Giá chung cư Thủ Thiêm TP HCM: 3.790 căn chốt hơn 18.253 tỷ

UBND TP HCM vừa phê duyệt tổng giá trị hơn 18.253 tỷ đồng, tính tại thời điểm tháng 10/2026, làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá 5 lô đất kèm 3.790 căn hộ chung cư ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh. Theo CafeF (dẫn VTC News), phiên đấu giá dự kiến diễn ra ngay trong quý cuối năm 2026. Đây là lần thứ năm khối tài sản này được đưa ra thị trường, sau bốn lần trước đều không tìm được người mua.

Với người theo dõi thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh, đây là một trong những thương vụ chung cư quy mô lớn nhất được đem ra đấu giá công khai. Con số mới cho thấy cách thành phố định giá lại tài sản công ở Thủ Thiêm, sau gần một thập kỷ khối căn hộ này nằm chờ chủ mới.

Giá chung cư Thủ Thiêm được chốt bao nhiêu?

Quyết định của UBND TP HCM phê duyệt cùng lúc ba khoản: giá đất cụ thể, giá trị công trình xây dựng trên đất và giá trị phân bổ hạ tầng. Giá đất cụ thể là mức giá Nhà nước xác định riêng cho một khu đất trong một thương vụ nhất định, khác với bảng giá đất áp chung cho cả thành phố. Giá trị phân bổ hạ tầng là phần chi phí đường sá, điện nước, thoát nước của khu đô thị được tính cho các lô đất được hưởng lợi.

Trong tổng số hơn 18.253 tỷ đồng, giá trị quyền sử dụng đất chiếm hơn 11.316 tỷ đồng. Quyền sử dụng đất là quyền khai thác, sử dụng đất mà Nhà nước giao cho tổ chức hoặc cá nhân, vì ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Khoản này áp cho khoảng 7,88 ha, tức 78.822,7 m² đất chung cư hỗn hợp cao tầng.

Giá trị phần công trình đã xây là hơn 6.360 tỷ đồng, tương ứng với 3.790 căn hộ. Phần còn lại, hơn 576,9 tỷ đồng, là giá trị phân bổ hạ tầng.

Nếu tự chia nhỏ các con số này, người đọc có thể hình dung rõ hơn. Bình quân mỗi căn hộ gánh khoảng 4,8 tỷ đồng trên tổng giá trị, trong đó riêng phần xây dựng vào khoảng 1,68 tỷ đồng mỗi căn. Còn giá trị quyền sử dụng đất quy ra mỗi mét vuông đất vào khoảng 143,6 triệu đồng. Đây là phép tính trung bình để tham khảo, không phải giá bán từng căn, vì người trúng đấu giá sẽ mua trọn cả khối tài sản chứ không mua lẻ.

Năm lô đất ở Khu tái định cư Bình Khánh gồm những gì?

Các lô được đưa ra đấu giá gồm lô 1.K7.9.HH (trước đây là R1), lô 1.K7.5.HH (trước đây là R2), lô 1.K7.6.HH (trước đây là R3), lô 1.K7.8.HH (trước đây là R4) và lô 1.K7.7.HH (trước đây là R5). Tất cả nằm trong Khu tái định cư Bình Khánh, thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Từ tháng 8/2025, thành phố đã chia số căn hộ thành hai khối để đấu giá: 2.220 căn ở khối R1, R2, R3 và 1.570 căn ở khối R4, R5. Cách chia này thường nhằm giảm quy mô mỗi gói, giúp nhiều nhà đầu tư hơn có khả năng tham gia.

Theo phương án được UBND TP HCM phê duyệt hồi đầu tháng 10, Nhà nước sẽ giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua đấu giá. Hình thức này có nghĩa người trúng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước để được giao đất, thay vì thuê đất trả tiền hằng năm. Thời hạn sử dụng đất là 50 năm, tính từ ngày Chủ tịch UBND TP HCM ban hành quyết định giao đất cho người trúng đấu giá.

Bối cảnh: vì sao 3.790 căn hộ Thủ Thiêm bốn lần ế?

Khu tái định cư tại phường An Khánh được xây dựng trong giai đoạn 2013-2015, thuộc chương trình 12.500 căn hộ tái định cư dành cho người dân bị giải tỏa để làm Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Khoảng 8.500 căn đã hoàn thành từ năm 2015 bằng vốn ngân sách. TP HCM giữ lại 2.924 căn để phục vụ tái định cư và cho phép đấu giá 3.790 căn trong số 5.626 căn còn lại, nhằm thu hồi vốn Nhà nước.

Hành trình đấu giá kéo dài nhiều năm. Lần đầu vào năm 2017, giá khởi điểm toàn bộ số căn hộ là 8.800 tỷ đồng. Lần thứ hai vào đầu năm 2018, mức khởi điểm là 9.100 tỷ đồng. Hai lần tiếp theo vào năm 2021 và 2023 đều ở khoảng 9.900 tỷ đồng. Cả bốn lần đều không thành công.

Các chuyên gia bất động sản được nguồn tin dẫn lại cho rằng có hai nguyên nhân chính. Thứ nhất, quy mô quá lớn, chỉ nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh mới tham gia được. Thứ hai, giá khởi điểm các lần trước bị đánh giá là quá cao, trong khi theo thời gian dự án xuống cấp và không thu hút được sự quan tâm.

Bước ngoặt đến vào tháng 8/2025, khi UBND TP HCM chấp thuận chuyển công năng các căn hộ từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại. Nhà ở thương mại là nhà được xây để bán hoặc cho thuê theo cơ chế thị trường, không bị ràng buộc đối tượng mua như nhà tái định cư. Sau thay đổi này, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn như Son Kim Land, Sunshine Group, Bcons đã bày tỏ quan tâm.

Mức hơn 18.253 tỷ đồng lần này cao hơn đáng kể so với khoảng 9.900 tỷ đồng của hai lần gần nhất. Tuy vậy, hai con số có thể không so sánh trực tiếp được, vì lần này giá trị được xác định lại sau khi chuyển sang nhà ở thương mại, với giá đất cụ thể mới và cấu phần quyền sử dụng đất được tách bạch. Việc giá cao hơn có giúp phiên thứ năm thành công hay không vẫn là câu hỏi bỏ ngỏ.

Quy trình đấu giá đất công tại TP HCM diễn ra thế nào?

Vì số căn hộ này được đầu tư bằng ngân sách, việc bán đấu giá thực hiện theo trình tự, thủ tục về quản lý, sử dụng tài sản công. UBND TP HCM giao Sở Nông nghiệp và Môi trường, Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành phố cùng các cơ quan liên quan tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo đúng quy định. Các cơ quan chức năng cũng có trách nhiệm hướng dẫn đơn vị trúng đấu giá thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Theo thông lệ, một phiên đấu giá đất công thường trải qua các bước: thông báo công khai, bán hồ sơ, thu tiền đặt trước của người tham gia, tổ chức trả giá và công nhận kết quả. Giá khởi điểm là mức thấp nhất mà các bên được phép trả, người trả cao nhất từ mức này trở lên sẽ thắng. Sau đó, người trúng phải nộp đủ tiền trong thời hạn quy định trước khi được giao đất và tài sản.

Trong quý cuối năm 2026, nhiều lô đất vàng khác tại Thủ Thiêm cũng được đưa ra đấu giá. Điều này cho thấy khu vực này đang bước vào giai đoạn khai thác quỹ đất dày đặc, và dòng vốn của các doanh nghiệp lớn có thể phải chia ra cho nhiều cơ hội cùng lúc.

Tác động với người mua nhà và nhà đầu tư TP HCM

Người mua nhà cá nhân không trực tiếp tham gia được phiên đấu giá này, bởi đối tượng là nhà đầu tư mua trọn khối tài sản hàng nghìn tỷ đồng. Nhưng kết quả phiên đấu giá có thể ảnh hưởng gián tiếp đến người muốn mua chung cư ở TP HCM.

Nếu phiên đấu giá thành công, 3.790 căn hộ sau khi được cải tạo có thể trở thành một nguồn cung lớn cho khu Thủ Thiêm, nơi giá nhà vốn thuộc nhóm cao nhất thành phố. Doanh nghiệp trúng đấu giá thường sẽ cộng chi phí mua, chi phí cải tạo, lãi vay và lợi nhuận kỳ vọng vào giá bán lại. Vì vậy, mức bình quân khoảng 4,8 tỷ đồng mỗi căn ở khâu đấu giá có thể chỉ là điểm xuất phát, chưa phải giá người mua cuối cùng phải trả.

Với người bán nhà và chủ căn hộ quanh Thủ Thiêm, một mức giá đất cụ thể được Nhà nước phê duyệt thường được thị trường dùng làm mốc tham chiếu. Giá trị quyền sử dụng đất quy ra khoảng 143,6 triệu đồng mỗi mét vuông đất có thể tạo tâm lý neo giá cho các giao dịch mua bán nhà đất lân cận, dù hai loại tài sản không hoàn toàn giống nhau.

Với người định mua căn hộ tại đây trong tương lai, vấn đề pháp lý đáng lưu ý nhất là thời hạn sử dụng đất 50 năm. Khi mua chung cư, người mua nên hỏi kỹ sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, ghi thời hạn sử dụng đất như thế nào. Ngoài ra, căn hộ được xây từ giai đoạn 2013-2015 và đã được cho là xuống cấp, nên chất lượng cải tạo cũng là yếu tố cần thẩm định trước khi xuống tiền hay tính chuyện vay mua nhà.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Với nhà đầu tư, câu chuyện Thủ Thiêm nhắc rằng tài sản công khi đem đấu giá phải đáp ứng cả hai vế: giá đủ hấp dẫn và quy mô vừa sức. Theo dõi kết quả phiên đấu giá quý cuối năm 2026 sẽ giúp đánh giá sức hấp thụ của dòng tiền lớn vào phân khúc chung cư cao cấp ở TP HCM.

Tham khảo căn hộ đang rao bán tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Người dân có thể mua lẻ căn hộ trong đợt đấu giá Thủ Thiêm này không?

Theo phương án được công bố, đối tượng đấu giá là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của cả 5 lô, để giao đất thực hiện dự án đầu tư. Như vậy, người mua cá nhân thường không tham gia được. Căn hộ chỉ có thể đến tay người mua nhà sau khi nhà đầu tư trúng đấu giá tổ chức bán lại theo quy định về kinh doanh nhà ở thương mại.

Tổng giá trị hơn 18.253 tỷ đồng gồm những khoản nào?

Khoản lớn nhất là giá trị quyền sử dụng đất, hơn 11.316 tỷ đồng cho khoảng 7,88 ha đất chung cư hỗn hợp cao tầng. Tiếp theo là giá trị công trình xây dựng hơn 6.360 tỷ đồng, tương ứng 3.790 căn hộ. Phần còn lại là giá trị phân bổ hạ tầng hơn 576,9 tỷ đồng.

Vì sao các lần đấu giá trước không thành công?

Theo các chuyên gia được nguồn tin dẫn lại, quy mô quá lớn khiến chỉ nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh mới tham gia được, trong khi giá khởi điểm bị cho là quá cao. Giá khởi điểm các lần trước lần lượt là 8.800 tỷ đồng năm 2017, 9.100 tỷ đồng đầu năm 2018 và khoảng 9.900 tỷ đồng vào năm 2021, 2023. Dự án cũng xuống cấp theo thời gian.

Thời hạn sử dụng đất 50 năm ảnh hưởng gì đến người mua sau này?

Thời hạn 50 năm được tính từ ngày Chủ tịch UBND TP HCM ra quyết định giao đất cho người trúng đấu giá. Với người mua lại căn hộ, thời hạn sử dụng đất thường được thể hiện trên sổ hồng và có thể ảnh hưởng đến giá trị, khả năng thế chấp vay ngân hàng hay chuyển nhượng về sau. Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư làm rõ điểm này trước khi ký hợp đồng.

Khi nào phiên đấu giá diễn ra?

Theo CafeF, thời gian tổ chức đấu giá dự kiến ngay trong quý cuối năm 2026. Sở Nông nghiệp và Môi trường cùng Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành phố được giao triển khai thủ tục. Ngày cụ thể thường được công bố trong thông báo đấu giá công khai trước phiên.