Giá căn hộ Thủ Thiêm TP HCM: 3.790 căn khởi điểm 18.253 tỷ

UBND TP HCM vừa duyệt tổng giá trị hơn 18.253 tỷ đồng cho 5 lô đất cùng 3.790 căn hộ bỏ trống tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh. Đây là cơ sở để xác định giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, theo VnExpress. Với người quan tâm đến giá căn hộ Thủ Thiêm và thị trường bất động sản TP HCM, đây là một trong những phiên đấu giá đáng theo dõi nhất thời gian tới, bởi khối tài sản này đã bốn lần đem ra đấu giá mà chưa tìm được người mua.

Điểm mới lần này nằm ở cả con số lẫn cách khai thác: giá khởi điểm gần gấp đôi các lần trước, và quỹ căn hộ không còn là nhà tái định cư mà đã được chuyển sang nhà ở thương mại. Bài viết dưới đây phân tích các con số, bối cảnh và ý nghĩa của quyết định đối với người mua nhà, nhà đầu tư và người đang cân nhắc mua bán căn hộ ở khu Đông TP HCM.

18.253 tỷ đồng ở Thủ Thiêm gồm những gì

Tổng giá trị được duyệt chia làm ba phần. Phần lớn nhất là quyền sử dụng đất, hơn 11.316 tỷ đồng, áp dụng cho diện tích hơn 78.822 m2 đất chung cư hỗn hợp cao tầng. Phần thứ hai là giá trị công trình xây dựng trên đất, hơn 6.360 tỷ đồng, tương ứng 3.790 căn hộ. Phần còn lại là hạ tầng được phân bổ, gần 577 tỷ đồng.

Năm lô đất mang ký hiệu 1.K7.9.HH, 1.K7.5.HH, 1.K7.6.HH, 1.K7.8.HH và 1.K7.7.HH. Trước đây, chúng lần lượt được gọi là R1, R2, R3, R4 và R5, thuộc khu tái định cư Bình Khánh. Giá đất cụ thể là mức giá do Nhà nước xác định cho từng thửa, từng dự án vào một thời điểm, thường dùng để tính tiền sử dụng đất hoặc làm căn cứ khởi điểm khi đấu giá, khác với bảng giá đất áp chung cho cả tuyến đường.

Nếu quy đổi để dễ hình dung, phần quyền sử dụng đất tương đương khoảng 143,6 triệu đồng mỗi m2 đất. Chia tổng giá trị cho 3.790 căn, mỗi căn hộ "gánh" bình quân khoảng 4,8 tỷ đồng, trong đó riêng phần công trình xây dựng vào khoảng 1,68 tỷ đồng mỗi căn. Đây chỉ là phép chia số học để tham khảo; giá bán thực tế cho người mua cuối cùng, nếu dự án được triển khai, còn phụ thuộc vào giá trúng đấu giá, chi phí cải tạo, chi phí tài chính và chiến lược của nhà đầu tư.

Vì sao 3.790 căn hộ bỏ trống suốt nhiều năm

Theo VnExpress, đây là quỹ căn hộ thuộc khu 38,4 ha tái định cư Bình Khánh cũ, được xây bằng vốn ngân sách trong chương trình 12.500 căn hộ phục vụ người dân bị giải tỏa để làm Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Các khối nhà hoàn thành năm 2015 nhưng không được đưa vào sử dụng trong thời gian dài, khiến nhiều hạng mục xuống cấp.

TP HCM đã bốn lần đưa khối tài sản này ra đấu giá nhưng không thành công. Giá khởi điểm năm 2017 là 8.800 tỷ đồng, sau đó tăng lên khoảng 9.900 tỷ đồng trong các lần tiếp theo vào năm 2021 và 2023. Những trở ngại được nhắc tới là quy mô tài sản quá lớn, phương án khai thác chưa rõ và khả năng hấp thụ của thị trường. Nói cách khác, rất ít doanh nghiệp đủ tiềm lực để bỏ ra hàng nghìn tỷ đồng một lần, rồi còn phải tính chuyện bán hay cho thuê gần 3.800 căn hộ.

Đến năm 2025, thành phố thống nhất chủ trương chuyển đổi công năng từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại để tăng khả năng khai thác. Nhà ở thương mại là loại nhà được xây để bán hoặc cho thuê theo cơ chế thị trường, không bị ràng buộc đối tượng mua như nhà tái định cư hay nhà ở xã hội. Sự thay đổi này lý giải vì sao giá khởi điểm lần này tăng mạnh so với 9.900 tỷ đồng trước đó: chênh lệch khoảng 8.353 tỷ đồng, tức tăng xấp xỉ 84%, và cao hơn gấp đôi mức 8.800 tỷ đồng của năm 2017.

Phiên đấu giá căn hộ Thủ Thiêm sẽ diễn ra thế nào

Phương án đấu giá được phê duyệt đầu tháng 10. Quyền sử dụng đất tại 5 lô sẽ được đấu giá cùng công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất, nghĩa là người thắng nhận trọn gói cả đất lẫn các tòa nhà hiện hữu. Nhà đầu tư trúng đấu giá được giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án, thời hạn 50 năm.

Giao đất có thu tiền sử dụng đất là hình thức Nhà nước giao quyền sử dụng đất và người được giao phải nộp một khoản tiền cho Nhà nước, ở đây chính là số tiền trúng đấu giá. Theo thông lệ, đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam bắt đầu từ giá khởi điểm, người tham gia phải nộp tiền đặt trước và trả giá theo bước giá quy định; người trả cao nhất hợp lệ sẽ thắng.

Trước phiên đấu, các cơ quan chức năng phải rà soát diện tích, ranh giới, chức năng sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc, hiện trạng và giá trị công trình. Hồ sơ đấu giá cũng phải công khai thông tin về quy hoạch, đầu tư, nhà ở, kinh doanh bất động sản và nghĩa vụ của người trúng đấu giá. Chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc là các thông số như mật độ xây dựng, số tầng, hệ số sử dụng đất, quyết định dự án được xây và cải tạo đến mức nào.

Xem thêm nhà đất đang rao bán tại Hồ Chí Minh

Bức tranh đấu giá đất công TP HCM năm 2026

Phiên đấu giá 5 lô này nằm trong một kế hoạch lớn hơn. Theo kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất năm 2026, TP HCM dự kiến đưa 50 khu đất ra đấu giá, gồm 8 lô tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và 42 khu đất khác trên địa bàn. Thành phố kỳ vọng việc khai thác quỹ đất công sẽ tạo thêm nguồn thu ngân sách và bổ sung nguồn lực cho phát triển đô thị.

Với thị trường, một kế hoạch đấu giá dày đặc thường có hai mặt. Một mặt, nguồn cung đất sạch, pháp lý rõ ràng được bổ sung cho các doanh nghiệp phát triển dự án. Mặt khác, giá trúng đấu giá ở những khu vực đắc địa thường được giới đầu tư xem như một mốc tham chiếu, có thể ảnh hưởng đến kỳ vọng giá nhà đất xung quanh. Liệu điều đó có xảy ra ở Thủ Thiêm hay không còn phụ thuộc vào kết quả phiên đấu và mức độ cạnh tranh giữa các nhà đầu tư.

Tác động với người mua và người bán căn hộ TP HCM

Trước hết, người mua nhà cá nhân không thể trực tiếp mua từng căn tại phiên đấu giá này. Đối tượng tham gia là doanh nghiệp đủ năng lực tài chính để nhận trọn gói khối tài sản hơn 18.000 tỷ đồng. Người muốn mua chung cư ở đây chỉ có cơ hội sau khi có nhà đầu tư trúng đấu giá, hoàn tất nghĩa vụ tài chính, cải tạo các hạng mục xuống cấp và mở bán theo quy định về kinh doanh bất động sản.

Thứ hai, thời hạn giao đất 50 năm là điểm người mua cần lưu ý. Thông thường, thời hạn sử dụng đất của dự án sẽ ảnh hưởng đến thông tin ghi trên giấy chứng nhận và cách định giá căn hộ khi mua bán lại hoặc thế chấp vay ngân hàng. Khi dự án mở bán, người mua nên hỏi rõ chủ đầu tư về thời hạn này, thời điểm được cấp sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, và tình trạng pháp lý của từng tòa.

Thứ ba, do các khối nhà đã hoàn thành từ năm 2015 và xuống cấp, chất lượng cải tạo sẽ quyết định giá trị sử dụng. Người mua có thể đặt câu hỏi về hệ thống thang máy, phòng cháy chữa cháy, điện nước, chống thấm, cũng như chế độ bảo hành sau cải tạo.

Với người đang sở hữu căn hộ hoặc đất ở khu vực TP Thủ Đức cũ và quanh Thủ Thiêm, việc quỹ đất công được khai thác có thể giúp khu vực sôi động hơn, nhưng cũng có thể đưa thêm một lượng lớn nguồn cung căn hộ ra thị trường trong vài năm tới. Người bán nên theo dõi kết quả phiên đấu và tiến độ triển khai thay vì vội nâng giá dựa trên kỳ vọng. Với nhà đầu tư cá nhân, bài học từ bốn lần đấu giá không thành là quy mô và khả năng hấp thụ luôn là biến số lớn, nên cần thận trọng với các lời mời "giữ chỗ" hay mua suất trước khi dự án đủ điều kiện pháp lý để bán.

Tham khảo các căn hộ chung cư đang bán tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Người dân có thể mua trực tiếp căn hộ trong đợt đấu giá Thủ Thiêm không?

Không. Theo phương án được duyệt, quyền sử dụng đất của 5 lô được đấu giá trọn gói cùng công trình và tài sản trên đất, người trúng là nhà đầu tư thực hiện dự án. Người mua cá nhân chỉ có thể mua căn hộ khi chủ đầu tư mở bán theo quy định sau này.

Giá khởi điểm 18.253 tỷ đồng tương đương bao nhiêu mỗi căn hộ?

Chia đều cho 3.790 căn, mỗi căn bình quân khoảng 4,8 tỷ đồng, gồm cả đất, công trình và hạ tầng phân bổ. Đây chỉ là phép tính tham khảo; giá bán thực tế còn phụ thuộc giá trúng đấu giá, chi phí cải tạo và chiến lược kinh doanh của nhà đầu tư.

Vì sao giá khởi điểm lần này cao gần gấp đôi các lần trước?

Các lần trước, giá khởi điểm là 8.800 tỷ đồng năm 2017 và khoảng 9.900 tỷ đồng vào năm 2021, 2023. Theo VnExpress, mức tăng mạnh lần này diễn ra khi phương án khai thác đã chuyển từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại, cho phép bán hoặc cho thuê theo cơ chế thị trường.

Thời hạn 50 năm có ý nghĩa gì với người mua căn hộ sau này?

Nhà đầu tư trúng đấu giá được giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn 50 năm. Người mua nên hỏi kỹ chủ đầu tư về thời hạn sử dụng đất ghi trên sổ hồng, vì yếu tố này thường được xem xét khi định giá căn hộ, mua bán lại hoặc vay thế chấp.

Năm 2026 TP HCM còn đấu giá những khu đất nào?

Theo kế hoạch năm 2026, TP HCM dự kiến đấu giá 50 khu đất, gồm 8 lô tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và 42 khu đất khác trên địa bàn. Thông tin chi tiết từng khu sẽ được công khai trong hồ sơ đấu giá khi tổ chức.