thời là hồ sơ khai thuế, thông báo tiếp nhận khai thuế cũng là thông báo tiếp nhận hoàn thuế.

Khai thuế cho thuê nhà năm 2026 dùng mẫu tờ khai nào?

Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 18/2026/TT-BTC, doanh thu năm 2026 được khai theo mẫu 01/BĐS, tức tờ khai thuế với hoạt động cho thuê bất động sản ban hành kèm Thông tư này. Mẫu 01/TTS cũ dùng cho việc khai điều chỉnh với doanh thu thực tế năm 2025 trong trường hợp chuyển tiếp.