Mua nhà TP HCM: 147 khu đất thí điểm bao giờ có căn bán?

Ngày 30/10, HĐND TPHCM đã thông qua danh mục 147 khu đất, tổng diện tích khoảng 854,28ha, dự kiến làm dự án nhà ở thương mại theo cơ chế thí điểm của Nghị quyết 171/2024/QH15. Với người đang tính chuyện mua nhà ở TP HCM, đây là tín hiệu nguồn cung sẽ được bổ sung, nhưng các chuyên gia được Dân trí dẫn lời đều nhấn mạnh rằng con đường từ khu đất trống đến căn hộ có thể bàn giao vẫn còn dài.

Nghị quyết về danh mục này là một trong 47 nghị quyết được thông qua tại kỳ họp thứ 6 của HĐND thành phố. Bài viết dưới đây tóm lược những con số chính, giải thích cơ chế thí điểm vận hành ra sao và phân tích điều mà người mua, người bán cũng như nhà đầu tư bất động sản nên cân nhắc.

147 khu đất ở TP HCM nằm ở đâu, rộng bao nhiêu?

Theo hồ sơ UBND TPHCM trình HĐND, 147 khu đất có tổng diện tích khoảng 854,28ha, tức hơn 8,54 triệu m2. Phần lớn nằm ở khu vực TPHCM trước sáp nhập với 94 khu, khoảng 589,58ha. Khu vực Bình Dương cũ đóng góp 34 khu, khoảng 140ha, còn Bà Rịa - Vũng Tàu cũ có 19 khu, khoảng 124,67ha.

Nếu tính theo tỷ lệ, diện tích tại khu vực TPHCM trước sáp nhập chiếm gần 70% toàn bộ danh mục, đúng như nhận xét của chuyên gia Nguyễn Hoàng. Điều này có nghĩa là phần lớn quỹ đất mới không nằm ở vùng ven xa mà ở khu vực vốn đã có mặt bằng giá nhà đất cao.

Trong danh mục, tổng diện tích đất ở hiện hữu cộng với phần đất dự kiến chuyển mục đích sang đất ở vào khoảng 457,34ha. Đáng chú ý, khoảng 341,51ha đất trồng lúa nằm trong các khu đất được đề xuất sẽ phải chuyển mục đích sử dụng. Chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục để cơ quan nhà nước cho phép một thửa đất đổi từ loại này sang loại khác, chẳng hạn từ đất nông nghiệp sang đất ở; theo thông lệ, đất lúa là nhóm đất được quản lý chặt nên thủ tục này thường không nhanh.

Nghị quyết 171 cho phép doanh nghiệp làm gì?

Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội có hiệu lực từ ngày 1/4/2025. Văn bản này cho phép thí điểm làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, hoặc trên diện tích đất doanh nghiệp đang có quyền sử dụng, với những trường hợp đáp ứng điều kiện. Nhà ở thương mại là loại nhà do doanh nghiệp đầu tư và bán theo giá thị trường, khác với nhà ở xã hội có giá bán được kiểm soát và dành cho đối tượng chính sách.

Điểm mới đáng chú ý là doanh nghiệp được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải đất ở để phát triển nhà ở thương mại, thay vì bị bó hẹp trong các trường hợp sử dụng đất quy định trước đây. Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, hiểu đơn giản, là doanh nghiệp tự thương lượng với người đang có đất để mua lại quyền sử dụng, thay vì chờ Nhà nước thu hồi rồi giao lại. Cơ chế này được xem là lối tháo gỡ cho những doanh nghiệp có quỹ đất phù hợp quy hoạch nhưng trước đây chưa đủ điều kiện làm dự án nhà ở.

Tuy vậy, Ban Đô thị HĐND TPHCM đã lưu ý tại kỳ họp rằng việc thông qua danh mục chỉ tạo cơ sở để tiếp tục thực hiện cơ chế thí điểm. Nó không thay thế các thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và các thủ tục pháp lý liên quan. Nói cách khác, doanh nghiệp vẫn phải hoàn thiện điều kiện về quy hoạch, đầu tư, đất đai và xây dựng trước khi được triển khai, huy động vốn hay đưa sản phẩm ra thị trường.

Vì sao từ danh mục đến căn hộ có thể mất nhiều năm?

Theo chuyên gia Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Học viện Eagle Academy, việc thông qua danh mục là bước tiến tích cực trong mở rộng quỹ đất và tháo gỡ những vướng mắc kéo dài nhiều năm. Nhưng ông lưu ý đây mới là danh mục khu đất dự kiến, chưa phải các dự án đã được chấp thuận đầu tư. Từ đây đến khi có sản phẩm bán ra vẫn phải qua nhiều thủ tục pháp lý, có thể kéo dài nhiều năm, thậm chí 5-7 năm trong một số trường hợp.

Để hình dung, một dự án nhà ở thường phải đi qua nhiều chặng: chấp thuận chủ trương đầu tư, lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 (bản vẽ bố trí cụ thể từng công trình, đường nội bộ, cây xanh trong dự án), giao đất hoặc chuyển mục đích, xác định và nộp tiền sử dụng đất, xin giấy phép xây dựng, rồi mới đến giai đoạn đủ điều kiện mở bán. Mỗi chặng chậm vài tháng là tổng thời gian có thể bị đẩy lùi đáng kể.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, chuyên gia thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định năng lực triển khai giữa các chủ đầu tư đang phân hóa rõ. Theo ông, yếu tố quan trọng hàng đầu là pháp lý dự án, sau đó là năng lực tài chính, khả năng huy động vốn và kinh nghiệm tổ chức triển khai. Một doanh nghiệp có nhiều đất nhưng chưa xử lý xong pháp lý vẫn có thể khó huy động vốn; khi ấy quỹ đất chưa tạo ra doanh thu mà còn thành gánh nặng vì chi phí vốn và thời gian chờ kéo dài. Ngược lại, chủ đầu tư có đất sạch pháp lý, tài chính vững và năng lực phù hợp sẽ có lợi thế đưa hàng ra thị trường.

Một nút thắt khác được ông Nguyễn Hoàng chỉ ra là cơ chế xác định giá đất và tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất là khoản doanh nghiệp phải nộp cho Nhà nước khi được giao đất hoặc chuyển mục đích sang đất ở, và thường chiếm tỷ trọng lớn trong chi phí dự án. Theo ông, doanh nghiệp cần một phương pháp tính minh bạch, dự kiến được nghĩa vụ tài chính ngay từ đầu để lập phương án đầu tư.

Ông đề xuất TPHCM nghiên cứu cơ chế quản lý riêng cho các dự án thí điểm, với mốc tiến độ cụ thể cho từng bước, chẳng hạn 12-18 tháng để hoàn tất một số thủ tục đầu tư. Nếu doanh nghiệp không đáp ứng tiến độ mà không có lý do phù hợp, cơ quan quản lý cần xem xét xử lý theo quy định, tránh tình trạng đất đưa vào danh mục rồi để dự án kéo dài.

Giá nhà TP HCM có dễ tiếp cận hơn khi thêm quỹ đất?

Đây có lẽ là câu hỏi người mua quan tâm nhất. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết vài năm gần đây, nguồn cung nhà ở tại khu vực lõi TPHCM bị hạn chế trong khi giá bán liên tục tăng, khiến phần lớn người thu nhập trung bình khó tiếp cận dự án mới.

Sau khi thành phố mở rộng địa giới hành chính, khu vực Bình Dương cũ bổ sung lượng lớn sản phẩm với mặt bằng giá thấp hơn. Theo số liệu ông Kiệt chia sẻ, khu vực này có khoảng 8.000-9.000 sản phẩm được đưa ra thị trường mỗi năm, giá phổ biến khoảng 45-65 triệu đồng/m2. Quy ra thực tế, một căn hộ 60m2 ở mức giá này sẽ có tổng giá khoảng 2,7-3,9 tỷ đồng, chưa tính các chi phí khác.

Dù vậy, ông Kiệt cho rằng thị trường không chỉ cần thêm sản phẩm mà còn cần dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, có giao thông kết nối thuận tiện, tiện ích phù hợp và quản lý vận hành tốt.

Ông Nguyễn Hoàng thì đặt câu hỏi: khi gần 70% diện tích danh mục nằm ở khu vực có giá nhà đã cao, việc mở rộng quỹ đất liệu có cải thiện nguồn cung nhà vừa túi tiền, hay các dự án sẽ tiếp tục dồn vào phân khúc giá cao. Ông kiến nghị phân loại khu đất theo đặc điểm phát triển đô thị, xác định rõ nơi phù hợp cho nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội và các loại hình khác, đồng thời phát triển đồng bộ với giao thông, trường học, bệnh viện và dịch vụ thiết yếu.

Tác động với người mua và người bán nhà đất TP HCM

Với người mua để ở, danh mục mới chưa phải lý do để vội vàng xuống tiền, cũng chưa phải lý do để chờ đợi vô thời hạn. Nếu thời gian từ danh mục đến sản phẩm có thể lên tới 5-7 năm như chuyên gia nhận định, nguồn cung từ 147 khu đất khó ảnh hưởng ngay đến giá nhà trong ngắn hạn. Người có nhu cầu thực có thể tiếp tục so sánh các dự án đã đủ pháp lý, bao gồm nguồn hàng có giá mềm hơn ở khu vực Bình Dương cũ.

Xem các tin mua bán nhà đất tại TP Hồ Chí Minh

Người mua cũng nên cảnh giác với lời chào bán dựa trên việc một khu đất "đã vào danh mục thí điểm". Như Ban Đô thị HĐND TPHCM đã lưu ý, danh mục không thay thế thủ tục đầu tư, giao đất và chuyển mục đích. Theo thông lệ, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ khách hàng khi dự án đủ điều kiện theo luật, nên việc nhận đặt cọc hay góp vốn sớm cho một khu đất mới có tên trong danh mục là rủi ro pháp lý mà người mua cần cân nhắc kỹ.

Với người đang có đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở nằm trong hoặc gần các khu được đề xuất, cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất có thể mở ra khả năng thương lượng trực tiếp với doanh nghiệp. Khi đó, việc kiểm tra quy hoạch, tình trạng sổ đỏ và tham khảo giá thị trường xung quanh trước khi đàm phán là bước nên làm.

Với nhà đầu tư, nhận định của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt là một gợi ý đáng giá: nên ưu tiên chủ đầu tư có pháp lý rõ ràng, tài chính vững và kinh nghiệm triển khai. Quỹ đất lớn nhưng pháp lý chưa xong có thể kéo theo chi phí vốn và rủi ro chậm tiến độ, điều cuối cùng có thể phản ánh vào giá bán hoặc thời gian bàn giao.

Tham khảo các căn hộ chung cư đang rao bán tại TP HCM

Câu hỏi thường gặp

147 khu đất thí điểm ở TP HCM đã có thể mở bán chưa?

Chưa. Đây mới là danh mục khu đất dự kiến làm dự án, chưa phải dự án được chấp thuận đầu tư. Doanh nghiệp vẫn phải hoàn tất thủ tục về quy hoạch, đầu tư, đất đai và xây dựng trước khi được huy động vốn hay bán sản phẩm.

Mất bao lâu thì các khu đất này có căn hộ để mua?

Theo chuyên gia Nguyễn Hoàng, quá trình từ danh mục đến khi sản phẩm ra thị trường có thể kéo dài nhiều năm, thậm chí 5-7 năm trong một số trường hợp. Ông đề xuất đặt mốc khoảng 12-18 tháng cho một số thủ tục đầu tư để tránh dự án bị kéo dài.

Các khu đất này nằm ở khu vực nào?

Trong 147 khu, 94 khu (khoảng 589,58ha) thuộc TPHCM trước sáp nhập, 34 khu (khoảng 140ha) thuộc Bình Dương cũ và 19 khu (khoảng 124,67ha) thuộc Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. Danh sách chi tiết từng khu thuộc hồ sơ UBND TPHCM trình HĐND, người quan tâm nên tra cứu thông tin chính thức trước khi giao dịch.

Giá nhà đất TP HCM có giảm nhờ thêm quỹ đất không?

Nguồn tin không đưa ra dự báo giảm giá. Chuyên gia lo ngại khi gần 70% diện tích nằm ở khu vực giá đã cao, dự án mới có thể tiếp tục thuộc phân khúc cao cấp; còn trong ngắn hạn, do thủ tục kéo dài, tác động đến giá có thể chưa rõ rệt.

Có nên đặt cọc mua đất trong khu vừa vào danh mục thí điểm?

Người mua nên thận trọng, vì danh mục không thay thế thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất hay chuyển mục đích sử dụng đất. Trước khi giao dịch, nên kiểm tra pháp lý, quy hoạch và tình trạng sổ của thửa đất, cũng như năng lực của chủ đầu tư.