Mua đất đấu giá TP HCM: đề xuất nâng tiền cọc lên 50%

Dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) đề xuất nâng tiền đặt trước khi cá nhân đấu giá quyền sử dụng đất ở từ 20% lên 50% giá khởi điểm, đồng thời cấm người trúng đấu giá rồi bỏ cọc tham gia các phiên đấu giá đất ở về sau. Đề xuất được đưa ra khi TP HCM chuẩn bị đấu giá lại 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm với tổng giá khởi điểm hơn 16.665 tỷ đồng, dự kiến vào ngày 27-11-2026, sau khi kết quả phiên năm 2021 bị hủy. Với người đang tính mua đất qua kênh đấu giá, đây là thay đổi có thể làm khác hẳn bài toán vốn ban đầu.

Dự thảo luật thay đổi gì với người mua đất đấu giá?

Tiền đặt trước là khoản tiền người tham gia phải nộp trước phiên đấu giá để chứng minh thiện chí; nếu trúng mà không thanh toán đủ thì mất khoản này, nếu không trúng thì được hoàn lại. Giá khởi điểm là mức giá thấp nhất mà cơ quan tổ chức đưa ra để các bên bắt đầu trả giá. Theo CafeF (dẫn Sài Gòn Giải Phóng), dự thảo luật sửa đổi muốn nâng tỷ lệ đặt trước đối với đấu giá quyền sử dụng đất ở cho cá nhân từ 20% lên 50% giá khởi điểm.

Để hình dung, với một lô đất có giá khởi điểm 5 tỷ đồng, mức đặt trước hiện nay 20% tương đương 1 tỷ đồng, còn nếu áp dụng 50% thì người tham gia phải chuẩn bị sẵn 2,5 tỷ đồng chỉ để được bước vào phòng đấu giá. Khoảng chênh 1,5 tỷ đồng này là tiền mặt phải có ngay, chưa tính phần thanh toán còn lại nếu trúng.

Đi kèm là chế tài mới: cá nhân đã trúng đấu giá nhưng bỏ cọc, tức là không hoàn thành nghĩa vụ tài chính và chấp nhận mất tiền đặt trước, sẽ bị cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở. Mục tiêu được nêu là bịt lỗ hổng pháp lý khiến việc trả giá thật cao rồi bỏ đi trở nên quá dễ dàng.

Bốn lô đất Thủ Thiêm ở TP HCM được đấu giá lại ra sao?

Trường hợp được nhắc đến như ví dụ điển hình là 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, TP HCM. Các doanh nghiệp trúng đấu giá trong phiên năm 2021 đã không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, khiến kết quả bị hủy và Nhà nước thu hồi đất. Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TPHCM vừa thông báo đưa 4 lô này ra đấu giá lại với tổng giá khởi điểm hơn 16.665 tỷ đồng.

Theo ông Ngụy Cao Thắng, Giám đốc Trung tâm, phiên đấu giá dự kiến diễn ra ngày 27-11-2026 trên hệ thống đấu giá trực tuyến của Bộ Công an. Người tham gia nộp tiền đặt trước bằng 20% giá khởi điểm. Nếu tính trên tổng giá khởi điểm của cả 4 lô, khoản đặt trước tương ứng vào khoảng 3.333 tỷ đồng, một con số cho thấy đây là sân chơi của các nhà đầu tư rất lớn.

Tổ chức tham gia để thực hiện dự án phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc tổ chức đủ điều kiện theo quy định, và có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư dự kiến. Vốn chủ sở hữu là phần vốn thuộc về chính doanh nghiệp, không tính khoản vay. Cá nhân tham gia phải đáp ứng điều kiện của pháp luật về đấu giá tài sản, đất đai và cam kết thành lập tổ chức kinh tế để triển khai dự án nếu trúng. Quy chế cũng nghiêm cấm gian dối hồ sơ, thông đồng, móc nối, dìm giá, thổi giá, đe dọa, cưỡng ép hay cản trở phiên đấu giá; người vi phạm có thể bị truất quyền tham gia và xử lý theo quy định.

Xem các tin mua bán nhà đất tại TP Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Bối cảnh: vì sao bỏ cọc khiến thị trường đất bị nhiễu?

Theo phân tích được CafeF dẫn lại, giá trúng đấu giá bất thường có thể tạo ra mặt bằng kỳ vọng thiếu thực chất, gây nhiễu thông tin và ảnh hưởng tới quyết định mua bán, đầu tư. Khi kết quả bị hủy và phải tổ chức lại, Nhà nước phát sinh thêm chi phí và lỡ cơ hội khai thác hiệu quả nguồn lực công.

Ông Huỳnh Quốc Anh, Phó Giám đốc Sở Tư pháp TPHCM, đánh giá sau gần 10 năm thực hiện, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 đã chuẩn hóa trình tự, thủ tục và từng bước chuyên nghiệp hóa hoạt động đấu giá. Tuy nhiên, vẫn có những hành vi lợi dụng kẽ hở để trục lợi, nhất là trong đấu giá quyền sử dụng đất ở, trong khi chế tài với việc trả giá cao rồi bỏ cọc chưa đủ mạnh. Theo ông, điều này ảnh hưởng tới tính công khai, minh bạch và niềm tin xã hội.

Trên thực tế, người mua nhà đất thường lấy giá trúng đấu giá ở khu vực lân cận làm mốc tham chiếu. Vì vậy, một mức giá bị đẩy lên rồi bỏ ngỏ có thể khiến người bán ven khu vực đó nâng giá chào, còn người mua dễ trả theo một mặt bằng vốn không có thật.

Nâng tiền đặt trước lên 50% có giải quyết được tình trạng bỏ cọc?

Đây là điểm còn nhiều ý kiến khác nhau. Đại biểu Quốc hội Nguyễn Ngọc Sơn (đoàn Hải Phòng) cho rằng cần cùng lúc kiểm soát hai nguy cơ ngược chiều: thổi giá để đầu cơ và thông đồng dìm giá gây thất thoát tài sản công. Theo ông, đặt trước cao không đồng nghĩa với giảm đầu cơ, thậm chí có thể thu hẹp cơ hội của người có nhu cầu thực khi đấu giá đất ở. Ông đề xuất tham khảo Nghị định 24/2024/NĐ-CP, theo đó nhà thầu vi phạm có thể phải thực hiện bảo đảm dự thầu gấp 3 lần trong thời hạn 2 năm; áp dụng vào đấu giá đất, người từng bỏ cọc sẽ phải nộp tiền đặt trước cao hơn trong một thời gian nhất định với mọi loại tài sản, đánh đúng người vi phạm mà không dựng rào cản với người mua thật.

Đại biểu Trần Đình Gia, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Tĩnh, đề nghị có cơ chế xử lý riêng với hành vi thông đồng, cố tình không trả giá để phá hoại phiên đấu giá. Ông Đào Quang Dương, Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở NN-MT TPHCM, cho rằng mức 50% cần cân nhắc thận trọng vì với khu đất giá trị lớn, áp lực tài chính sẽ đáng kể. Theo ông, hiệu quả đấu giá còn phụ thuộc vào chất lượng quỹ đất, vị trí, khả năng khai thác và giá khởi điểm hợp lý.

Luật sư Nguyễn Cảnh, Giám đốc Công ty Luật TNHH Nguyễn Cảnh, nhận định mức đặt trước càng cao thì cái giá phải trả khi vi phạm càng lớn, nhưng đây không phải giải pháp duy nhất. Nếu không kiểm soát được thông đồng, thao túng giá thì bỏ cọc vẫn khó xử lý tận gốc. Ông đề xuất kết hợp minh bạch giá khởi điểm, kiểm soát trả giá bất thường, thẩm định năng lực tài chính và nâng cao hậu kiểm, tức khâu kiểm tra, xử lý sau khi đã có kết quả.

Ông Bạch Văn Lượng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, lo ngại chính sách sẽ sàng lọc người tham gia theo lượng tiền mặt sẵn có thay vì năng lực thực hiện giao dịch: doanh nghiệp có năng lực nhưng huy động vốn theo tiến độ bị cản trở, còn nhà đầu cơ nhiều tiền vẫn tham gia được. Ông đề nghị buộc người tham gia chứng minh vốn chủ sở hữu, nguồn tiền hợp pháp, khả năng thanh toán, và có thể yêu cầu bảo lãnh ngân hàng, tức cam kết của ngân hàng sẽ trả thay nếu khách hàng không thực hiện nghĩa vụ. Chuyên gia Trần Khánh Quang thì nhấn mạnh giá khởi điểm phải dựa trên dữ liệu thị trường đáng tin cậy và phản ánh sát giá trị thực, vì giá trúng quá cao so với khả năng khai thác sẽ làm tăng nguy cơ dự án đình trệ hoặc bỏ cọc.

Ở góc độ thủ tục, đại biểu Nguyễn Hoàng Trường (đoàn Hà Nội) đề nghị xác định rõ Luật Đấu giá tài sản chỉ điều chỉnh từ khi ban hành quy chế đến khi ký biên bản và bàn giao hồ sơ, còn thẩm định, định giá khởi điểm, phê duyệt kết quả, nộp tiền phải theo pháp luật chuyên ngành, để cơ sở không lúng túng khi có khiếu kiện hay hủy kết quả.

Tác động với người mua và người bán nhà đất

Với cá nhân muốn mua đất ở qua đấu giá, nếu mức 50% được thông qua, yêu cầu về tiền mặt ban đầu sẽ tăng mạnh. Người mua thường phải tính kỹ nguồn tiền: khoản đặt trước thường phải là tiền tự có, trong khi việc vay mua nhà đất theo thông lệ chỉ được ngân hàng giải ngân khi đã có cơ sở pháp lý về tài sản, nên khó dùng vốn vay để nộp cọc.

Mặt tích cực là khi người trả giá ảo bị loại bớt, giá trúng đấu giá có thể phản ánh sát hơn giá trị thực. Điều này giúp người mua bán nhà đất thông thường có một mốc tham chiếu đáng tin hơn khi thương lượng, hạn chế cảnh giá đất cả khu vực bị kéo lên chỉ sau một phiên đấu giá rồi đứng im.

Với người bán đất gần các khu vừa đấu giá, nên thận trọng khi lấy giá trúng làm căn cứ định giá, nhất là khi kết quả chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Trường hợp Thủ Thiêm cho thấy một giá trúng có thể bị hủy nhiều năm sau. Với nhà đầu tư, phản biện của các chuyên gia gợi ý rằng ngoài tiền cọc, năng lực tài chính thật và hiệu quả khai thác khu đất mới là yếu tố quyết định có nên tham gia hay không.

Tham khảo các lô đất đang rao bán tại TP Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Tiền đặt trước khi đấu giá đất hiện nay là bao nhiêu?

Với phiên đấu giá lại 4 lô đất Thủ Thiêm ở TP HCM, người tham gia phải nộp tiền đặt trước bằng 20% giá khởi điểm. Dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) đề xuất nâng mức này lên 50% giá khởi điểm đối với cá nhân đấu giá quyền sử dụng đất ở. Đây mới là đề xuất, chưa phải quy định đã có hiệu lực.

Trúng đấu giá rồi bỏ cọc thì bị xử lý thế nào?

Người trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định sẽ mất tiền đặt trước. Dự thảo luật đề xuất thêm chế tài cấm cá nhân bỏ cọc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở. Một số ý kiến còn kiến nghị buộc người từng bỏ cọc nộp đặt trước cao hơn trong một thời hạn nhất định, tương tự quy định với nhà thầu tại Nghị định 24/2024/NĐ-CP.

Không trúng đấu giá có được hoàn tiền đặt trước không?

Có. Theo ông Đào Quang Dương, Sở NN-MT TPHCM, người không trúng đấu giá được hoàn trả khoản tiền đặt trước. Tuy vậy, người tham gia vẫn cần tính tới chi phí cơ hội khi một khoản tiền lớn bị giữ trong suốt thời gian chờ phiên đấu giá.

Khi nào 4 lô đất Thủ Thiêm được đấu giá lại?

Phiên đấu giá dự kiến diễn ra ngày 27-11-2026 trên hệ thống đấu giá trực tuyến của Bộ Công an, do Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TPHCM tổ chức. Tổng giá khởi điểm của 4 lô hơn 16.665 tỷ đồng. Tổ chức tham gia phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư dự kiến.

Có nên mua đất gần khu vừa đấu giá giá cao không?

Người mua nên coi giá trúng đấu giá là một tham chiếu, không phải giá chuẩn, vì kết quả có thể bị hủy nếu người trúng không thanh toán. Theo thông lệ, nên đối chiếu thêm giao dịch thực tế xung quanh, kiểm tra quy hoạch và pháp lý sổ đỏ, sổ hồng trước khi xuống tiền.