Cấp sổ hồng biệt thự, nhà liền kề TP HCM: 4 dự án gỡ vướng

Bốn dự án biệt thự và nhà liền kề tại TP HCM vừa được Tổ Công tác 1645 đưa lên bàn để tháo gỡ vướng mắc, mở đường cấp giấy chứng nhận cho người đã bỏ tiền mua nhà. Theo thông tin CafeF dẫn lại từ báo Tiền Phong ngày 01-11-2026, số căn liên quan được nêu là gần 1 nghìn, trải từ khu dân cư thu nhập thấp ở phường An Phú đến các khu nghỉ dưỡng ven biển Hồ Tràm, Phước Hải và một khu nhà ở 13,6 ha tại phường Bình Lợi Trung.

Với người mua nhà, giấy chứng nhận, thường được gọi là sổ hồng, là giấy tờ do Nhà nước cấp xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà gắn liền với đất. Không có sổ hồng, căn nhà khó thế chấp vay ngân hàng, khó bán lại với giá xứng đáng và luôn kèm rủi ro pháp lý. Vì thế, mỗi cuộc họp gỡ vướng như thế này đều đáng để người mua và người đang tính mua bán nhà đất TP HCM theo dõi kỹ.

Bốn dự án ở TP HCM được xử lý ra sao

Kết quả của từng dự án không giống nhau. Có nơi được thống nhất cấp sổ ngay, có nơi đủ cơ sở nhưng phải làm thêm thủ tục, có nơi phải xử lý vi phạm trước rồi mới tính tiếp.

Rõ ràng nhất là Khu nghỉ dưỡng Madison Hồ Tràm tại xã Hồ Tràm, do Công ty TNHH Madison Land làm chủ đầu tư. Dự án có 52 căn biệt thự, một block khách sạn 12 tầng cùng các hạng mục khác. Sau khi lấy ý kiến các thành viên tổ công tác, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM, tổ trưởng Tổ Công tác 1645, đã thống nhất giải quyết cấp giấy chứng nhận cho dự án.

Quy mô lớn nhất thuộc về Khu du lịch và biệt thự cao cấp Oceanami ở xã Phước Hải, do Công ty CP Du lịch Hoa Anh Đào làm chủ đầu tư. Dự án có hơn 207.519 m2 đất thương mại, dịch vụ với 351 căn biệt thự và các công trình phục vụ nghỉ dưỡng. Tổ công tác nhận định dự án đủ cơ sở để xem xét cấp giấy, song Văn phòng Đăng ký đất đai TPHCM được yêu cầu lấy ý kiến Sở Tài chính và làm rõ mục tiêu đầu tư trước khi thực hiện.

Tại Khu nhà ở 13,6 ha ở phường Bình Lợi Trung, chủ đầu tư là Công ty TNHH Xây dựng Kinh doanh nhà Nhật Thành. Trong 223 nền còn lại sau chuyển nhượng, 131 nền đã có giấy chứng nhận, 92 nền chưa làm thủ tục. Điểm vướng là diện tích dự án tăng hơn 500 m2 so với quy hoạch. Tổ trưởng yêu cầu chủ đầu tư cam kết hoàn thiện hạ tầng và thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung; trước mắt, tổ công tác chỉ giải quyết cấp sổ cho người mua nhà.

Phức tạp nhất là Khu dân cư thu nhập thấp xã An Phú, nay thuộc phường An Phú, do Công ty CP Đất Mới làm chủ đầu tư. Quy hoạch được duyệt gồm 51 căn nhà liền kề, nhưng doanh nghiệp đã bán toàn bộ 51 nền đất để người dân tự xây trong khi chưa đủ điều kiện, dù quy định buộc phải xây nhà hoàn chỉnh trước khi chuyển nhượng. Dự án còn nhiều tồn tại về hạ tầng, trong đó 28 nền đất sai vị trí.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh

Vì sao sổ hồng của nhiều dự án bị treo lâu như vậy

Tổ Công tác 1645 là đầu mối do TP HCM lập ra để rà soát các dự án nhà ở đang vướng thủ tục cấp giấy. Tổ do lãnh đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường đứng đầu và làm việc trực tiếp với doanh nghiệp. Cách làm này cho thấy thành phố đang xử lý theo từng hồ sơ, gắn với điều kiện cụ thể của mỗi dự án.

Theo thông lệ, để cấp sổ cho người mua nhà trong dự án, chủ đầu tư phải hoàn thành hạ tầng đúng quy hoạch, xây dựng đúng giấy phép, nộp đủ tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khác, rồi nộp hồ sơ lên cơ quan đăng ký đất đai. Chỉ cần một khâu lệch, như diện tích thực tế khác quy hoạch, nền đất sai vị trí hay chưa nộp đủ tiền, hồ sơ có thể bị dừng. Cả bốn dự án đều phản ánh những điểm nghẽn quen thuộc này.

Với dự án ở An Phú, vụ việc đã có kết luận thanh tra và chỉ đạo xử lý của UBND tỉnh Bình Dương cũ, tức là vướng mắc tồn tại từ trước khi địa bàn sáp nhập về TP HCM. Ông Nguyễn Toàn Thắng yêu cầu chủ đầu tư chấp hành nghiêm các kết luận, nộp phạt, lập và trình duyệt rồi hoàn thiện hạ tầng, hoàn tất thủ tục quy hoạch, làm rõ hiện trạng các công trình đã xây. Đây là cơ sở để tổ công tác xem xét bước tiếp theo trong việc cấp sổ cho người dân.

Với Oceanami, yêu cầu lấy ý kiến Sở Tài chính và làm rõ mục tiêu đầu tư có thể liên quan đến việc xác định đúng mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của một dự án du lịch, nghỉ dưỡng. Đây là suy luận theo cách các hồ sơ đất thương mại, dịch vụ thường được xử lý, không phải kết luận chính thức của tổ công tác.

Bài học từ chuyện mua đất nền khi dự án chưa đủ điều kiện

Trường hợp An Phú là ví dụ điển hình cho rủi ro của việc mua đất nền trong dự án khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Đất nền là lô đất đã phân chia trong dự án, người mua nhận nền rồi tự xây nhà. Ở nhiều dự án nhà ở, pháp luật chỉ cho phép bán nhà đã xây hoàn chỉnh, hoặc chỉ cho bán nền ở những khu vực đáp ứng điều kiện cụ thể.

Khi doanh nghiệp bán nền sai quy định, người mua thường phải chờ chủ đầu tư khắc phục vi phạm, nộp phạt và hoàn thiện hạ tầng trước khi được xem xét cấp sổ. Việc 28 nền sai vị trí so với quy hoạch càng khiến hồ sơ thêm phức tạp, vì ranh giới, diện tích và vị trí thửa đất là những thông tin phải khớp khi lập giấy chứng nhận.

Bài học cho người định mua đất TP HCM khá rõ: trước khi xuống tiền, hãy yêu cầu xem quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, tức bản vẽ thể hiện cụ thể từng lô đất, đường nội bộ và công trình trong dự án. Đồng thời cần kiểm tra văn bản đủ điều kiện chuyển nhượng và tình trạng hạ tầng thực tế. Giá rẻ hơn mặt bằng thường đi kèm pháp lý chưa hoàn chỉnh.

Tác động với người mua và người bán nhà đất TP HCM

Với khoảng 52 chủ biệt thự ở Madison Hồ Tràm, quyết định thống nhất cấp giấy là tin vui trực tiếp. Có sổ, tài sản có thể được dùng làm tài sản bảo đảm khi vay ngân hàng, thủ tục chuyển nhượng cũng thuận lợi hơn. Theo kinh nghiệm thị trường, bất động sản đã có giấy chứng nhận thường thanh khoản tốt hơn và giữ giá ổn định hơn sản phẩm đang chờ sổ.

Với 351 căn tại Oceanami, người mua đã thấy hướng ra nhưng vẫn phải chờ ý kiến của Sở Tài chính. Người đang muốn sang nhượng biệt thự nghỉ dưỡng ở đây nên nói rõ với bên mua về tiến độ này. Bên mua cũng cần lưu ý biệt thự trên đất thương mại, dịch vụ thường có thời hạn sử dụng đất theo dự án, khác với nhà ở trên đất ở lâu dài, nên kỳ vọng giá và mục đích sử dụng cần tính toán phù hợp.

Tại Bình Lợi Trung, 92 nền chưa làm thủ tục là nhóm cần chú ý nhất. Việc tổ công tác ưu tiên giải quyết cấp sổ cho người mua trước, trong khi phần diện tích tăng hơn 500 m2 do chủ đầu tư tự cam kết xử lý, cho thấy cách làm tách quyền lợi người mua khỏi trách nhiệm của doanh nghiệp. Người sở hữu nền ở đây nên chủ động liên hệ chủ đầu tư và cơ quan đăng ký để chuẩn bị hồ sơ.

Với 51 hộ ở An Phú, con đường còn dài hơn, vì mọi bước phụ thuộc vào việc Công ty CP Đất Mới khắc phục vi phạm. Người muốn mua lại nhà trong dự án này lúc này cần cân nhắc kỹ rủi ro pháp lý và thời gian chờ đợi.

Nhìn rộng hơn, việc gỡ vướng theo từng dự án có thể giúp thị trường bất động sản TP HCM giải phóng thêm một lượng nhà đã có sổ, qua đó tăng nguồn cung thứ cấp minh bạch cho người đang tìm mua biệt thự, nhà liền kề.

Tham khảo các căn biệt thự đang rao bán tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Dự án nào trong bốn dự án ở TP HCM đã được thống nhất cấp sổ?

Theo thông tin từ buổi làm việc, Khu nghỉ dưỡng Madison Hồ Tràm của Công ty TNHH Madison Land được tổ trưởng Tổ Công tác 1645 thống nhất giải quyết cấp giấy chứng nhận. Oceanami đủ cơ sở xem xét nhưng còn chờ ý kiến Sở Tài chính. Hai dự án còn lại phải hoàn tất thêm nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Mua đất nền khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện bán thì có được cấp sổ không?

Vẫn có khả năng, nhưng thường mất nhiều thời gian vì chủ đầu tư phải khắc phục vi phạm, nộp phạt và hoàn thiện hạ tầng trước. Ở dự án An Phú, đây chính là điều kiện để Tổ Công tác 1645 xem xét bước tiếp theo. Người mua nên kiểm tra kỹ pháp lý trước khi đặt cọc.

Diện tích dự án tăng so với quy hoạch có ảnh hưởng đến sổ hồng của người mua?

Với Khu nhà ở 13,6 ha ở phường Bình Lợi Trung, diện tích tăng hơn 500 m2 nhưng tổ công tác vẫn giải quyết cấp sổ cho người mua trước. Phần chênh lệch được xử lý bằng cam kết hoàn thiện hạ tầng và nghĩa vụ tài chính bổ sung của chủ đầu tư.

Biệt thự nghỉ dưỡng có sổ có giống sổ hồng nhà ở thông thường không?

Thường thì không hoàn toàn giống. Biệt thự xây trên đất thương mại, dịch vụ như ở Oceanami thường có thời hạn sử dụng đất theo dự án, trong khi nhà ở trên đất ở thường được sử dụng lâu dài. Người mua nên đọc kỹ mục đích và thời hạn sử dụng ghi trên giấy chứng nhận.

Người đang chờ sổ nên làm gì sau thông tin này?

Người mua nên liên hệ chủ đầu tư để nắm tiến độ, chuẩn bị hợp đồng mua bán, biên lai thanh toán và giấy tờ cá nhân. Với dự án còn vướng, cần theo dõi việc chủ đầu tư thực hiện các yêu cầu của Tổ Công tác 1645, vì đó là điều kiện để hồ sơ cấp sổ được xem xét.