Mua chung cư cũ TP HCM: 64 công trình tháo dỡ trước 2030

TP HCM đã xác định 64 chung cư cũ, gồm 106 lô với tổng cộng 8.577 căn hộ, thuộc diện phải di dời và tháo dỡ, theo kết quả rà soát, kiểm định chất lượng mà Sở Xây dựng TP HCM hoàn thành trong tháng 10. Thành phố đặt mục tiêu cải tạo, xây dựng lại toàn bộ số chung cư này trong giai đoạn 2026-2030. Với người đang tính mua chung cư cũ ở TP HCM, hoặc đang sở hữu một căn trong các khu tập thể lâu năm, đây là thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản, kế hoạch chỗ ở và quyền lợi bồi thường trong vài năm tới.

Theo VnExpress, đến thời điểm này chưa có trường hợp nào phải phá dỡ khẩn cấp. Tuy vậy, danh sách 64 chung cư cho thấy quy mô của bài toán: hơn tám nghìn căn hộ, tương ứng với hàng nghìn hộ gia đình, sẽ lần lượt phải chuyển đi, chờ xây mới rồi mới quay về.

TP HCM có bao nhiêu chung cư cũ phải tháo dỡ?

Con số chính là 64 chung cư, chia thành 106 lô, với 8.577 căn hộ. Trong nhóm này có 16 chung cư cấp D đã được kiểm định từ năm 2017. Cấp D, theo cách phân loại mức độ an toàn nhà chung cư thường dùng ở Việt Nam, là mức nguy hiểm nhất, khi kết cấu chịu lực không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng.

Ở 16 chung cư cấp D này, đã có 828 trong tổng số 1.194 hộ dân di dời. Mười hai chung cư đã hoàn tất giải tỏa cư dân, trong khi hai chung cư vẫn còn 219 hộ đang sinh sống. Với những nơi chưa di dời hết, thành phố yêu cầu các phường rà soát nhu cầu tạm cư, bố trí chỗ ở hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà. Các khu vực có kết cấu hư hỏng nặng phải được lắp biển cảnh báo và kiểm soát an toàn trong thời gian chờ xử lý.

Cần đặt 64 chung cư này trong bức tranh rộng hơn: theo VnExpress, TP HCM hiện có tổng cộng 474 khu nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại. Nghĩa là nhóm phải tháo dỡ chỉ là phần cấp bách nhất, còn phần lớn các khu khác sẽ đi theo hướng sửa chữa, nâng cấp.

Lộ trình cải tạo chung cư cũ đến năm 2030 ra sao?

Kế hoạch của thành phố chia thành hai nhánh. Nhánh thứ nhất là các chung cư không thuộc diện phá dỡ: những công trình này sẽ được sửa chữa, nâng cấp, gia cố trong năm 2027. Nhánh thứ hai là 64 chung cư phải phá dỡ, sẽ được cải tạo, xây dựng lại từ nay đến năm 2030.

Song song, trong giai đoạn 2026-2030, TP HCM đặt mục tiêu cơ bản hoàn thành việc chuẩn bị đầu tư cho các chung cư xây dựng trước năm 1975 và giai đoạn 1975-1994. Chuẩn bị đầu tư, theo thông lệ, gồm các bước như lập quy hoạch, xác định phương án bồi thường, lựa chọn nhà đầu tư và bố trí tạm cư, trước khi khởi công. Đây thường là khâu kéo dài nhất của các dự án cải tạo chung cư cũ, vì phải thống nhất được với rất nhiều chủ sở hữu.

Thành phố cũng cho biết đang nghiên cứu thêm cơ chế, chính sách để tháo gỡ vướng mắc và thúc đẩy tiến độ chương trình.

Chung cư Vĩnh Hội: một trường hợp điển hình

Chung cư Vĩnh Hội tại phường Khánh Hội, gồm ba lô A, B, C, là một trong những công trình đang triển khai di dời. Thành phố đang lập quy hoạch chi tiết 1/500 cho khu này, đồng thời bố trí tạm cư cho cư dân. Quy hoạch chi tiết 1/500 là bản vẽ ở mức chi tiết nhất, thể hiện vị trí từng công trình, chiều cao, mật độ xây dựng và hạ tầng, làm căn cứ để cấp phép xây dựng.

Theo phương án được quận 4 cũ phê duyệt tháng 3/2025, có 232 căn hộ thuộc tài sản công được dành làm nơi tạm cư. Người dân được miễn tiền thuê nhà và phí quản lý vận hành, nhưng vẫn phải tự trả chi phí điện, nước và vệ sinh. Trường hợp Vĩnh Hội cho thấy cách thành phố có thể áp dụng cho các chung cư khác: dùng quỹ nhà công để giảm gánh nặng chi phí ở cho người dân trong thời gian chờ xây lại.

Những người đang tìm hiểu thị trường nhà đất khu vực này có thể theo dõi các tin rao bán thực tế để so sánh mặt bằng giá trước khi quyết định.

Xem tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Bối cảnh: dự thảo nghị quyết mới thay đổi gì về bồi thường?

Điểm đáng chú ý nhất với chủ căn hộ nằm ở dự thảo nghị quyết về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ của TP HCM. Dự thảo đề xuất ấn định hệ số bồi thường 1,1 lần với căn hộ từ tầng hai trở lên và 1,3 lần với căn hộ tầng trệt, áp dụng khi Nhà nước chỉ định nhà đầu tư, thay vì để người dân và doanh nghiệp tự thỏa thuận như trước.

Hệ số bồi thường thường được hiểu là tỷ lệ quy đổi giữa diện tích căn hộ cũ và diện tích được bố trí tái định cư. Nếu hiểu theo cách đó, một căn 40 m² ở tầng ba có thể được quy đổi thành khoảng 44 m², còn một căn 40 m² tầng trệt có thể tương ứng khoảng 52 m². Chi tiết cách tính cụ thể sẽ phụ thuộc vào văn bản chính thức khi được thông qua.

Việc ấn định hệ số có ý nghĩa lớn. Trên thực tế, nhiều dự án cải tạo chung cư cũ ở TP HCM chậm trễ nhiều năm vì người dân và nhà đầu tư không thống nhất được mức đền bù. Một con số cố định có thể rút ngắn thời gian thương lượng, dù cũng có thể khiến một số chủ căn hộ cảm thấy chưa thỏa đáng nếu kỳ vọng cao hơn.

Dự thảo còn bổ sung cơ chế cho hộ dân không đủ điều kiện tái định cư được mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm. Nhà ở xã hội là loại nhà do Nhà nước hỗ trợ, bán hoặc cho thuê với giá thấp hơn thị trường cho đối tượng đủ điều kiện, và thường phải xét chọn hoặc bốc thăm khi số người đăng ký vượt số căn. Ngoài ra, dự thảo đề xuất ngân sách hỗ trợ 50% kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và 50% chi phí cưỡng chế di dời, một cách giảm chi phí để thu hút nhà đầu tư tham gia.

Có nên mua chung cư cũ ở TP HCM lúc này?

Với người mua, chung cư cũ thường hấp dẫn vì giá thấp hơn căn hộ mới, vị trí trung tâm và đã có sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi một tòa nhà nằm trong danh sách phải tháo dỡ, người mua cần tính kỹ hơn nhiều yếu tố.

Trước hết là thời gian. Từ lúc di dời đến lúc nhận căn hộ mới có thể kéo dài nhiều năm, và trong thời gian đó người mua phải ở tạm cư hoặc tự thuê nhà nếu không được bố trí. Thứ hai là quyền lợi: nếu dự thảo được thông qua, phần diện tích được quy đổi sẽ theo hệ số cố định, nên người mua có thể ước tính giá trị căn hộ sau cải tạo thay vì trông chờ thương lượng. Căn tầng trệt với hệ số 1,3 nhiều khả năng sẽ được định giá cao hơn trong các giao dịch mua bán chung cư cũ.

Thứ ba là pháp lý. Người mua nên kiểm tra tòa nhà có trong danh sách 64 chung cư hay không, đã được kiểm định cấp mấy, đã có quy hoạch 1/500 chưa và đã chọn được nhà đầu tư chưa. Những thông tin này thường có thể hỏi tại UBND phường hoặc Sở Xây dựng.

Tác động với người bán và người thuê nhà

Với chủ căn hộ đang muốn bán, việc tòa nhà được đưa vào lộ trình xây lại có thể là điểm cộng, vì người mua kỳ vọng nhận căn mới ở vị trí cũ. Ngược lại, những căn trong các tòa cấp D, đang có biển cảnh báo hoặc chưa rõ tiến độ có thể khó thanh khoản hơn, vì người mua e ngại rủi ro an toàn và thời gian chờ.

Người thuê nhà trong các chung cư cũ cần chú ý rằng khi tòa nhà di dời, hợp đồng thuê gần như chắc chắn phải chấm dứt. Các chính sách tạm cư như ở Vĩnh Hội được thiết kế cho cư dân của chung cư, nên người thuê nên trao đổi sớm với chủ nhà và chuẩn bị phương án tìm chỗ ở khác.

Với nhà đầu tư, quy mô 474 khu chung cư cũ cần cải tạo cho thấy đây là một thị trường lớn, nhưng tiến độ phụ thuộc nhiều vào chính sách. Việc thành phố hỗ trợ 50% chi phí hạ tầng kỹ thuật và chi phí cưỡng chế, nếu được thông qua, có thể giúp các dự án khả thi hơn về tài chính.

Tham khảo căn hộ đang mua bán chung cư tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

TP HCM có bao nhiêu chung cư cũ phải tháo dỡ?

Theo Sở Xây dựng TP HCM, có 64 chung cư gồm 106 lô với tổng cộng 8.577 căn hộ thuộc diện di dời, tháo dỡ. Kết quả rà soát hoàn thành trong tháng 10 và chưa có trường hợp nào phải phá dỡ khẩn cấp. Thành phố đặt mục tiêu cải tạo, xây dựng lại toàn bộ số chung cư này đến năm 2030.

Chủ căn hộ chung cư cũ được bồi thường thế nào?

Dự thảo nghị quyết của TP HCM đề xuất hệ số bồi thường 1,1 lần với căn hộ từ tầng hai trở lên và 1,3 lần với căn hộ tầng trệt khi Nhà nước chỉ định nhà đầu tư. Đây mới là dự thảo, nên con số chính thức còn phụ thuộc vào văn bản được thông qua. Hộ không đủ điều kiện tái định cư có thể được mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm.

Trong thời gian chờ xây lại, cư dân ở đâu?

Thành phố yêu cầu các phường rà soát nhu cầu tạm cư, bố trí chỗ ở hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà. Ở chung cư Vĩnh Hội, 232 căn hộ tài sản công được dành làm nơi tạm cư, người dân được miễn tiền thuê và phí quản lý vận hành nhưng vẫn trả điện, nước, vệ sinh.

Mua căn hộ trong chung cư sắp tháo dỡ có rủi ro gì?

Rủi ro thường gặp là thời gian chờ nhận căn mới kéo dài, chi phí ở tạm và sự thay đổi của chính sách bồi thường. Người mua nên kiểm tra tòa nhà có trong danh sách phải tháo dỡ hay không, cấp kiểm định, tình trạng quy hoạch 1/500 và nhà đầu tư. Sổ hồng hợp lệ vẫn là điều kiện tiên quyết để được hưởng quyền lợi bồi thường.

Chung cư cũ không thuộc diện phá dỡ sẽ được xử lý ra sao?

Các chung cư không thuộc diện phá dỡ sẽ được sửa chữa, nâng cấp, gia cố trong năm 2027. Với nhóm này, cư dân thường không phải di dời lâu dài, nhưng có thể chịu ảnh hưởng tạm thời trong lúc thi công.