Thị trường bất động sản TP HCM: làn sóng bán lại dự án

Nhiều chủ đầu tư đang đẩy mạnh bán lại dự án ở TP HCM và các địa phương lân cận để thu hồi vốn. Theo thống kê của Grant Thornton được VnExpress dẫn lại, 9 tháng đầu năm thị trường bất động sản ghi nhận 26 thương vụ M&A và huy động vốn cổ phần với tổng giá trị công bố khoảng 2,3 tỷ USD. Riêng Phát Đạt đã chuyển nhượng hàng loạt tài sản lớn ngay trong nửa đầu năm. Bên mua lại chỉ chọn những dự án có pháp lý đầy đủ, triển khai được sớm và sớm tạo ra dòng tiền.

M&A là viết tắt của mua bán và sáp nhập. Trong bất động sản, thuật ngữ này thường chỉ việc một doanh nghiệp mua lại toàn bộ hoặc một phần dự án, hoặc mua cổ phần của công ty đang sở hữu dự án. Người mua nhà, mua chung cư thường ít để ý tới những giao dịch này, nhưng chúng quyết định ai sẽ xây, khi nào xây và sản phẩm nào sẽ ra thị trường trong vài năm tới.

Những thương vụ chuyển nhượng dự án nào đáng chú ý?

Phát Đạt là cái tên nổi bật nhất. Theo VnExpress, doanh nghiệp này đã bán dự án Thuận An 1 cho Mitsubishi Corporation, tập đoàn thương mại và đầu tư tổng hợp lớn của Nhật, với giá hơn 1.900 tỷ đồng. Dự án Thuận An 2 được chuyển cho Công ty đầu tư xây dựng Bcons với giá trị hơn 3.000 tỷ đồng.

Phát Đạt còn thoái 99% vốn khỏi dự án Serenity Phước Hải với giá 2.500 tỷ đồng. Thoái vốn nghĩa là doanh nghiệp bán phần vốn góp hoặc cổ phần mình đang nắm giữ tại một dự án hay một công ty. Ngoài ra, công ty chuyển nhượng 30% vốn tại Công ty Phát triển Đô thị Tam Hiệp với số tiền khoảng 637 tỷ đồng, và bán toàn bộ dự án The EverRich 2 tại TP HCM cho Big Gain với giá trị hơn 5.225 tỷ đồng. Cộng riêng các con số trên, tổng giá trị Phát Đạt thu về đã vượt 13.000 tỷ đồng.

Tập đoàn DIC (DIC Corp) cũng thông qua thủ tục chuyển nhượng hai phần dự án Đại Phước. Phân khu 8, rộng hơn 134.300 m2, được chuyển cho DCP Châu Á. Phần diện tích hơn 19.100 m2 thuộc các phân khu 1, 2, 3 về tay Quốc tế Việt Nét. Trước đó, DIC Corp đã chuyển phân khu 7.1 cho Everland An Giang.

Cuối tháng 8, Saigonres chuyển nhượng dự án Phú Định Riverside cho Bcons với giá 245 tỷ đồng. Long Thành Riverside mua 93,4% cổ phần Amata Township Long Thành với giá hơn 492 tỷ đồng. Đây là chủ đầu tư khu đô thị quy mô 753 ha tại Đồng Nai.

Dự án nào đang được rao bán tại TP HCM?

Danh sách dự án đang tìm người mua tại TP HCM khá đa dạng. Công ty cổ phần Him Lam chào bán Khu dân cư Invesco tại xã Bình Hưng. Công ty cổ phần Tập đoàn Gia Định rao bán dự án Gia Dinh Tower Complex tại phường An Phú. Quốc Cường Gia Lai tìm đối tác cho Khu nhà ở phức hợp A&B tại phường Thuận An, còn Công ty Hiệp Phú Thịnh chào bán dự án Richland Hill ở khu Đông TP HCM.

Với người đang tìm mua bán nhà đất tại TP HCM, danh sách này cho thấy nhiều quỹ đất ở thành phố đang chờ chủ mới. Một dự án được chào bán chưa có nghĩa là sắp có sản phẩm. Thông thường, bên mua còn phải thẩm định, đàm phán giá, hoàn tất thủ tục chuyển nhượng với cơ quan nhà nước, rồi mới có thể triển khai xây dựng và mở bán.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Bối cảnh: vì sao chủ đầu tư đua nhau bán dự án?

Theo báo cáo của S&I Ratings, tổng giá trị các thương vụ M&A bất động sản được công bố trong 6 tháng đầu năm vượt 250 triệu USD, tương đương khoảng 7,4% tổng vốn FDI thực hiện cùng kỳ. FDI là vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đã thực sự giải ngân vào nền kinh tế. Điểm đáng chú ý là doanh nghiệp trong nước đã vượt nhà đầu tư ngoại để trở thành bên mua chủ đạo, và chiếm phần lớn các thương vụ trên 100 triệu USD. Số liệu của Grant Thornton cho thấy 26 thương vụ trong 9 tháng tăng 2 vụ, tức hơn 8%, so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng tháng 9 có thương vụ VinFast mua lại Bất động sản Ngọc Hồi với giá trị khoảng 1,2 tỷ USD.

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc Kinh doanh tiếp thị Dat Xanh Services, cho rằng M&A đang dần trở thành cách doanh nghiệp chuẩn bị nguồn hàng, chứ không chỉ là lối thoát khi gặp khó về tài chính. Sau giai đoạn tái cấu trúc, nhiều chủ đầu tư chủ động đi tìm quỹ đất và đối tác. Theo bà Liên, việc đưa dự án ra thị trường không nhất thiết vì áp lực tiền bạc. Có doanh nghiệp muốn bán tài sản không còn hợp chiến lược, giải phóng vốn cho dự án khác, hoặc tìm đối tác mạnh hơn về tài chính và kinh nghiệm. Bên mua thì rút ngắn được thời gian tạo lập dự án, thay vì tự gom đất và làm pháp lý từ đầu.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận xét M&A bất động sản năm 2026 nhộn nhịp nhưng thận trọng và chọn lọc hơn. Trong bối cảnh chi phí vốn cao và chính sách đất đai có nhiều thay đổi, cả bên bán lẫn bên mua đều tính kỹ tổng mức đầu tư và biên lợi nhuận. Theo bà Trang, chuyển nhượng tài sản giúp chủ đầu tư rút ngắn vòng quay vốn, thu hồi một phần nguồn lực, giảm phụ thuộc vào vay nợ và dồn sức cho những dự án có triển vọng hơn.

Chi phí vốn ở đây có thể hiểu là lãi suất và các khoản chi phí doanh nghiệp phải trả để có tiền làm dự án. Khi lãi suất vay cao, mỗi năm một dự án nằm im là một năm doanh nghiệp gánh thêm tiền lãi, nên việc bán bớt để giảm nợ thường là lựa chọn hợp lý.

Bên mua dự án đang chọn lựa ra sao?

Bà Nguyễn Thị Vĩnh Hà, Phó tổng giám đốc, Trưởng bộ phận Tư vấn doanh nghiệp Grant Thornton Việt Nam, cho biết nhà đầu tư M&A đang chuyển trọng tâm từ mở rộng quy mô sang hiệu quả sử dụng vốn. Một thương vụ hấp dẫn không chỉ nhờ quỹ đất lớn, mà phải chứng minh được khả năng tạo dòng tiền, lợi nhuận ổn định và giá trị cộng hưởng. Rủi ro về pháp lý, thuế và quản trị được soi kỹ hơn trong quá trình thẩm định, tức quá trình bên mua kiểm tra toàn diện hồ sơ, tài chính và tình trạng thực tế của dự án trước khi xuống tiền.

Dòng vốn vì thế dồn về các dự án quy mô vừa và nhỏ, pháp lý đầy đủ, có khả năng hoàn thành. Ngược lại, theo giới phân tích được VnExpress dẫn, những dự án còn vướng pháp lý, chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính đất đai hoặc cần vốn lớn để triển khai thường khó tìm được đối tác. Nghĩa vụ tài chính đất đai chủ yếu là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước, và đây thường là khoản chi rất lớn.

Rào cản lớn nhất vẫn là khoảng cách giữa giá chào bán và mức giá bên mua chấp nhận. Khi vốn còn đắt, nhà đầu tư không dễ trả tiền cho một tài sản chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá. Do đó, dù hàng chào bán ngày càng nhiều, thị trường M&A khó sôi động đồng đều. Lợi thế thuộc về dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, giá hợp lý và đưa được sản phẩm ra thị trường nhanh.

Tác động với người mua nhà và nhà đầu tư cá nhân

Với người định mua chung cư hay nhà phố trong các dự án, làn sóng đổi chủ có hai mặt. Mặt tích cực là một dự án đứng im có thể được hồi sinh khi rơi vào tay doanh nghiệp đủ vốn và kinh nghiệm. Nhờ đó, nguồn cung mới có thể ra thị trường sớm hơn so với khi chủ cũ tự xoay xở. Mặt cần cảnh giác là thông tin dự án, tiến độ, thậm chí thiết kế và giá bán có thể thay đổi sau khi chuyển nhượng.

Nếu đang cân nhắc xuống tiền vào một dự án, người mua nên hỏi rõ ai là chủ đầu tư hiện tại, dự án đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng hay chưa, và đã nộp đủ tiền sử dụng đất chưa. Đây cũng là những điều kiện thường gắn với khả năng cấp sổ hồng sau này. Sổ hồng là cách gọi quen thuộc của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Dự án thiếu nghĩa vụ tài chính đất đai thường chậm ra sổ, kéo theo rủi ro khi bán lại hay vay thế chấp.

Với khách hàng đã ký hợp đồng ở một dự án vừa đổi chủ, điều quan trọng là theo dõi văn bản thông báo của chủ đầu tư cũ và mới về quyền, nghĩa vụ đối với người mua. Theo thông lệ, khi chuyển nhượng dự án, bên nhận chuyển nhượng phải kế thừa các cam kết đã có với khách hàng, nhưng người mua vẫn nên giữ đầy đủ hợp đồng, phiếu thu và kiểm tra các phụ lục ký lại.

Với nhà đầu tư cá nhân, tiêu chí mà các quỹ lớn đang dùng là gợi ý đáng tham khảo: ưu tiên pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ ngắn và khả năng tạo dòng tiền, chẳng hạn cho thuê được ngay, thay vì chỉ trông vào kỳ vọng tăng giá. Khi chính doanh nghiệp còn khó tìm người mua cho những dự án vướng pháp lý, người mua lẻ càng nên thận trọng với sản phẩm chưa rõ ràng về giấy tờ, dù giá nhà đất được chào thấp.

Tham khảo các căn hộ đang mua bán chung cư tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Vì sao nhiều chủ đầu tư bán lại dự án trong năm nay?

Theo các chuyên gia được VnExpress dẫn, chủ đầu tư bán dự án để thu hồi vốn, giảm áp lực tài chính và giảm phụ thuộc vào vay nợ trong bối cảnh chi phí vốn cao. Một số doanh nghiệp không chịu áp lực tiền bạc mà muốn bỏ bớt tài sản chưa hợp chiến lược để tập trung vào dự án triển vọng hơn.

Dự án đổi chủ đầu tư thì người đã mua nhà có bị ảnh hưởng không?

Theo thông lệ, chủ đầu tư mới thường phải kế thừa quyền và nghĩa vụ với khách hàng đã ký hợp đồng. Tuy vậy, tiến độ, thiết kế hoặc thời điểm bàn giao có thể thay đổi, nên người mua cần theo dõi thông báo chính thức, giữ đủ hồ sơ thanh toán và kiểm tra kỹ các phụ lục ký lại.

Có nên mua chung cư ở dự án vừa được chuyển nhượng tại TP HCM?

Điều này phụ thuộc vào năng lực của chủ đầu tư mới và tình trạng pháp lý của dự án. Nếu bên nhận chuyển nhượng mạnh về tài chính và dự án đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính đất đai, khả năng triển khai thường tốt hơn. Người mua nên kiểm tra giấy phép xây dựng, tình trạng nộp tiền sử dụng đất và khả năng cấp sổ hồng trước khi đặt cọc.

Thị trường M&A bất động sản 9 tháng đầu năm lớn đến đâu?

Theo Grant Thornton, 9 tháng đầu năm có 26 thương vụ M&A và huy động vốn cổ phần liên quan bất động sản, tổng giá trị công bố khoảng 2,3 tỷ USD, tăng 2 vụ so với cùng kỳ. Lớn nhất là thương vụ VinFast mua lại Bất động sản Ngọc Hồi trị giá khoảng 1,2 tỷ USD trong tháng 9.

Làn sóng bán dự án có làm giá nhà đất giảm không?

Nguồn tin không đưa ra số liệu về giá nhà ở. Điều được ghi nhận là giá chào bán dự án giữa các doanh nghiệp vẫn cao hơn mức bên mua chấp nhận, và chỉ dự án có pháp lý tốt, giá hợp lý mới dễ tìm người mua. Người mua nhà vì thế nên đánh giá từng dự án cụ thể thay vì chờ một đợt giảm giá chung.