Chung cư Thủ Thiêm TP HCM: Đại Quang Minh nhận 4,3 ha đất

UBND TP HCM vừa ký Quyết định số 7447/QĐ-UBND, giao 4 lô đất với tổng diện tích khoảng 42.964 m2, tức gần 4,3 ha, tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, cho Công ty CP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh. Theo CafeF (dẫn Tiền Phong) ngày 6/11/2026, đây là khoản thanh toán cho hợp đồng BT xây cầu Thủ Thiêm 2, công trình có tổng vốn hơn 3.100 tỷ đồng, và quỹ đất này được quy hoạch để xây khu chung cư.

Với người đang theo dõi thị trường bất động sản TP HCM, nhất là ai tính chuyện mua chung cư ở khu vực bên kia sông Sài Gòn, quyết định này cho biết khu nào sắp có thêm nguồn cung căn hộ. Nó cũng gợi ra những câu hỏi về giá, pháp lý và tiến độ.

Bốn lô đất Thủ Thiêm được giao gồm những gì?

Cả bốn lô đều nằm trong khu chức năng số 6 của Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Lô lớn nhất là 6-7, rộng 17.386,8 m2. Tiếp theo là lô 6-5 với 10.572,6 m2 và lô 6-2 với 9.130,5 m2. Lô nhỏ nhất là 6-6, rộng 5.874,4 m2. Cộng lại, quỹ đất thanh toán cho doanh nghiệp vào khoảng 42.964,3 m2.

Mục đích sử dụng đã được xác định rõ: xây khu chung cư. Việc này tuân theo đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu nhà ở phức hợp, thương mại dịch vụ tổng hợp đa chức năng và bệnh viện quốc tế thuộc khu chức năng số 6, được phê duyệt từ năm 2015. Quy hoạch 1/500 là cấp quy hoạch chi tiết nhất, thể hiện vị trí từng công trình, mật độ xây dựng, chiều cao và hạ tầng nội khu. Vì vậy, khi một khu đất đã có quy hoạch 1/500 được duyệt, khung phát triển của dự án về cơ bản đã định hình.

Về hình thức, đây là Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn 50 năm tính từ ngày ký quyết định. Hiểu đơn giản, doanh nghiệp được giao quyền sử dụng đất nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho ngân sách theo giá do cơ quan nhà nước xác định. Thời hạn 50 năm là mức thường gặp với đất dự án nhà ở thương mại.

Vì sao không qua đấu giá?

Điểm đáng chú ý của quyết định là việc giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, cũng không qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Theo nguồn tin, TP HCM áp dụng cơ chế đặc thù tại Nghị quyết số 98/2023/QH15, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị quyết số 260/2025/QH15 và Nghị định số 91/2025/NĐ-CP.

Theo thông lệ, đất ở đô thị có giá trị cao thường được đưa ra đấu giá công khai, ai trả cao nhất thì thắng. Với hợp đồng BT, logic lại khác. Nhà đầu tư đã bỏ vốn làm công trình cho Nhà nước từ trước, nên quỹ đất được dùng như một khoản trả nợ. Giá trị đất khi đó phải được đối chiếu với giá trị công trình. Cơ chế đặc thù vì thế mở đường cho việc giao trực tiếp, kèm yêu cầu định giá và quyết toán chặt chẽ.

Phân công cụ thể như sau. Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì xác định giá đất, phối hợp xác định ranh giới và bàn giao đất trên thực địa. Sở này cũng làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng chỉ sau khi doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính và đáp ứng các điều kiện theo quy định. Sở Tài chính chủ trì việc thanh toán, quyết toán hợp đồng BT và rà soát, đối chiếu giá trị hợp đồng với giá trị quỹ đất. Yêu cầu đặt ra là không để thất thoát ngân sách nhà nước và tài sản công. Phía Đại Quang Minh phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, quản lý và sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch được duyệt.

Bối cảnh: cầu Thủ Thiêm 2 và câu chuyện hợp đồng BT

Hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) là hình thức nhà đầu tư tự bỏ vốn xây công trình hạ tầng rồi bàn giao cho Nhà nước. Đổi lại, nhà đầu tư được thanh toán bằng tiền hoặc bằng quỹ đất. Cầu Thủ Thiêm 2 thuộc trường hợp thứ hai.

Cây cầu khởi công tháng 2/2015, tổng vốn đầu tư hơn 3.100 tỷ đồng và dự kiến xong năm 2018. Thực tế dự án chậm hơn 4 năm so với kế hoạch, do vướng nguồn vốn và giải phóng mặt bằng. Đến tháng 4/2022, cầu dài hơn 1,4 km mới hoàn thành và đưa vào khai thác. Từ đó, khu trung tâm TP Hồ Chí Minh có thêm một trục nối thẳng sang Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Như vậy, từ khi khởi công đến lúc doanh nghiệp được giao đất thanh toán đã hơn một thập kỷ. Độ trễ này khá phổ biến với các dự án BT thanh toán bằng đất ở Việt Nam. Định giá quỹ đất, đối chiếu giá trị công trình và hoàn thiện khung pháp lý thường mất nhiều thời gian hơn chính việc xây dựng.

Cùng ngày, CafeF cũng đăng tin TP HCM dự kiến thu gần 38.000 tỷ đồng từ đấu giá nhà đất ở Thủ Thiêm. Điều này cho thấy thành phố đang đồng thời đưa nhiều quỹ đất tại đây vào khai thác, theo cả kênh đấu giá lẫn kênh thanh toán hợp đồng BT.

Xem tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Tác động với người mua và người bán nhà đất TP HCM

Với người định mua chung cư, đây là tín hiệu về nguồn cung trong trung hạn. Gần 4,3 ha đất dành cho khu chung cư ở vị trí sát trung tâm có thể tạo ra một lượng căn hộ đáng kể. Dù vậy, nguồn tin chưa công bố quy mô, số căn hay thời điểm triển khai. Theo thông lệ, từ lúc giao đất đến khi mở bán còn nhiều bước: xác định và nộp tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận, xin giấy phép xây dựng, xây phần móng và đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai. Người mua chưa nên kỳ vọng có sản phẩm trong thời gian ngắn.

Về giá, Thủ Thiêm vốn được xem là khu vực có giá nhà đất thuộc nhóm cao nhất TP HCM. Chi phí đất của dự án sẽ phụ thuộc vào mức giá mà Sở Nông nghiệp và Môi trường xác định. Mức giá này thường phản ánh vào giá bán căn hộ sau này. Người mua có thể theo dõi các thông tin định giá chính thức để ước lượng mặt bằng giá, thay vì tin vào lời rao truyền miệng.

Về pháp lý, người mua nên lưu ý mốc quan trọng: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được cấp cho doanh nghiệp sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đây là cơ sở để dự án đủ điều kiện pháp lý và để người mua sau này được cấp sổ hồng. Sổ hồng là cách gọi phổ biến của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Mọi lời mời đặt cọc, giữ chỗ trước khi dự án đủ điều kiện mở bán đều cần thận trọng.

Người đang sở hữu nhà, căn hộ quanh khu vực có thể hưởng lợi gián tiếp khi Thủ Thiêm có thêm dân cư và tiện ích. Họ cũng nên tính đến khả năng nguồn cung mới tạo thêm cạnh tranh về giá bán và giá cho thuê.

Tham khảo căn hộ đang mua bán chung cư tại Hồ Chí Minh

Nhà đầu tư nên đọc tín hiệu này thế nào?

Với nhà đầu tư, quyết định giao đất cho thấy các khoản "nợ" BT tồn đọng ở Thủ Thiêm đang dần được xử lý nhờ khung pháp lý đặc thù. Điều này thường giúp khu vực thoát dần tình trạng đất trống kéo dài. Dù vậy, câu chuyện của cầu Thủ Thiêm 2 cũng là lời nhắc về rủi ro tiến độ. Một dự án hạ tầng dự kiến xong năm 2018 nhưng đến năm 2022 mới về đích, rồi thêm vài năm nữa mới quyết toán bằng đất.

Nhà đầu tư cũng cần phân biệt rõ hai nguồn đất. Đất giao trực tiếp thanh toán BT do một chủ đầu tư phát triển trọn gói. Đất đưa ra đấu giá thì giá trúng có thể tạo mặt bằng tham chiếu mới cho cả khu. Theo dõi song song cả hai kênh sẽ giúp đánh giá sát hơn xu hướng giá chung cư Thủ Thiêm trong vài năm tới.

Thời hạn sử dụng đất 50 năm cũng là yếu tố cần cân nhắc khi so sánh với nhà riêng, đất thổ cư có thời hạn lâu dài. Căn hộ chung cư trên đất dự án thường gắn với thời hạn sử dụng đất của dự án, và điều này có thể ảnh hưởng đến kỳ vọng tăng giá dài hạn.

Câu hỏi thường gặp

Bốn lô đất Thủ Thiêm giao cho Đại Quang Minh rộng bao nhiêu?

Bốn lô 6-2, 6-5, 6-6 và 6-7 thuộc khu chức năng số 6 có diện tích lần lượt 9.130,5 m2, 10.572,6 m2, 5.874,4 m2 và 17.386,8 m2. Tổng cộng khoảng 42.964 m2, tức gần 4,3 ha. Quỹ đất nằm tại phường An Khánh, TP HCM.

Khi nào có thể mua chung cư trên quỹ đất này?

Nguồn tin chưa nêu thời điểm triển khai hay mở bán. Theo quy trình thường thấy, doanh nghiệp còn phải nộp tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận, xin phép xây dựng và đáp ứng điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai. Người mua nên chờ thông tin chính thức từ chủ đầu tư và cơ quan quản lý.

Vì sao đất không được đưa ra đấu giá?

Đây là đất thanh toán hợp đồng BT cầu Thủ Thiêm 2, nên được giao trực tiếp theo cơ chế đặc thù tại Nghị quyết 98/2023/QH15, sửa đổi bởi Nghị quyết 260/2025/QH15 và Nghị định 91/2025/NĐ-CP. Sở Tài chính có trách nhiệm đối chiếu giá trị hợp đồng với giá trị quỹ đất để tránh thất thoát ngân sách.

Căn hộ xây trên đất này có sổ hồng không?

Đất được giao có thu tiền sử dụng đất, thời hạn 50 năm. Giấy chứng nhận cho doanh nghiệp chỉ được cấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Theo quy định chung, căn hộ trong dự án đủ điều kiện pháp lý sẽ được cấp sổ hồng cho người mua, với thời hạn sử dụng đất gắn với thời hạn của dự án.

Cầu Thủ Thiêm 2 tốn bao nhiêu và hoàn thành khi nào?

Cầu khởi công tháng 2/2015, tổng vốn hơn 3.100 tỷ đồng, ban đầu dự kiến xong năm 2018. Dự án chậm hơn 4 năm do vướng vốn và giải phóng mặt bằng. Cầu dài hơn 1,4 km này hoàn thành và đưa vào khai thác tháng 4/2022.