Bẫy mua đất giá rẻ ở Tây Ninh: chiếm đoạt 1,77 tỷ tiền cọc

Một nhóm do Tổng giám đốc Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Bảo Phúc cầm đầu đã dùng tin rao nhà đất giá rẻ để dẫn khách đi mua đất ở Tây Ninh, rồi tìm cách giữ lại tiền đặt cọc. Bước đầu, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TPHCM xác định nhóm này chiếm đoạt 1,77 tỷ đồng của 3 bị hại, và tối 30/10 cho biết đang mở rộng điều tra. Theo CafeF, dẫn tin của báo Tiền Phong, tài liệu thu giữ cho thấy hàng trăm hợp đồng đặt cọc đã được ký, với số tiền thu về lên tới hàng chục tỷ đồng.

Vụ việc là lời cảnh báo trực tiếp cho người đang tìm mua đất nền, nhà riêng hay nhà trọ để đầu tư ở vùng ven TP HCM. Bài viết này tóm lại cách nhóm lừa đảo vận hành, những gì cơ quan điều tra đã công bố, và những bước người mua nên làm trước khi chuyển bất kỳ khoản tiền cọc nào.

Kịch bản dẫn khách đi mua đất diễn ra thế nào

Theo cơ quan điều tra, Nguyễn Hoài Phong (SN 1993, Tổng giám đốc Công ty Bảo Phúc) cùng những người chủ chốt đã dùng nhiều pháp nhân khác nhau, chỉ đạo nhân viên đăng thông tin sai sự thật về nhà, đất có giá thấp hơn thị trường. Các tin rao này xuất hiện trên nhiều website và tài khoản TikTok.

Mức giá hấp dẫn kéo về khách hàng từ nhiều địa phương: TPHCM, Đồng Nai, Vĩnh Long, Cần Thơ, cho tới Nghệ An, Thái Nguyên và Hà Nội. Khi khách gọi điện hẹn đi xem, nhân viên báo rằng căn nhà hay lô đất trong quảng cáo đã bán hết. Thay vào đó, khách được mời lên những chiếc ô tô chuẩn bị sẵn để đi xem bất động sản khác tại các xã Long Cang, Rạch Kiến, Mỹ Lệ, Phước Vĩnh Tây, Tân Lân, Tân Trụ thuộc tỉnh Tây Ninh, vốn trước đây thuộc tỉnh Long An.

Tại hiện trường, nhóm nhân viên trình bày sơ đồ phân lô có phối cảnh, giới thiệu công năng và tiện ích xung quanh. Sơ đồ phân lô là bản vẽ chia một khu đất lớn thành nhiều lô nhỏ để bán lẻ; bản vẽ đẹp không đồng nghĩa với việc từng lô đã được tách thửa hay cấp sổ. Khách còn được đưa đi xem những căn nhà xây sẵn, nghe giới thiệu mô hình nhà trọ cho thuê với lợi nhuận cao để khơi gợi nhu cầu đầu tư.

Điểm then chốt nằm ở những người đóng giả khách hàng. Theo kết quả điều tra ban đầu, nhóm này bố trí người giả làm khách mua, giả lập cảnh đặt cọc và chuyển khoản ngay trước mặt người thật. Những màn diễn này, cộng với các con số lợi nhuận được vẽ ra, tác động vào tâm lý sợ lỡ cơ hội và thúc đẩy khách nộp tiền cọc. Sau khi nhận tiền, nhóm tiếp tục đưa ra thông tin gian dối khiến khách không tiếp tục mua, nhằm chiếm đoạt một phần hoặc toàn bộ khoản đặt cọc.

Cơ quan điều tra đã công bố những con số nào

Ngày 13/10, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TPHCM khởi tố vụ án, khởi tố bị can và ra lệnh bắt tạm giam Nguyễn Hoài Phong cùng 7 người khác về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản". Bảy người này gồm Lê Văn Trường, Trần Trọng Tuấn, Nguyễn Nam Kha, Đoàn Ngọc Ngân, Cao Thị Phương, Nguyễn Trần Hòa và Phan Thị Bạch Quế. Công ty Bảo Phúc có địa chỉ tại số 98–102 đường 34, phường An Lạc, TPHCM.

Số tiền xác định ban đầu là 1,77 tỷ đồng của 3 bị hại, tức bình quân khoảng 590 triệu đồng mỗi người. Với nhiều gia đình, đó có thể là phần lớn số tiền tích lũy dành cho việc mua nhà.

Khi khám xét khẩn cấp văn phòng, hai chi nhánh của công ty và nơi ở của Phong, công an thu giữ nhiều hợp đồng chuyển nhượng đất đã công chứng, hợp đồng đặt cọc, chứng từ kinh doanh bất động sản giai đoạn 2024–2026, máy vi tính, dữ liệu điện tử và con dấu của các pháp nhân liên quan. Tài liệu cho thấy Phong trực tiếp ký hoặc chỉ đạo cấp dưới ký hàng trăm hợp đồng đặt cọc, thu hàng chục tỷ đồng. Toàn bộ số tiền bị chiếm đoạt vẫn đang được xác minh.

Đến nay, cơ quan điều tra đã làm việc với 28 bị hại và tiếp tục truy tìm những người liên quan để mở rộng vụ án. Khoảng cách giữa 3 bị hại được xác định ban đầu và 28 người đã làm việc với công an cho thấy quy mô thực tế có thể còn lớn hơn những gì đã công bố.

Bối cảnh: vì sao bẫy đặt cọc khiến người mua đất dễ sập

Đặt cọc là bước gần như bắt buộc trong mua bán nhà đất ở Việt Nam. Người mua giao trước một khoản tiền để giữ lô đất, hai bên hẹn ngày ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng. Theo thông lệ, nếu bên mua đổi ý thì mất tiền cọc; nếu bên bán đổi ý thì thường phải trả lại cọc kèm một khoản phạt tương đương. Chính quy tắc này bị kẻ gian lợi dụng: chỉ cần khiến khách "tự" không tiếp tục giao dịch, khoản cọc có thể bị giữ lại dưới vỏ bọc hợp đồng.

Cách thức mà vụ Bảo Phúc sử dụng có ba lớp. Lớp thứ nhất là tin rao giá rẻ trên mạng để lấy số điện thoại khách. Lớp thứ hai là thông báo "đã bán hết" để chuyển khách sang sản phẩm khác, ở một nơi khách không quen thuộc. Lớp thứ ba là đám đông giả, tạo cảm giác lô đất đang cháy hàng. Khi người mua đi xa, đã tốn công một ngày và thấy người khác xuống tiền liên tục, họ thường quyết định nhanh hơn so với lúc ngồi ở nhà.

Việc các xã Long Cang, Rạch Kiến, Mỹ Lệ, Phước Vĩnh Tây, Tân Lân, Tân Trụ nay thuộc Tây Ninh sau khi sắp xếp địa giới cũng là một yếu tố cần lưu ý. Trong giai đoạn chuyển đổi tên gọi hành chính, người mua ở xa có thể khó đối chiếu thông tin hơn, và đây là lý do nên tự tra cứu tại cơ quan địa phương thay vì chỉ nghe người môi giới giới thiệu.

Tác động với người mua và người bán đất Tây Ninh

Với người mua, bài học lớn nhất là giá rẻ hơn thị trường luôn cần được giải thích. Một lô đất rao thấp bất thường có thể đang vướng quy hoạch, chưa có sổ đỏ riêng, hoặc đơn giản là không tồn tại. Khi nhân viên báo lô quảng cáo đã bán và mời đi xem chỗ khác, đó nên là tín hiệu để dừng lại chứ không phải để lên xe.

Với nhà đầu tư nhắm tới nhà trọ cho thuê, lời hứa lợi nhuận cao cần được tự kiểm chứng: giá thuê thực tế quanh khu vực, tỷ lệ phòng trống, chi phí xây dựng và vận hành. Những con số do bên bán đưa ra không thay thế được việc hỏi thăm người dân hoặc chủ trọ đang hoạt động gần đó.

Với chủ đất và môi giới làm ăn ngay thẳng ở Tây Ninh, các vụ việc như thế này thường làm người mua thận trọng hơn, kéo dài thời gian ra quyết định. Người bán chính chủ có thể chủ động chuẩn bị sẵn bản sao sổ đỏ, thông tin quy hoạch và chấp nhận để khách tự kiểm tra, vì sự minh bạch giờ là lợi thế cạnh tranh.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Tây Ninh trên TimBDSvn

Mua đất ở Tây Ninh cần kiểm tra gì trước khi đặt cọc

Công an khuyến cáo người dân không xuống tiền theo tâm lý đám đông khi đi xem bất động sản, mà phải kiểm tra pháp lý, quy hoạch, thông tin chủ đất và đối chiếu thửa đất thực tế với nội dung quảng cáo trước khi giao dịch. Có thể cụ thể hóa lời khuyên này thành vài bước quen thuộc.

Về pháp lý, hãy yêu cầu xem bản gốc sổ đỏ hoặc sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, và đối chiếu tên người đứng sổ với giấy tờ tùy thân của người ký hợp đồng. Nếu người ký là công ty, cần xem công ty đó có được chủ đất ủy quyền hợp lệ hay không.

Về quy hoạch, người mua thường có thể hỏi tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã nơi có đất để biết thửa đất có nằm trong khu vực quy hoạch đường, hành lang hay đất công trình công cộng không. Sơ đồ phân lô của bên bán chỉ là tài liệu tham khảo.

Về thực địa, hãy so số thửa, số tờ bản đồ, diện tích và mốc giới trên sổ với vị trí thật của lô đất. Cuối cùng, nên chuyển khoản thay vì đưa tiền mặt, ghi rõ nội dung, giữ lại toàn bộ hợp đồng và tin nhắn, và không ký đặt cọc ngay trong ngày đầu đi xem, nhất là khi xung quanh có nhiều người đang giục giã.

Câu hỏi thường gặp

Tôi đã đặt cọc với Công ty Bảo Phúc thì nên làm gì?

Công an đề nghị người bị Công ty Bảo Phúc và những người liên quan lừa ký hợp đồng đặt cọc liên hệ Phòng Cảnh sát kinh tế Công an TPHCM, số 14 Đoàn Như Hài, phường Xóm Chiếu, TPHCM để cung cấp thông tin. Bạn nên mang theo hợp đồng đặt cọc, chứng từ chuyển tiền và mọi tin nhắn trao đổi với nhân viên công ty.

Các lô đất mà nhóm này dẫn khách đi xem nằm ở đâu?

Theo cơ quan điều tra, khách được đưa tới xem nhà đất tại các xã Long Cang, Rạch Kiến, Mỹ Lệ, Phước Vĩnh Tây, Tân Lân, Tân Trụ thuộc tỉnh Tây Ninh, trước đây thuộc tỉnh Long An. Nếu từng được giới thiệu đất ở các khu vực này qua tin rao giá rẻ, bạn nên rà soát lại pháp lý của giao dịch.

Làm sao nhận ra tin rao nhà đất giá rẻ có dấu hiệu lừa đảo?

Dấu hiệu thường gặp là giá thấp hơn hẳn mặt bằng khu vực, lô đất quảng cáo luôn "vừa bán hết" khi khách tới, và khách bị chuyển sang xem sản phẩm khác ở nơi xa. Khi thấy nhiều người cùng đặt cọc, chuyển khoản dồn dập ngay tại chỗ, bạn nên cảnh giác vì trong vụ này, đó là người được bố trí đóng giả khách hàng.

Bỏ cọc thì có lấy lại được tiền không?

Theo thông lệ, nếu bên mua tự ý không tiếp tục giao dịch thì thường mất khoản đặt cọc, vì vậy cần đọc kỹ điều khoản trước khi ký. Trường hợp bị lừa dối để ký hoặc để bỏ cọc như vụ Bảo Phúc, người bị hại có thể trình báo cơ quan công an để được xem xét theo quá trình điều tra.

Có nên mua đất nền Tây Ninh lúc này không?

Vụ án không có nghĩa mọi giao dịch đất ở Tây Ninh đều rủi ro, nhưng cho thấy cần kiểm tra kỹ hơn. Hãy chỉ đặt cọc khi đã xem sổ gốc, xác minh quy hoạch tại địa phương, đối chiếu thửa đất thực tế và làm việc trực tiếp với chủ đất hoặc người được ủy quyền hợp lệ.