Cho thuê nhà ở Tây Ninh: hạn khai thuế khi công ty thuê

Một cá nhân ở Tây Ninh cho doanh nghiệp thuê bất động sản và để bên thuê khai, nộp thuế thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế được tính theo kỳ thanh toán tiền thuê ghi trong hợp đồng. Đó là nội dung Thuế tỉnh Tây Ninh trả lời bà Hằng Ni, được Cổng Thông tin điện tử Chính phủ (baochinhphu.vn) đăng ngày 30/04/2026, dựa trên Nghị định số 68/2026/NĐ-CP, Thông tư số 18/2026/TT-BTC và Luật Quản lý thuế. Với người đang cho thuê nhà, mặt bằng hay kho bãi cho công ty, đây là chi tiết pháp lý nên nắm rõ để tránh bị phạt chậm nộp.

Câu hỏi của người cho thuê nhà ở Tây Ninh là gì

Bà Hằng Ni nêu một tình huống rất phổ biến: hợp đồng thuê quy định doanh nghiệp trả tiền thuê vào ngày 15 hằng tháng, và hai bên thỏa thuận doanh nghiệp sẽ đứng ra khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân chủ nhà. Quy định mới chỉ nói thời hạn nộp hồ sơ "xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê", nên bà muốn biết cụ thể hạn chót rơi vào ngày nào.

Câu hỏi tưởng nhỏ nhưng lại chạm đúng chỗ nhiều chủ nhà còn mơ hồ. Khi để bên thuê lo phần thuế, không ít người cho rằng mình không còn trách nhiệm gì. Thực tế, nghĩa vụ thuế vẫn gắn với thu nhập của chủ nhà, chỉ là việc kê khai và nộp được giao cho tổ chức đi thuê thực hiện.

Căn cứ pháp lý mà cơ quan thuế viện dẫn

Theo baochinhphu.vn, Thuế tỉnh Tây Ninh dẫn ra bốn nhóm quy định. Thứ nhất là điểm đ khoản 3 Điều 8 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP ngày 05/3/2026 của Chính phủ: khi tổ chức thuê bất động sản của cá nhân và hợp đồng có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay, thì tổ chức đó thực hiện việc này cho cá nhân, và thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê. Cũng tại điểm này, nếu cá nhân cho cá nhân khác thuê thì người cho thuê phải trực tiếp khai thuế.

Thứ hai là điểm e cùng khoản: thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Nếu khai bổ sung, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ của kỳ tính thuế có sai sót. Nói cách khác, hạn nộp tiền và hạn nộp tờ khai trùng nhau, không có thời gian ân hạn riêng cho việc chuyển tiền.

Thứ ba là điểm b khoản 2 Điều 4 Thông tư số 18/2026/TT-BTC ngày 05/3/2026 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Tổ chức khai thay cho cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, dùng Tờ khai Mẫu số 01/TCKT kèm Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản Mẫu số 02/BK-KTBĐS. Phần ghi chú của Mẫu 01/TCKT nói rõ: khai thay thì thời hạn khai xác định theo kỳ thanh toán; nếu trong tháng có nhiều kỳ thanh toán thì khai theo tháng. Chỉ tiêu [01c] trên tờ khai dành cho trường hợp khai lần phát sinh theo kỳ thanh toán trên hợp đồng.

Thứ tư là khoản 1 và khoản 3 Điều 44 Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14. Thuế khai theo tháng phải nộp hồ sơ chậm nhất ngày thứ 20 của tháng tiếp theo; khai theo quý chậm nhất ngày cuối cùng của tháng đầu quý tiếp theo; khai theo từng lần phát sinh chậm nhất ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế.

Kết luận của Thuế tỉnh Tây Ninh là công ty khai thay cá nhân cho thuê bất động sản thực hiện kê khai theo điểm b khoản 2 Điều 4 Thông tư số 18/2026/TT-BTC và theo Điều 44 Luật Quản lý thuế, căn cứ vào tình hình thực tế của công ty.

Trả tiền thuê ngày 15 hằng tháng thì hạn khai thuế là ngày nào

Cơ quan thuế không nêu một con số ngày cụ thể cho ví dụ của bà Ni mà dẫn chiếu khung quy định. Ghép các điều khoản trên lại, người đọc có thể hình dung cách tính như sau, dù đây là cách hiểu tham khảo chứ không phải kết luận của cơ quan thuế cho từng hợp đồng.

Nếu mỗi tháng chỉ có một kỳ thanh toán vào ngày 15, việc khai thuế có thể được thực hiện theo từng lần phát sinh, đúng tinh thần chỉ tiêu [01c]. Khi đó mốc áp dụng là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế, tức hạn chót thường rơi vào khoảng ngày 25 của chính tháng đó. Tiền thuế cũng phải nộp xong trong cùng thời hạn này.

Nếu trong một tháng có nhiều kỳ thanh toán, chẳng hạn trả tiền thuê hai lần mỗi tháng, ghi chú Mẫu 01/TCKT yêu cầu khai theo tháng. Lúc này hạn nộp hồ sơ và nộp thuế là chậm nhất ngày thứ 20 của tháng kế tiếp. Trường hợp doanh nghiệp đủ điều kiện và lựa chọn khai theo quý, mốc là ngày cuối cùng của tháng đầu quý sau.

Vì vậy, câu trả lời chính xác cho từng hợp đồng phụ thuộc vào cách ghi kỳ thanh toán và cách tổ chức đi thuê đăng ký kê khai. Hai bên nên thống nhất điểm này ngay khi ký hợp đồng thay vì đợi đến lúc cơ quan thuế nhắc.

Bối cảnh: vì sao cho thuê bất động sản phải khai thuế

Ở Việt Nam, tiền cho thuê nhà, mặt bằng, kho xưởng của cá nhân được xem là thu nhập từ hoạt động kinh doanh. Theo thông lệ, cá nhân có doanh thu cho thuê vượt ngưỡng chịu thuế sẽ phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân tính trên doanh thu, chứ không tính trên lợi nhuận. Thông tư số 18/2026/TT-BTC mà cơ quan thuế viện dẫn cũng đề cập đúng hai loại thuế này trong hồ sơ khai thay.

"Khai thuế thay, nộp thuế thay" nghĩa là bên đi thuê, thường là doanh nghiệp, đứng ra lập tờ khai và chuyển tiền thuế vào ngân sách thay cho chủ nhà, rồi thường khấu trừ khoản này khỏi tiền thuê trả cho chủ nhà nếu hợp đồng thỏa thuận như vậy. Cơ chế này phổ biến vì doanh nghiệp đã quen làm việc với cơ quan thuế, có kế toán và cần chứng từ hợp lệ để hạch toán chi phí thuê.

Nghị định số 68/2026/NĐ-CP và Thông tư số 18/2026/TT-BTC cùng ban hành ngày 05/3/2026, nên nhiều người cho thuê và doanh nghiệp đang trong giai đoạn làm quen với mẫu biểu, cách tính hạn mới. Câu hỏi của bà Hằng Ni ở Tây Ninh phản ánh đúng nhu cầu đó. Danh mục bài liên quan trên baochinhphu.vn cũng cho thấy chủ đề cho thuê nhà và nghĩa vụ thuế đang được người dân hỏi nhiều, từ việc cho thuê dưới 100 triệu/năm có phải kê khai, đến việc thế nào là cho thuê quy mô nhỏ, không thường xuyên.

Tác động với chủ nhà cho thuê và doanh nghiệp đi thuê

Với chủ nhà đang cho thuê bất động sản tại Tây Ninh hay bất kỳ địa phương nào, điều đầu tiên là đọc lại hợp đồng. Nếu hợp đồng có điều khoản bên thuê khai, nộp thuế thay, nên ghi rõ kỳ thanh toán, số tiền mỗi kỳ, và bên nào chịu khoản tiền chậm nộp nếu hồ sơ trễ hạn. Một điều khoản mập mờ có thể khiến hai bên đổ lỗi cho nhau khi phát sinh phạt.

Chủ nhà cũng nên yêu cầu doanh nghiệp cung cấp bản sao tờ khai Mẫu 01/TCKT, bảng kê Mẫu 02/BK-KTBĐS và chứng từ nộp tiền sau mỗi kỳ. Những giấy tờ này là bằng chứng chủ nhà đã hoàn thành nghĩa vụ thuế, rất hữu ích khi sau này bán nhà, thế chấp vay ngân hàng hoặc chứng minh thu nhập. Trường hợp cho cá nhân khác thuê, theo Nghị định số 68/2026/NĐ-CP, chủ nhà phải tự khai, không thể chuyển việc này cho người thuê.

Với doanh nghiệp đi thuê, việc nhận khai thay đồng nghĩa nhận thêm trách nhiệm tuân thủ hạn nộp. Cách ghi kỳ thanh toán trong hợp đồng ảnh hưởng trực tiếp đến lịch kê khai: một kỳ mỗi tháng có thể phải khai theo lần phát sinh với mốc 10 ngày, trong khi nhiều kỳ trong tháng thì gom lại khai theo tháng. Bộ phận kế toán nên lập lịch nhắc riêng cho từng hợp đồng thuê của cá nhân.

Với nhà đầu tư đang tính mua nhà phố, nhà mặt tiền hay shophouse để cho thuê, chi phí thuế và thủ tục kê khai nên được đưa vào bài toán dòng tiền ngay từ đầu. Khoản thuế tính trên doanh thu làm giảm lợi suất thực nhận, và một hợp đồng thuê minh bạch về thuế thường dễ duy trì, dễ chuyển nhượng hơn khi bán lại tài sản.

Xem các tin cho thuê bất động sản tại Tây Ninh

Tham khảo nhà đất đang rao bán tại Tây Ninh

Câu hỏi thường gặp

Doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân có bắt buộc phải khai thuế thay không?

Theo điểm đ khoản 3 Điều 8 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP, doanh nghiệp khai thay, nộp thay khi hợp đồng thuê có thỏa thuận bên đi thuê làm việc này. Nếu hợp đồng không thỏa thuận, chủ nhà thường phải tự kê khai với cơ quan thuế. Vì vậy điều khoản về thuế trong hợp đồng là điểm mấu chốt.

Trả tiền thuê ngày 15 hằng tháng thì phải nộp thuế trước ngày nào?

Thuế tỉnh Tây Ninh hướng dẫn áp dụng Điều 44 Luật Quản lý thuế. Nếu khai theo từng lần phát sinh, mốc là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế, thường khoảng ngày 25 cùng tháng; nếu khai theo tháng, mốc là ngày thứ 20 của tháng sau. Hạn nộp tiền thuế trùng với hạn nộp hồ sơ.

Cho cá nhân khác thuê nhà thì ai khai thuế?

Nghị định số 68/2026/NĐ-CP quy định cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì người cho thuê phải trực tiếp khai thuế. Người thuê là cá nhân không đứng ra khai thay như doanh nghiệp. Chủ nhà nên chủ động tìm hiểu mẫu tờ khai và kỳ kê khai phù hợp với mình.

Doanh nghiệp khai thay dùng mẫu tờ khai nào?

Theo Thông tư số 18/2026/TT-BTC, tổ chức khai thay cho cá nhân cho thuê bất động sản, trừ kinh doanh lưu trú, dùng Tờ khai Mẫu số 01/TCKT kèm Bảng kê Mẫu số 02/BK-KTBĐS. Chỉ tiêu [01c] dùng khi khai lần phát sinh theo kỳ thanh toán trên hợp đồng.

Có nhiều kỳ trả tiền thuê trong một tháng thì khai thế nào?

Ghi chú Mẫu 01/TCKT hướng dẫn trường hợp có nhiều kỳ thanh toán trong tháng thì khai theo tháng. Khi đó hạn nộp hồ sơ và nộp thuế chậm nhất là ngày thứ 20 của tháng tiếp theo, theo khoản 1 Điều 44 Luật Quản lý thuế.