Cho thuê nhà mặt tiền TP HCM: mặt bằng trống tăng cuối năm

Thị trường cho thuê nhà mặt tiền TP HCM đang ghi nhận số mặt bằng bỏ trống tăng rõ trong những tháng cuối năm, khi nhiều thương hiệu ăn uống, thời trang và dịch vụ lần lượt trả lại nhà vì doanh thu không đủ bù chi phí. Riêng đoạn đường Ba Tháng Hai dài khoảng 2,6 km đã có gần 40 mặt bằng treo biển cho thuê, tăng hơn 20% so với đầu năm, theo các đơn vị môi giới được VnExpress dẫn lại.

Với chủ nhà phố, người đang thuê mặt bằng kinh doanh hay nhà đầu tư đang tính mua nhà mặt phố để khai thác dòng tiền, đây là tín hiệu cần đọc kỹ. Dưới đây là các con số đáng chú ý, nguyên nhân phía sau và những câu hỏi nên đặt ra trước khi ký hợp đồng thuê hoặc xuống tiền mua.

Mặt bằng nhà phố TP HCM đang trống ở những tuyến đường nào

Hiện tượng không chỉ dừng ở một con phố. Trên đường Âu Cơ, hơn 30 mặt bằng đang treo biển tìm khách thuê. Đường Hồ Văn Huê, tuyến dài gần 1 km nối Hoàng Văn Thụ với Nguyễn Kiệm, có hơn 20 mặt bằng bỏ trống. Khu này vốn quen thuộc với các cửa hàng áo cưới cùng dịch vụ đi kèm như chụp ảnh, trang điểm, in thiệp; nay một số cửa hàng đóng cửa lâu ngày, mặt tiền xuống cấp, tấm bảng cho thuê đã bạc màu sau nhiều tháng chưa có người hỏi.

VnExpress còn ghi nhận cảnh tương tự trên Phan Đình Phùng, Lê Văn Sĩ, Nguyễn Thị Thập, Nguyễn Văn Linh, Phạm Văn Đồng, nơi xuất hiện dày đặc biển cho thuê hoặc sang nhượng. Sang nhượng mặt bằng là việc người thuê cũ chuyển lại quyền thuê còn lại của hợp đồng, thường kèm nội thất, thiết bị, cho người thuê mới với một khoản phí.

Ở khu trung tâm, mặt bằng trống chưa có dấu hiệu giảm trên Ngô Đức Kế, Hàm Nghi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Hai Bà Trưng, Nam Kỳ Khởi Nghĩa. Các trục Cao Thắng, Cách Mạng Tháng Tám, Sư Vạn Hạnh, Điện Biên Phủ, Võ Văn Tần vốn đã có những căn bỏ trống nhiều năm, nay lại thêm điểm kinh doanh mới treo biển kiếm khách.

Đáng chú ý, không chỉ căn nhỏ mới khó cho thuê. Một số nhà phố vị trí đẹp, diện tích lớn, từng là chỗ đặt nhà hàng, chi nhánh ngân hàng hay cơ sở thẩm mỹ cũng đang chờ khách. Một căn có diện tích sử dụng hơn 300 m2 trên đường Lý Thường Kiệt vừa được chào thuê lại sau khi khách cũ rời đi.

Chuyện của những chủ nhà đang chờ khách

Bà Hiền, chủ một căn nhà mặt tiền đường Âu Cơ, phải treo lại bảng cho thuê từ đầu tháng 10 sau khi một thương hiệu trà sữa trả nhà. Khách ký hợp đồng hai năm từ tháng 9 năm ngoái nhưng chỉ kinh doanh khoảng một năm rồi dừng. Theo lời bà, suốt thời gian đó bà không tăng giá, còn cho phép thanh toán chậm, nhưng khách vẫn không trụ được.

Ở căn nhà trên đường Lý Thường Kiệt, anh Hiền, đại diện chủ nhà, cho biết từ sau dịch Covid 19 căn nhà đã đổi khách thuê ba lần. Nếu trước kia khách cũ vừa trả là sớm có người mới, thì nay thời gian chờ dài hơn và người đến xem cân nhắc kỹ hơn nhiều. Hai câu chuyện cho thấy thiện chí của chủ nhà, dù có thật, chưa chắc bù được khi việc buôn bán của khách thuê không có lãi.

Giá thuê nhà mặt tiền TP HCM có giảm không

Số liệu từ trang Batdongsan cho thấy cung tăng trong khi cầu giảm. Tháng 8, lượng tin đăng cho thuê nhà riêng, nhà mặt phố tại TP HCM tăng 25% so với tháng trước, còn nhu cầu tìm thuê giảm 4%. Trong quý III, sức cầu với nhà riêng giảm từ 35% xuống 31%, còn nhà mặt phố giữ quanh mức 11%.

Dù vậy, giá niêm yết gần như không nhúc nhích. Theo dữ liệu tin rao trên Nhà Tốt, giá thuê nhà mặt tiền tại TP HCM đi ngang trong một năm qua; giá thuê trung bình quý III chỉ thấp hơn cuối năm ngoái 2,9%. Với nhóm mặt bằng kinh doanh, mức trung bình gần như không đổi, khoảng 27 triệu đồng mỗi tháng.

Điểm khác nằm ở diện tích. Cùng khoảng 27 triệu đồng mỗi tháng, người thuê nay có thể nhận mặt bằng rộng 162 m2 thay vì 152 m2, tức nhiều hơn 6,9%. Quy ra đơn giá, mức thuê tính trên mỗi mét vuông đã giảm từ khoảng 178.000 đồng xuống chừng 167.000 đồng, tức giảm ngầm khoảng 6%. Đại diện Nhà Tốt cho biết một bộ phận chủ nhà đang linh hoạt về diện tích hoặc điều kiện thuê thay vì hạ thẳng giá niêm yết, nhưng vì giá chưa giảm đáng kể nên tiền mặt bằng vẫn là khoản chi lớn với nhiều hộ kinh doanh.

Vì sao nhiều thương hiệu trả mặt bằng

Nguyên nhân trực tiếp là chi phí. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng khi doanh thu không đủ bù chi phí vận hành, việc giữ mặt bằng ở tuyến phố giá thuê cao trở thành áp lực lớn, buộc một số hộ kinh doanh thu hẹp hoặc trả nhà.

Nguyên nhân sâu hơn là cách bán hàng đã đổi khác. Thương mại điện tử và mạng xã hội giúp nhiều doanh nghiệp tiếp cận khách mà không cần hoàn toàn dựa vào cửa hàng vật lý. Họ kết hợp bán tại chỗ với kênh trực tuyến, thu nhỏ diện tích hoặc dời về nơi chi phí thấp hơn.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP HCM, nhận định thị trường mặt bằng ngày càng phân hóa theo vị trí và mô hình kinh doanh. Ngoài giá thuê, người thuê còn xem lưu lượng người qua lại, khả năng tiếp cận và độ phù hợp với ngành hàng. Vì thế, chỉ có mặt tiền thôi chưa đủ: căn nào giá cao mà khó tạo doanh thu sẽ khó giữ khách, kể cả khi chủ nhà chịu điều chỉnh. Khoảng cách giữa giá chủ nhà kỳ vọng và sức chi trả của khách thuê cũng kéo dài thời gian bỏ trống.

Lợi suất cho thuê nhà phố nói gì với người mua

Lợi suất cho thuê là tỷ lệ giữa tiền thuê thu được trong một năm và giá mua căn nhà. Theo Batdongsan, lợi suất nhà mặt phố khu trung tâm TP HCM hiện khoảng 2,3%, khu cận trung tâm khoảng 3,1%. Con số này giữ ổn định chủ yếu vì giá bán nhà phố đã giảm sâu trong khi giá thuê ít biến động.

Để dễ hình dung, một căn nhà phố giá 20 tỷ đồng với lợi suất 2,3% sẽ mang lại khoảng 460 triệu đồng mỗi năm, tương đương gần 38 triệu đồng mỗi tháng, chưa trừ thuế, phí và những tháng bỏ trống. Mức sinh lời này thường thấp hơn nhiều kênh tài chính khác, nên người mua nhà mặt phố thường kỳ vọng thêm vào phần tăng giá tài sản về lâu dài. Khi mặt bằng trống kéo dài vài tháng, lợi suất thực tế còn có thể thấp hơn nữa.

Tác động với chủ nhà, người thuê và nhà đầu tư

Với chủ nhà, bài toán là cân giữa giá kỳ vọng và thời gian bỏ trống. Mỗi tháng không có khách là một tháng mất trọn tiền thuê, nên giảm nhẹ giá, tặng thêm diện tích, cho thời gian miễn tiền thuê ban đầu để khách sửa sang, hay linh hoạt kỳ thanh toán có thể có lợi hơn cố giữ giá. Chủ nhà cũng nên tìm hiểu ngành hàng hợp với vị trí, vì theo Savills, sự phù hợp này ngày càng quyết định khách có ở lại lâu không.

Với người cần thuê mặt bằng, đây là giai đoạn có nhiều lựa chọn và dư địa thương lượng hơn. Ngoài giá, có thể đề nghị điều khoản cố định giá trong vài năm, quy định rõ việc chấm dứt hợp đồng trước hạn, tiền cọc và trách nhiệm sửa chữa. Trường hợp trà sữa trên đường Âu Cơ cho thấy hợp đồng hai năm vẫn có thể kết thúc sau một năm, nên người thuê cần tính trước kịch bản xấu.

Với nhà đầu tư muốn mua nhà phố để cho thuê, giá bán đã giảm sâu có thể mở ra cơ hội, nhưng dòng tiền thuê không còn chắc chắn như trước. Cần kiểm tra pháp lý, gồm sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở) và thông tin quy hoạch xem căn nhà có nằm trong diện lộ giới hay giải tỏa không, đồng thời tính lợi suất theo giá thuê thực tế trong khu, không theo giá rao.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Tìm nhà và mặt bằng cho thuê tại Hồ Chí Minh

Giới chuyên gia dự báo thị trường mặt bằng nhà phố TP HCM có thể còn chịu áp lực tìm khách nếu sức mua và hiệu quả kinh doanh chưa cải thiện rõ, nhưng mức độ sẽ khác nhau tùy vị trí, ngành hàng và giá thuê.

Câu hỏi thường gặp

Giá thuê mặt bằng kinh doanh ở TP HCM hiện khoảng bao nhiêu?

Theo dữ liệu tin rao trên Nhà Tốt, giá thuê trung bình nhóm mặt bằng kinh doanh tại TP HCM khoảng 27 triệu đồng mỗi tháng, gần như không đổi trong một năm qua. Giá thuê nhà mặt tiền nói chung trong quý III giảm 2,9% so với cuối năm ngoái. Giá thực tế mỗi căn còn phụ thuộc vị trí, diện tích và tuyến đường.

Thuê mặt bằng nhà phố lúc này có dễ thương lượng hơn không?

Có dấu hiệu như vậy. Cùng mức 27 triệu đồng mỗi tháng, diện tích thuê được đã tăng từ 152 m2 lên 162 m2, và một bộ phận chủ nhà đang linh hoạt về diện tích, điều kiện thuê. Người thuê có thể thương lượng thêm về thời gian cố định giá, tiền cọc hay kỳ thanh toán.

Lợi suất cho thuê nhà mặt phố TP HCM hiện là bao nhiêu?

Theo Batdongsan, lợi suất cho thuê nhà mặt phố khu trung tâm khoảng 2,3%, khu cận trung tâm khoảng 3,1%. Mức này ổn định do giá bán giảm sâu trong khi giá thuê ít thay đổi. Con số chưa tính thời gian bỏ trống, thuế và phí.

Có nên mua nhà phố TP HCM để cho thuê kinh doanh lúc này?

Giá bán đã giảm có thể là điểm cộng, nhưng thời gian tìm khách đang kéo dài và nhu cầu thuê giảm, nên người mua cần tính kỹ dòng tiền. Thường nên ưu tiên vị trí có lưu lượng người qua lại tốt, phù hợp nhiều ngành hàng. Trước khi mua cần kiểm tra sổ hồng, quy hoạch và giá thuê thực tế quanh khu vực.

Vì sao mặt bằng ở vị trí đẹp vẫn khó cho thuê?

Theo Savills TP HCM, lợi thế mặt tiền không còn đủ nếu lượng khách và doanh thu không tương xứng với tiền thuê. Doanh nghiệp đang kết hợp bán trực tiếp với kênh trực tuyến, thu nhỏ diện tích hoặc chuyển nơi rẻ hơn. Khoảng cách giữa giá chủ nhà kỳ vọng và khả năng chi trả của khách cũng khiến mặt bằng trống lâu hơn.