Hạ tầng TP HCM thiếu cát: mua bán nhà đất cần lưu ý gì

Theo thông tin tại họp báo kinh tế - xã hội chiều 29/10, 20 dự án giao thông trọng điểm ở TP Hồ Chí Minh cần được điều phối gần 8 triệu m3 vật liệu trong 4 tháng cuối năm, và cát đang là mắt xích yếu nhất. Nguồn khai thác hiện chỉ đáp ứng khoảng 50% nhu cầu cát xây dựng và 38% nhu cầu cát san lấp của thành phố. Với người đang tính chuyện mua bán nhà đất, đây là tín hiệu nên theo dõi, vì giá trị nhiều khu vực ven đô phụ thuộc trực tiếp vào việc các tuyến đường này về đích đúng hẹn.

Thông tin được Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông (thường gọi tắt là Ban Giao thông) đưa ra, theo Báo điện tử Dân trí. Đơn vị này cho biết đã phải sắp xếp lại tiến độ và ưu tiên những hạng mục ít dùng cát để công trường không bị gián đoạn.

Các dự án giao thông TP HCM cần bao nhiêu vật liệu?

Con số tổng gần 8 triệu m3 được chia thành bốn nhóm. Đá xây dựng khoảng 1,91 triệu m3, cát xây dựng 0,55 triệu m3, cát san lấp 1,85 triệu m3 và đất đắp 3,7 triệu m3. Cát san lấp là loại cát hạt mịn, chất lượng thấp hơn cát bê tông, dùng để tôn cao và làm phẳng mặt bằng; còn đất đắp là đất có chỉ tiêu kỹ thuật phù hợp, được lu lèn từng lớp để tạo nền đường.

Riêng phần việc do Ban Giao thông quản lý đã chiếm khoảng 28% nhu cầu đất đắp và 17% nhu cầu đá xây dựng của toàn thành phố trong cùng giai đoạn. Nói cách khác, các công trình giao thông đang cạnh tranh nguồn vật liệu với mọi công trình khác trên địa bàn, từ dự án nhà ở đến nhà xưởng.

Hai "điểm nóng" lớn nhất là đường Vành đai 3 và cao tốc TPHCM - Mộc Bài. Vành đai 3 cần khoảng 0,87 triệu m3 đá. Cao tốc TPHCM - Mộc Bài cần 0,38 triệu m3 đá, 1,53 triệu m3 cát san lấp và 2,67 triệu m3 đất đắp, tức là gánh phần lớn nhu cầu cát và đất của cả nhóm dự án. Ở nút giao Mỹ Thủy, nhà thầu đã tự ký hợp đồng với mỏ để chủ động nguồn đá.

Tính riêng quý IV, nhu cầu cần hỗ trợ còn khoảng 0,42 triệu m3 cát xây dựng, 1,44 triệu m3 cát san lấp và khoảng 3 triệu m3 đất đắp, phần lớn dồn về cao tốc TPHCM - Mộc Bài. Nhu cầu đá xây dựng từ nay đến cuối năm còn khoảng 0,9 triệu m3, chủ yếu là cấp phối đá dăm, loại hỗn hợp đá có kích cỡ hạt theo tỷ lệ quy định, dùng làm lớp móng mặt đường.

Vì sao cát trở thành điểm nghẽn của hạ tầng TP Hồ Chí Minh?

Ban Giao thông đánh giá nguồn cung các loại vật liệu không đồng đều. Đá xây dựng về cơ bản đã được cân đối sau khi các mỏ tăng công suất, và nguồn trên địa bàn có thể đáp ứng những tháng cuối năm. Vướng mắc còn lại với đá chủ yếu nằm ở một số chủng loại cấp phối đá dăm và giá bán tại mỏ.

Khoảng 0,35 triệu m3 đá dự kiến lấy từ các mỏ khu vực Bình Dương cũ, phần còn lại đang được Ban Giao thông cùng cơ quan chức năng và doanh nghiệp khai thác bố trí. Các doanh nghiệp đá đã cam kết ưu tiên cung ứng và giảm giá cho các dự án trọng điểm, trong đó có Vành đai 3. Theo đơn vị quản lý, nguồn đá được bảo đảm nếu các bên giao nhận đúng tiến độ đã hứa.

Cát thì khác. Nguyên nhân chính được nêu là nguồn cát tự nhiên trong khu vực có hạn, trong khi nhiều dự án lớn cùng tăng tốc thi công trong năm 2026. Một số mỏ vẫn đang hoàn thiện thủ tục cấp phép hoặc nâng công suất. Cát thiếu nhất ở các hạng mục đắp nền và móng đường, đúng phần việc phải làm trước khi trải mặt đường.

Với đất đắp, tổng công suất các mỏ được cho là đủ, nhưng nguồn đạt chỉ tiêu kỹ thuật và nằm ở cự ly hợp lý với từng công trình lại hạn chế. Thông tin về mỏ đất đắp, trữ lượng và giá cũng chưa đầy đủ để chủ đầu tư, nhà thầu chủ động lựa chọn. Một phần đất đắp đang được bổ sung từ đất đào của dự án metro số 2, một cách tận dụng vật liệu vốn phải vận chuyển đi đổ thải.

Bối cảnh: thành phố xoay xở ra sao để công trường không dừng?

Trước mắt, Ban Giao thông đã rà soát nhu cầu thực tế của từng dự án, điều phối lại tiến độ và cho làm trước các hạng mục ít phụ thuộc vào cát. Cách làm này giúp máy móc và nhân lực không phải nằm chờ, nhưng theo lẽ thường, phần việc cần cát chỉ được lùi lại chứ không biến mất.

Đơn vị này kiến nghị thành phố mở rộng cơ chế đặc thù trong cấp phép khai thác, kiểm soát giá bán và ưu tiên nguồn cho các công trình trọng điểm. Cơ chế đặc thù ở đây có thể hiểu là những quy định riêng, rút gọn thủ tục so với thông thường, để mỏ được cấp phép hoặc nâng công suất nhanh hơn. Ban Giao thông cũng đề xuất đưa cát và đất đắp vào kế hoạch điều phối giai đoạn 2027-2030, công khai thông tin các mỏ và quy hoạch bãi tập kết đất đào để tái sử dụng.

Về lâu dài, nhu cầu vật liệu sẽ được xác định ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án. Nhà thầu phải lập kế hoạch tiếp nhận theo tháng, theo quý và cập nhật hằng tháng để các mỏ chủ động nguồn cung.

Với nhựa đường, nhà thầu tự lo nguồn hàng, còn Ban Giao thông theo dõi biến động giá, nguồn cung và thời tiết để điều chỉnh kế hoạch thi công. Dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 50 đã đạt khoảng 98% khối lượng và dự kiến hoàn thành trong tháng 12. Vật liệu đưa vào công trình đều phải có nguồn gốc, chứng chỉ chất lượng và kết quả thí nghiệm đạt yêu cầu.

Tác động với người mua và người bán nhà đất TP HCM

Thị trường bất động sản TP HCM từ lâu gắn giá trị khu vực ven đô với các tuyến hạ tầng lớn. Vành đai 3 và cao tốc TPHCM - Mộc Bài thường được giới môi giới nhắc đến như động lực cho đất nền, nhà phố ở các khu vực mà tuyến đi qua. Khi chính các dự án này gặp khó về cát, câu hỏi thực tế cho người mua là: thời điểm thông xe có thể bị ảnh hưởng không?

Nguồn tin chưa nói dự án nào sẽ chậm, chỉ nói có nguy cơ gián đoạn và đang được điều phối. Vì vậy, người mua đất gần các tuyến này nên coi mốc hoàn thành hạ tầng là yếu tố cần kiểm chứng, không phải điều chắc chắn. Nếu một lô đất được rao giá cao với lý do "đường sắp xong", bạn có thể đặt câu hỏi ngược lại: giá đó còn hợp lý không nếu tuyến đường về đích muộn vài tháng hay lâu hơn?

Với người bán, hạ tầng đang thi công vẫn là lợi thế khi thương lượng, nhưng nên trình bày trung thực về tiến độ. Người mua ngày càng tự tra cứu thông tin từ báo chí và cơ quan quản lý, nên những lời hứa vượt quá thực tế dễ làm mất niềm tin và kéo dài thời gian giao dịch.

Còn một khía cạnh ít được chú ý là chi phí xây nhà. Khi cát san lấp và cát xây dựng thiếu, các công trình lớn được ưu tiên nguồn, người tự xây nhà riêng hoặc cải tạo nhà phố có thể phải chịu giá vật liệu cao hơn hoặc chờ hàng lâu hơn. Nguồn tin không đưa ra con số về giá cát bán lẻ, nhưng ai dự định mua đất để xây nên tính dư phần chi phí san lấp và móng, nhất là với đất trũng phải tôn nền.

Với nhà đầu tư theo hạ tầng, bài học là nhìn vào khâu vật liệu chứ không chỉ nhìn vào bản đồ quy hoạch. Một tuyến đường có quyết định đầu tư, có vốn, nhưng thiếu cát cho phần nền thì vẫn có thể chậm. Đầu tư với tầm nhìn dài, dùng vốn tự có thay vì vay ngắn hạn với lãi suất cao, thường giúp giảm áp lực nếu tiến độ kéo dài.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Ngược lại, Quốc lộ 50 đạt khoảng 98% và dự kiến xong trong tháng 12 là một mốc tương đối rõ. Với người quan tâm mua đất hay mua nhà dọc các trục đã gần hoàn thiện, rủi ro về tiến độ hạ tầng thấp hơn so với các tuyến đang chờ vật liệu.

Tham khảo đất nền đang rao bán tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Thiếu cát có làm Vành đai 3 và cao tốc TPHCM - Mộc Bài chậm tiến độ không?

Theo Ban Giao thông, các dự án có nguy cơ gián đoạn và đơn vị này đã điều chỉnh tiến độ, ưu tiên hạng mục ít dùng cát. Nguồn tin không công bố mốc chậm cụ thể nào. Vành đai 3 chủ yếu cần đá và đã có doanh nghiệp cam kết ưu tiên cung ứng, còn cao tốc TPHCM - Mộc Bài chịu áp lực cát san lấp và đất đắp lớn nhất.

Có nên mua đất gần các tuyến cao tốc đang thi công ở TP HCM lúc này?

Hạ tầng là yếu tố hỗ trợ giá đất về dài hạn, nhưng người mua nên kiểm tra pháp lý, quy hoạch và tiến độ thực tế thay vì tin vào lời quảng cáo. Nên tính kịch bản tuyến đường về đích muộn để xem khoản đầu tư còn hợp lý không. Dùng vốn tự có và hạn chế vay ngắn hạn thường an toàn hơn khi tiến độ chưa chắc chắn.

Cát san lấp khác cát xây dựng thế nào?

Cát xây dựng có hạt to, sạch, dùng trộn bê tông và vữa. Cát san lấp hạt mịn hơn, dùng để tôn nền và làm phẳng mặt bằng. TP HCM hiện chỉ đáp ứng khoảng 50% nhu cầu cát xây dựng và 38% nhu cầu cát san lấp, theo số liệu Ban Giao thông.

Người tự xây nhà ở TP Hồ Chí Minh có bị ảnh hưởng vì thiếu cát không?

Nguồn tin chỉ nói về các dự án giao thông và không nêu giá cát bán lẻ. Tuy vậy, khi cả thành phố thiếu cát và công trình trọng điểm được ưu tiên nguồn, người xây nhà có thể gặp giá cao hơn hoặc phải chờ hàng. Nên dự trù thêm ngân sách cho phần san lấp và móng.

Thành phố đề xuất giải pháp gì để gỡ khó về vật liệu?

Ban Giao thông kiến nghị mở rộng cơ chế đặc thù trong cấp phép khai thác, kiểm soát giá bán và ưu tiên nguồn cho công trình trọng điểm. Đơn vị này cũng đề xuất đưa cát, đất đắp vào kế hoạch điều phối 2027-2030, công khai thông tin mỏ và quy hoạch bãi tập kết đất đào để tái sử dụng, như đất đào từ metro số 2.