Mua nhà ở xã hội tại TP HCM, Hà Nội: chỉ tiêu 2026 trễ hẹn

Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội tại TP HCM và Hà Nội sẽ phải chờ lâu hơn. Theo báo cáo của Chính phủ được CafeF dẫn lại từ Tiền Phong ngày 03-11-2026, TP HCM dự kiến chỉ hoàn thành 4.562 trên 9.000 căn được giao trong năm 2026, tức 51% chỉ tiêu, còn Hà Nội dù không xin điều chỉnh vẫn bị đánh giá khó về đích. Cùng nhóm chậm tiến độ còn có Cần Thơ và Huế, trong khi 25 địa phương khác được dự báo hoàn thành và vượt kế hoạch.

Với người lao động thu nhập trung bình và thấp ở hai đô thị lớn nhất cả nước, đây là tín hiệu cần tính đến khi lên kế hoạch an cư. Bài viết dưới đây tóm lược các con số chính, lý do chậm trễ, cách các địa phương dời chỉ tiêu và điều đó có ý nghĩa gì với người đang tìm mua nhà.

Chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2026 đang ở đâu

Nhà ở xã hội là loại nhà do Nhà nước hỗ trợ chính sách, thường bán, cho thuê hoặc cho thuê mua với giá thấp hơn thị trường cho những đối tượng đáp ứng điều kiện về thu nhập và nhà ở. Khung chỉ tiêu hiện nay được đặt ra theo Nghị quyết số 303/NQ-CP của Chính phủ, với mục tiêu 899.857 căn cho giai đoạn 2026 - 2030.

Riêng năm 2026, cả nước được giao 97.271 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Đến thời điểm báo cáo đã hoàn thành 55.665 căn, đạt 57,2% kế hoạch. Dự kiến đến cuối năm, con số này lên 82.470 căn, tương đương 85%. Nói cách khác, cả nước vẫn hụt khoảng 14.801 căn so với chỉ tiêu năm.

Bức tranh không đồng đều giữa các địa phương. Nhóm 25 tỉnh, thành có khả năng hoàn thành và vượt kế hoạch được giao tổng cộng 63.371 căn, đã xong 48.422 căn (76,4%) và dự kiến đạt 69.250 căn vào cuối năm, tức 109,3%. Một số điểm sáng: Hải Phòng được giao 4.764 căn, dự kiến hoàn thành 5.036 căn (106%); Đồng Nai được giao 2.000 căn nhưng dự kiến đạt 3.264 căn (163%); Phú Thọ được giao 2.354 căn nhà ở xã hội và 500 căn nhà ở cho thuê, đến nay đã hoàn thành 3.085 căn (132%); Nghệ An hoàn thành 2.750 căn, vượt 38% chỉ tiêu. Năm địa phương gồm Tuyên Quang, Lạng Sơn, Sơn La, Điện Biên và Lai Châu không được giao chỉ tiêu năm 2026.

Ở chiều ngược lại, bốn địa phương TP HCM, Hà Nội, Cần Thơ và Huế có tổng chỉ tiêu 33.900 căn nhưng mới hoàn thành 7.243 căn, chỉ đạt 21,4%. Dự kiến cuối năm, nhóm này đạt 13.220 căn, khoảng 39% kế hoạch, nghĩa là thiếu hụt hơn 20.000 căn. Cụ thể, TP HCM dự kiến đạt 4.562/9.000 căn (51%), Cần Thơ 724/3.000 căn (24%), Huế 2.436/3.200 căn (76%). Hà Nội không đề xuất điều chỉnh chỉ tiêu nhưng vẫn nằm trong nhóm khó hoàn thành kế hoạch năm nay.

Vì sao nhà ở xã hội TP HCM và các đô thị lớn chậm tiến độ

Điều đáng chú ý là những nơi có nhu cầu nhà ở lớn nhất lại là nơi nguồn cung về chậm nhất. Lý do mà các địa phương báo cáo khá cụ thể.

TP HCM cho biết lãi suất tăng cao khiến việc vay vốn và giải ngân theo các hợp đồng tín dụng gặp khó khăn. Bên cạnh đó, nhiều dự án nhà ở xã hội của thành phố có quy mô lớn, cao 20 - 30 tầng, cần khoảng 2 - 3 năm thi công. Các dự án mới được chấp thuận chủ trương đầu tư trong năm 2026 cũng cần thêm thời gian hoàn tất thủ tục nên khó đưa vào sử dụng ngay trong năm. Chấp thuận chủ trương đầu tư là bước cơ quan nhà nước đồng ý cho dự án được triển khai; sau bước này, chủ đầu tư thường còn phải làm quy hoạch chi tiết, thiết kế, xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công.

Cần Thơ nêu nguyên nhân là thời gian chuẩn bị đầu tư và giải phóng mặt bằng kéo dài, quỹ đất ở khu vực có nhu cầu tập trung còn hạn chế. Giải phóng mặt bằng là quá trình thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ người đang sử dụng đất để bàn giao mặt bằng sạch cho dự án, thường là khâu tốn nhiều thời gian nhất. Ngoài ra, nhu cầu nhà ở tại Cần Thơ có sự dịch chuyển sau sắp xếp đơn vị hành chính, trong khi định hướng đầu tư và nguồn cung nhà ở cho thuê cần thêm thời gian chuẩn bị.

Huế liệt kê giá vật liệu xây dựng biến động, thị trường bất động sản thanh khoản thấp, khó huy động vốn, nguồn tín dụng ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội bị gián đoạn và hạ tầng giao thông kết nối ở một số dự án chưa hoàn thiện. Tín dụng ưu đãi ở đây hiểu là các khoản vay có lãi suất thấp hơn thị trường dành riêng cho người mua nhà ở xã hội; khi nguồn này gián đoạn, người mua khó thu xếp tài chính và chủ đầu tư cũng khó bán hàng.

Nhìn chung, có thể thấy ba nút thắt lặp lại: vốn, đất và thủ tục. Đây cũng là những vấn đề quen thuộc của thị trường bất động sản nhiều năm qua, chứ không riêng phân khúc nhà ở xã hội.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh

TP HCM, Cần Thơ, Huế dời chỉ tiêu sang năm sau như thế nào

Trước nguy cơ không đạt kế hoạch, ba địa phương TP HCM, Cần Thơ và Huế đề xuất phân bổ lại tiến độ giữa các năm nhưng giữ nguyên tổng chỉ tiêu giai đoạn 2026 - 2030. Bộ Xây dựng đã thống nhất với các đề xuất này, và việc điều chỉnh không làm thay đổi mục tiêu 899.857 căn của cả giai đoạn.

Với TP HCM, mức điều chỉnh lớn nhất. Chỉ tiêu năm 2026 giảm từ 9.000 xuống 4.562 căn; năm 2027 giảm mạnh từ 57.657 xuống 12.075 căn. Đổi lại, kế hoạch năm 2028 được nâng lên 42.620 căn, năm 2029 lên 54.000 căn và năm 2030 lên 68.000 căn. Chỉ tính hai năm 2026 và 2027, khoảng 50.020 căn đã được dời sang giai đoạn sau. Điều này đồng nghĩa phần lớn nguồn cung nhà ở xã hội của thành phố sẽ dồn vào ba năm cuối kỳ.

Cần Thơ giảm chỉ tiêu năm 2026 từ 3.000 xuống 724 căn và năm 2027 từ 2.800 xuống 788 căn. Ngược lại, năm 2028 tăng từ 2.250 lên 3.450 căn, năm 2029 từ 2.500 lên 3.800 căn và năm 2030 từ 2.700 lên 4.488 căn. Cộng lại, tổng 5 năm vẫn là 13.250 căn như ban đầu.

Huế điều chỉnh nhẹ hơn: năm 2026 giảm từ 3.200 xuống 2.436 căn, năm 2027 tăng từ 2.300 lên 3.064 căn, còn giai đoạn 2028 - 2030 giữ nguyên. Tổng hai năm đầu vẫn là 5.500 căn.

Riêng Hà Nội không đưa ra đề xuất điều chỉnh. Theo nguồn tin, Thủ đô có dự án Nhà ở xã hội Đông Anh được mở bán trong năm 2026, nhưng tổng thể vẫn bị đánh giá khó hoàn thành kế hoạch năm nay.

Người muốn mua nhà ở xã hội tại TP HCM và Hà Nội nên làm gì

Với người đang chờ mua nhà ở xã hội tại TP HCM, thông điệp rõ nhất là nguồn cung sẽ không bùng nổ trong ngắn hạn. Khi chỉ tiêu 2027 của thành phố giảm từ 57.657 xuống 12.075 căn, có thể hiểu là số căn đến tay người mua trong khoảng một đến hai năm tới sẽ ít hơn nhiều so với kỳ vọng ban đầu. Thường thì nguồn cung khan hiếm khiến mỗi đợt mở bán có nhiều hồ sơ cạnh tranh, có nơi phải bốc thăm, nên người mua cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện từ sớm.

Ở góc độ tài chính, lãi suất cao được TP HCM nêu là một nguyên nhân chậm tiến độ. Điều này cũng tác động trực tiếp đến người vay mua nhà: khoản trả góp hằng tháng sẽ nặng hơn khi lãi suất tăng. Người mua nên tính toán khả năng trả nợ theo kịch bản thận trọng, tìm hiểu rõ các gói vay ưu đãi dành cho nhà ở xã hội còn hay đã tạm dừng, và không nên chỉ dựa vào giả định lãi suất thấp kéo dài.

Với người chưa thuộc diện được mua nhà ở xã hội, hoặc không muốn chờ, thị trường nhà ở thương mại vẫn là lựa chọn, nhưng giá nhà ở các đô thị lớn thường cao hơn đáng kể. Một số người có thể cân nhắc thuê nhà trong giai đoạn chờ, hoặc nhìn sang các tỉnh lân cận nơi nguồn cung nhà ở xã hội về nhanh hơn. Ví dụ, Đồng Nai dự kiến đạt 163% chỉ tiêu năm 2026, cho thấy các khu vực vệ tinh có thể có nhiều dự án sẵn sàng hơn, dù người mua cần cân nhắc quãng đường đi làm và hạ tầng kết nối.

Với nhà đầu tư và người bán nhà ở phân khúc vừa túi tiền, việc nhà ở xã hội tại TP HCM và Hà Nội chậm về đích có thể khiến nhu cầu dồn sang căn hộ thương mại giá vừa phải, nhất là căn hộ đã có sổ hồng. Sổ hồng là cách gọi phổ biến của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, giấy tờ quan trọng nhất khi mua bán. Tuy vậy, khi giai đoạn 2028 - 2030 dồn một lượng lớn nhà ở xã hội ra thị trường, đặc biệt tại TP HCM với kế hoạch 68.000 căn riêng năm 2030, áp lực cạnh tranh với phân khúc căn hộ bình dân có thể tăng lên. Người mua để đầu tư nên tính đến kịch bản này thay vì chỉ nhìn vào sự khan hiếm hiện tại.

Tham khảo các căn mua bán chung cư tại Hà Nội

Câu hỏi thường gặp

Năm 2026 TP HCM có bao nhiêu căn nhà ở xã hội hoàn thành?

Theo báo cáo được CafeF dẫn lại, TP HCM dự kiến hoàn thành 4.562 căn trong năm 2026, đạt 51% chỉ tiêu 9.000 căn ban đầu. Thành phố đã đề xuất giảm chỉ tiêu năm 2026 về đúng mức 4.562 căn và được Bộ Xây dựng thống nhất.

Tổng chỉ tiêu nhà ở xã hội giai đoạn 2026 - 2030 có bị cắt giảm không?

Không. Việc điều chỉnh của TP HCM, Cần Thơ và Huế chỉ là phân bổ lại tiến độ giữa các năm, tổng mục tiêu cả nước vẫn là 899.857 căn theo Nghị quyết số 303/NQ-CP. Phần chỉ tiêu giảm ở năm 2026 - 2027 được dời sang các năm sau.

Vì sao Hà Nội và TP HCM khó đạt chỉ tiêu nhà ở xã hội?

TP HCM nêu lãi suất tăng cao gây khó cho vay vốn và giải ngân, các dự án cao 20 - 30 tầng cần 2 - 3 năm thi công, dự án mới chấp thuận chủ trương đầu tư năm 2026 còn cần thời gian hoàn tất thủ tục. Hà Nội không đề xuất điều chỉnh nhưng vẫn bị đánh giá khó hoàn thành kế hoạch năm nay; nguồn tin không nêu chi tiết lý do riêng của Hà Nội.

Có nên chờ mua nhà ở xã hội tại TP HCM hay mua nhà thương mại ngay?

Điều này phụ thuộc vào việc bạn có thuộc diện được mua nhà ở xã hội hay không và nhu cầu ở gấp đến đâu. Với lộ trình mới, phần lớn nguồn cung của TP HCM dồn vào 2028 - 2030, nên người cần nhà sớm có thể cân nhắc thuê tạm hoặc tìm căn hộ thương mại vừa túi tiền, kiểm tra kỹ pháp lý và khả năng trả góp trước khi quyết định.

Địa phương nào đang vượt chỉ tiêu nhà ở xã hội?

Có 25 địa phương được dự báo hoàn thành và vượt kế hoạch năm 2026. Trong đó Đồng Nai dự kiến đạt 163%, Phú Thọ đã đạt 132%, Hải Phòng dự kiến đạt 106% và Nghệ An vượt 38% chỉ tiêu được giao.