Mua bán đất Đà Nẵng: Bà Nà quy hoạch đô thị 13.640 ha

UBND TP Đà Nẵng vừa phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung đô thị Bà Nà đến năm 2050, với phạm vi là toàn bộ xã Bà Nà, rộng khoảng 13.640 ha. Theo VnExpress, khu vực này được định hướng thành cực tăng trưởng phía tây của thành phố, quy mô hơn 87.000 dân vào năm 2050. Với người đang theo dõi thị trường mua bán đất Đà Nẵng, đây là một tín hiệu đáng chú ý, nhưng cũng là lúc cần tỉnh táo trước những lời mời chào "đón đầu quy hoạch".

Bài viết dưới đây tổng hợp các con số chính, đặt quyết định này trong bức tranh quy hoạch chung của Đà Nẵng và phân tích điều nó có thể mang lại cho người mua, người bán và nhà đầu tư.

Bà Nà sẽ trở thành đô thị như thế nào đến năm 2050

Điểm đầu tiên cần nắm là quy mô. Diện tích khoảng 13.640 ha tương đương hơn 136 km², tức toàn bộ địa giới hành chính của xã Bà Nà được đưa vào phạm vi nghiên cứu. Đây không phải một khu đô thị nhỏ hay một dự án riêng lẻ, mà là việc định hình lại cả một đơn vị hành chính theo hướng đô thị hóa.

Về vai trò, Bà Nà được xác định là đô thị mở rộng, giữ vị trí động lực phát triển kinh tế cho khu vực phía bắc và là cực tăng trưởng phía tây Đà Nẵng. Các chức năng được nhắm tới mang tính tổng hợp: thương mại, dịch vụ, du lịch và công nghiệp quy mô lớn, đi kèm yêu cầu kết nối liên vùng. Tuyến đường ĐH2 hiện đi qua xã Bà Nà, là một trong những trục giao thông gắn với khu vực này.

Sự kết hợp giữa du lịch và công nghiệp quy mô lớn là chi tiết đáng lưu ý. Theo thông lệ, một đô thị có cả hai trụ cột này thường kéo theo nhu cầu nhà ở cho người lao động, mặt bằng kinh doanh dịch vụ và hạ tầng giao thông kết nối, đây đều là những yếu tố tác động trực tiếp tới giá nhà đất trong khu vực về dài hạn.

Dân số và lượng du khách Bà Nà dự kiến tăng ra sao

Theo nhiệm vụ quy hoạch, đến năm 2040 dân số đô thị Bà Nà dự kiến đạt khoảng 55.000 người, trong đó lao động khoảng 33.000 người. Đến năm 2050, các con số này tăng lên lần lượt 87.350 người và 52.410 lao động.

Nếu tính toán đơn giản, dân số giai đoạn 2040 đến 2050 tăng thêm hơn 32.000 người, tức gần 59% chỉ trong một thập kỷ. Tỷ lệ lao động duy trì ở mức khoảng 60% tổng dân số ở cả hai mốc, cho thấy định hướng đây là đô thị của người làm việc, không chỉ là nơi nghỉ dưỡng. Đồng thời, nếu chia 87.350 người cho 13.640 ha, mật độ bình quân chỉ khoảng 6,4 người mỗi ha, một con số thấp. Điều này có thể hàm ý phần lớn diện tích vẫn là đồi núi, rừng hoặc không gian xanh, còn khu vực xây dựng tập trung sẽ chỉ chiếm một phần, dù cụ thể ra sao phải chờ đồ án quy hoạch chi tiết.

Về du lịch, xã Bà Nà hiện đón khoảng 4 triệu lượt khách mỗi năm. Con số này được dự báo đạt khoảng 7 triệu lượt vào năm 2040 và 10 triệu lượt vào năm 2050, tức gấp 2,5 lần hiện nay. Với người quan tâm đến mặt bằng kinh doanh, nhà phố hay shophouse phục vụ du khách, dự báo này là một căn cứ tham khảo, dù cần nhớ rằng dự báo không phải cam kết.

Bối cảnh: Bà Nà nằm ở đâu trong quy hoạch TP Đà Nẵng

Định hướng cho Bà Nà là một phần của quy hoạch tổng thể TP Đà Nẵng đến năm 2050, tầm nhìn 2075, được Phó thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc ký duyệt ngày 21/10. Mục tiêu đặt ra là đưa Đà Nẵng thành đô thị biển sinh thái, hiện đại, thông minh và có vị thế quốc tế.

Theo quy hoạch này, đến năm 2050 thành phố dự kiến có khoảng 30 đô thị, gồm 23 đô thị hiện hữu và 7 khu mới phát triển từ các đơn vị hành chính cấp xã. Bốn đô thị loại II là Đà Nẵng, Tam Kỳ, Hội An và Điện Bàn; 26 đô thị còn lại thuộc nhóm loại III. Phân loại đô thị loại II, loại III là cách Việt Nam xếp hạng đô thị theo các tiêu chí như dân số, mật độ, tỷ lệ lao động phi nông nghiệp và mức độ hoàn thiện hạ tầng, trong đó loại II cao hơn loại III.

Mỗi đô thị loại II mang một vai trò riêng. Đô thị Đà Nẵng, gồm vùng lõi hiện hữu và khu vực lấn biển, giữ vai trò hạt nhân dẫn dắt, định hướng thành trung tâm tài chính quốc tế, du lịch, thương mại tự do và logistics. Tam Kỳ là trung tâm nghiên cứu, đổi mới sáng tạo, động lực phía nam kết nối khu kinh tế mở Chu Lai. Hội An là hạt nhân trong tam giác di sản Hội An, Cù Lao Chàm, Mỹ Sơn, còn Điện Bàn là đô thị sinh thái nối Đà Nẵng với đô thị cổ Hội An.

Trong mạng lưới đó, Bà Nà là một mắt xích ở phía tây, bổ sung cho các cực phát triển ven biển và phía nam. Đối với nhà đầu tư, điều này cho thấy thành phố đang hướng tới mô hình đa cực, thay vì dồn toàn bộ tăng trưởng vào vùng lõi.

Xem tin mua bán nhà đất tại Đà Nẵng đang được đăng trên TimBDSvn

Nhiệm vụ quy hoạch khác gì với đồ án quy hoạch

Đây là điểm nhiều người mua đất dễ hiểu nhầm. Thứ được UBND TP Đà Nẵng phê duyệt lần này là nhiệm vụ quy hoạch chung, chưa phải đồ án quy hoạch. Theo trình tự thông thường ở Việt Nam, nhiệm vụ quy hoạch là văn bản xác định phạm vi, mục tiêu, tính chất, các chỉ tiêu dự báo và yêu cầu nghiên cứu; sau đó cơ quan chuyên môn mới lập đồ án quy hoạch chung, rồi tiếp tục đến quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết 1/500, là bản vẽ thể hiện cụ thể từng lô đất, đường, chỉ giới xây dựng.

Nói cách khác, ở giai đoạn này chưa có bản đồ cho biết thửa đất nào sẽ lên thổ cư, thửa nào làm đường, thửa nào giữ làm đất rừng hay đất công nghiệp. Mỗi bước tiếp theo thường cần thời gian lập, lấy ý kiến và thẩm định. Vì vậy, những lời quảng cáo kiểu "đất nằm trong quy hoạch đô thị Bà Nà, sắp lên thổ cư" cần được kiểm chứng kỹ với cơ quan quản lý đất đai địa phương trước khi tin.

Có nên mua đất Bà Nà lúc này: tác động với người mua và người bán

Với người mua để ở, đặc biệt là người lao động có ý định làm việc trong các khu thương mại, du lịch hay công nghiệp tương lai, thông tin quy hoạch giúp hình dung hướng phát triển dài hạn. Tuy nhiên, hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, chợ thường đi sau quy hoạch nhiều năm. Người mua nhà để ở ngay nên cân nhắc tiện ích hiện hữu thay vì chỉ dựa vào viễn cảnh năm 2040 hay 2050.

Với nhà đầu tư, kinh nghiệm từ nhiều địa phương cho thấy giá đất thường tăng nhanh ngay sau các thông tin quy hoạch, có lúc vượt xa giá trị thực tế. Rủi ro lớn nhất là mua đất nông nghiệp hoặc đất rừng với kỳ vọng chuyển đổi, trong khi đồ án chi tiết sau này có thể xếp thửa đất đó vào khu cây xanh hay hạ tầng. Trước khi xuống tiền, nên kiểm tra sổ đỏ, sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà), mục đích sử dụng đất ghi trên giấy, và xin thông tin quy hoạch tại cơ quan chức năng. Giao dịch với chính chủ và qua công chứng là cách giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Với người đang sở hữu đất tại Bà Nà, không nên vội bán theo tâm lý hoặc ngược lại găm giữ với kỳ vọng quá cao. Giá trị thật của thửa đất sẽ phụ thuộc vào vị trí cụ thể trong đồ án quy hoạch sau này, khả năng tiếp cận giao thông như tuyến ĐH2 và mục đích sử dụng đất hợp pháp. Người bán cũng cần lưu ý các khoản thuế, phí khi chuyển nhượng, như thuế thu nhập cá nhân thường bằng 2% giá chuyển nhượng và lệ phí trước bạ thường 0,5% do bên mua hoặc theo thỏa thuận.

Với thị trường bất động sản Đà Nẵng nói chung, quy hoạch đa cực có thể giúp dàn trải nhu cầu, giảm áp lực lên vùng lõi và mở thêm lựa chọn giá rẻ hơn ở vùng ven. Dù vậy, đây là câu chuyện của nhiều năm, không phải vài tháng.

Tham khảo các tin mua bán đất tại Đà Nẵng trên TimBDSvn

Câu hỏi thường gặp

Đô thị Bà Nà được quy hoạch rộng bao nhiêu?

Theo VnExpress, phạm vi nghiên cứu là toàn bộ địa giới hành chính xã Bà Nà, khoảng 13.640 ha. Nhiệm vụ quy hoạch chung đã được UBND TP Đà Nẵng phê duyệt với tầm nhìn đến năm 2050.

Đất ở Bà Nà đã được lên thổ cư chưa?

Nhiệm vụ quy hoạch chưa xác định cụ thể từng thửa đất. Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất và các đồ án quy hoạch chi tiết được duyệt sau này, cùng thủ tục xin phép tại cơ quan nhà nước. Người mua nên kiểm tra mục đích sử dụng ghi trên sổ đỏ trước khi giao dịch.

Dân số Bà Nà dự kiến là bao nhiêu?

Dân số đô thị Bà Nà dự kiến khoảng 55.000 người vào năm 2040 và 87.350 người vào năm 2050. Số lao động tương ứng khoảng 33.000 và 52.410 người.

Có nên mua đất Bà Nà để đầu tư lúc này?

Thông tin quy hoạch cho thấy định hướng dài hạn tích cực, với lượng khách du lịch dự báo tăng từ khoảng 4 triệu lên 10 triệu lượt mỗi năm vào 2050. Tuy nhiên, đây mới là bước nhiệm vụ quy hoạch, nên nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ pháp lý, tránh mua theo tin đồn và chỉ dùng vốn nhàn rỗi, không vay quá sức.

Quy hoạch tổng thể TP Đà Nẵng được duyệt khi nào?

Quy hoạch TP Đà Nẵng đến năm 2050, tầm nhìn 2075, được Phó thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc ký duyệt ngày 21/10. Theo đó, thành phố dự kiến có khoảng 30 đô thị vào năm 2050, trong đó có 4 đô thị loại II là Đà Nẵng, Tam Kỳ, Hội An và Điện Bàn.