Vay mua nhà TP HCM sắp hết ưu đãi lãi suất: nên làm gì?

Từ cuối năm nay đến năm 2027, nhiều người vay mua nhà tại TP HCM và các tỉnh, thành khác sẽ hết thời gian ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi. Có gia đình ước tính riêng tiền lãi sẽ tăng lên khoảng 15 triệu đồng mỗi tháng cho khoản nợ 1,5 tỷ đồng. Theo Báo điện tử Dân trí, áp lực này đang khiến không ít chủ nhà tính chuyện bán tài sản. Các chuyên gia thì khuyến cáo không nên trông chờ lãi suất giảm sâu hay giảm đồng loạt.

Với người đang có khoản vay hoặc đang cân nhắc mua nhà trả góp, đây là thời điểm cần đặt bút tính lại toàn bộ dòng tiền. Bài viết dưới đây tổng hợp các trường hợp cụ thể, nhận định của chuyên gia và những điều người mua, người bán nên lưu ý.

Vay mua nhà hết ưu đãi, tiền trả hằng tháng tăng bao nhiêu?

Lãi suất thả nổi là mức lãi được ngân hàng điều chỉnh định kỳ, thường bằng một lãi suất tham chiếu cộng thêm biên độ ghi trong hợp đồng. Mức lãi này áp dụng sau khi hết giai đoạn lãi cố định ưu đãi ban đầu. Khi chuyển sang giai đoạn này, số tiền trả hằng tháng có thể thay đổi đáng kể.

Trường hợp của chị Diễm Thy, ngụ phường Cát Lái, TPHCM, là một ví dụ. Gia đình chị mua một căn hộ trong khu đô thị Cát Lái vào năm 2025 và đang vay ngân hàng 1,5 tỷ đồng. Hiện mỗi tháng chị trả khoảng 6-8 triệu đồng cả gốc lẫn lãi, trong đó tiền gốc chỉ vài trăm nghìn đồng. Đến tháng 2/2027, khoản vay hết ưu đãi. Chị tính rằng khi đó, nếu lãi suất khoảng 12%/năm, riêng tiền lãi đã vào khoảng 15 triệu đồng mỗi tháng, chưa kể phần gốc.

Trên thực tế, 12% của 1,5 tỷ đồng là 180 triệu đồng mỗi năm, tức đúng 15 triệu đồng mỗi tháng. Như vậy, nghĩa vụ trả nợ của gia đình có thể tăng gấp đôi hoặc hơn chỉ sau một mốc thời gian. Thu nhập của hai vợ chồng còn phải lo cho con nhỏ, nên chị Thy cho rằng gia đình khó gánh nổi và đang tìm cách bán căn hộ để tất toán, tức trả dứt điểm toàn bộ dư nợ.

Ở Đà Nẵng, vợ chồng chị N. chịu áp lực lớn hơn vì dùng đòn bẩy tài chính, tức vay thêm để mua tài sản có giá trị vượt số vốn tự có. Cuối năm 2025, họ có 7 tỷ đồng từ tích lũy và gia đình hai bên hỗ trợ. Hai vợ chồng vay thêm gần 3,2 tỷ đồng để mua cùng lúc hai căn nhà giá 5,4 tỷ đồng và 4,7 tỷ đồng, với kỳ vọng lướt sóng, nghĩa là mua vào rồi bán ra trong thời gian ngắn để hưởng chênh lệch. Giá nhà lại không tăng như dự tính. Sắp tới, gia đình phải trả gần 40 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng, tương đương khoảng 480 triệu đồng mỗi năm. Nếu bán lúc này, mỗi căn có thể lỗ khoảng 1 tỷ đồng.

Vì sao nhiều chủ nhà ở TP HCM tính bán cắt lỗ?

Ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Việt Á Real, cho biết từ cuối năm nay đến năm 2027 sẽ có nhiều dự án tại các tỉnh, thành bước vào giai đoạn bàn giao. Đây cũng là lúc một số khoản vay hết thời gian ân hạn nợ gốc và chuyển sang lãi suất thả nổi. Ân hạn nợ gốc là khoảng thời gian người vay chỉ trả lãi, chưa phải trả phần gốc.

Theo ông Kiên, lãi suất thả nổi hiện vẫn ở mức cao. Người đủ sức thì tiếp tục trả nợ, người không chịu được thì phải bán cắt lỗ, tức chấp nhận bán thấp hơn giá mua để thoát khỏi gánh nặng. Ông cho biết dấu hiệu này đã xuất hiện trong các nhóm cộng đồng cư dân ở một số dự án, nơi có người vừa hết ân hạn đã đăng bán nhà.

Một nhóm khác cũng gặp khó là khách hàng đến hạn ký hợp đồng mua bán. Họ đã vay ngân hàng để thanh toán một phần giá trị căn nhà, nhưng đến lúc ký hợp đồng lại phải nộp thêm một khoản lớn. Không xoay xở được, một số người buộc phải chuyển nhượng lại tài sản.

Ở một số dự án khu Đông TPHCM, ông Kiên ghi nhận có căn hộ được rao thấp hơn giá mua hơn 1 tỷ đồng, có căn thấp hơn 2-3 tỷ đồng. Chủ nhà cần tiền gấp có thể giảm tới 30-40%. Để dễ hình dung, với một căn hộ giá 5 tỷ đồng, mức giảm 30-40% tương đương 1,5-2 tỷ đồng. Tuy vậy, ông Kiên nhấn mạnh đây là trường hợp cá biệt, không đại diện cho cả thị trường. Phần lớn người bán vì áp lực lãi vay chỉ giảm giá ở mức vừa phải.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Bối cảnh: lãi suất vay mua nhà có giảm trong năm 2027?

Nhiều người đang giữ nhà với hy vọng lãi suất sớm hạ. Theo ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, việc giảm lãi suất không đơn giản như vậy. Mức lãi cho vay của từng ngân hàng phụ thuộc vào chi phí huy động, cơ cấu nguồn vốn và chất lượng tín dụng. Phần chênh lệch giữa thu nhập lãi và chi phí lãi được ngân hàng dùng để bù chi phí vận hành, trích lập dự phòng và tích lũy vốn.

Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo giảm lãi suất. Tuy nhiên, theo ông Huy, lãi suất huy động cần thời gian để truyền dẫn sang lãi suất cho vay, vì các khoản tiền gửi cũ chưa đáo hạn cùng lúc. Vì vậy, mức điều chỉnh của lãi vay thả nổi còn tùy chu kỳ cập nhật chi phí vốn và điều khoản trong từng hợp đồng. Nguồn vốn cũng được ưu tiên cho sản xuất, kinh doanh. Khoản vay mua nhà được xét theo nhu cầu, hồ sơ và chính sách riêng của mỗi ngân hàng.

Yếu tố bên ngoài cũng đáng chú ý. Fed, tức Cục Dự trữ Liên bang Mỹ, đã giữ nguyên lãi suất tại cuộc họp ngày 28/10 và tiếp tục lưu ý về áp lực lạm phát. Nếu lãi suất USD còn cao, cộng thêm bất định địa chính trị và giá năng lượng, điều hành trong nước phải cân đối giữa hỗ trợ tăng trưởng với ổn định tỷ giá, kiểm soát lạm phát và an toàn hệ thống.

Ông Huy cho rằng năm 2027 có thể mở thêm dư địa giảm lãi suất nếu lạm phát được kiểm soát, thanh khoản cải thiện và chi phí huy động giảm bền vững. Dù vậy, mức giảm sẽ khác nhau giữa các ngân hàng, các nhóm khách hàng và từng khoản vay. Người vay vì thế không nên kỳ vọng lãi suất giảm sâu hoặc đồng loạt.

Tác động với người mua và người bán nhà đất

Với người bán, bài toán của chị Thy cho thấy rủi ro khi giá nhà đứng yên. Ban đầu chị dự tính bán căn hộ, trả hết nợ ngân hàng thì còn khoảng 2 tỷ đồng để mua một căn chung cư nhỏ ở vùng ven mà không phải vay thêm. Thực tế số tiền còn lại chỉ khoảng 1,6-1,7 tỷ đồng, chưa đủ cho một căn phù hợp. Người bán nhà để trả nợ thường còn phải tính thêm thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng, phí công chứng, phí môi giới và có thể cả phí trả nợ trước hạn theo hợp đồng tín dụng. Những khoản này có thể làm số tiền thực nhận thấp hơn dự kiến.

Với người mua, ông Kiên cho biết khách hàng hiện khá thận trọng. Họ chỉ xuống tiền ở những dự án có chính sách hỗ trợ tài chính tốt, nếu không thì có xu hướng chờ sang năm sau. Để giữ chân người mua, một số chủ đầu tư phối hợp với ngân hàng áp dụng ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất trong 1-2 năm đầu. Một số đơn vị khác giãn tiến độ thanh toán, người mua chỉ phải đóng khoảng 30-40% giá trị trong khoảng 2 năm trước khi nhận nhà.

Nguồn hàng bán lại có giá mềm cũng có thể là cơ hội cho người có sẵn tiền mặt và nhu cầu ở thật. Tuy nhiên, khi mua căn hộ chuyển nhượng, người mua thường phải kiểm tra kỹ pháp lý, tình trạng sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, cũng như khoản vay đang thế chấp căn nhà và thủ tục giải chấp với ngân hàng của người bán.

Theo ông Kiên, nếu lãi suất giảm trong năm 2027, người mua và nhà đầu tư sẽ bớt áp lực và có thêm điều kiện giữ tài sản. Ngược lại, nếu lãi vay neo cao trong khi thanh khoản chưa cải thiện, áp lực bán cắt lỗ trên thị trường bất động sản có thể tăng lên.

Tham khảo các căn nhà đang rao bán tại Hồ Chí Minh

Có nên vay mua nhà lúc này? Cách tự kiểm tra khả năng trả nợ

Lời khuyên của ông Huy là xây dựng phương án tài chính dựa trên thu nhập ổn định, không dựa vào kỳ vọng lãi suất giảm. Mức vay không quá 50% giá trị tài sản là ngưỡng tham khảo, cần điều chỉnh theo khả năng trả nợ của từng người. Người vay cũng nên dự phòng cho giai đoạn lãi suất thả nổi sau ưu đãi, cho chi phí sinh hoạt và những biến động thu nhập.

Ông Huy cũng lưu ý cần phân biệt lãi suất ban đầu với tổng chi phí trong suốt thời hạn vay. Một cách kiểm tra đơn giản là thử tính khoản trả hằng tháng với lãi suất cao hơn mức ưu đãi vài điểm phần trăm. Ví dụ, ở mức 12%/năm như cách chị Thy ước tính, mỗi 1 tỷ đồng dư nợ tốn khoảng 10 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng. Nếu con số đó cộng với tiền gốc vượt quá phần thu nhập gia đình có thể dành ra, đó là tín hiệu nên giảm khoản vay hoặc chọn căn nhà nhỏ hơn.

Trường hợp của vợ chồng chị N. cũng cho thấy mua nhiều tài sản cùng lúc bằng vốn vay để lướt sóng chứa rủi ro lớn khi thị trường không đi đúng kỳ vọng. Với người mua nhà để ở, khoản vay vừa sức và quỹ dự phòng vài tháng trả nợ thường an toàn hơn việc chọn căn lớn nhờ gói ưu đãi ngắn hạn.

Câu hỏi thường gặp

Khoản vay mua nhà hết ưu đãi thì lãi suất tăng lên bao nhiêu?

Con số cụ thể tùy hợp đồng và chính sách từng ngân hàng, vì lãi suất thả nổi thường bằng lãi suất tham chiếu cộng biên độ. Trong trường hợp được Dân trí nêu, một người vay 1,5 tỷ đồng ở TP HCM ước tính lãi suất có thể khoảng 12%/năm, tức riêng tiền lãi khoảng 15 triệu đồng mỗi tháng. Người vay nên đọc kỹ điều khoản điều chỉnh lãi suất trong hợp đồng tín dụng.

Lãi suất vay mua nhà có giảm mạnh trong năm 2027 không?

Theo ông Nguyễn Quang Huy, năm 2027 có thể có thêm dư địa giảm lãi suất nếu lạm phát được kiểm soát, thanh khoản cải thiện và chi phí huy động giảm bền vững. Tuy nhiên, mức giảm sẽ khác nhau giữa các ngân hàng và khoản vay. Ông khuyến cáo không kỳ vọng lãi suất giảm sâu hoặc đồng loạt.

Nên vay tối đa bao nhiêu phần trăm giá trị căn nhà?

Theo ông Huy, vay không quá 50% giá trị tài sản là ngưỡng tham khảo. Mức này cần điều chỉnh theo thu nhập ổn định và khả năng trả nợ thực tế của mỗi gia đình. Người vay nên tính trước kịch bản lãi suất thả nổi sau ưu đãi.

Căn hộ ở khu Đông TP HCM có đang bị bán lỗ nhiều không?

Ông Tạ Trung Kiên cho biết có căn được rao thấp hơn giá mua hơn 1 tỷ đồng, thậm chí 2-3 tỷ đồng, và chủ cần tiền gấp có thể giảm 30-40%. Ông nhấn mạnh đây là trường hợp cá biệt. Phần lớn người bán chỉ giảm giá ở mức vừa phải.

Mua nhà chuyển nhượng từ người đang vay ngân hàng cần lưu ý gì?

Theo thông lệ, căn nhà đang thế chấp phải được giải chấp trước khi sang tên. Người mua thường thỏa thuận cách thanh toán để người bán trả nợ ngân hàng, rồi mới hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Ngoài ra, cần kiểm tra kỹ pháp lý dự án và tình trạng sổ hồng trước khi đặt cọc.