Đầu tư căn hộ Thủ Thiêm: đấu giá 3.790 căn, vốn 39.844 tỷ

Ngày 3/11, UBND TP HCM đã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại 5 khu đất chứa 3.790 căn hộ ở Thủ Thiêm, với tổng mức đầu tư dự kiến gần 39.844 tỷ đồng. Theo vnexpress.net, con số này gồm hơn 18.253 tỷ đồng giá khởi điểm và khoảng 21.590 tỷ đồng vốn xây dựng mà doanh nghiệp trúng đấu giá phải bỏ thêm. Với người theo dõi thị trường bất động sản TP HCM, đây là một trong những thương vụ đáng chú ý nhất về quỹ căn hộ có sẵn tại khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Quỹ nhà này nằm trong khu tái định cư Bình Khánh cũ, phường An Khánh. Sau bốn lần đấu giá không thành, thành phố đã đổi hướng: chuyển công năng từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại và điều chỉnh quy hoạch sang chức năng hỗn hợp. Bài viết dưới đây tách bạch từng con số, giải thích các khái niệm liên quan và gợi ý những điều người mua nhà, nhà đầu tư nên cân nhắc.

Gần 39.844 tỷ đồng được chia ra sao

Cơ cấu tổng mức đầu tư gồm hai phần. Phần thứ nhất là giá khởi điểm hơn 18.253 tỷ đồng, tức mức giá thấp nhất mà các doanh nghiệp bắt đầu trả giá trong phiên đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Phần thứ hai, khoảng 21.590 tỷ đồng, là tổng mức đầu tư xây dựng dự kiến để khai thác, cải tạo và phát triển quỹ tài sản. Khoản vốn xây dựng này chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, loại thuế tính trên giá trị hàng hóa, dịch vụ và thường được cộng vào chi phí thực tế khi thanh toán.

Theo giải thích của TP HCM được vnexpress.net dẫn lại, tổng vốn dự kiến chủ yếu dùng làm căn cứ xác định điều kiện vốn chủ sở hữu của người tham gia đấu giá. Vốn chủ sở hữu là phần tiền thuộc về chính doanh nghiệp, không tính khoản vay. Tổng vốn đầu tư thực tế sẽ được xác định dựa trên giá trúng đấu giá, hồ sơ dự án đầu tư và các chi phí hợp pháp liên quan, nên con số cuối cùng có thể cao hơn nếu giá trúng vượt xa giá khởi điểm.

Doanh nghiệp muốn tham gia phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu bằng 20% tổng vốn đầu tư dự kiến. Nếu tính chung cả 5 khu đất, mức vốn tương ứng gần 7.969 tỷ đồng. Đây là ngưỡng khá cao, theo thông lệ chỉ những tập đoàn bất động sản lớn hoặc liên danh có tiềm lực tài chính mạnh mới đáp ứng được.

Năm khu đất R1 đến R5 có quy mô thế nào

Năm khu đất trước đây mang ký hiệu R1 đến R5, nay có tên theo quy hoạch mới từ 1.K7.5.HH đến 1.K7.9.HH. Trong tổng mức đầu tư xây dựng dự kiến, lô R1 rộng 3,14 ha chiếm phần lớn nhất với khoảng 8.618 tỷ đồng. Tiếp theo là R4 rộng 1,96 ha với 5.372 tỷ đồng. Ba khu còn lại gồm R5 hơn 3.351 tỷ đồng, R2 khoảng 2.237 tỷ đồng và R3 hơn 2.011 tỷ đồng.

Theo quy hoạch điều chỉnh được phường An Khánh phê duyệt ngày 30/9, cả 5 khu đất chuyển sang chức năng hỗn hợp nhà ở và dịch vụ. Đất hỗn hợp nghĩa là trên cùng một khu đất được phép bố trí cả căn hộ để ở lẫn không gian thương mại, dịch vụ như cửa hàng, văn phòng hay tiện ích. R1 có tỷ lệ diện tích dịch vụ cao nhất, chiếm 38%, phần nhà ở chiếm 61,8%. Với bốn khu còn lại, chức năng nhà ở chiếm khoảng 86-87%, dịch vụ khoảng 12-14%.

Nói cách khác, R1 có thể trở thành điểm nhấn thương mại của cụm, trong khi R2 đến R5 vẫn chủ yếu là khu dân cư. Với người quan tâm mua chung cư tại Thủ Thiêm sau này, cơ cấu này gợi ý rằng phần lớn diện tích vẫn dành cho căn hộ để ở, kèm một tỷ lệ tiện ích dịch vụ nhất định.

Bối cảnh: vì sao quỹ căn hộ Thủ Thiêm bị bỏ trống lâu năm

Quỹ 3.790 căn hộ được xây dựng bằng vốn ngân sách trong chương trình 12.500 căn hộ phục vụ người dân bị giải tỏa để thực hiện Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Nhà tái định cư là loại nhà Nhà nước bố trí cho người phải di dời khi bị thu hồi đất, thường có giá và điều kiện mua khác nhà thương mại. Các khối nhà hoàn thành năm 2015 nhưng không được đưa vào sử dụng trong thời gian dài, khiến nhiều hạng mục xuống cấp.

TP HCM đã bốn lần tổ chức đấu giá quỹ căn hộ này nhưng đều không thành công. Giá khởi điểm tăng từ 8.800 tỷ đồng năm 2017 lên khoảng 9.900 tỷ đồng trong các lần đấu giá năm 2021 và 2023. Lần này, giá khởi điểm hơn 18.253 tỷ đồng, tức gấp khoảng 1,84 lần mức của các phiên trước. Tuy vậy, cần lưu ý đây là phép so sánh số học đơn thuần, vì điều kiện đấu giá, chức năng sử dụng đất và cách định giá ở mỗi thời điểm có thể khác nhau.

Theo vnexpress.net, ngoài quy mô tài sản lớn, hiện trạng xuống cấp và bài toán khai thác sau khi nhận chuyển nhượng có thể buộc nhà đầu tư tính đến khoản vốn đáng kể để cải tạo công trình, nâng cấp hệ thống kỹ thuật, hạ tầng và tiện ích. Những yếu tố này làm tăng chi phí đầu tư và gây khó khăn cho việc tìm nhà đầu tư phù hợp. Đến năm 2025, thành phố thống nhất chủ trương chuyển đổi công năng quỹ căn hộ từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại nhằm tăng khả năng khai thác. Nhà ở thương mại là nhà được xây để bán hoặc cho thuê theo giá thị trường, không bị giới hạn đối tượng mua như nhà tái định cư hay nhà ở xã hội.

Một căn hộ ở đây có thể tốn bao nhiêu vốn

Nguồn tin không công bố giá bán dự kiến cho từng căn. Tuy nhiên, có thể làm một phép chia đơn giản để hình dung: tổng vốn dự kiến gần 39.844 tỷ đồng chia cho 3.790 căn tương đương khoảng 10,5 tỷ đồng vốn đầu tư bình quân mỗi căn, trong đó riêng phần giá khởi điểm đã khoảng 4,8 tỷ đồng mỗi căn. Con số này mang tính tham khảo, vì tổng vốn còn bao gồm phần diện tích dịch vụ, hạ tầng, tiện ích và chưa tính thuế giá trị gia tăng của phần xây dựng.

Theo lẽ thường, giá bán cho người mua cuối cùng sẽ phải bù được chi phí đất, chi phí cải tạo, chi phí vốn vay và lợi nhuận của chủ đầu tư. Vì vậy, nếu giá trúng đấu giá cao hơn giá khởi điểm, mặt bằng giá bán căn hộ trong tương lai nhiều khả năng cũng không thấp. Người tìm căn hộ giá rẻ ở khu vực này nên chuẩn bị tâm lý rằng đây khó có thể là phân khúc bình dân.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh

Tác động với người mua nhà và nhà đầu tư TP HCM

Với người có nhu cầu mua nhà để ở, thương vụ này chưa mở ra cơ hội ngay. Phải chờ phiên đấu giá thành công, doanh nghiệp trúng hoàn tất nghĩa vụ tài chính, lập hồ sơ dự án, cải tạo công trình rồi mới đến giai đoạn mở bán. Theo thông lệ, các bước này có thể kéo dài nhiều tháng đến vài năm, tùy tốc độ thủ tục và tình trạng thực tế của các khối nhà đã bỏ trống từ năm 2015.

Điều người mua cần theo dõi kỹ nhất là pháp lý. Khi chuyển từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại, dự án cần đủ các điều kiện mở bán theo quy định, và người mua chỉ nên xuống tiền khi chủ đầu tư chứng minh được quyền sử dụng đất, giấy phép và điều kiện bán nhà hình thành hoặc nhà có sẵn. Sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, là bằng chứng quan trọng nhất về quyền sở hữu căn hộ, nên cần hỏi rõ tiến độ cấp sổ ngay từ đầu.

Với nhà đầu tư cá nhân, quỹ căn hộ lớn đưa ra thị trường cùng lúc có thể tác động đến nguồn cung căn hộ khu Thủ Thiêm và các khu lân cận. Lượng căn hộ gần 3.800 căn là đáng kể, nên khi mở bán, khả năng cạnh tranh về giá và chính sách bán hàng giữa các dự án là điều có thể xảy ra. Người đang sở hữu căn hộ để bán lại hay cho thuê trong khu vực nên tính đến yếu tố này khi định giá.

Với người bán đất, bán nhà quanh Thủ Thiêm, việc một quỹ tài sản bị bỏ hoang lâu năm được cải tạo và đưa vào khai thác thường được xem là tín hiệu tích cực cho diện mạo khu vực. Tuy nhiên, đây là suy luận chung; mức độ ảnh hưởng thực tế đến giá nhà đất còn tùy vào tiến độ triển khai và chất lượng sản phẩm sau cải tạo.

Còn với người đi vay mua nhà, khi dự án mở bán, nên so sánh kỹ lãi suất ưu đãi, thời gian ân hạn và lãi suất thả nổi. Lãi suất thả nổi là mức lãi điều chỉnh theo lãi suất tham chiếu của ngân hàng sau giai đoạn ưu đãi, có thể khiến khoản trả góp hằng tháng tăng đáng kể.

Tham khảo căn hộ đang mua bán chung cư tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Quỹ 3.790 căn hộ Thủ Thiêm nằm ở đâu?

Quỹ căn hộ nằm trong khu tái định cư Bình Khánh cũ, phường An Khánh, TP HCM, thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Tài sản gồm 5 khu đất trước đây ký hiệu R1 đến R5, nay mang tên quy hoạch từ 1.K7.5.HH đến 1.K7.9.HH.

Người dân có thể mua căn hộ này ngay không?

Chưa. Hiện thành phố mới phê duyệt phương án đấu giá cho doanh nghiệp, người mua cá nhân chỉ có thể mua sau khi doanh nghiệp trúng đấu giá cải tạo và đủ điều kiện mở bán theo quy định. Người mua nên chờ thông tin chính thức về pháp lý và tiến độ trước khi đặt cọc.

Doanh nghiệp cần bao nhiêu vốn để tham gia đấu giá?

Doanh nghiệp phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu bằng 20% tổng vốn đầu tư dự kiến. Tính trên cả 5 khu đất, mức này tương ứng gần 7.969 tỷ đồng, trên tổng vốn dự kiến gần 39.844 tỷ đồng.

Vì sao các lần đấu giá trước đều thất bại?

TP HCM đã bốn lần đấu giá với giá khởi điểm từ 8.800 tỷ đồng năm 2017 lên khoảng 9.900 tỷ đồng năm 2021 và 2023 nhưng không thành. Theo vnexpress.net, quy mô lớn, hiện trạng xuống cấp và chi phí cải tạo, khai thác là những yếu tố khiến việc tìm nhà đầu tư khó khăn.

Căn hộ sau này là nhà tái định cư hay nhà thương mại?

Năm 2025, thành phố đã thống nhất chuyển quỹ căn hộ từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại. Quy hoạch điều chỉnh ngày 30/9 cũng chuyển cả 5 khu đất sang chức năng hỗn hợp nhà ở và dịch vụ, nên căn hộ dự kiến được bán theo cơ chế thị trường.