Nhà đất TP HCM trong vùng TOD có bị giải tỏa không?

Nhà ở hiện hữu trong khu vực phát triển theo mô hình TOD tại TP Hồ Chí Minh chưa được quyết định giữ lại hay giải tỏa ở bước quy hoạch tổng thể tầm nhìn 100 năm. Theo thông tin ông Trương Trung Kiên, Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, đưa ra sáng 30/10 tại kỳ họp thứ 6 HĐND TPHCM khóa XI, việc này sẽ được xác định ở bước lập quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết, với phạm vi nghiên cứu dự kiến khoảng 1.000m tính từ tâm mỗi nhà ga.

Với những gia đình đang sở hữu nhà gần tuyến metro, hay người đang tính mua nhà quanh các nhà ga tương lai, đây là câu trả lời quan trọng nhưng chưa phải câu trả lời cuối cùng. Bài viết dưới đây tóm lược những gì đã được công bố, giải thích các khái niệm quy hoạch liên quan và gợi ý cách người mua, người bán nhà đất TP HCM nên ứng xử trong giai đoạn chờ quy hoạch chi tiết.

Vùng TOD ở TP HCM được khoanh vùng thế nào

TOD là viết tắt của Transit Oriented Development, tức phát triển đô thị dựa trên trục giao thông công cộng: thay vì để đô thị lan rộng theo đường bộ, thành phố tập trung dân cư, văn phòng và dịch vụ với mật độ cao quanh các nhà ga để người dân dễ đi metro, đường sắt nhẹ. Theo Dân trí, tại kỳ họp trước, HĐND TPHCM đã thông qua nghị quyết về phát triển TOD, với mục tiêu hình thành các khu đô thị mật độ cao quanh nhà ga và nâng cao hiệu quả khai thác các phương tiện công cộng.

Trong quy hoạch tổng thể lần này, thành phố lấy các tuyến metro và vị trí nhà ga làm cơ sở khoanh vùng TOD. Trình tự được ông Trương Trung Kiên mô tả gồm ba bước: quy hoạch tổng thể được phê duyệt; cơ quan chức năng xác định ranh giới cụ thể của từng khu TOD; sau đó lập quy hoạch đô thị cho từng khu vực. Phạm vi nghiên cứu dự kiến khoảng 1.000m tính từ tâm nhà ga.

Con số 1.000m nghe có vẻ nhỏ, nhưng trên thực tế một vòng tròn bán kính 1 km bao trùm diện tích khoảng 3,14 km2, tức hơn 300 ha. Ở những khu dân cư đông đúc của TP Hồ Chí Minh, một phạm vi như vậy có thể chứa hàng nghìn căn nhà phố, nhà hẻm, chung cư cũ. Đó là lý do câu hỏi giải tỏa được người dân đặt ra ngay khi khái niệm TOD xuất hiện trong các văn bản quy hoạch.

Nhà trong bán kính 1.000m quanh ga có bị giải tỏa không

Câu trả lời của Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM là: chưa xác định ở thời điểm này. Ông Trương Trung Kiên cho biết cơ quan chức năng sẽ rà soát, đánh giá hiện trạng và định hướng phát triển để chọn ra khu vực cần phát triển mới, nơi tập trung triển khai dự án. Với các khu dân cư hiện hữu có điều kiện phù hợp để tiếp tục tồn tại và chỉnh trang, thành phố có thể xem xét giữ lại.

Nói cách khác, nằm trong vòng 1.000m quanh nhà ga không đồng nghĩa với việc nhà sẽ bị thu hồi. Theo cách giải thích của người đứng đầu ngành quy hoạch thành phố, khu TOD có thể bao gồm cả phần được giữ lại để cải tạo lẫn phần được làm mới hoàn toàn. Ranh giới giữa hai loại khu vực này mới là điều người dân cần theo dõi.

Để hiểu vì sao câu hỏi được dời sang bước sau, cần phân biệt các cấp quy hoạch. Quy hoạch tổng thể chỉ vạch ra định hướng lớn cho toàn thành phố. Quy hoạch phân khu, thường ở tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/5000, xác định chức năng từng khu đất, mật độ xây dựng, hệ thống đường chính. Quy hoạch chi tiết, thường ở tỷ lệ 1/500, thể hiện tới từng lô đất, từng công trình. Theo thông lệ, chỉ khi đến tầm quy hoạch chi tiết người dân mới biết chính xác thửa đất của mình được giữ nguyên, bị cắt một phần hay nằm trong ranh dự án.

Bối cảnh: quy hoạch 100 năm và 5 cực tăng trưởng của TPHCM

Mô hình TOD là một trong những nội dung trọng tâm của quy hoạch tổng thể TP Hồ Chí Minh tầm nhìn 100 năm. Theo Dân trí, sau khi được phê duyệt, quy hoạch sẽ được công bố rộng rãi theo quy định; thành phố sẽ xây dựng kế hoạch triển khai, xác định nguồn lực và phân công cho các địa phương, nhất là các khu vực trọng điểm. Các quy hoạch cấp dưới và quy hoạch chuyên ngành cũng sẽ được triển khai đồng bộ.

Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho biết sẽ phối hợp tổ chức hội thảo, tập huấn tại các địa phương để làm rõ nội dung, phương thức triển khai và lấy ý kiến từ cơ sở. Đây là kênh mà người dân sống quanh các nhà ga có thể theo dõi để nắm thông tin sớm.

Ở tầm rộng hơn, quy hoạch tổng thể xác định thành phố có 5 cực tăng trưởng với chức năng đặc thù khác nhau. Trước ý kiến đề nghị bổ sung định hướng sáng tạo, công nghệ cao cho khu vực phía Bắc thay vì dồn chủ yếu về phía Đông, ông Kiên cho biết mỗi cực không chỉ phát triển một chức năng riêng mà còn kết hợp công nghệ cao, đổi mới sáng tạo và đào tạo. Trên cơ sở góp ý, quy hoạch đã bổ sung chức năng cho cực phía Bắc và xác định tỷ lệ phù hợp giữa các lĩnh vực. Với đề xuất làm rõ ranh giới quy hoạch phân khu để địa phương dễ triển khai, Sở sẽ tiếp tục xem xét trong quá trình hoàn thiện các bước liên quan.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Tác động với người mua và người bán nhà đất quanh ga metro

Với người đang sở hữu nhà, thông tin này mang hai mặt. Mặt tích cực là thành phố đã nói rõ khu dân cư hiện hữu có điều kiện phù hợp có thể được giữ lại và chỉnh trang, nên không có lý do để bán tháo chỉ vì nhà nằm gần một nhà ga. Mặt còn bỏ ngỏ là chưa ai biết khu nào sẽ được giữ, khu nào thành dự án mới, nên tâm lý chờ đợi có thể khiến giao dịch quanh ga chậm lại trong một thời gian.

Với người mua, giá nhà quanh nhà ga thường đã phản ánh kỳ vọng về hạ tầng. Mô hình TOD, nếu đi vào thực tế, có thể làm tăng mật độ dân cư, dịch vụ và nhu cầu thuê quanh ga, điều thường hỗ trợ giá trị bất động sản. Nhưng nếu căn nhà rơi vào phần được làm dự án mới, chủ nhà sẽ đi theo quy trình thu hồi đất và bồi thường. Theo quy định chung, tiền bồi thường được tính theo bảng giá đất và hệ số do Nhà nước ban hành, có thể không bằng mức giá người mua đã trả trên thị trường. Đây là rủi ro cần cân nhắc khi xuống tiền.

Với nhà đầu tư, giai đoạn trước khi có quy hoạch chi tiết là lúc thông tin bất cân xứng nhiều nhất. Không ít lời mời chào mua đất nền, nhà phố gần ga có thể gắn nhãn TOD để nâng giá, trong khi ranh giới cụ thể còn chưa được xác định. Người mua nên phân biệt giữa định hướng đã công bố và lời hứa của môi giới.

Với người thuê nhà, tác động trước mắt khá hạn chế. Về lâu dài, nếu khu vực được chỉnh trang hoặc phát triển mới, mặt bằng giá thuê có thể thay đổi, và người thuê ở các căn nhà nằm trong ranh dự án có thể phải tìm chỗ ở khác khi chủ nhà bàn giao mặt bằng.

Người mua nhà TP HCM nên kiểm tra quy hoạch ra sao

Điều đầu tiên là kiểm tra thông tin quy hoạch của thửa đất trước khi đặt cọc. Theo thông lệ, người mua có thể đề nghị cơ quan quản lý quy hoạch hoặc văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin quy hoạch, đồng thời đối chiếu với các bản đồ quy hoạch được công bố công khai. Sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, chứng minh quyền của chủ hiện tại nhưng không cho biết thửa đất có nằm trong vùng dự kiến làm dự án trong tương lai hay không.

Điều thứ hai là theo dõi các hội thảo, buổi lấy ý kiến tại địa phương mà Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho biết sẽ tổ chức. Những buổi này thường là nơi người dân biết sớm nhất về định hướng cho khu vực mình sống.

Điều thứ ba là đưa điều khoản quy hoạch vào hợp đồng. Khi mua nhà gần nhà ga trong giai đoạn quy hoạch còn chưa chi tiết, người mua có thể thỏa thuận điều khoản hoàn cọc nếu kết quả tra cứu cho thấy thửa đất vướng quy hoạch. Cách làm này không loại bỏ rủi ro dài hạn nhưng giúp tránh mất tiền cọc vì thông tin đã có sẵn.

Cuối cùng, người dùng vốn vay mua nhà nên lưu ý rằng ngân hàng thường thẩm định kỹ hơn tài sản nằm trong vùng có khả năng thay đổi quy hoạch, và giá trị định giá có thể thận trọng hơn giá giao dịch.

Tham khảo các căn nhà đang rao bán tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Nhà nằm trong bán kính 1.000m quanh nhà ga metro ở TP HCM có chắc chắn bị giải tỏa không?

Không chắc chắn. Theo Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, 1.000m tính từ tâm nhà ga là phạm vi nghiên cứu dự kiến, còn việc di dời hay giữ lại nhà hiện hữu sẽ được xác định ở bước quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết. Khu dân cư có điều kiện phù hợp có thể được giữ lại và chỉnh trang.

Khi nào người dân biết chính xác nhà mình có nằm trong khu phát triển mới?

Sau khi quy hoạch tổng thể tầm nhìn 100 năm được phê duyệt, cơ quan chức năng mới xác định ranh giới cụ thể từng khu TOD rồi lập quy hoạch đô thị cho từng khu. Nguồn tin chưa nêu mốc thời gian cụ thể. Thông thường, chỉ khi có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì thông tin mới tới được từng thửa đất.

Có nên mua nhà gần ga metro TP HCM lúc này?

Hạ tầng metro và định hướng TOD có thể hỗ trợ giá trị nhà đất quanh ga về lâu dài, nhưng ranh giới khu làm dự án mới chưa được công bố. Người mua nên kiểm tra thông tin quy hoạch, tránh trả giá quá cao chỉ vì nhãn TOD và cân nhắc điều khoản hoàn cọc trong hợp đồng.

Mô hình TOD là gì và vì sao TP HCM áp dụng?

TOD là mô hình phát triển đô thị theo trục giao thông công cộng, tập trung dân cư mật độ cao quanh nhà ga. Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, mô hình này giúp người dân tiếp cận giao thông công cộng thuận lợi hơn và nâng cao hiệu quả khai thác metro, đường sắt nhẹ. HĐND TPHCM đã thông qua nghị quyết về phát triển TOD tại kỳ họp trước.

Người dân có thể góp ý vào quy hoạch TOD ở đâu?

Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM cho biết sẽ phối hợp tổ chức hội thảo, tập huấn tại các địa phương để làm rõ nội dung và tiếp nhận ý kiến từ cơ sở. Người dân sống quanh nhà ga nên theo dõi thông báo của chính quyền địa phương để tham gia các buổi này.