Vay mua nhà Vinhomes ở Cần Giờ, Hải Vân Bay: trần lãi 9% 5 năm

Vinhomes đang áp dụng chính sách cho người vay mua nhà tại các đại đô thị của mình, trong đó có Vinhomes Hải Vân Bay, Vinhomes Sài Gòn Park và Vinhomes Green Paradise Cần Giờ. Theo Báo điện tử Dân trí, gói dài nhất kéo dài 60 tháng với mức trần lãi suất 9%/năm, phần lãi vượt mức này do chủ đầu tư hỗ trợ toàn bộ. Ngoài gói 5 năm, khách hàng còn có thể chọn gói 18 tháng với lãi suất cố định 3%/năm, hạn mức vay tối đa 70% giá bán. Với người tính chuyện mua nhà bằng vốn vay, câu hỏi then chốt không phải là mức lãi ngày đầu, mà là gánh nặng trả nợ sẽ thay đổi thế nào trong nhiều năm tới.

Vay mua nhà Vinhomes được khóa trần lãi suất như thế nào

"Khóa trần" lãi suất là cách gọi một cơ chế trong đó người vay chỉ phải trả tối đa một mức lãi định trước, dù lãi suất ngân hàng thực tế có tăng cao hơn. Trong chính sách có tên "Mua nhà Vinhomes không lo lãi suất", mức trần này là 9%/năm và được giữ trong 60 tháng, tức tròn 5 năm. Nếu lãi suất cho vay ngoài thị trường vượt 9%/năm, theo nội dung được Dân trí đăng tải, chủ đầu tư cam kết gánh phần chênh lệch.

Để hiểu vì sao điều này quan trọng, cần nhắc lại khái niệm lãi suất thả nổi: đây là mức lãi được ngân hàng điều chỉnh định kỳ, thường vài tháng một lần, dựa trên lãi suất cơ sở cộng với một biên độ cố định. Phần lớn khoản vay mua nhà ở Việt Nam chỉ có lãi ưu đãi cố định trong thời gian đầu, sau đó chuyển sang thả nổi, khiến số tiền trả hằng tháng có thể tăng mạnh khi mặt bằng lãi suất đi lên. Cơ chế khóa trần về bản chất chuyển rủi ro tăng lãi suất từ người vay sang chủ đầu tư trong suốt thời gian hỗ trợ.

Một điểm đáng chú ý khác là chính sách miễn 100% phí trả nợ trước hạn trong toàn bộ thời gian hỗ trợ lãi suất. Phí trả nợ trước hạn là khoản ngân hàng thu khi người vay tất toán sớm hoặc trả bớt nợ gốc trước kỳ hạn, thường tính theo tỷ lệ phần trăm số tiền trả trước. Được miễn khoản này, người mua có thể dùng tiền thưởng, lợi nhuận kinh doanh hay tiền thu về từ tài sản khác để giảm dư nợ bất cứ lúc nào.

Khoản vay 2 tỷ đồng trả lãi bao nhiêu mỗi tháng

Dân trí đưa ra một ví dụ cụ thể: khách hàng vay 2 tỷ đồng để mua một căn liền kề tại Vinhomes Hải Vân Bay. Liền kề là dạng nhà phố xây sát nhau theo dãy, thường có từ ba đến năm tầng, vừa để ở vừa có thể kinh doanh tầng trệt. Với lãi suất 9%/năm, tiền lãi phải trả ước khoảng 15 triệu đồng mỗi tháng.

Nếu không có cơ chế bảo vệ và lãi suất thả nổi lên 12%/năm, chi phí lãi trên cùng dư nợ sẽ khoảng 20 triệu đồng mỗi tháng. Trường hợp lãi suất ngoài thị trường lên tới 15%/năm, con số này chạm khoảng 25 triệu đồng mỗi tháng. Nói cách khác, mỗi tháng gia đình có thể phải chi thêm 5 đến 10 triệu đồng chỉ cho tiền lãi.

Nhìn trên cả quãng 60 tháng, mức chênh này không nhỏ. Theo cách tính đơn giản giữ nguyên dư nợ 2 tỷ đồng, chênh lệch 5 triệu đồng mỗi tháng cộng dồn thành khoảng 300 triệu đồng sau 5 năm; chênh lệch 10 triệu đồng mỗi tháng tương đương khoảng 600 triệu đồng. Trên thực tế, nếu người vay trả dần nợ gốc thì dư nợ giảm và tiền lãi cũng giảm theo, nên đây chỉ là con số minh họa cho quy mô rủi ro mà cơ chế khóa trần giúp loại bỏ.

Bối cảnh: vì sao chuyện lãi suất lại quyết định kế hoạch giữ nhà

Mua nhà là quyết định diễn ra trong một thời điểm, nhưng việc trả nợ kéo dài nhiều năm. Trong suốt khoảng thời gian đó, người sở hữu vẫn phải lo chi phí sinh hoạt, chăm sóc gia đình và trả ngân hàng đều đặn nếu dùng đòn bẩy tài chính, tức vay tiền để mua tài sản có giá trị lớn hơn số vốn tự có. Vì thế, khả năng giữ được tài sản đến khi nó sinh lời quan trọng không kém việc chọn đúng sản phẩm.

Điều này đặc biệt rõ ở giai đoạn đầu của các dự án đại đô thị. Khi khu đô thị chưa hoàn thiện, căn nhà thường chưa thể cho thuê hay kinh doanh để tạo dòng tiền, nên nguồn trả nợ gần như chỉ đến từ thu nhập hằng ngày của chủ nhà. Theo lập luận được Dân trí nêu, đây chính là quãng thời gian cơ chế "bảo hiểm chi phí vốn" phát huy ý nghĩa, tách biến động lãi suất khỏi kế hoạch tài chính của khách hàng.

Phía chủ đầu tư cũng gắn khoảng thời gian 5 năm khóa trần với quá trình hoàn thiện đại đô thị: hạ tầng kết nối, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên, sân thể thao và hệ thống dịch vụ. Lập luận là khi tiện ích đầy đủ, cư dân về ở đông hơn, nhu cầu ở thực vững hơn và hoạt động thương mại dịch vụ phát triển, từ đó hỗ trợ giá trị bất động sản. Người đọc cần lưu ý đây là kỳ vọng do chủ đầu tư đưa ra, không phải cam kết về mức tăng giá.

Gói 18 tháng lãi 3%/năm hay gói 60 tháng trần 9%: nên chọn gói nào

Ngoài gói dài hạn, Vinhomes mở thêm các lựa chọn ngắn hạn, trong đó gói 18 tháng áp dụng lãi suất cố định 3%/năm. Với khoản vay 2 tỷ đồng như ví dụ trên, theo cách tính tương tự, tiền lãi ở mức 3%/năm chỉ khoảng 5 triệu đồng mỗi tháng, thấp hơn nhiều so với gói 9%. Đổi lại, thời gian ưu đãi chỉ kéo dài một năm rưỡi.

Hạn mức vay được hỗ trợ lên tới 70% giá bán nhà. Chẳng hạn, với một căn nhà giá 5 tỷ đồng, người mua về lý thuyết có thể vay tối đa 3,5 tỷ đồng và cần chuẩn bị ít nhất 1,5 tỷ đồng vốn tự có, chưa kể thuế, phí và chi phí hoàn thiện. Mức vay thực tế còn phụ thuộc vào thẩm định thu nhập và hồ sơ của từng khách hàng tại ngân hàng.

Về nguyên tắc, gói ngắn hạn thường phù hợp với người dự kiến có dòng tiền lớn về trong thời gian gần, ví dụ bán một tài sản khác hoặc nhận khoản thu kinh doanh, để trả bớt nợ gốc trước khi hết ưu đãi. Gói 60 tháng hợp hơn với người cần sự chắc chắn dài hạn, muốn biết rõ số tiền phải trả mỗi tháng trong 5 năm. Lựa chọn nào cũng nên tính dựa trên thời điểm tiền về và thời gian dự định nắm giữ căn nhà, đúng như gợi ý của chính sách.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Tác động với người mua nhà ở Cần Giờ, Sài Gòn và Hải Vân Bay

Với gia đình mua để ở, lợi ích rõ nhất là khả năng dự trù ngân sách. Khoản trả góp cần vừa sức để cuộc sống sau khi nhận nhà không bị xáo trộn, và một mức lãi được giới hạn giúp gia đình lập kế hoạch chi tiêu trong nhiều năm mà không phải lo mỗi kỳ điều chỉnh lãi suất của ngân hàng.

Với người mua để tích sản, tức mua và giữ tài sản lâu dài để hưởng giá trị tăng thêm, cơ chế này giảm nguy cơ phải bán tháo khi lãi suất leo thang. Thị trường bất động sản từng chứng kiến nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao buộc phải bán cắt lỗ khi chi phí vốn tăng đột ngột; khóa trần lãi suất giúp hạn chế kịch bản đó trong thời gian hỗ trợ.

Ở những khu vực như Cần Giờ thuộc TP HCM, nơi Vinhomes Green Paradise còn đang trong quá trình hình thành, hay các dự án như Vinhomes Sài Gòn Park và Vinhomes Hải Vân Bay, người mua thường phải chờ một thời gian để tiện ích và cộng đồng cư dân hoàn thiện. Khoảng 5 năm khóa trần vì thế có thể xem là một đệm tài chính cho giai đoạn chờ đợi này. Tuy vậy, người mua nhà vẫn nên tự đánh giá giá bán, tiến độ, pháp lý và khả năng khai thác thực tế thay vì chỉ dựa vào ưu đãi vay.

Với người bán trên thị trường thứ cấp, tức người đang rao bán lại nhà đã mua, các gói hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư có thể tạo thêm sức cạnh tranh, vì người mua mới sẽ so sánh chi phí vốn khi mua sơ cấp với khi tự vay ngân hàng để mua nhà cũ.

Những điều cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng vay

Nguồn tin không nêu chi tiết điều kiện áp dụng, vì vậy người mua nên hỏi rõ chủ đầu tư và ngân hàng một số điểm. Thứ nhất, sau khi hết 60 tháng hoặc 18 tháng, khoản vay sẽ tính lãi theo cơ chế nào; theo thông lệ, lãi suất thường chuyển sang thả nổi và người vay tự chịu toàn bộ.

Thứ hai, mức 9%/năm là trần áp dụng cho người vay, nghĩa là nếu lãi thực tế thấp hơn thì người vay trả theo mức nào; cần đọc kỹ cách tính trong phụ lục hợp đồng. Thứ ba, các điều kiện có thể làm mất ưu đãi, chẳng hạn chuyển nhượng hợp đồng mua bán hay chậm thanh toán.

Thứ tư, tổng chi phí thực tế khi mua nhà còn gồm phí công chứng, lệ phí trước bạ, phí bảo hiểm khoản vay nếu có và chi phí nội thất. Cuối cùng, hãy thử tính khả năng trả nợ trong kịch bản xấu nhất sau thời gian ưu đãi để chắc chắn gia đình vẫn đủ sức giữ nhà.

Câu hỏi thường gặp

Khóa trần lãi suất 9% của Vinhomes nghĩa là gì?

Nghĩa là trong 60 tháng của gói hỗ trợ, người vay chỉ phải trả lãi tối đa 9%/năm. Theo Dân trí, nếu lãi suất thị trường cao hơn, chủ đầu tư cam kết hỗ trợ toàn bộ phần vượt mức 9%/năm. Nhờ đó, người vay mua nhà biết trước mức chi phí lãi lớn nhất mình phải gánh.

Vay 2 tỷ đồng mua nhà Vinhomes thì mỗi tháng trả lãi bao nhiêu?

Với mức 9%/năm, tiền lãi ước khoảng 15 triệu đồng mỗi tháng theo ví dụ được nêu. Nếu không có cơ chế khóa trần và lãi suất lên 12% hoặc 15%/năm, tiền lãi sẽ khoảng 20 đến 25 triệu đồng mỗi tháng. Con số này chưa gồm tiền trả nợ gốc.

Gói 18 tháng lãi 3%/năm phù hợp với ai?

Gói này thường hợp với người có dòng tiền về trong thời gian ngắn để trả bớt nợ gốc trước khi hết ưu đãi. Lãi suất cố định 3%/năm giúp giảm mạnh chi phí giai đoạn đầu, nhưng chỉ kéo dài 18 tháng. Người vay cần tính kỹ mức lãi áp dụng sau đó.

Có được trả nợ trước hạn mà không bị phạt không?

Có, chính sách miễn 100% phí trả nợ trước hạn trong suốt thời gian hỗ trợ lãi suất. Người mua có thể dùng tiền thưởng, lợi nhuận kinh doanh hoặc tiền thu từ tài sản khác để trả bớt gốc bất kỳ lúc nào. Đây là cách hiệu quả để giảm dư nợ trước khi khoản vay chuyển sang lãi thả nổi.

Có thể vay tối đa bao nhiêu phần trăm giá trị căn nhà?

Hạn mức vay được hỗ trợ lên tới 70% giá bán nhà. Ví dụ, với căn nhà 5 tỷ đồng, mức vay tối đa về lý thuyết là 3,5 tỷ đồng. Số tiền được duyệt thực tế còn tùy vào kết quả thẩm định thu nhập và hồ sơ tín dụng của từng người.