Cho thuê nhà phố TP HCM: vì sao mặt bằng vẫn bỏ trống

Thị trường cho thuê nhà phố TP HCM đang có một nghịch lý: ngay trước mùa mua sắm cuối năm, hàng loạt mặt bằng trên các tuyến phố thương mại lâu đời vẫn treo biển cho thuê, có nơi trống hàng tháng, thậm chí gần một năm. Theo ghi nhận của Báo điện tử Dân trí ngày 3/11, mức giá chào thuê phổ biến ở khu trung tâm từ 50 đến hơn 100 triệu đồng/tháng cho mặt bằng và tới 500 triệu đồng/tháng cho nhà nguyên căn, trong khi khách thuê ngày càng cân nhắc kỹ.

Với người đang sở hữu nhà mặt tiền, người tính thuê để kinh doanh hay nhà đầu tư nhắm tới dòng tiền cho thuê, câu chuyện này đặt ra một câu hỏi thực tế: vị trí đẹp có còn đủ để bảo đảm khách thuê, và mức giá nào thì thị trường chấp nhận?

Mặt bằng cho thuê ở TP HCM đang trống đến mức nào

Điểm nóng dễ thấy nhất là đường Hai Bà Trưng. Chỉ trên đoạn chưa đầy 500m từ khu vực chợ Tân Định về cầu Kiệu (phường Tân Định), phóng viên Dân trí đếm được gần chục mặt bằng treo biển cho thuê. Đây là khu vực nối trung tâm thành phố với trục đường hướng ra sân bay, xung quanh có trường học, bệnh viện, chợ Tân Định, nhà thờ Tân Định và nhiều điểm thu hút khách du lịch, tức là hội tụ gần đủ những yếu tố thường được coi là bảo chứng cho một mặt bằng kinh doanh.

Đoạn nối từ chợ Tân Định về hướng đường Phan Đình Phùng cũng có gần chục mặt bằng bỏ trống, dù khu vực này gần chợ Phú Nhuận và tập trung nhiều hàng quán. Tình hình ảm đạm hơn ở đường Hồ Văn Huê (phường Đức Nhuận), con phố quen thuộc với các cửa hàng áo cưới: hàng chục cửa hàng đóng cửa, treo biển cho thuê ngay trong giờ buôn bán.

Danh sách còn kéo dài sang Hoàng Văn Thụ, Phan Đăng Lưu, Bạch Đằng, nơi tập trung các ngành hàng xe máy, thời trang, xây dựng và vật liệu. Ngay cả phố ẩm thực Phan Xích Long hay những trục trung tâm như Đồng Khởi, Hàm Nghi, Ngô Đức Kế, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Cách Mạng Tháng Tám, Võ Văn Tần cũng không hiếm mặt bằng đang chờ khách.

Giá thuê nhà phố TP HCM: chủ nhà hạ bao nhiêu vẫn chưa có khách

Anh Phan Trung, một nhân viên môi giới bất động sản, cho biết anh đang nắm khoảng 3-4 mặt bằng trên trục Hai Bà Trưng, khu Tân Định và một số vị trí từ trung tâm về hướng quận 1 trước đây, nhưng suốt khoảng một tháng qua chưa chốt được hợp đồng nào. Theo anh, giá chào ở khu vực này khá cao: mặt bằng từ 50 đến hơn 100 triệu đồng/tháng, nhà nguyên căn tùy diện tích từ 80 triệu đến 500 triệu đồng/tháng, và phần lớn chủ nhà đòi ký hợp đồng dài hạn.

Hợp đồng dài hạn trong thuê mặt bằng thường hiểu là cam kết từ vài năm trở lên, kèm khoản đặt cọc và điều khoản tăng giá định kỳ. Với chủ nhà, đó là sự ổn định; với người kinh doanh, đó là gánh nặng cố định kéo dài nhiều năm, nên khi thị trường kém chắc chắn, đây có thể là rào cản khiến khách ngần ngại đặt bút.

Ví dụ rõ nhất về việc hạ giá mà vẫn ế nằm ở đường Hồ Văn Huê. Một căn nhà rộng gần 100m2, cao 5-6 tầng, kết hợp ở và kinh doanh, đã bị trả lại gần một năm. Chủ nhà từng chào 40-50 triệu đồng/tháng, nay giảm còn khoảng 30-35 triệu đồng nhưng vẫn chưa có người thuê. Mức giảm này tương đương khoảng 10-15 triệu đồng mỗi tháng, tức chừng một phần tư đến gần một phần ba giá ban đầu. Nếu tính theo mức giá mới, một năm bỏ trống có thể khiến chủ nhà mất nguồn thu khoảng 360-420 triệu đồng, chưa kể chi phí bảo trì và cơ hội sử dụng vốn khác.

Ông Thành, người kinh doanh thời trang trên con phố này, giải thích Hồ Văn Huê lưu thông một chiều, còn ngành áo cưới ngày càng chịu sức ép cạnh tranh từ kênh bán hàng trực tuyến. Nhiều cửa hàng làm ăn không hiệu quả phải trả mặt bằng, trong khi các ngành hàng khác khó tìm lợi thế khi mở ở một con phố đã gắn với áo cưới.

Bối cảnh: vì sao phố thương mại lâu đời mất sức hút

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia, một đơn vị tư vấn bất động sản, thị trường bán lẻ TP HCM đang ở thế nghịch lý: sức mua tăng, thương hiệu quốc tế tiếp tục vào nhưng nhiều mặt bằng trên phố thương mại cũ vẫn trống. Ông cho rằng thị trường đã khác đáng kể so với 5-10 năm trước, khi nhà bán lẻ dịch chuyển sang những nơi kinh doanh hiệu quả hơn.

Các khu như Thảo Điền, An Phú (quận 2 cũ), Phú Mỹ Hưng (quận 7 cũ) cùng hệ thống trung tâm thương mại và khu phức hợp đa chức năng đang tạo thành những hệ sinh thái thương mại riêng, có lợi thế về cộng đồng cư dân, tiện ích, bãi đỗ xe và khả năng tiếp cận khách. Nhà bán lẻ giờ đặt nặng nhóm khách mục tiêu, chi phí vận hành và doanh thu thực tế hơn là danh tiếng của địa chỉ.

Đường Đồng Khởi (phường Sài Gòn) là ví dụ được ông Jackson nhắc tới. Con phố này đứng thứ 17 trong bảng xếp hạng các tuyến phố bán lẻ đắt đỏ nhất thế giới năm 2025, nhưng tiền thuê cao không đồng nghĩa doanh thu tương xứng. Cửa hàng flagship, tức cửa hàng kiểu mẫu mang tính chiến lược của một thương hiệu, có thể chấp nhận chi phí này để quảng bá, song mô hình đó không hợp với phần lớn nhà hàng, nhà bán lẻ hay doanh nghiệp nhỏ.

Nguyên nhân thứ hai nằm ở cơ cấu sở hữu. Nhà phố ở TP HCM phần lớn thuộc về cá nhân hoặc gia đình. Theo ông Jackson, vì không chịu áp lực tạo dòng tiền ngay, một số chủ nhà chấp nhận để trống thay vì giảm giá, nhằm giữ giá trị tài sản và mức kỳ vọng của mình. Hệ quả là giá thuê điều chỉnh chậm hơn nhu cầu thực tế. Thêm vào đó, việc một số chuỗi F&B, tức kinh doanh thực phẩm và đồ uống, trả lại mặt bằng khiến nguồn cung tăng, người thuê có nhiều lựa chọn hơn và mạnh dạn thương lượng.

Số liệu toàn thị trường bán lẻ TP HCM nói gì

Bức tranh đường phố có vẻ trái ngược với số liệu tổng thể. Theo báo cáo của Savills, trong quý III, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại TP HCM giảm nhẹ xuống gần 1,6 triệu m² diện tích cho thuê thuần, công suất đạt 92%, còn giá thuê trung bình tầng trệt tăng nhẹ lên 1,6 triệu đồng/m²/tháng. Diện tích cho thuê thuần là phần diện tích khách thực sự sử dụng, không gồm hành lang, thang máy hay khu kỹ thuật; công suất là tỷ lệ diện tích đã có người thuê trên tổng diện tích có thể cho thuê.

Nhu cầu thuê chủ yếu đến từ F&B, kế đến là giải trí; các thương hiệu cho trẻ em, gia đình và trung tâm thể hình tiếp tục mở rộng. Như vậy, thị trường vẫn có sức hút nhưng phân hóa mạnh theo ngành hàng và vị trí. Công suất 92% trên toàn thị trường không có nghĩa căn nhà phố nào cũng dễ cho thuê, nhất là những nơi giá chào chưa tương xứng với khả năng khai thác. Ông Jackson gọi đây là dấu hiệu của một thị trường ngày càng cạnh tranh, phân tầng và chọn lọc.

Nhiều chuyên gia được Dân trí dẫn lời cho rằng thị trường cho thuê khó phục hồi đột biến trong hai tháng cuối năm. Sức mua có thể tăng dịp Giáng sinh, Tết Dương lịch và Tết Nguyên đán, nhưng doanh số theo mùa không đồng nghĩa nhu cầu thuê dài hạn cải thiện. Quyết định mở cửa hàng phụ thuộc vào khả năng gánh tiền thuê và vận hành hiệu quả trong 3-5 năm, chứ không chỉ vài tháng cao điểm.

Tác động với người cho thuê, người thuê và nhà đầu tư nhà phố

Với chủ nhà đang có mặt bằng trống, bài học từ Hồ Văn Huê cho thấy việc hạ giá muộn có thể không đủ, bởi khách thuê nhìn vào khả năng kinh doanh của cả con phố chứ không chỉ con số trên biển. Thông thường, chủ nhà có thể cân nhắc linh hoạt hơn về thời hạn hợp đồng, miễn tiền thuê vài tháng đầu để khách sửa sang, hoặc chia nhỏ mặt bằng cho nhiều ngành hàng. Mỗi tháng để trống là một khoản thu nhập mất đi không lấy lại được.

Với người đi thuê, đây là giai đoạn thuận lợi để thương lượng. Khi nguồn cung tăng và nhiều mặt bằng trống lâu, người thuê thường có cơ sở đề nghị giảm giá, kéo dài thời gian ân hạn hoặc giới hạn mức tăng giá hằng năm. Tuy vậy, giá rẻ chưa chắc là lựa chọn tốt nếu lưu lượng khách, hướng lưu thông hay đặc thù ngành hàng của con phố không phù hợp với mô hình kinh doanh.

Với nhà đầu tư tính mua nhà mặt tiền để cho thuê, câu chuyện này nhắc rằng lợi suất cho thuê kỳ vọng cần được tính trên giá thực tế khách chấp nhận và thời gian trống có thể xảy ra, không phải trên giá chào. Khi định giá một căn nhà phố, nên xem xét hệ sinh thái xung quanh, chỗ đỗ xe, dân cư mục tiêu và xu hướng dịch chuyển của nhà bán lẻ sang các khu như Thảo Điền hay Phú Mỹ Hưng. Pháp lý rõ ràng, sổ hồng chính chủ và quy hoạch ổn định vẫn là điều kiện cơ bản trước khi xuống tiền.

Xem các căn nhà đang cho thuê tại TP Hồ Chí Minh

Tham khảo nhà đất đang rao bán tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Giá thuê mặt bằng khu Tân Định, TP HCM hiện khoảng bao nhiêu?

Theo một môi giới được Dân trí dẫn lời, mặt bằng trên trục Hai Bà Trưng, khu Tân Định chào từ 50 đến hơn 100 triệu đồng/tháng. Nhà nguyên căn tùy diện tích được chào từ 80 triệu đến 500 triệu đồng/tháng. Đây là giá chào, mức chốt thực tế có thể thấp hơn sau thương lượng.

Vì sao nhiều nhà mặt tiền ở TP HCM vẫn bỏ trống dù vị trí đẹp?

Nguyên nhân gồm giá thuê cao, yêu cầu hợp đồng dài hạn, một số chuỗi F&B trả mặt bằng làm nguồn cung tăng và nhà bán lẻ chuyển sang các khu có hệ sinh thái thương mại tốt hơn. Ngoài ra, nhiều chủ nhà là cá nhân, gia đình không chịu áp lực dòng tiền nên chấp nhận để trống thay vì giảm giá.

Có nên thuê mặt bằng kinh doanh vào dịp cuối năm không?

Các chuyên gia cho rằng sức mua mùa lễ Tết không kéo theo nhu cầu thuê dài hạn tăng tương ứng. Quyết định thuê nên dựa trên khả năng gánh chi phí và vận hành hiệu quả trong 3-5 năm. Lợi thế hiện nay là người thuê có nhiều lựa chọn và dễ thương lượng hơn.

Thị trường bán lẻ TP HCM có thực sự đi xuống?

Không hẳn. Theo Savills, quý III công suất thuê mặt bằng bán lẻ đạt 92%, giá thuê trung bình tầng trệt tăng nhẹ lên 1,6 triệu đồng/m²/tháng. Thị trường đang phân hóa: nhu cầu dồn vào F&B, giải trí, thương hiệu gia đình và thể hình, còn nhiều nhà phố có giá chưa tương xứng thì khó tìm khách.

Chủ nhà nên làm gì nếu mặt bằng trống lâu?

Trường hợp ở Hồ Văn Huê cho thấy hạ từ 40-50 triệu xuống 30-35 triệu đồng/tháng vẫn chưa đủ hút khách khi cả con phố gặp khó. Chủ nhà thường có thể cân nhắc điều khoản linh hoạt hơn như rút ngắn thời hạn, hỗ trợ thời gian sửa chữa hoặc mở rộng sang ngành hàng khác. Điều quan trọng là định giá theo khả năng kinh doanh thực tế của vị trí.