Thuế đất bỏ hoang 0,2%: người mua bán đất cần biết gì

Bộ Tài chính vừa đề xuất thu thuế 0,2% mỗi năm trên toàn bộ diện tích đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng, không chia phần trong hay ngoài hạn mức. Mức thuế này dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2027 nếu Quốc hội thông qua luật sửa đổi các luật thuế tại kỳ họp cuối năm nay. Theo VnExpress, nhiều chuyên gia ủng hộ chủ trương nhưng cảnh báo rằng thiếu tiêu chí rõ ràng sẽ khiến người đang mua bán đất, giữ đất nền hay chủ đầu tư dự án gặp rủi ro bị thu thuế oan.

Với người đang tính mua đất để tích lũy, câu hỏi thiết thực không còn là giá đất sẽ lên bao nhiêu, mà là mảnh đất mình để trống có thể phát sinh chi phí giữ đất mỗi năm ra sao. Bài viết dưới đây tổng hợp nội dung đề xuất, các điểm còn bỏ ngỏ và những gì người mua, người bán nên cân nhắc.

Đề xuất thuế đất bỏ hoang 0,2% gồm những gì?

Điểm đáng chú ý nhất của đề xuất là việc bỏ hạn mức. Hạn mức đất ở là diện tích tối đa mà mỗi địa phương quy định cho một hộ gia đình, cá nhân được hưởng mức thuế thấp; phần vượt hạn mức thường chịu thuế cao hơn. Với đất bỏ hoang, Bộ Tài chính muốn toàn bộ diện tích đều chịu chung mức 0,2%, không còn phần nào được tính theo ngưỡng ưu đãi.

Theo nguồn tin, thuế suất 0,2% cao gấp gần 7 lần mức đang áp cho đất ở trong hạn mức. Mục tiêu được nêu là hạn chế đầu cơ, chống lãng phí tài nguyên đất, làm lành mạnh thị trường bất động sản và cụ thể hóa tinh thần Nghị quyết 21 của Trung ương.

Hiện Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã có mức 0,15% cho đất sử dụng chưa đúng quy định. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là khoản thuế hằng năm mà người có đất ở, đất kinh doanh phải nộp, tính trên diện tích và giá đất tính thuế. Mức 0,2% mới vì thế sẽ nằm cạnh mức 0,15% hiện hành, và luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng cơ quan soạn thảo cần làm rõ phạm vi của từng mức để tránh chồng lấn hoặc mỗi nơi hiểu một kiểu.

Thế nào thì bị coi là đất bỏ hoang?

Đây là chỗ các chuyên gia lo nhất. Luật Đất đai 2024 lẫn các luật thuế hiện hành đều chưa định nghĩa đất bỏ hoang. Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Nông nghiệp và Môi trường đưa ra cách hiểu đó là đất đã được Nhà nước giao, cho thuê nhưng không được sử dụng liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Tuy vậy, khoảng thời gian cụ thể là bao lâu thì dự thảo chưa nêu.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan, nhận định khó khăn lớn nhất nằm ở tiêu chí xác định trường hợp bỏ hoang hay chậm sử dụng. Với đất dự án, việc xác định tương đối dễ vì có thể đối chiếu quyết định chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư và các mốc tiến độ đã cam kết. Nhưng ông lưu ý phải tách riêng những dự án đã làm đủ thủ tục mà vẫn đình trệ vì vướng quy hoạch, pháp lý, bởi đó là nguyên nhân khách quan nằm ngoài tầm tay chủ đầu tư.

Với đất ở riêng lẻ của cá nhân, câu chuyện phức tạp hơn. Theo ông Đinh Minh Tuấn, có người dựng nhà tạm để đối phó, cũng có mảnh đất để trống chỉ vì nằm trong vùng quy hoạch treo. Quy hoạch treo là tình trạng khu đất đã có quy hoạch nhưng nhiều năm không triển khai, khiến chủ đất không được xây dựng kiên cố hay chuyển đổi mục đích. Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng nếu không phân biệt được các trường hợp này, thuế mới chỉ làm tăng chi phí cho chủ đất mà không giải quyết gốc rễ của việc đất bị bỏ trống.

Tại họp báo ngày 6/8, đại diện Bộ Tài chính cho biết Bộ Nông nghiệp và Môi trường sẽ quy định cụ thể hơn về tiêu chí, căn cứ xác định đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Mức thuế 0,2% có đủ sức răn đe đầu cơ đất nền?

Luật sư Phạm Thanh Tuấn đưa ra phép tính đơn giản: một thửa đất có giá trị tính thuế 1 tỷ đồng, nếu toàn bộ diện tích chịu mức 0,2%, chủ đất nộp 2 triệu đồng mỗi năm. Theo cách tính tương tự, lô đất có giá trị tính thuế 5 tỷ đồng sẽ phải nộp khoảng 10 triệu đồng mỗi năm. Cần lưu ý giá trị tính thuế thường dựa trên bảng giá đất của Nhà nước, có thể khác giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Theo ông Tuấn, khi kỳ vọng tăng giá vẫn lớn hơn nhiều so với chi phí thuế, người giữ đất có thể sẵn sàng nộp thuế để tiếp tục chờ. Vì vậy, ông đề nghị đặt mức thuế trong tương quan với giá đất tính thuế, quy mô diện tích, thời gian bỏ không và khả năng tài chính của từng nhóm sở hữu.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, đề xuất đánh thuế lũy tiến, chẳng hạn từ 0,1% đến 0,5%, thay vì một mức chung. Thuế lũy tiến là cách tính mà càng sở hữu nhiều, thuế suất càng cao. Lý lẽ của ông là người chỉ có một mảnh đất không nên chịu cùng mức với người nắm mười mảnh; ai giữ càng nhiều đất bỏ không thì gây lãng phí cho xã hội càng lớn và nên đóng thuế cao hơn.

Đất để dành cho con có bị đánh thuế không?

Ông Phạm Đức Toản phản đối cách làm coi mọi mảnh đất chưa xây là đối tượng thu thuế. Ông chỉ ra rằng ở Việt Nam, nhất là vùng nông thôn, nhiều gia đình có thói quen tích lũy đất để sau này con cái ra ở riêng, và theo ông đó không phải hành vi đầu cơ.

Từ đó, ông gợi ý một cơ chế loại trừ giống giảm trừ gia cảnh trong thuế thu nhập cá nhân: cơ quan quản lý xác định hạn mức đất ở một gia đình được sở hữu, tính theo mét vuông hoặc số thửa trên tổng số thành viên, phần vượt mà chưa sử dụng mới bị tính thuế. Ông cũng cho rằng chưa nên áp đại trà ở nông thôn, nơi phần lớn đất là của thế hệ trước để lại và giá trị không cao; trước mắt có thể nhắm vào đất ở đô thị và đất nền phân lô dự án.

Đây mới là kiến nghị của chuyên gia, chưa phải nội dung chính thức của dự thảo. Người đang giữ đất cho con cái vì thế nên theo dõi văn bản cuối cùng thay vì vội kết luận mình được miễn hay phải nộp.

Bối cảnh: vì sao chuyên gia muốn lùi thời điểm áp dụng?

Thời điểm dự kiến 1/1/2027 khiến nhiều người lo ngại. Ông Đinh Minh Tuấn cảnh báo nếu chưa đủ cơ sở dữ liệu để phân loại chính xác, luật có hiệu lực ngay đầu năm 2027 dễ áp nhầm vào cả những dự án chậm vì lý do khách quan. Ông đề nghị cần ít nhất 1 năm để xây dựng dữ liệu và ban hành chính sách phân loại rõ ràng. Bước đầu, có thể chỉ áp thuế với đất tại những dự án suốt 5 năm qua không có động thái triển khai.

Ông Phạm Đức Toản cũng cho rằng thị trường bất động sản đang khó khăn với giá bán giảm, thanh khoản chậm, nên chính sách cần lộ trình phù hợp. Theo ông, công bố lộ trình sớm vừa là lời cảnh báo để giới đầu cơ chủ động cơ cấu danh mục, thôi thu gom, đấu giá hay thổi giá đất, vừa cho người đang giữ đất thời gian thoái vốn dần, tránh cú sốc dẫn tới bán tháo.

Tác động với người mua và người bán đất

Với nhà đầu tư đất nền, chi phí nắm giữ là yếu tố cần đưa vào bài toán ngay từ bây giờ. Ngoài lãi vay nếu mua đất bằng vốn ngân hàng, một khoản thuế hằng năm có thể làm mỏng biên lợi nhuận, đặc biệt với người giữ nhiều lô ở các dự án phân lô chưa xây dựng. Nếu phương án lũy tiến được chọn, người sở hữu nhiều thửa sẽ chịu áp lực lớn hơn hẳn.

Với người bán, lời cảnh báo của ông Toản về khả năng một bộ phận nhà đầu tư thoái vốn cho thấy nguồn cung đất nền thứ cấp có thể tăng lên trước thời điểm luật có hiệu lực. Điều này thường làm tăng sức ép cạnh tranh về giá ở những khu vực nhiều đất để trống.

Với người mua để ở hoặc mua đất cho con, đây có thể là cơ hội thương lượng tốt hơn, nhưng cũng là lý do kiểm tra kỹ pháp lý. Trước khi xuống tiền, người mua nên xem mảnh đất có sổ đỏ hay sổ hồng hợp lệ không, có nằm trong vùng quy hoạch treo không và có thể xây dựng sớm hay không. Sổ đỏ, sổ hồng là cách gọi quen thuộc của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Một mảnh đất vướng quy hoạch vừa khó xây, vừa có nguy cơ bị xếp vào diện chậm sử dụng nếu tiêu chí cuối cùng không loại trừ trường hợp khách quan.

Với chủ đầu tư dự án, việc lưu giữ đầy đủ hồ sơ chứng minh nguyên nhân chậm tiến độ, như văn bản vướng mắc quy hoạch hay thủ tục, có thể trở nên quan trọng khi cơ quan thuế xem xét phân loại.

Câu hỏi thường gặp

Thuế đất bỏ hoang 0,2% khi nào có hiệu lực?

Theo đề xuất, thuế dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2027, với điều kiện Quốc hội thông qua luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế tại kỳ họp cuối năm nay. Một số chuyên gia kiến nghị lùi ít nhất 1 năm để chuẩn bị dữ liệu, nên thời điểm cuối cùng vẫn có thể thay đổi.

Một lô đất 1 tỷ đồng bỏ trống sẽ chịu thuế bao nhiêu?

Theo ví dụ của luật sư Phạm Thanh Tuấn, thửa đất có giá trị tính thuế 1 tỷ đồng, nếu toàn bộ thuộc diện áp mức 0,2%, sẽ nộp 2 triệu đồng mỗi năm. Giá trị tính thuế thường căn cứ bảng giá đất của Nhà nước nên có thể thấp hơn giá mua bán thực tế.

Đất vướng quy hoạch treo có bị coi là đất bỏ hoang không?

Hiện chưa có câu trả lời chính thức vì luật chưa định nghĩa đất bỏ hoang và dự thảo chưa nêu mốc thời gian cụ thể. Các chuyên gia đều kiến nghị loại trừ trường hợp chậm sử dụng do quy hoạch, pháp lý, và Bộ Nông nghiệp và Môi trường sẽ quy định chi tiết tiêu chí trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Có nên mua đất nền để đầu tư lúc này?

Người mua nên tính thêm chi phí thuế hằng năm vào bài toán lợi nhuận, nhất là khi định giữ đất trống lâu dài. Ưu tiên những mảnh đất pháp lý rõ ràng, có thể xây dựng hoặc khai thác sớm thường giúp giảm rủi ro khi chính sách mới được áp dụng.

Thuế mới khác gì mức 0,15% đang áp dụng?

Mức 0,15% theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đang áp cho đất sử dụng chưa đúng quy định, còn mức 0,2% nhắm vào đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng và không áp hạn mức. Luật sư Phạm Thanh Tuấn đề nghị cơ quan soạn thảo làm rõ mối quan hệ giữa hai mức để tránh chồng lấn khi thực hiện.