Cổ phiếu bất động sản về đáy: tín hiệu gì cho người mua nhà

Tính đến trước phiên giao dịch ngày 3/11, hàng loạt cổ phiếu bất động sản niêm yết đã lùi về vùng đáy 3-4 năm. Một số mã như DXG và AGG còn rơi xuống dưới mệnh giá 10.000 đồng, nhiều mã khác chỉ còn chưa tới 5.000 đồng, tức ngang giá một ly trà đá. Theo Báo điện tử Dân trí, đà giảm diễn ra ngay cả khi vài doanh nghiệp công bố kết quả kinh doanh quý III khởi sắc. Với người đang tính mua nhà, bán nhà hay đầu tư vào thị trường bất động sản, đây là một tín hiệu cần đọc kỹ chứ không nên hiểu vội.

Giá cổ phiếu bất động sản đang ở mức nào

Bức tranh chung của sàn chứng khoán không mấy sáng sủa. VN-Index dừng ở 1.710 điểm, mất hơn 30 điểm so với cuối tuần và là phiên giảm thứ ba liên tiếp. HNX đóng cửa ở 250,5 điểm, Upcom ở 121,9 điểm. Bên cạnh nhóm ngân hàng bị bán mạnh, nhóm địa ốc tiếp tục chìm trong sắc đỏ.

Cụ thể, NVL của Novaland còn 10.350 đồng mỗi cổ phiếu. NLG của Nam Long mất 3,86%, xuống 21.150 đồng. QCG của Quốc Cường Gia Lai còn 10.050 đồng. KDH của Nhà Khang Điền giảm hơn 4%, về 13.300 đồng. HDG của Tập đoàn Hà Đô lùi về 14.600 đồng.

Mệnh giá là giá trị danh nghĩa ghi trên cổ phiếu, ở Việt Nam thường là 10.000 đồng; khi thị giá thấp hơn mức này, nhà đầu tư thường coi đó là dấu hiệu niềm tin vào doanh nghiệp đang rất yếu. Theo Dân trí, DXG của Bluemarq Group còn 9.860 đồng và AGG của Bất động sản An Gia còn 8.700 đồng, cả hai đều đã thủng mệnh giá. Thấp hơn nữa, các mã ASM, SCR, LDG, HDC, C4G đang giao dịch dưới 5.000 đồng.

Nếu so với đỉnh lịch sử, mức sụt giảm còn rõ hơn. NVL mất khoảng 88%, DXG mất gần 70%, NLG giảm hơn 60%. KDH đang ở vùng giá thấp nhất khoảng 12 năm, còn AGG từng lập đáy lịch sử mới hồi tháng 9. Các mã DIG, PDR, HDG, SCR ở vùng đáy 3-4 năm, riêng C4G ở mức thấp nhất 6 năm qua.

Kết quả kinh doanh quý III: doanh nghiệp nào khá, doanh nghiệp nào hụt hơi

Điều khiến giới quan sát chú ý là giá cổ phiếu không đi cùng chiều với một số báo cáo tài chính tích cực. Novaland ghi nhận doanh thu quý III hơn 5.120 tỷ đồng, tăng 204%. Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 1.102 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước doanh nghiệp lỗ hơn 1.150 tỷ đồng. Nam Long đạt doanh thu 9 tháng hơn 2.022 tỷ đồng, doanh số bán hàng vượt 5.700 tỷ đồng, tăng 14%.

Ở phía ngược lại, Bluemarq Group chỉ lãi 3,2 tỷ đồng trong quý III, giảm 98%. An Gia có doanh thu thuần gần 24 tỷ đồng, giảm 86% và là mức thấp nhất kể từ khi niêm yết năm 2020; lợi nhuận sau thuế giảm gần 86%, còn 15,4 tỷ đồng. Báo cáo giải trình gửi Sở Giao dịch chứng khoán TPHCM (HSX) của Nhà Khang Điền cho thấy lợi nhuận sau thuế quý III chỉ đạt 175 tỷ đồng, giảm 25,5% so với cùng kỳ.

Nói cách khác, kết quả kinh doanh của ngành phân hóa mạnh. Việc cả doanh nghiệp lãi lớn lẫn doanh nghiệp sụt giảm đều bị bán cho thấy nhà đầu tư đang lo ngại những yếu tố rộng hơn con số của từng quý.

Vì sao cổ phiếu địa ốc giảm sâu dù lợi nhuận cải thiện

Theo các chuyên gia được Dân trí dẫn, nhóm cổ phiếu này chịu sức ép từ nhiều phía cùng lúc.

Trước hết là chi phí vốn cao. Lãi suất vay mua nhà dù đã có ưu đãi vẫn phổ biến ở mức 8-10,5% mỗi năm, và thường chỉ cố định trong 6-24 tháng. Sau giai đoạn đó, khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, tức lãi suất được điều chỉnh định kỳ theo một lãi suất tham chiếu của ngân hàng cộng thêm biên độ, nên người vay khó biết trước số tiền phải trả. Để hình dung, với khoản vay 2 tỷ đồng, chênh lệch giữa 8% và 10,5% là khoảng 50 triệu đồng tiền lãi mỗi năm. Chính sự bất định này khiến người mua thận trọng và sức cầu suy yếu.

Thứ hai là áp lực trái phiếu. Theo báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý III của S&I Rating, trong quý cuối năm, nhóm bất động sản tiếp tục chịu áp lực lớn nhất với giá trị trái phiếu đáo hạn khoảng 46,9 nghìn tỷ đồng, gần một nửa tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường. Trái phiếu đáo hạn là thời điểm doanh nghiệp phải trả lại tiền gốc cho người mua trái phiếu; khi dòng tiền bán hàng chưa về kịp, doanh nghiệp thường phải đàm phán gia hạn, bán tài sản hoặc vay mới.

Thứ ba là chất lượng lợi nhuận chưa đồng đều. Một số doanh nghiệp có kết quả tốt nhờ bán buôn hoặc thu nhập tài chính, trong khi nhiều chủ đầu tư vẫn vướng ở khâu bàn giao dự án và chưa tạo được dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Ngoài ra, kỳ vọng tháo gỡ pháp lý dự án chưa thể chuyển ngay thành doanh thu. Khối ngoại tiếp tục bán ròng, nghĩa là nhà đầu tư nước ngoài bán ra nhiều hơn mua vào. Tỷ lệ sử dụng margin, tức tiền vay công ty chứng khoán để mua cổ phiếu, vẫn cao, và khi giá giảm, việc bị bán giải chấp có thể khiến đà giảm mạnh thêm.

Giá nhà đất có giảm theo cổ phiếu không

Đây là câu hỏi nhiều người mua nhà đặt ra. Theo các chuyên gia, giá bất động sản thực tế chưa giảm tương ứng với đà lao dốc của cổ phiếu. Điều này phù hợp với đặc điểm thường thấy: cổ phiếu phản ánh kỳ vọng và dòng tiền của doanh nghiệp, giao dịch hằng giây, còn giá nhà đất phụ thuộc vào chi phí đất, chi phí xây dựng, quỹ hàng và tâm lý người bán, nên thường điều chỉnh chậm và ít biến động hơn.

Vì vậy, người mua không nên mặc định rằng cổ phiếu chủ đầu tư giảm 60-88% thì giá căn hộ cũng sẽ giảm tương tự. Mức giá chào bán trên thị trường thứ cấp có thể vẫn giữ, trong khi chủ đầu tư gặp khó dòng tiền thường chọn cách tăng chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán hoặc hỗ trợ lãi suất thay vì hạ giá niêm yết.

Tác động với người mua và người bán nhà đất

Với người mua nhà để ở, giai đoạn thị trường trầm lắng thường cho nhiều dư địa thương lượng hơn. Tuy vậy, điều đáng lưu tâm nhất là năng lực tài chính của chủ đầu tư. Khi doanh nghiệp chịu áp lực trái phiếu và chậm bàn giao, rủi ro dự án trễ tiến độ hoặc chậm cấp sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, sẽ cao hơn. Người mua chung cư nên kiểm tra kỹ pháp lý dự án, bảo lãnh ngân hàng và lịch sử bàn giao của chủ đầu tư trước khi xuống tiền.

Với người vay mua nhà, hãy tính toán khả năng trả nợ theo kịch bản lãi suất sau ưu đãi chứ không chỉ theo mức ưu đãi ban đầu. Một nguyên tắc thận trọng thường được khuyến nghị là tổng tiền trả nợ hằng tháng không vượt quá một phần ba đến một nửa thu nhập ổn định.

Với người bán nhà đất, sức cầu yếu đồng nghĩa với thời gian bán có thể kéo dài. Người bán cần định giá sát thị trường, chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chính chủ để rút ngắn thời gian giao dịch.

Với nhà đầu tư, mức giá cổ phiếu thấp chưa phải là lý do đủ để mua vào. Kết quả quý III cho thấy sự phân hóa lớn giữa các doanh nghiệp, nên việc chọn lọc dựa trên dòng tiền cốt lõi và nợ trái phiếu quan trọng hơn việc nhìn giá rẻ hay đắt.

Khi nào thị trường bất động sản có thể hồi phục

Theo chuyên gia được Dân trí dẫn, để xác nhận một nhịp hồi phục bền vững, thị trường cần thêm những tín hiệu rõ ràng. Thứ nhất, lãi suất vay mua nhà trở lại quanh mốc 9%. Thứ hai, doanh nghiệp xử lý được áp lực trái phiếu. Thứ ba, doanh số và tiền khách hàng trả trước cải thiện. Cuối cùng, thanh khoản toàn ngành ổn định trở lại.

Người mua và người bán có thể dùng chính bốn chỉ dấu này như một bảng theo dõi. Khi lãi suất cho vay giảm và các chủ đầu tư công bố bàn giao đúng hẹn, niềm tin thường quay lại trước, giao dịch nhà đất tăng sau.

Câu hỏi thường gặp

Cổ phiếu dưới mệnh giá có nghĩa là gì?

Mệnh giá cổ phiếu ở Việt Nam thường là 10.000 đồng. Khi thị giá thấp hơn mức này, như DXG còn 9.860 đồng và AGG còn 8.700 đồng theo Dân trí, điều đó cho thấy nhà đầu tư đang đánh giá thấp triển vọng doanh nghiệp. Nó cũng có thể gây khó khăn nếu doanh nghiệp muốn phát hành thêm cổ phiếu để huy động vốn.

Cổ phiếu bất động sản giảm thì giá nhà có giảm không?

Không nhất thiết. Theo các chuyên gia, giá bất động sản thực tế chưa giảm tương ứng với đà lao dốc của cổ phiếu. Giá nhà thường điều chỉnh chậm hơn và chủ đầu tư hay dùng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất thay vì hạ giá niêm yết.

Lãi suất vay mua nhà hiện nay khoảng bao nhiêu?

Theo nguồn tin, lãi suất vay mua nhà dù ưu đãi vẫn phổ biến 8-10,5% mỗi năm và thường chỉ cố định trong 6-24 tháng. Sau đó khoản vay chuyển sang thả nổi. Chuyên gia cho rằng lãi suất cần quay về quanh 9% mới là tín hiệu hồi phục rõ ràng.

Mua căn hộ của chủ đầu tư có cổ phiếu giảm mạnh có rủi ro không?

Rủi ro phụ thuộc vào sức khỏe tài chính và pháp lý của từng dự án. Khi doanh nghiệp chịu áp lực trái phiếu đáo hạn, khả năng chậm tiến độ hoặc chậm cấp sổ hồng có thể tăng. Người mua nên kiểm tra bảo lãnh ngân hàng, giấy phép xây dựng và tiến độ thực tế trước khi đặt cọc.

Có nên mua nhà lúc thị trường trầm lắng?

Giai đoạn trầm lắng thường cho người mua nhiều lợi thế thương lượng hơn. Tuy nhiên, quyết định nên dựa trên nhu cầu ở thật, khả năng trả nợ khi hết ưu đãi lãi suất và pháp lý rõ ràng của tài sản, thay vì chỉ dựa vào diễn biến cổ phiếu.