TP HCM giao gần 43.000m2 đất Thủ Thiêm: cơ hội mua chung cư?

UBND TP HCM vừa ra quyết định giao 4 lô đất với tổng diện tích gần 43.000m2 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thuộc phường An Khánh, cho Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh. Quỹ đất này dùng để thanh toán hợp đồng BT dự án cầu Thủ Thiêm 2, nay đã đổi tên thành cầu Ba Son. Với người đang tính mua chung cư hay theo dõi giá nhà đất ở khu vực đối diện trung tâm thành phố, đây là thông tin cho thấy nguồn cung mới ở Thủ Thiêm đang dần thành hình, dù còn nhiều bước phải đi.

TP HCM giao 4 lô đất Thủ Thiêm cho ai, để làm gì?

Theo Báo điện tử Dân trí, cả 4 lô đất đều nằm trong khu chức năng số 6 của Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Quyết định ghi rõ mục đích sử dụng: xây dựng khu chung cư, nhà ở phức hợp, thương mại dịch vụ tổng hợp đa chức năng và bệnh viện quốc tế. Như vậy, đây không phải đất để chia lô bán nền, mà là đất cho các công trình quy mô lớn, trong đó có cả nhà ở lẫn tiện ích.

Nhà nước giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất, thời hạn 50 năm. Quyết định cũng nêu quyền và thời hạn sử dụng đất của người mua căn hộ hoặc chủ sở hữu công trình sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Đây là chi tiết đáng chú ý với người mua nhà về sau, sẽ được phân tích ở phần dưới.

Điểm khác biệt lớn nhất là cách giao đất. Theo nguồn tin, 4 lô đất được giao không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và không qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Cơ sở pháp lý là cơ chế đặc thù tại Nghị quyết số 98, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị quyết số 260 của Quốc hội, cùng Nghị định số 91 của Chính phủ.

Hợp đồng BT là gì và vì sao được trả bằng đất?

Hợp đồng BT, viết tắt của xây dựng - chuyển giao, là hình thức doanh nghiệp bỏ vốn làm một công trình hạ tầng rồi bàn giao cho Nhà nước, đổi lại Nhà nước thanh toán bằng tiền hoặc bằng quỹ đất. Theo thông lệ ở Việt Nam, các dự án BT giao thông thường được trả bằng đất ở những khu vực có giá trị cao, nhà đầu tư sau đó phát triển dự án bất động sản trên quỹ đất này để thu hồi vốn.

Trường hợp cầu Ba Son là một ví dụ điển hình. Cây cầu nối khu trung tâm cũ với bán đảo Thủ Thiêm do Đại Quang Minh đầu tư theo hợp đồng BT, và việc giao 4 lô đất lần này chính là bước để thành phố quyết toán phần nghĩa vụ với doanh nghiệp. Cụm từ quyết toán hợp đồng BT bằng quỹ đất có nghĩa là giá trị công trình sẽ được đối chiếu với giá trị đất được giao để xác định bên nào còn phải trả thêm bao nhiêu.

Những dự án BT kéo dài nhiều năm thường gặp vướng mắc ở khâu định giá đất và đối trừ nghĩa vụ. Việc Quốc hội cho TP HCM áp dụng cơ chế đặc thù có thể được hiểu là nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn như vậy, để những hợp đồng còn dang dở được khép lại theo một khung pháp lý rõ ràng hơn.

Giá đất Thủ Thiêm sẽ được xác định như thế nào?

Quyết định chưa công bố giá đất. Theo Dân trí, UBND TP HCM giao Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan, đơn vị liên quan xác định giá đất theo quy định. Kết quả sẽ trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định, và đó là căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp cũng như quyết toán hợp đồng BT.

Theo cách làm thông thường, giá đất cụ thể cho từng lô sẽ được xác định dựa trên mục đích sử dụng, vị trí và các phương pháp định giá do pháp luật quy định, thường có tham khảo giá giao dịch trên thị trường. Với đất Thủ Thiêm, vốn là khu vực có giá nhà đất thuộc nhóm cao tại TP Hồ Chí Minh, con số cuối cùng có thể rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu vào của các dự án sau này.

Song song, Sở Nông nghiệp và Môi trường còn phải phối hợp với Sở Tài chính, Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố, Ban Quản lý Phát triển đô thị thành phố thuộc Sở Quy hoạch - Kiến trúc, UBND phường An Khánh và Công ty Đại Quang Minh để xác định mốc giới và bàn giao đất trên thực địa. Nói cách khác, từ quyết định trên giấy đến lúc doanh nghiệp thực sự nhận đất còn một chuỗi thủ tục.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Người mua chung cư Thủ Thiêm cần lưu ý gì?

Với người mua nhà, chi tiết đầu tiên cần ghi nhớ là thời hạn sử dụng đất 50 năm. Ở các dự án chung cư xây trên đất giao có thời hạn, sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, thường ghi thời hạn sử dụng đất theo thời hạn của dự án. Quyết định chỉ nói quyền của người mua căn hộ được thực hiện theo pháp luật đất đai, nên trước khi xuống tiền, người mua nên đọc kỹ hợp đồng mua bán và hỏi chủ đầu tư về thời hạn ghi trên sổ.

Điều thứ hai là tiến độ. Đất vừa được giao, giá đất chưa được duyệt, nghĩa vụ tài chính chưa hoàn tất và mốc giới chưa cắm. Theo thông lệ, một dự án nhà ở thương mại chỉ được mở bán khi đã đủ điều kiện pháp lý như có giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng và hoàn thành phần móng hoặc được cơ quan quản lý xác nhận đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai. Vì vậy, nếu có lời mời đặt cọc hay giữ chỗ căn hộ trên các lô đất này ở thời điểm hiện tại, người mua cần hết sức thận trọng.

Điều thứ ba là giá bán. Khi chi phí đất đầu vào ở mức cao, giá căn hộ thành phẩm thường cũng ở phân khúc cao. Người có ý định vay mua nhà nên tính trước khả năng trả nợ theo lãi suất thả nổi, tức mức lãi sau giai đoạn ưu đãi sẽ điều chỉnh theo lãi suất thị trường, thay vì chỉ nhìn vào mức ưu đãi ban đầu.

Thị trường bất động sản TP HCM nhìn từ quỹ đất mới

Tổ hợp mục đích sử dụng của 4 lô đất, gồm chung cư, nhà ở phức hợp, thương mại dịch vụ và bệnh viện quốc tế, cho thấy khu chức năng số 6 được định hướng thành một cụm đô thị có tiện ích y tế và dịch vụ đi kèm. Với thị trường bất động sản TP HCM, đây là nguồn cung tiềm năng ở khu vực trung tâm mở rộng, nơi lâu nay không có nhiều quỹ đất sạch cho dự án mới.

Đối với người đang sở hữu căn hộ hoặc nhà phố quanh Thủ Thiêm, thông tin về một bệnh viện quốc tế và khu thương mại trong tương lai có thể là yếu tố hỗ trợ giá trị tài sản về dài hạn. Tuy nhiên, đó vẫn là kỳ vọng, chưa phải thực tế, vì các công trình còn chưa có mốc thời gian khởi công trong nguồn tin.

Nhà đầu tư cũng nên nhìn nhận rằng các cơ chế đặc thù như Nghị quyết 98 giúp xử lý những hợp đồng BT tồn đọng, qua đó có thể giải phóng thêm quỹ đất cho thị trường. Khi nhiều nguồn cung được khơi thông cùng lúc, mặt bằng giá có thể chịu tác động theo những hướng khác nhau, tùy sức cầu thực tế và khả năng tiếp cận tín dụng của người mua.

Tham khảo các căn hộ đang mua bán chung cư tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

4 lô đất Thủ Thiêm vừa giao rộng bao nhiêu và nằm ở đâu?

Theo Dân trí, 4 lô đất có tổng diện tích gần 43.000m2, thuộc khu chức năng số 6 của Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, TP HCM. Đất được giao cho Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh để thanh toán hợp đồng BT cầu Ba Son.

Vì sao đất được giao mà không qua đấu giá?

Việc giao đất không qua đấu giá và không qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện theo cơ chế đặc thù tại Nghị quyết số 98, được sửa đổi bởi Nghị quyết số 260 của Quốc hội, và Nghị định số 91 của Chính phủ. Mục đích là thanh toán cho hợp đồng BT dự án cầu Thủ Thiêm 2, nay là cầu Ba Son.

Căn hộ xây trên đất này có sổ hồng lâu dài không?

Đất được giao có thời hạn 50 năm, và quyết định nêu quyền, thời hạn sử dụng đất của người mua căn hộ thực hiện theo pháp luật đất đai. Thông thường, sổ hồng căn hộ trong trường hợp này ghi thời hạn sử dụng đất theo dự án, nên người mua nên xác minh kỹ với chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng.

Khi nào có thể mua căn hộ tại các lô đất này?

Nguồn tin chưa nêu thời điểm mở bán. Giá đất vẫn đang chờ Sở Nông nghiệp và Môi trường xác định và trình cấp có thẩm quyền, đất còn chưa được bàn giao trên thực địa, nên mọi lời mời đặt cọc lúc này đều cần được kiểm tra pháp lý cẩn thận.

Giá đất ở đây đã được công bố chưa?

Chưa. UBND TP HCM giao Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì xác định giá đất theo quy định, kết quả sẽ là cơ sở tính nghĩa vụ tài chính và quyết toán hợp đồng BT. Người mua nên theo dõi thông tin chính thức thay vì dựa vào các mức giá truyền miệng.