Cho thuê nhà phố TP HCM: Chủ nhà thà bỏ trống mặt bằng

Thị trường cho thuê nhà phố TP HCM đang có cảnh chủ nhà chấp nhận để mặt bằng trống nhiều tháng, thậm chí cả năm, thay vì giảm sâu giá thuê. Một căn 120m² trên đường Huỳnh Văn Bánh (phường Phú Nhuận) đã hạ từ 35 triệu xuống 30 triệu đồng/tháng nhưng vẫn chưa chốt được khách. Lý do là người thuê trả khoảng 20 triệu đồng và muốn ký 2-3 năm, theo Báo điện tử Dân trí.

Với người đang sở hữu nhà mặt tiền để cho thuê, người định mua nhà phố để khai thác dòng tiền, hay người cần thuê mặt bằng kinh doanh, câu chuyện này đáng xem kỹ. Khoảng cách giữa giá chủ nhà kỳ vọng và giá người thuê chịu được đang quyết định một mặt bằng có tạo ra thu nhập hay đứng im.

Giá thuê mặt bằng nhà phố TP HCM đang ở mức nào

Trường hợp được Dân trí nêu là căn nhà của ông Thắng. Khách thuê cũ kinh doanh thời trang vừa trả mặt bằng. Ông chào thuê lại 30 triệu đồng/tháng, đặt cọc 2 tháng, hợp đồng tối đa một năm. Mức này đã thấp hơn 5 triệu đồng so với hợp đồng trước. Theo ông Thắng, căn nhà nằm trong khu kinh doanh sầm uất, gần Trần Huy Liệu, Lê Văn Sỹ, kết nối với Hoàng Sa, Trường Sa. Nhà có sẵn 3 phòng ngủ kiên cố, có thể kinh doanh tầng dưới và dùng tầng trên để ở hoặc cho thuê lại. Mặt bằng hợp với thời trang, spa, làm đẹp.

Qua môi giới, nhiều khách chỉ trả 20 triệu đồng và muốn thuê 2-3 năm. Ông Thắng cho rằng mức đó thấp so với khu vực. Ông chỉ đồng ý giảm thêm 5-10 triệu đồng trong tháng đầu để khách bớt chi phí dọn vào và chuẩn bị kinh doanh.

Tiền đặt cọc là khoản người thuê giao trước để bảo đảm thực hiện hợp đồng. Nó thường được trả lại khi hết hạn nếu không có vi phạm. Với mức 30 triệu đồng/tháng, cọc 2 tháng tương đương 60 triệu đồng. Người thuê phải bỏ ra số tiền này trước khi bán được món hàng đầu tiên.

Ở phân khúc cao hơn, áp lực còn lớn. Anh Hải, môi giới tại khu vực Bình Thạnh và Phú Nhuận (cũ), cho biết với mặt bằng 50-70 triệu đồng, thậm chí hàng trăm triệu đồng mỗi tháng, chủ nhà càng cân nhắc trước khi ký dài hạn ở giá thấp. Có chủ nhà chỉ cho người bán xôi, bán nước đặt gánh buổi sáng, nhưng không chịu giảm giá thuê chính thức.

Vì sao chủ nhà thà để trống chứ không hạ giá

Theo anh Hải, nhu cầu thuê vẫn còn, chủ yếu từ ăn uống, thời trang, spa. Nhưng người thuê muốn giá thấp để giảm áp lực vốn ban đầu. Họ thường đề xuất hợp đồng 3-4 năm để có thời gian đầu tư cơ sở vật chất, máy móc và xây dựng tệp khách hàng. Phía chủ nhà, nhiều người đã quen với mức giá cao nên khó chấp nhận.

Có ba lý do được nêu. Thứ nhất, ký dài hạn ở giá thấp nghĩa là chủ nhà có thể lỡ cơ hội tăng giá nếu thị trường phục hồi khi hợp đồng còn hiệu lực. Thứ hai, khách thuê thiếu năng lực tài chính có thể chậm thanh toán, kinh doanh kém hoặc trả mặt bằng giữa chừng. Khi đó chủ nhà lại mất thời gian và chi phí tìm khách mới. Thứ ba, nếu có tranh chấp hoặc muốn chấm dứt hợp đồng trước hạn, hai bên phải xử lý các nghĩa vụ theo thỏa thuận đã ký.

Cuối năm, nhu cầu tìm mặt bằng trước Tết có thể tăng. Tuy vậy, anh Hải cho rằng điều đó không có nghĩa chủ nhà sẽ giảm giá bằng mọi cách. Nhiều người sẵn sàng bỏ trống vài tháng, thậm chí cả năm, để chờ khách tốt. Họ không muốn hạ quá sâu rồi mất mức giá kỳ vọng.

Nhìn bằng con số, sự lựa chọn này có cái giá rõ ràng. Nếu căn 30 triệu đồng/tháng để trống 4 tháng, chủ nhà mất khoảng 120 triệu đồng. Con số đó bằng phần chênh lệch nếu giảm 10 triệu đồng mỗi tháng trong cả một năm. Đây là phép tính mỗi chủ nhà nên tự làm, thay vì chỉ nhìn vào giá niêm yết.

Bối cảnh: thị trường bán lẻ TP HCM không hề ảm đạm

Điều đáng chú ý là số liệu chung không cho thấy nhu cầu sụp đổ. Theo báo cáo quý III của Savills ở phân khúc bán lẻ, tổng nguồn cung tại TPHCM giảm nhẹ xuống gần 1,6 triệu m² diện tích cho thuê thuần. Đây là phần diện tích thực sự cho thuê được, không tính hành lang, kỹ thuật hay khu dùng chung. Công suất thuê, tức tỷ lệ diện tích đã có khách, đạt 92%. Giá thuê trung bình tầng trệt tăng nhẹ lên 1,6 triệu đồng/m²/tháng. Nhu cầu chủ yếu đến từ ngành ăn uống (F&B), tiếp theo là giải trí. Các thương hiệu cho trẻ em, gia đình và trung tâm thể hình cũng tiếp tục mở rộng.

Báo cáo của Batdongsan.com cho thấy trong 3 quý đầu năm, nhu cầu tìm thuê nhà mặt phố tại TPHCM tập trung ở trung tâm. Quận 1 cũ dẫn đầu với 16% tổng mức độ quan tâm, kế đến là quận 2 cũ (9%) và quận 3 cũ (8%).

Tuy vậy, trên phố vẫn có nhiều nơi đóng cửa, treo biển cho thuê hoặc sang nhượng kéo dài. Phố chuyên doanh váy cưới Hồ Văn Huê là ví dụ được Dân trí ghi nhận: không khí trầm lắng, nhiều cửa hàng treo biển sang nhượng. Sang nhượng mặt bằng là việc người đang thuê chuyển lại hợp đồng, thường kèm nội thất và trang thiết bị, cho người khác với một khoản phí.

Nghịch lý nằm ở đâu theo giới tư vấn

Đại diện Avison Young Việt Nam và Campuchia nhận định thị trường bán lẻ đang có một nghịch lý. Sức mua và sự hiện diện của các thương hiệu vẫn có tín hiệu tích cực, nhưng nhiều mặt bằng nhà phố lại khó tìm khách phù hợp. Theo đơn vị này, nhà bán lẻ đã đổi cách kinh doanh, còn một bộ phận chủ nhà vẫn giữ tư duy cho thuê của nhiều năm trước.

TikTok, Shopee và các nền tảng trực tuyến giúp doanh nghiệp tiếp cận khách theo nhiều cách. Vì vậy cửa hàng vật lý phải chứng minh hiệu quả tương xứng với chi phí. Khả năng tiếp cận cũng quan trọng không kém. Một tuyến phố đông xe chưa chắc có giá trị thương mại cao nếu khách khó dừng, khó đỗ xe hay khó đi bộ vào cửa hàng. Người thuê còn phải bỏ trước nhiều khoản như tiền cọc, chi phí hoàn thiện, nhân sự, hàng tồn kho và marketing trước khi có doanh thu.

Đại diện Avison Young cho rằng một hợp đồng giá thấp hơn đôi chút nhưng ổn định lâu dài có thể hiệu quả hơn việc liên tục thay khách, chịu thất thu, phí môi giới và thời gian bỏ trống. Chủ nhà cũng có thể cân nhắc mô hình thuê linh hoạt: kết hợp mức thuê cơ bản với một tỷ lệ phần trăm doanh thu. Hiểu đơn giản, người thuê trả một khoản cố định hằng tháng, cộng thêm phần trăm doanh số. Khi cửa hàng làm ăn tốt, chủ nhà cũng được hưởng thêm.

Mua nhà phố để cho thuê ở TP HCM: lợi suất có đáng không

Với nhà đầu tư, chỉ số cần xem là tỷ suất lợi nhuận cho thuê. Đây là tiền thuê thu được trong một năm chia cho giá mua tài sản. Theo Batdongsan.com, tỷ suất cho thuê nhà mặt phố có xu hướng cải thiện. Quý III đạt 2,3% ở khu vực trung tâm và 3,1% ở cận trung tâm, so với khoảng 1,9% đầu năm 2024.

Theo từng địa bàn, Gò Vấp có tỷ suất cao nhất trong nhóm khảo sát, đạt 3,6%. Quận 1 cũ có giá rao bán phổ biến khoảng 500 triệu đồng/m² nhưng tỷ suất chỉ 2,3%. Quận 3 cũ đạt 2,2%, quận 2 cũ đạt 2,5%.

Để dễ hình dung: một căn nhà phố 100m² ở mức 500 triệu đồng/m² có giá khoảng 50 tỷ đồng. Với tỷ suất 2,3%, tiền thuê một năm vào khoảng 1,15 tỷ đồng, tức gần 96 triệu đồng/tháng. Con số này thấp hơn nhiều so với lãi tiết kiệm hay chi phí vay mua nhà thông thường. Vì vậy, người mua bán nhà phố trung tâm thường đặt cược vào kỳ vọng tăng giá tài sản nhiều hơn là dòng tiền cho thuê. Khu cận trung tâm như Gò Vấp cho tỷ suất tốt hơn, phù hợp hơn với người ưu tiên thu nhập đều.

Xem nhà đất đang rao bán tại Hồ Chí Minh để so sánh giá và lợi suất

Tác động với người mua, người bán và người thuê

Với chủ nhà đang cho thuê, bài học là phải tính tổng thu nhập cả năm thay vì giá từng tháng. Mỗi tháng trống, cộng phí môi giới và rủi ro gặp khách yếu, đều làm lợi suất thực tế giảm. Có thể cân nhắc hợp đồng dài hạn kèm điều khoản điều chỉnh giá định kỳ. Cách này giữ khách ổn định mà không khóa chết mức giá. Cũng nên kiểm tra năng lực tài chính của khách trước khi ký.

Với người thuê mặt bằng kinh doanh, đây là lúc có lợi thế đàm phán, nhất là ở những căn đã trống lâu. Đề xuất hợp đồng 3-4 năm, xin miễn hoặc giảm tiền thuê tháng đầu, hay thương lượng mô hình thuê cơ bản cộng phần trăm doanh thu đều là hướng đáng thử. Cần đọc kỹ điều khoản chấm dứt trước hạn và việc hoàn trả tiền cọc. Đây thường là nơi phát sinh tranh chấp.

Với người định mua nhà mặt tiền để đầu tư, số liệu trên cho thấy cần định giá dựa trên tiền thuê thực tế khách sẵn sàng trả, không dựa vào giá chào. Một căn đang được chào 30 triệu đồng nhưng khách chỉ trả 20 triệu đồng sẽ cho lợi suất thấp hơn một phần ba so với kỳ vọng. Kiểm tra pháp lý, sổ hồng và quy hoạch vẫn là bước bắt buộc trước khi xuống tiền.

Tham khảo mặt bằng và nhà cho thuê tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Giá thuê mặt bằng tầng trệt ở TP HCM hiện bao nhiêu?

Theo báo cáo quý III của Savills ở phân khúc bán lẻ, giá thuê trung bình tầng trệt tại TPHCM tăng nhẹ lên 1,6 triệu đồng/m²/tháng. Với nhà phố riêng lẻ, giá dao động lớn theo vị trí. Ví dụ căn 120m² trên đường Huỳnh Văn Bánh đang chào 30 triệu đồng/tháng.

Vì sao nhiều chủ nhà phố không chịu giảm giá thuê?

Theo môi giới được Dân trí dẫn, chủ nhà sợ ký dài hạn ở giá thấp rồi lỡ cơ hội tăng giá khi thị trường phục hồi. Họ cũng ngại khách yếu tài chính chậm trả tiền hoặc bỏ ngang. Nhiều người đã quen mức giá cao nên chấp nhận chờ khách phù hợp.

Mua nhà phố trung tâm TP HCM để cho thuê có lời không?

Tỷ suất cho thuê nhà mặt phố quý III đạt 2,3% ở trung tâm và 3,1% ở cận trung tâm, theo Batdongsan.com. Quận 1 cũ có giá rao bán khoảng 500 triệu đồng/m² nhưng tỷ suất chỉ 2,3%, còn Gò Vấp đạt 3,6%. Dòng tiền thuê thường không đủ bù chi phí vốn, nên người mua chủ yếu kỳ vọng vào tăng giá tài sản.

Người thuê mặt bằng nên thương lượng điều gì?

Người thuê thường đề xuất hợp đồng 3-4 năm để có thời gian đầu tư và xây dựng khách hàng. Có thể xin hỗ trợ giảm giá tháng đầu, như ông Thắng sẵn sàng giảm 5-10 triệu đồng. Cũng có thể đề nghị mô hình thuê cơ bản kết hợp phần trăm doanh thu mà Avison Young gợi ý.

Mô hình thuê theo phần trăm doanh thu là gì?

Đây là cách người thuê trả một khoản thuê cố định hằng tháng, cộng thêm một tỷ lệ phần trăm doanh thu của cửa hàng. Khi kinh doanh tốt, chủ nhà được chia thêm. Khi kinh doanh khó, người thuê bớt áp lực chi phí. Đại diện Avison Young Việt Nam và Campuchia cho rằng chủ nhà có thể cân nhắc mô hình này để chia sẻ lợi ích với khách thuê.