Mua chung cư TP HCM: gần 43.000 căn hộ sắp ra thị trường

Theo báo cáo của Knight Frank, đến cuối năm 2027, TP HCM sau mở rộng dự kiến đón thêm khoảng 42.593 căn hộ. Trong đó, 22.187 căn nằm ở khu vực TP HCM cũ, còn giá chào bán sơ cấp bình quân hiện là 4.210 USD/m2, tương đương hơn 100 triệu đồng/m2. Với người đang tính mua chung cư, đây vừa là tin vui vì sẽ có thêm nhiều lựa chọn, vừa là lời nhắc rằng mặt bằng giá chưa hề hạ nhiệt. Bài viết dưới đây tổng hợp các con số đáng chú ý theo Báo điện tử Dân trí và phân tích người mua, người bán nên đọc chúng ra sao.

Nguồn cung căn hộ TP HCM phân bổ thế nào đến năm 2027

Tổng số 42.593 căn hộ là lượng hàng dự kiến cho cả vùng TP HCM sau mở rộng, gồm khu vực TP HCM cũ cùng Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. Nếu lấy tổng trừ đi phần thuộc TP HCM cũ, còn khoảng 20.406 căn nằm ngoài khu vực này. Như vậy, gần một nửa nguồn cung mới sẽ đến từ các địa bàn vệ tinh.

Tính chất sản phẩm cũng khác nhau rõ rệt giữa các vùng. Ở khu vực lõi, nguồn cung mới tiếp tục nghiêng về căn hộ cao cấp và hạng sang. Ngược lại, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ có tỷ trọng căn hộ bình dân và trung cấp cao hơn.

Knight Frank đánh giá Bình Dương cũ vẫn là thị trường vệ tinh quan trọng, nơi giá dễ tiếp cận hơn. Giá căn hộ ở đây được dự báo sẽ tăng nhưng vẫn thấp hơn tương đối so với TP HCM, nhờ đó hỗ trợ nhu cầu nhà ở của người thu nhập trung bình.

Trong ngắn hạn, DKRA Consulting (DKRA Group) dự báo nguồn cung căn hộ mới quý IV có thể đạt 7.000-10.000 căn, tăng nhẹ so với quý trước. Lượng hàng này tập trung ở khu Đông, khu Nam TP HCM và Bình Dương cũ, tức những nơi còn quỹ đất và có mức giá phù hợp hơn.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh đang đăng trên TimBDSvn

Giá chung cư TP HCM hiện ở mức nào

Giá chào bán sơ cấp là mức giá chủ đầu tư công bố khi mở bán căn hộ lần đầu, chưa qua mua đi bán lại. Theo ghi nhận được Dân trí dẫn lại, mức bình quân hiện là 4.210 USD/m2, tăng 3% so với quý trước và tương đương hơn 100 triệu đồng/m2.

Con số này rõ hơn khi quy ra một căn cụ thể. Chẳng hạn, một căn hộ 70 m2 ở mức giá bình quân có thể vào khoảng 7 tỷ đồng, chưa kể phí bảo trì và các chi phí khác. Đây chỉ là phép tính minh họa, vì giá thực tế chênh nhau rất xa giữa căn hạng sang ở trung tâm và căn trung cấp ở vùng ven.

Căn hộ thường được xếp theo ba hạng A, B, C, dựa trên vị trí, chất lượng hoàn thiện, tiện ích và giá bán. Hạng A là cao cấp, hạng C là phổ thông. Theo DKRA, căn hộ hạng A tiếp tục chiếm ưu thế ở khu trung tâm, trong khi hạng B và C là chủ lực ở vùng ven. Vì vậy, mức giá bình quân hơn 100 triệu đồng/m2 bị kéo lên khá nhiều bởi phân khúc cao cấp, và không phản ánh đầy đủ giá ở các khu vực xa trung tâm.

Bối cảnh: vì sao nguồn cung dịch chuyển ra vùng ven

Việc mở rộng địa giới khiến khái niệm "thị trường TP HCM" rộng hơn trước, bao trùm cả những địa bàn từng là tỉnh lân cận. Ở khu trung tâm, quỹ đất trống còn rất ít và chi phí đầu vào cao. Chủ đầu tư vì thế thường chọn làm sản phẩm cao cấp để bù chi phí, còn các dự án giá vừa phải buộc phải tìm đến vùng ven.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam, chỉ ra rằng chi phí phát triển dự án đang cao ở nhiều khâu: tiền sử dụng đất, xây dựng, nhân công, vật liệu, quản lý vận hành và marketing. Trong khi đó, sức mua lại tập trung ở phân khúc giá trung bình. Theo ông, doanh nghiệp cần kiểm soát chặt pháp lý, nguồn vốn, dòng tiền và tiến độ, đồng thời xác định đúng nhóm khách hàng ngay từ đầu.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng công ty phải thay đổi từ bên trong, nhất là về nhân sự. Công nghệ nên được lựa chọn theo nhu cầu thực tế của khách hàng thay vì chạy theo xu hướng. Khi hiểu đúng khách hàng, doanh nghiệp có thể điều chỉnh thiết kế, tiện ích và cách phát triển sản phẩm cho phù hợp.

Người mua căn hộ đang chọn nhà theo tiêu chí gì

Theo ông Kiệt, tiêu chí chọn nhà đang thay đổi. Trước đây người mua chủ yếu nhìn vào vị trí, giá bán và tiến độ thanh toán. Nay họ chú trọng hơn đến chất lượng công trình, quản lý vận hành, tiện ích và môi trường sống.

Cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư đều quan tâm hơn đến giá trị sử dụng thực tế và khả năng khai thác lâu dài. Khi thị trường có thêm nhiều lựa chọn, những dự án xây dựng tốt, quản lý ổn định và duy trì được tiện ích sẽ có lợi thế.

Với người mua nhà, điều này gợi ý một cách đi xem dự án khác trước. Thay vì chỉ hỏi giá và chiết khấu, có thể hỏi thêm ai là đơn vị quản lý vận hành, phí quản lý bao nhiêu, tiện ích nào nằm trong dự án và tiện ích nào chỉ là hứa hẹn. Với dự án đã bàn giao, đi xem một tòa đang có người ở thường cho thấy chất lượng thật rõ hơn nhà mẫu.

Lãi suất vay mua nhà có giảm trong thời gian tới

Bên cạnh giá bán, lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng mua nhà, nhất là khi phần lớn người mua phải vay ngân hàng. Tại cuộc gặp gỡ nhà đầu tư tháng 10 của VPBank, Công ty chứng khoán MB (MBS) cho rằng lãi suất huy động đã có cơ sở đạt đỉnh. Lãi suất huy động là mức ngân hàng trả cho người gửi tiết kiệm, và thường là nền để tính lãi cho vay.

Tuy vậy, MBS lưu ý chi phí vốn của ngân hàng có thể còn chịu áp lực khoảng 3 tháng. Nguyên nhân là các khoản tiền gửi cũ đáo hạn, tức đến kỳ hết hạn, và được tái định giá ở mặt bằng lãi cao hơn. Nói cách khác, lãi vay có thể chưa giảm ngay dù lãi huy động đã chạm đỉnh.

MBS chỉ ra một số yếu tố hỗ trợ xu hướng lãi suất: tăng trưởng tín dụng chậm lại, tiền gửi 9 tháng tăng cao hơn tín dụng, và Ngân hàng Nhà nước định hướng kéo giảm lãi suất. Dù vậy, lãnh đạo một ngân hàng cho rằng lãi suất cho vay bất động sản chỉ có thể giảm ở mức phù hợp, vì nguồn vốn có hạn và ngân hàng vẫn phải kiểm soát rủi ro.

Người vay mua nhà cũng nên phân biệt lãi suất ưu đãi cố định trong một thời gian đầu với lãi suất thả nổi sau đó. Lãi suất thả nổi là mức được điều chỉnh định kỳ theo lãi suất tham chiếu của ngân hàng cộng một biên độ. Theo thông lệ, khoản trả góp có thể tăng đáng kể khi hết thời gian ưu đãi, nên cần tính khả năng trả nợ ở mức lãi sau ưu đãi chứ không chỉ ở mức lãi ban đầu.

Tác động với người mua và người bán

Với người mua ở thực, tức người mua để ở chứ không để đầu tư, nguồn cung mới tập trung ở vùng ven và Bình Dương cũ mở ra cơ hội tìm căn hộ hạng B, C với giá mềm hơn trung tâm. Đổi lại là quãng đường đi làm xa hơn, nên cần cân nhắc hạ tầng giao thông và tiện ích khu vực. Theo DKRA, sức cầu được kỳ vọng cải thiện vào cuối năm nhờ nhu cầu nhà ở, nhưng khó tăng đột biến khi giá vẫn cao. Vì vậy, người mua có thể có thêm thời gian so sánh, không nhất thiết phải chốt vội.

Với nhà đầu tư, giá sơ cấp tăng 3% chỉ trong một quý cho thấy giá chưa có dấu hiệu giảm. Tuy nhiên, khi người mua đặt nặng chất lượng vận hành, khả năng cho thuê hay bán lại sẽ phụ thuộc nhiều vào chất lượng dự án hơn là chỉ vào vị trí.

Với người bán căn hộ thứ cấp, tức căn đã qua tay, lượng hàng mới dồi dào ở vùng ven có thể tạo áp lực cạnh tranh, nhất là với những dự án cũ quản lý kém. Căn hộ ở dự án vận hành tốt, pháp lý rõ ràng, đã có sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thường dễ giữ giá hơn.

Dù mua ở đâu, việc kiểm tra pháp lý dự án vẫn là bước không thể bỏ qua. Lời nhắc của ông Kiệt về việc chủ đầu tư phải kiểm soát chặt pháp lý, nguồn vốn và tiến độ cũng là những điểm người mua nên tự đối chiếu trước khi đặt cọc.

Tham khảo tin mua bán chung cư tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Đến năm 2027, TP HCM có thêm bao nhiêu căn hộ?

Theo báo cáo của Knight Frank, đến cuối năm 2027, TP HCM sau mở rộng dự kiến có thêm khoảng 42.593 căn hộ. Trong đó, 22.187 căn thuộc khu vực TP HCM cũ, phần còn lại nằm ở Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.

Giá chung cư mới ở TP HCM hiện bao nhiêu?

Giá chào bán sơ cấp bình quân hiện là 4.210 USD/m2, tương đương hơn 100 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Đây là mức bình quân, bị kéo lên bởi phân khúc cao cấp ở trung tâm. Căn hộ hạng B, C ở vùng ven thường có giá thấp hơn.

Muốn mua căn hộ giá vừa phải thì nên tìm ở khu vực nào?

Theo Knight Frank và DKRA, căn hộ bình dân và trung cấp chiếm tỷ trọng cao hơn ở Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. Nguồn cung quý IV tập trung ở khu Đông, khu Nam TP HCM và Bình Dương cũ. Người mua nên cân nhắc thêm thời gian di chuyển và hạ tầng khi chọn các khu vực này.

Lãi suất vay mua nhà có sắp giảm không?

MBS cho rằng lãi suất huy động đã có cơ sở đạt đỉnh, nhưng chi phí vốn của ngân hàng có thể còn chịu áp lực khoảng 3 tháng. Lãnh đạo một ngân hàng nhận định lãi suất cho vay bất động sản chỉ có thể giảm ở mức phù hợp. Người vay vì vậy không nên kỳ vọng lãi giảm mạnh trong ngắn hạn.

Ngoài giá, nên xem gì khi chọn mua chung cư?

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt của CBRE Việt Nam, người mua ngày càng chú trọng chất lượng công trình, quản lý vận hành, tiện ích và môi trường sống. Bên cạnh đó, nên kiểm tra kỹ pháp lý dự án, tiến độ xây dựng và năng lực tài chính của chủ đầu tư trước khi đặt cọc.