Mua chung cư: dự luật cho bán quyền đất khi xây lại

Sáng 22/10, Chính phủ trình Quốc hội dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó có đề xuất cho chủ căn hộ được bán phần quyền sử dụng đất gắn với căn hộ khi chung cư hết thời hạn sử dụng và phải xây lại, nếu họ không muốn hoặc không thể góp tiền. Dự luật gồm 13 chương, 130 điều và dự kiến được Quốc hội biểu quyết thông qua vào ngày 21/11. Với người đang sở hữu hoặc tính chuyện mua chung cư, đây là thay đổi chạm trực tiếp vào câu hỏi lớn nhất: căn hộ của mình rồi sẽ ra sao khi tòa nhà già đi.

Theo vnexpress.net, người trình bày dự thảo là Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng, thừa ủy quyền của Thủ tướng. Bài viết này tóm lược những điểm chính của đề xuất, giải thích các khái niệm liên quan và phân tích điều mà người mua bán nhà chung cư nên cân nhắc.

Chủ căn hộ có những lựa chọn nào khi chung cư phải xây lại?

Điểm khởi đầu của đề xuất là cách xác định thời hạn sử dụng. Chính phủ đề nghị thời hạn sử dụng căn hộ, nhà chung cư được tính theo niên hạn công trình xây dựng, đồng thời gắn với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Niên hạn công trình, hiểu đơn giản, là khoảng thời gian tòa nhà được thiết kế để sử dụng an toàn; khi hết niên hạn, công trình thường phải được kiểm định, cải tạo hoặc phá dỡ.

Khi chung cư hết thời hạn sử dụng, dự thảo mở ra ba hướng đi cho chủ căn hộ. Hướng thứ nhất là nộp tiền để cải tạo, xây lại nhà chung cư và tiếp tục ở lại. Hướng thứ hai, nếu không có nhu cầu và không đóng tiền, chủ sở hữu có thể bán phần quyền sử dụng đất gắn với căn hộ cho một bên khác. Hướng thứ ba, khi chủ căn hộ vừa không góp tiền vừa không bán, họ có thể được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất gắn với nhà, tính theo tỷ lệ phần quyền sử dụng tại thời điểm phá dỡ chung cư.

Quyền sử dụng đất gắn với căn hộ là phần đất chung của cả tòa nhà được chia theo tỷ lệ cho từng chủ sở hữu, thường tương ứng với diện tích căn hộ mỗi người nắm giữ. Việc dự thảo thừa nhận phần quyền này có thể đem bán là chi tiết đáng chú ý, vì nó biến một quyền vốn trừu tượng thành một tài sản có thể giao dịch khi tòa nhà không còn sử dụng được.

Khoản tiền góp để xây lại được tính ra sao?

Theo dự thảo, số tiền chủ căn hộ phải nộp được xác định bằng tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới mỗi m2 sàn tại thời điểm phá dỡ. Suất đầu tư xây dựng là mức chi phí xây dựng bình quân cho một đơn vị diện tích sàn, theo thông lệ được cơ quan quản lý xây dựng công bố định kỳ và thay đổi theo giá vật liệu, nhân công.

Để dễ hình dung, có thể lấy một ví dụ giả định không thuộc dự thảo: nếu phần diện tích tính tiền của một căn hộ là 70 m2 và suất đầu tư lúc phá dỡ là 10 triệu đồng mỗi m2, khoản phải nộp sẽ vào khoảng 700 triệu đồng. Con số thực tế sẽ phụ thuộc vào cách hướng dẫn chi tiết sau khi luật được thông qua và mức suất đầu tư ở thời điểm đó.

Dự thảo cho phép chủ nhà nộp theo tiến độ hoặc nộp một lần sau khi được bàn giao căn hộ mới. Khoản tiền này cũng được xác định ngay trong phương án bồi thường, tái định cư, tức tài liệu do chủ đầu tư và chính quyền lập ra để quy định ai được nhận gì, ở đâu và khi nào trong suốt quá trình di dời.

Chung cư cũ xây trước năm 1994 được xử lý khác thế nào?

Với các chung cư cũ xây dựng trước năm 1994, dự thảo áp dụng một cơ chế riêng. Chủ sở hữu được chọn bồi thường bằng nhà ở tái định cư hoặc nhà ở xã hội; họ cũng có thể nhận bồi thường bằng tiền hoặc bằng quyền sử dụng đất có giá trị tương đương nhà tái định cư.

Nói cách khác, nhóm chủ sở hữu chung cư cũ này không thuộc diện góp tiền để cải tạo, xây dựng lại công trình. Lựa chọn nộp tiền hay bán phần quyền sử dụng đất như mô tả ở trên chủ yếu hướng tới các chung cư xây dựng sau mốc 1994. Đây là chi tiết người mua bán nhà tập thể, căn hộ đời cũ cần đặc biệt lưu ý, vì quyền lợi khi tòa nhà bị phá dỡ phụ thuộc rất lớn vào năm xây dựng.

Bối cảnh: vì sao chuyện xây lại chung cư được đưa vào luật?

Theo vnexpress.net, dự luật bổ sung một số quy định nhằm tháo gỡ những khó khăn thực tế trong việc xây dựng lại nhà chung cư. Ở nhiều đô thị, các khu chung cư xuống cấp tồn tại hàng chục năm nhưng việc cải tạo thường bế tắc, một phần vì khó đạt đồng thuận giữa các hộ dân, một phần vì chưa rõ ai trả tiền và người không đủ tiền thì được xử lý ra sao.

Khi thẩm tra nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo rà soát, chỉnh lý các quy định để làm rõ nguyên tắc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với các chính sách liên quan trong dự thảo.

Ở phiên thảo luận tổ, bà Trần Lan Phương, Ủy viên Ủy ban Văn hóa và Xã hội của Quốc hội, lưu ý tới những chủ sở hữu chung cư xây sau năm 1994 không đủ khả năng đóng góp. Theo bà, dù nhóm này được bồi thường theo quy định, đây vẫn là lựa chọn tác động lớn tới nơi ở và tài sản của từng gia đình. Bà đề nghị Chính phủ đưa ra tiêu chí cụ thể để hỗ trợ người khó khăn, nguồn vốn cho phương án trả dần và cách bố trí chỗ ở phù hợp. "Việc giãn thời điểm nộp chưa giải quyết được trường hợp người dân thực sự không có khả năng thanh toán", bà Phương nêu.

Về tiến trình, dự thảo có 130 điều, giảm 68 điều so với luật hiện hành. Quốc hội thảo luận tại tổ, sau đó thảo luận tại hội trường ngày 29/10 và dự kiến biểu quyết thông qua vào 21/11. Vì vẫn đang ở giai đoạn dự thảo, các con số và cơ chế nêu trên còn có thể được điều chỉnh.

Tác động với người mua và người bán chung cư

Với người đang tính mua chung cư, đề xuất gửi đi một thông điệp rõ: căn hộ không phải tài sản vĩnh viễn theo nghĩa vật chất. Khi thời hạn sử dụng gắn với niên hạn công trình, tuổi của tòa nhà trở thành một yếu tố định giá quan trọng. Một căn hộ trong tòa nhà đã dùng lâu năm có thể rẻ hơn, nhưng người mua nên tự hỏi mình còn bao nhiêu năm trước khi phải đối mặt với chuyện góp tiền xây lại hoặc bán phần quyền đất.

Với người đang sở hữu, quyền được bán phần quyền sử dụng đất là một lối thoát tài chính. Thay vì buộc phải góp một khoản lớn hoặc chỉ chờ bồi thường, chủ căn hộ có thêm phương án tự tìm người mua, và có thể đạt giá tốt hơn nếu khu đất nằm ở vị trí đắt giá. Tuy vậy, giá trị phần quyền này sẽ phụ thuộc vào thị trường bất động sản ở thời điểm phá dỡ, nên khó dự báo từ bây giờ.

Với nhà đầu tư, đề xuất có thể khiến các căn hộ ở chung cư cũ, vị trí trung tâm trở nên đáng chú ý hơn, vì phần quyền sử dụng đất gắn kèm có giá trị riêng. Ngược lại, rủi ro về số tiền phải góp khi xây lại cũng cần được tính vào bài toán lợi nhuận. Người mua bán căn hộ nên kiểm tra kỹ pháp lý, đặc biệt là sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, có ghi rõ phần diện tích và hình thức sử dụng đất chung hay không.

Người thuê căn hộ cũng không đứng ngoài. Khi tòa nhà bước vào giai đoạn phá dỡ, hợp đồng thuê thường phải chấm dứt, nên người thuê dài hạn trong các chung cư cũ có thể cần chuẩn bị phương án chỗ ở khác sớm hơn dự tính.

Câu hỏi thường gặp

Khi chung cư hết thời hạn sử dụng, chủ căn hộ có bị mất nhà không?

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), chủ căn hộ không mất trắng mà có ba lựa chọn: nộp tiền để xây lại và tiếp tục ở, bán phần quyền sử dụng đất gắn với căn hộ cho bên khác, hoặc nhận bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần quyền tại thời điểm phá dỡ. Quyền tài sản được nhấn mạnh là phải bảo đảm.

Không đủ tiền góp xây lại chung cư thì phải làm sao?

Dự thảo cho phép nộp tiền theo tiến độ hoặc một lần sau khi nhận bàn giao căn hộ mới. Nếu vẫn không thể đóng, chủ sở hữu có thể bán phần quyền sử dụng đất hoặc nhận bồi thường. Một số đại biểu như bà Trần Lan Phương đã đề nghị bổ sung tiêu chí hỗ trợ cụ thể cho người thực sự không có khả năng thanh toán.

Chủ chung cư xây trước năm 1994 có được góp tiền để ở lại không?

Theo dự thảo, nhóm này không được góp tiền để cải tạo, xây dựng lại. Thay vào đó, họ được chọn bồi thường bằng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, bằng tiền hoặc bằng quyền sử dụng đất tương đương giá trị nhà tái định cư.

Có nên mua chung cư cũ lúc này không?

Điều đó tùy vào mục tiêu và khả năng tài chính của mỗi người. Người mua nên xem năm xây dựng, tình trạng tòa nhà, vị trí khu đất và hồ sơ pháp lý, đồng thời tính trước khả năng phải góp tiền xây lại trong tương lai. Vì luật còn ở dạng dự thảo, nên theo dõi bản cuối cùng được Quốc hội biểu quyết trước khi xuống tiền.

Khi nào quy định mới về xây lại chung cư được thông qua?

Theo vnexpress.net, Quốc hội thảo luận tại hội trường ngày 29/10 và dự kiến biểu quyết thông qua dự luật vào 21/11. Sau khi luật được thông qua, thường cần thêm các văn bản hướng dẫn chi tiết trước khi áp dụng vào thực tế.