Mua chung cư TP HCM: người nước ngoài đã mua 3.297 căn

Từ cuối tháng 6/2025 đến cuối tháng 10, tổ chức và cá nhân nước ngoài đã ký hợp đồng mua 3.297 căn hộ tại các dự án thương mại ở TP HCM, tương đương 21% tổng hạn mức 15.841 căn được phép bán cho nhóm khách này. Theo VnExpress, trong số căn đã giao dịch, mới 316 căn được cấp sổ hồng, khoảng 9,6%.

Số liệu do Sở Xây dựng TP HCM tổng hợp trên danh mục 158 dự án nhà ở cho phép người nước ngoài sở hữu, tính từ khi thành phố sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Với người đang tính chuyện mua chung cư, bán lại căn hộ hay đầu tư cho thuê tại TP Hồ Chí Minh, đây là một chỉ báo đáng theo dõi về sức cầu ở phân khúc căn hộ thương mại, nhất là các khu đô thị quen thuộc với cộng đồng chuyên gia quốc tế.

Người nước ngoài đã mua bao nhiêu căn hộ tại TP HCM?

Con số tổng quát gồm ba lớp. Lớp thứ nhất là hạn mức: 15.841 căn hộ trong 158 dự án được phép bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Lớp thứ hai là giao dịch đã ký: 3.297 căn, tức khoảng một phần năm hạn mức. Lớp thứ ba là căn đã hoàn tất thủ tục pháp lý: 316 căn có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thường được gọi là sổ hồng.

Nói cách khác, phần hạn mức còn trống trên danh mục này vào khoảng 12.544 căn. Đây là phép tính trừ đơn giản từ hai con số được công bố, cho thấy về tổng thể, khối ngoại vẫn còn nhiều dư địa để mua nhà tại TP HCM, dù ở một số dự án cụ thể, hạn mức đã kín hoàn toàn.

Ở phạm vi cả nước, Bộ Xây dựng cho biết lũy kế đến cuối tháng 9 có 416 tổ chức và 5.772 cá nhân nước ngoài đã mua, sở hữu 6.188 căn nhà. Hai bộ số liệu này có mốc thời gian và cách tính khác nhau, nên người đọc không nên đặt cạnh nhau để suy ra tỷ trọng chính xác của TP HCM; tuy vậy, chúng đều phản ánh một điều: thành phố là điểm đến lớn của nhu cầu nhà ở từ người nước ngoài.

Dự án nào hút khách mua nhà nước ngoài nhiều nhất?

Dẫn đầu danh sách là Khu dân cư Midtown Phú Mỹ Hưng với 468 căn đã bán cho người nước ngoài. Tiếp theo là Khu phức hợp tháp quan sát Thủ Thiêm - Empire City với 218 căn và Khu liên hợp thể dục thể thao - dân cư Tân Thắng (Celadon City) với 187 căn.

Một số dự án đã bán hết 100% hạn mức dành cho khối ngoại, gồm chung cư City Garden, dự án Căn hộ cao cấp của Capitaland - Vista, Empire City và chung cư Z1 của Maeda - Thiên Đức. Với các dự án này, theo thông lệ, chủ nhà người Việt muốn bán lại căn hộ sẽ khó tìm người mua nước ngoài, vì phần quota dành cho nhóm khách này trong tòa nhà đã được sử dụng hết.

Về sổ hồng, chung cư City Garden có số căn được cấp nhiều nhất với 159 căn. Khu nhà ở chung cư Lô 3-15 Thủ Thiêm có 42 căn, Cụm chung cư cao tầng phường Thảo Điền có 27 căn, 17 dự án thuộc Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng có tổng cộng 79 căn và dự án Tân Thắng có 9 căn. Cộng lại đúng bằng 316 căn đã có giấy chứng nhận.

Đáng chú ý, Midtown Phú Mỹ Hưng bán được nhiều nhất nhưng các dự án Phú Mỹ Hưng chỉ có 79 căn được cấp sổ; Celadon City bán 187 căn nhưng Tân Thắng mới có 9 căn có sổ. Khoảng cách giữa số căn đã ký hợp đồng và số căn có giấy chứng nhận là điều người mua nên lưu ý khi đánh giá pháp lý của một dự án.

Vì sao số căn có sổ hồng còn thấp?

Nguồn tin không nêu nguyên nhân cụ thể. Tuy nhiên, theo cách các dự án căn hộ thường vận hành ở Việt Nam, khoảng cách này có thể đến từ nhiều yếu tố. Một phần căn hộ có thể được mua khi dự án còn đang xây dựng hoặc mới bàn giao, trong khi sổ hồng chỉ được cấp sau khi chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ tài chính, nghiệm thu và nộp hồ sơ cho cơ quan đăng ký đất đai.

Với người mua là người nước ngoài, hồ sơ thường cần thêm giấy tờ về nhân thân, thị thực nhập cảnh hoặc giấy phép hoạt động của tổ chức, nên thời gian xử lý có thể dài hơn. Ngoài ra, quãng thời gian thống kê chỉ khoảng bốn tháng, ngắn so với quy trình cấp giấy chứng nhận thông thường của một dự án.

Đối với bất kỳ ai mua bán căn hộ, sổ hồng là bằng chứng pháp lý quan trọng nhất về quyền sở hữu. Căn hộ chưa có sổ thường khó thế chấp vay ngân hàng, khó chuyển nhượng theo thủ tục thông thường và người mua phải chấp nhận rủi ro về tiến độ. Vì vậy, khi xem một căn hộ ở dự án có nhiều khách nước ngoài, câu hỏi "dự án đã ra sổ chưa" vẫn là câu hỏi đầu tiên cần đặt ra.

Bối cảnh: người nước ngoài được sở hữu nhà ở TP Hồ Chí Minh ra sao?

Theo quy định hiện hành mà VnExpress dẫn lại, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 30% số căn hộ trong một tòa chung cư. Với nhà ở riêng lẻ như nhà phố, biệt thự, trên một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường, khối ngoại được sở hữu không quá 250 căn.

Theo khung pháp lý chung về nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài chỉ được mua nhà ở thương mại trong các dự án nằm trong danh mục được phép, thường không gồm khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh. Đó là lý do Sở Xây dựng phải công bố danh mục dự án cùng số căn tối đa có thể bán cho khối ngoại; số liệu 158 dự án và 15.841 căn chính là danh mục này.

Theo VnExpress, việc TP HCM liên tục mở rộng nguồn cung dự án cho phép người nước ngoài sở hữu nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của đội ngũ chuyên gia, kỹ sư quốc tế khi thành phố đẩy mạnh phát triển trung tâm tài chính. Sau sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, phạm vi địa giới của thành phố rộng hơn, kéo theo danh mục dự án cũng có thể đa dạng hơn về vị trí.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Tác động với người mua và người bán chung cư TP HCM

Với người bán, nhất là chủ căn hộ ở các dự án đã quen thuộc với khách quốc tế như khu Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm hay Thảo Điền, nhu cầu từ khối ngoại là một kênh thanh khoản đáng kể. Tuy nhiên, ở những dự án đã kín hạn mức như City Garden, Vista, Empire City hay Z1, tập khách mua lại thực tế chỉ còn người Việt, nên kỳ vọng về giá có thể cần dựa vào sức cầu trong nước.

Với người mua nhà để ở, việc khách nước ngoài tập trung vào một số dự án cao cấp có thể khiến mặt bằng giá ở những nơi đó khó giảm. Người có ngân sách vừa phải có thể cân nhắc các dự án khác trong danh mục, nơi tỷ lệ khách nước ngoài thấp hơn, đồng thời so sánh kỹ tình trạng sổ hồng trước khi xuống tiền.

Với nhà đầu tư cho thuê, sự hiện diện của chuyên gia, kỹ sư quốc tế thường đi kèm nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ, căn hộ đầy đủ nội thất gần trung tâm hoặc khu đô thị có tiện ích quốc tế. Đây là lập luận dựa trên xu hướng chung, không phải số liệu của bài gốc, nên người đầu tư cần khảo sát giá thuê thực tế tại từng dự án trước khi quyết định.

Cuối cùng, con số 21% hạn mức đã được sử dụng cho thấy khối ngoại chưa tạo áp lực lên toàn bộ thị trường bất động sản TP HCM. Tác động rõ nhất có lẽ chỉ nằm ở nhóm dự án cao cấp nổi bật.

Tham khảo các căn hộ đang rao bán tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Người nước ngoài được mua tối đa bao nhiêu căn hộ trong một tòa chung cư?

Theo quy định hiện hành, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Khi phần quota này đã hết, căn hộ còn lại trong tòa chỉ có thể bán cho người mua trong nước.

Dự án nào ở TP HCM bán nhiều căn hộ cho người nước ngoài nhất?

Theo số liệu Sở Xây dựng TP HCM, Midtown Phú Mỹ Hưng dẫn đầu với 468 căn, tiếp theo là Empire City với 218 căn và Celadon City với 187 căn. Các dự án City Garden, Vista, Empire City và Z1 của Maeda - Thiên Đức đã bán hết hạn mức cho khối ngoại.

Bao nhiêu căn hộ người nước ngoài mua đã có sổ hồng?

Trong 3.297 căn đã ký hợp đồng, có 316 căn được cấp sổ hồng, tương đương 9,6%. Riêng chung cư City Garden chiếm 159 căn trong số đó.

Tôi là người Việt, có nên mua căn hộ ở dự án có nhiều khách nước ngoài?

Các dự án này thường có vị trí và tiện ích tốt, có thể thuận lợi cho thuê lại. Tuy vậy, người mua nên kiểm tra tình trạng sổ hồng, hạn mức khối ngoại còn lại và mặt bằng giá chung trước khi quyết định.

Nhà phố, biệt thự có bán cho người nước ngoài không?

Có, nhưng giới hạn chặt. Trên một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường, khối ngoại được sở hữu không quá 250 căn nhà ở riêng lẻ, và chỉ trong các dự án thuộc danh mục được phép.