Pháp lý đất giãn dân Hà Đông: Xa La, Vạn Phúc chờ gần 20 năm

Hai khu đất giãn dân ở phường Hà Đông, Hà Nội là khu dân cư mới Xa La (307 lô) và khu dân cư mới Vạn Phúc (832 lô) vẫn chưa giao được cho người dân, dù hạ tầng kỹ thuật đã làm xong từ nhiều năm. Ngày 26-10-2026, UBND phường Hà Đông gửi báo cáo số 1080/BC-UBND lên HĐND, UBND thành phố Hà Nội, xin cơ chế gỡ vướng cho hai dự án đã kéo dài gần hai thập kỷ, theo CafeF dẫn báo Hà Nội Mới.

Đất giãn dân là quỹ đất ở được Nhà nước quy hoạch để giao cho hộ dân địa phương có nhu cầu tách hộ, thiếu chỗ ở hoặc bị ảnh hưởng khi thu hồi đất nông nghiệp. Người được giao thường phải nộp tiền sử dụng đất, tức khoản tiền trả cho Nhà nước để được quyền dùng đất ở lâu dài. Với người đang tìm mua đất, mua nhà ở Hà Đông, câu chuyện này đáng theo dõi: hơn một nghìn lô đất ở chưa có chủ chính thức nằm ngay trong khu đô thị đông dân, và tình trạng pháp lý của chúng ảnh hưởng trực tiếp tới những ai đang được mời mua lại các suất đất này.

Khu Xa La ở Hà Đông vướng ở khâu nào

Câu chuyện ở Xa La bắt đầu từ 33,6ha đất nông nghiệp tại phường Phúc La trước đây, vốn đã giao cho các hộ gia đình, cá nhân canh tác. Trong giai đoạn 2006-2007, diện tích này bị thu hồi toàn bộ để làm dự án. Để người dân có đất ở và chuyển đổi nghề, ngày 28-12-2007 UBND tỉnh Hà Tây ra hai quyết định: Quyết định số 2651/QĐ-UBND thu hồi đất, chuyển sang đất ở, và Quyết định số 2652/QĐ-UBND thu hồi 29.848m² làm khu đất dịch vụ.

Đất dịch vụ là phần đất giao cho hộ bị thu hồi đất nông nghiệp để làm kinh doanh, dịch vụ, bù đắp sinh kế đã mất. Đến cuối năm 2010, hạ tầng của cả hai khu đã xong. Từ đây hai phần đất đi theo hai hướng khác hẳn nhau.

Phần đất dịch vụ được giao xong từ năm 2011. UBND quận Hà Đông khi đó đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thường gọi là sổ đỏ, cho 314 trường hợp, tương ứng 313 thửa. Theo báo cáo của phường, phần lớn các thửa này đã có công trình, đang kinh doanh ổn định và gần như không có khiếu kiện.

Phần đất ở thì khác. Khu dân cư mới Xa La có diện tích chia lô 16.696,5m², gồm 307 lô. Năm 2008, cơ quan chức năng xét duyệt 308 hộ và tổ chức bốc thăm vị trí cho 307 lô. Khi rà soát lại hồ sơ, đề án bị phát hiện có điểm chưa đúng quy định: có trường hợp được xét vượt hạn mức giao đất ở tối đa, và chưa tính đầy đủ người có công với cách mạng đang khó khăn về nhà ở. Ngày 9-1-2013, UBND quận Hà Đông (trước đây) ra Quyết định số 197/QĐ-UBND hủy kết quả xét duyệt, yêu cầu làm lại đề án. Từ đó đến nay, dù đã nhiều lần rà soát và lấy ý kiến người dân, việc giao đất ở vẫn chưa thực hiện được. Trong năm 2025, người dân tiếp tục phản ánh qua các buổi tiếp công dân.

Vạn Phúc: 832 lô đất ở vẫn chưa đến tay người dân

Khu dân cư mới Vạn Phúc có chủ trương từ năm 2005, cũng nhằm giải quyết nhu cầu đất ở giãn dân, trong đó có các hộ bị ảnh hưởng khi thu hồi đất nông nghiệp. Theo Quyết định số 5429/QĐ-UBND ngày 21-8-2013 của UBND quận Hà Đông về điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, quỹ đất ở dành cho người dân là 43.926m², tương ứng 832 lô. Quy hoạch 1/500 là bản quy hoạch chi tiết nhất, xác định cụ thể ranh giới từng lô, đường nội bộ và hạ tầng, thường là căn cứ để giao đất và cấp phép xây dựng.

Đề án dự kiến xét giao 43.725m² cho 2.012 hộ với 7.674 nhân khẩu, phần còn lại 201m² để dự phòng. Diện tích được tính theo nhân khẩu, rồi ghép lô hoặc cho nhiều hộ đồng sử dụng theo quy hoạch. Số hộ đông hơn số lô gấp hơn hai lần, nên việc nhiều hộ cùng đứng tên một lô gần như là bắt buộc. Hội đồng tư vấn xét giao đất ở phường Vạn Phúc trước đây đã tổ chức gần 100 hội nghị bàn tiêu chí, lấy ý kiến ở các tổ dân phố, niêm yết công khai, và đề án được 100% thành viên Hội đồng thông qua.

Dù vậy, đất vẫn chưa được bàn giao. Mặt bằng cơ bản đã giải phóng, phần lớn hạ tầng đã thi công, nhưng dự án phải điều chỉnh quy hoạch, xử lý những vị trí chưa giải phóng mặt bằng, lại chịu tác động khi chính sách đất đai và đơn vị hành chính thay đổi. Hiện nhiều khu đất ở Vạn Phúc vẫn để trống.

Vì sao pháp lý đất giãn dân ở Hà Đông khó gỡ đến vậy

Theo UBND phường Hà Đông, cái khó lớn nhất là áp dụng luật cho những dự án khởi động từ nhiều năm trước, trong khi chính sách đất đai đã sửa đổi nhiều lần.

Ở Xa La, điểm nghẽn là thời điểm tính nghĩa vụ tài chính. Quyết định số 1951/QĐ-UBND ngày 2-7-2008 của UBND tỉnh Hà Tây đã duyệt giá thu tiền sử dụng đất cho khu đất dịch vụ và đất ở Xa La, dựa trên bảng giá đất năm 2007 của tỉnh Hà Tây. Nhưng điểm a khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai năm 2024 quy định thời điểm định giá đất, tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất về nguyên tắc là lúc ban hành quyết định giao đất, trừ trường hợp luật có quy định khác. Vì quyết định giao đất chính thức chưa có, việc tiếp tục thu tiền theo giá cũ cần cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn.

Khoảng cách giữa hai cách tính có thể rất lớn. Giá đất ở Hà Đông năm 2007 và giá đất hiện nay khác xa nhau, nên nếu phải tính lại theo thời điểm mới, số tiền mỗi hộ nộp có thể tăng nhiều lần. Đây là suy luận theo mặt bằng chung, báo cáo của phường không đưa ra con số cụ thể.

Ở Vạn Phúc, vướng mắc nằm ở hình thức giao đất. Chủ trương cũ là xét duyệt, giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng không qua đấu giá. Theo đánh giá của UBND phường, cách làm này không thuộc các trường hợp được giao đất không qua đấu giá tại Điều 124 Luật Đất đai năm 2024. Thông thường, đất ở do Nhà nước giao cho cá nhân phải qua đấu giá quyền sử dụng đất, tức là người trả giá cao nhất được nhận đất; chỉ một số trường hợp luật liệt kê mới được miễn. Ngoài ra, cách xác định đối tượng, tiêu chuẩn diện tích, nguyên tắc ghép lô và việc quản lý phần đất xét cho người chưa đủ 18 tuổi đều cần hướng dẫn cụ thể.

Bối cảnh: phường Hà Đông đề xuất Hà Nội những gì

Tại hội nghị triển khai nhiệm vụ 6 tháng cuối năm 2026, ngày 17-7, Chủ tịch UBND phường Hà Đông Trần Thị Lương An yêu cầu các phòng, ban làm việc theo phương châm "rõ người, rõ việc, rõ trách nhiệm, rõ tiến độ, rõ kết quả". Xử lý tồn tại về đất đai, đất dịch vụ và giải phóng mặt bằng được xác định là việc trọng tâm cuối năm, dẫn tới báo cáo số 1080/BC-UBND ngày 26-10-2026.

Với Xa La, phường đề nghị thành phố và Sở Nông nghiệp và Môi trường cho phép tiếp tục xét duyệt đối tượng, thu tiền sử dụng đất và giao đất ở dựa trên Quyết định số 2651/QĐ-UBND năm 2007 của UBND tỉnh Hà Tây. Căn cứ được viện dẫn là khoản 1 Điều 22 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12-6-2025 của Chính phủ, cho phép UBND cấp tỉnh quyết định việc tiếp tục các nhiệm vụ quản lý đất đai đã triển khai trước ngày 1-7-2025 nhưng chưa xong.

Với Vạn Phúc, phường đề nghị thành phố chấp thuận cơ chế đặc thù để tiếp tục xét duyệt, giao đất ở cho các trường hợp đủ điều kiện, đồng thời giao các sở, ngành hướng dẫn thủ tục tiếp theo. Phường cũng nhấn mạnh yêu cầu công khai, minh bạch khi xét đối tượng và tính nghĩa vụ tài chính, cùng một lộ trình rõ ràng để người dân theo dõi.

Xem tin mua bán nhà đất tại Hà Đông trên TimBDSvn

Người mua và người bán nhà đất Hà Đông cần lưu ý gì

Điều quan trọng nhất với người định mua đất ở Hà Đông: các lô ở khu dân cư mới Xa La và Vạn Phúc hiện chưa có quyết định giao đất, nghĩa là chưa ai có sổ đỏ hay sổ hồng cho những lô này. Trên thị trường, các suất đất giãn dân chưa giao thường được rao bán qua giấy viết tay hoặc ủy quyền. Giao dịch kiểu này tiềm ẩn rủi ro lớn, vì danh sách xét duyệt có thể thay đổi, như kết quả năm 2008 ở Xa La đã từng bị hủy, và người mua chưa thể đứng tên trên giấy chứng nhận.

Rủi ro thứ hai là nghĩa vụ tài chính chưa chốt. Nếu Xa La được áp dụng giá theo quyết định năm 2008, tiền sử dụng đất có thể thấp. Nếu phải tính theo thời điểm giao đất mới, khoản này có thể tăng mạnh. Người mua lại suất đất khi đó thường phải gánh phần chênh lệch, nên giá rẻ trên giấy có thể không còn rẻ.

Ở Vạn Phúc, việc ghép lô hoặc đồng sử dụng khiến một lô có thể thuộc nhiều hộ. Mua phần của một hộ trong lô chung thường kéo theo khó khăn khi tách thửa, xây nhà hay thế chấp vay mua nhà, vì ngân hàng thường chỉ nhận tài sản có sổ riêng, rõ ranh giới.

Ngược lại, các thửa đất dịch vụ ở Xa La đã có giấy chứng nhận từ năm 2011 và đang được dùng ổn định. Với các thửa này, người mua có thể kiểm tra pháp lý theo cách thông thường: đối chiếu sổ đỏ, tra cứu quy hoạch, xác nhận không tranh chấp tại cơ quan đăng ký đất đai.

Về lâu dài, nếu Hà Nội chấp thuận cơ chế tháo gỡ, hơn một nghìn lô đất ở được giao và cấp sổ sẽ bổ sung nguồn cung đất thổ cư cho khu vực Hà Đông. Còn trước khi có quyết định chính thức, cách an toàn là chờ thông báo của UBND phường thay vì đặt cọc theo lời hứa "sắp có sổ".

Tham khảo các lô đất đang rao bán tại Hà Đông

Câu hỏi thường gặp

Có nên mua suất đất giãn dân Xa La hoặc Vạn Phúc lúc này không?

Theo báo cáo ngày 26-10-2026 của UBND phường Hà Đông, cả hai khu vẫn chưa có quyết định giao đất ở chính thức. Mua lúc này nghĩa là mua một quyền chưa được xác lập, thường chỉ qua giấy tờ viết tay. Người mua nên chờ đến khi danh sách được duyệt và đất được cấp sổ để giảm rủi ro.

Đất dịch vụ Xa La đã có sổ đỏ chưa?

Đã có. Phần đất dịch vụ được giao từ năm 2011 và UBND quận Hà Đông trước đây đã cấp giấy chứng nhận cho 314 trường hợp, tương ứng 313 thửa. Người mua vẫn nên kiểm tra sổ gốc và tình trạng quy hoạch tại cơ quan đăng ký đất đai trước khi giao dịch.

Tiền sử dụng đất ở Xa La sẽ tính theo giá năm nào?

Đây chính là điểm đang chờ thành phố quyết. Giá duyệt năm 2008 dựa trên bảng giá đất năm 2007 của Hà Tây, trong khi Luật Đất đai năm 2024 lấy thời điểm ra quyết định giao đất làm mốc. Phường đã đề nghị cho tiếp tục áp dụng theo quyết định năm 2007, viện dẫn Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.

Vì sao đất Vạn Phúc không được giao mà phải xin cơ chế đặc thù?

Chủ trương cũ giao đất có thu tiền nhưng không qua đấu giá, mà theo đánh giá của phường, cách làm này không nằm trong các trường hợp miễn đấu giá ở Điều 124 Luật Đất đai năm 2024. Vì vậy phường cần thành phố chấp thuận cơ chế đặc thù cho những hộ đủ điều kiện.

Khi nào người dân nhận được đất?

Nguồn tin chưa nêu mốc thời gian. Việc giao đất phụ thuộc vào ý kiến chỉ đạo của HĐND, UBND thành phố Hà Nội và hướng dẫn của các sở, ngành sau báo cáo số 1080/BC-UBND.