Mua đất Lạng Sơn: cao tốc Hữu Nghị - Chi Lăng có thể trễ hẹn

Đến ngày 2/11/2026, cao tốc cửa khẩu Hữu Nghị - Chi Lăng tại Lạng Sơn vẫn còn hàng chục vị trí chưa được bàn giao mặt bằng. Hạn chót 31/10 mà tỉnh đặt ra đã qua, và mốc thông xe trước 31/12/2026 của dự án 11.029 tỷ đồng đang bị đe dọa. Theo CafeF dẫn báo Tiền Phong, phần đường chính dài khoảng 60km đã cơ bản xong, nhưng đường gom và một số nút giao vẫn chưa có mặt bằng liên tục để thi công. Với người đang tính mua đất Lạng Sơn, nhất là ở các xã, phường dọc tuyến, đây là thông tin cần cân nhắc khi tính thời điểm xuống tiền.

Cao tốc Hữu Nghị - Chi Lăng còn vướng ở những đâu?

Đại diện Công ty Cổ phần Cao tốc Hữu Nghị - Chi Lăng, doanh nghiệp dự án, cho biết công trình có ba hạng mục xây lắp chính: đường chính tuyến, hệ thống đường gom và các nút giao. Đường gom là tuyến đường chạy song song hai bên cao tốc, phục vụ dân cư và phương tiện địa phương, không đi vào làn cao tốc. Nút giao là điểm kết nối cao tốc với các trục đường khác, cho phép xe lên xuống tuyến.

Hệ thống đường gom hiện còn vướng trên 40 vị trí. Trong 4 nút giao IC01, IC02, IC03 và IC04, mới có IC02 và IC03 cơ bản hoàn thành giải phóng mặt bằng. IC01 và IC04 vẫn còn vướng. Riêng IC04 tại phường Đông Kinh, nút giao dẫn vào trung tâm Lạng Sơn, còn hơn 50% diện tích chưa được địa phương giải phóng. Ở đoạn đường dẫn nút giao IC04 với QL1A, nhiều xưởng sản xuất vẫn chưa di dời.

Theo ghi nhận của Tiền Phong trước thời điểm 31/10, mặt bằng vướng tập trung ở 5 xã, phường. Xã Đồng Đăng còn 15 vị trí, phường Kỳ Lừa 10 vị trí, phường Đông Kinh 14 vị trí, xã Nhân Lý 1 vị trí và xã Hoàng Văn Thụ 8 vị trí.

Nguyên nhân ở từng nơi khác nhau. Tại xã Đồng Đăng, nhiều vị trí đường gom, đường ngang thuộc đoạn Km2+630 - Km6+580 chưa được bàn giao. Có trường hợp đã kiểm đếm nhưng chưa chi trả bồi thường, có vị trí đang chờ phê duyệt dự toán hoặc chưa kiểm đếm xong phần diện tích bổ sung. Kiểm đếm là bước cơ quan bồi thường đo đạc, thống kê đất, nhà, cây cối và tài sản trên đất của từng hộ để làm căn cứ tính tiền đền bù. Đường hoàn trả DH26 cũng còn hộ dân chưa nhận tiền.

Ở phường Kỳ Lừa và khu vực liên quan xã Cao Lộc, các đoạn đường gom từ Km12+520 đến Km17+245 còn vướng trích đo bản đồ, kiểm đếm và diện tích bổ sung, có vị trí mới giải phóng được một bên. Tại phường Đông Kinh, các đoạn đường gom, đường ngang từ Km18 đến Km29 vẫn còn hộ chưa nhận tiền. Khu vực trạm dừng nghỉ tại Km27+000, nơi xe dừng đỗ, tiếp nhiên liệu và nghỉ ngơi trên cao tốc, cũng chưa được giải phóng.

Tại xã Nhân Lý, đoạn Km34+400 - Km36+500 còn phần điều chỉnh thiết kế đang niêm yết phương án, tức công khai phương án bồi thường tại trụ sở xã để người dân xem và góp ý trước khi phê duyệt. Do thiếu mặt bằng tổng thể, nhà thầu phải thi công đường gom qua đây theo kiểu "xôi đỗ", "nhảy cóc" từng đoạn. Tại xã Hoàng Văn Thụ, nhiều đoạn đường gom, đường ngang thuộc tuyến Tân Thanh - Cốc Nam, từ khoảng Km8 đến Km11+495, cùng một số hạng mục kết nối nút giao IC06 chưa được bàn giao.

Tiến độ và quy mô vốn của dự án ra sao?

Cao tốc cửa khẩu Hữu Nghị - Chi Lăng dài khoảng 59,87km, đi qua 7 xã, phường của tỉnh Lạng Sơn. Dự án khởi công ngày 21/4/2024, tổng mức đầu tư 11.029 tỷ đồng, theo hình thức PPP hợp đồng BOT. PPP là mô hình hợp tác công tư. BOT nghĩa là nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng, được thu phí trong một thời gian để hoàn vốn rồi chuyển giao công trình cho Nhà nước.

Dự án gồm 5 gói thầu. Đến cuối quý II/2026, các nhà thầu đã thực hiện khoảng 6.670/8.500 tỷ đồng, đạt 78% giá trị hợp đồng. Phần việc còn lại dồn vào các gói EC01, EC04, nút giao IC04, hệ thống giao thông thông minh và các hạng mục phụ trợ. Hợp đồng giữa nhà đầu tư và UBND tỉnh yêu cầu hoàn thành xây lắp, đưa vào khai thác trong tháng 12/2026.

Nhìn trên thực địa, những đoạn qua đồi núi ở phường Kỳ Lừa không vướng nhà dân vẫn đang được đào hạ, mở rộng mặt bằng rồi lu lèn để làm đường gom. Còn đoạn qua phường Đông Kinh đã xong mặt đường cao tốc nhưng chưa có đất làm đường gom. Doanh nghiệp dự án cho biết chưa thể xác định cụ thể thời gian hoàn thành và thông xe toàn tuyến.

Bối cảnh: vì sao mặt bằng ở Lạng Sơn chậm bàn giao?

Giữa tháng 10/2026, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Lạng Sơn Đinh Hữu Học đã họp với các sở, ngành liên quan và phê bình các xã, phường vì chưa thực hiện nghiêm kết luận chỉ đạo của lãnh đạo tỉnh về giải phóng mặt bằng, nhất là ở đường gom, nút giao IC04 và trạm dừng nghỉ. Các địa phương được yêu cầu rà soát từng trường hợp, xử lý dứt điểm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bàn giao toàn bộ diện tích còn lại cho nhà đầu tư trước ngày 31/10/2026. Theo doanh nghiệp dự án, tỉnh từng cam kết bàn giao đủ mặt bằng chậm nhất vào ngày này.

Giải phóng mặt bằng là quá trình Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư cho người dân để giao đất sạch cho dự án. Theo thông lệ ở Việt Nam, quy trình này thường qua nhiều bước: thông báo thu hồi, kiểm đếm, lập và niêm yết phương án, phê duyệt, chi trả tiền, rồi người dân bàn giao đất. Chỉ cần một khâu chậm, như dự toán chưa được phê duyệt hay diện tích phát sinh do điều chỉnh thiết kế, toàn bộ đoạn tuyến có thể bị đứt quãng. Các chi tiết mà Tiền Phong ghi nhận cho thấy điểm nghẽn ở Lạng Sơn rơi đúng vào những khâu này.

Đoạn đường chính đã thông nhưng chưa thể đưa vào khai thác, vì thiếu đường song hành và nút giao. Điều đó có nghĩa QL1A, tuyến đang gánh lưu lượng lớn từ cửa khẩu về xuôi, chưa được giảm tải như kỳ vọng.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Lạng Sơn trên TimBDSvn

Tác động với người mua và người bán đất ở Lạng Sơn

Với thị trường bất động sản Lạng Sơn, cao tốc nối cửa khẩu Hữu Nghị với Chi Lăng thường được xem là yếu tố hạ tầng quan trọng. Một tuyến cao tốc mới có thể rút ngắn thời gian đi lại, kéo theo nhu cầu kho bãi, nhà xưởng và dân cư quanh các nút giao. Tuy vậy, giá trị đó thường chỉ thể hiện rõ khi tuyến thực sự vận hành. Nếu mốc thông xe lùi lại, kỳ vọng tăng giá đất quanh tuyến cũng có thể phải chờ lâu hơn.

Người mua đất ở các khu vực như Đồng Đăng, Kỳ Lừa, Đông Kinh, Nhân Lý, Hoàng Văn Thụ cần kiểm tra kỹ quy hoạch trước khi đặt cọc. Thửa đất nằm sát đường gom hoặc nút giao có thể thuộc phạm vi thu hồi, hoặc có phần diện tích bổ sung do điều chỉnh thiết kế. Trong trường hợp đó, người mua có thể chỉ nhận tiền bồi thường thay vì sử dụng được đất. Cách an toàn thường là đề nghị bên bán cung cấp sổ đỏ bản gốc và xin thông tin quy hoạch tại cơ quan đất đai địa phương. Sổ đỏ ở đây là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ pháp lý xác nhận ai là chủ thửa đất.

Với người bán, nhất là các hộ đang có đất trong diện kiểm đếm hoặc chờ chi trả, việc rao bán lúc này có thể gặp khó vì người mua sẽ e ngại rủi ro pháp lý. Đất đã có quyết định thu hồi thường không thể chuyển nhượng như bình thường. Còn những lô đất nằm ngoài phạm vi dự án nhưng gần nút giao IC02, IC03, nơi mặt bằng cơ bản đã xong, có thể là điểm được người mua bán đất chú ý hơn trong giai đoạn tới.

Với nhà đầu tư, bài toán là thời gian. Tiến độ 78% giá trị hợp đồng cho thấy phần lớn công trình đã hình thành, nhưng phần còn lại phụ thuộc vào mặt bằng, yếu tố mà chính doanh nghiệp dự án cũng chưa thể ấn định mốc hoàn thành. Ai dùng vốn vay để mua đất đón hạ tầng cần tính đến kịch bản phải giữ tài sản lâu hơn dự kiến, kèm chi phí lãi suất trong thời gian chờ.

Tham khảo tin mua bán đất tại Lạng Sơn

Có nên mua đất Lạng Sơn gần cao tốc lúc này?

Không có câu trả lời chung cho mọi trường hợp. Người mua để ở hoặc kinh doanh lâu dài ít chịu áp lực từ việc cao tốc trễ vài tháng. Người mua để lướt sóng theo tin thông xe lại chịu rủi ro rõ hơn, vì giá đất quanh dự án hạ tầng thường biến động theo tin tức tiến độ. Trong mọi trường hợp, nên ưu tiên lô có pháp lý rõ ràng, không nằm trong phạm vi thu hồi, và giao dịch trực tiếp với chính chủ đứng tên trên giấy chứng nhận.

Người mua cũng nên theo dõi diễn biến tại nút giao IC04 và trạm dừng nghỉ Km27+000 ở phường Đông Kinh. Đây là những điểm còn vướng nhiều nhất và gắn trực tiếp với kết nối vào trung tâm Lạng Sơn. Khi các vị trí này được bàn giao, đó có thể là tín hiệu cho thấy mốc thông xe đã rõ ràng hơn.

Câu hỏi thường gặp

Cao tốc Hữu Nghị - Chi Lăng khi nào thông xe?

Theo hợp đồng giữa nhà đầu tư và UBND tỉnh Lạng Sơn, dự án phải hoàn thành xây lắp và đưa vào khai thác trong tháng 12/2026. Tuy nhiên, đến ngày 2/11/2026, doanh nghiệp dự án cho biết chưa thể xác định cụ thể thời gian hoàn thành và thông xe toàn tuyến do còn vướng mặt bằng.

Những xã, phường nào còn vướng mặt bằng?

Theo Tiền Phong, các vị trí vướng tập trung ở xã Đồng Đăng (15 vị trí), phường Kỳ Lừa (10), phường Đông Kinh (14), xã Nhân Lý (1) và xã Hoàng Văn Thụ (8). Nút giao IC04 tại phường Đông Kinh còn hơn 50% diện tích chưa được giải phóng.

Mua đất gần cao tốc ở Lạng Sơn cần kiểm tra gì?

Người mua nên xem sổ đỏ bản gốc, xin thông tin quy hoạch tại cơ quan đất đai và hỏi chính quyền xã, phường xem thửa đất có thuộc diện kiểm đếm, thu hồi hay không. Đặc biệt lưu ý các lô sát đường gom, nút giao hoặc khu vực đang niêm yết phương án điều chỉnh thiết kế.

Tổng vốn và hình thức đầu tư của dự án là gì?

Dự án có tổng mức đầu tư 11.029 tỷ đồng, triển khai theo hình thức PPP hợp đồng BOT, khởi công ngày 21/4/2024. Đến cuối quý II/2026, các nhà thầu đã thực hiện khoảng 6.670/8.500 tỷ đồng, đạt 78% giá trị hợp đồng.

Cao tốc chậm thông xe có làm giá đất Lạng Sơn giảm không?

Nguồn tin không đưa ra số liệu về giá đất. Theo thông lệ, việc chậm tiến độ hạ tầng thường làm kỳ vọng tăng giá đi chậm lại hơn là kéo giá giảm ngay, nhưng mức độ còn tùy từng khu vực và thời gian trễ thực tế.