Quy hoạch Quốc lộ 1A Hà Nội: 31 hộ Hoàng Liệt được bồi thường

Phường Hoàng Liệt (Hà Nội) đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho 31 hộ đầu tiên nằm trong dự án Trục không gian Quốc lộ 1A, đoạn từ đường Vành đai 1 đến nút giao Cầu Giẽ. Theo thông tin cafef đăng lại từ báo Hà Nội Mới ngày 27-10-2026, chính quyền phường sẽ giao tiền đền bù cho 31 hộ này ngay trong tuần, trong khi 142 trên tổng số 194 hộ bị ảnh hưởng chỉ còn lại phần đất dưới 15m² sau khi bị thu hồi.

Với người đang theo dõi thị trường mua bán nhà đất phía Nam Hà Nội, đây là một chi tiết đáng chú ý: quy hoạch mở rộng một trục giao thông lớn không chỉ thay đổi diện mạo tuyến phố mà còn tạo ra hàng loạt mảnh đất không thể xây dựng, kéo theo câu hỏi về giá trị, pháp lý và cách xử lý những thửa đất còn sót lại.

Dự án Quốc lộ 1A qua Hoàng Liệt thu hồi bao nhiêu đất?

Theo Ban Quản lý dự án Đầu tư - Hạ tầng phường Hoàng Liệt, đoạn tuyến đi qua địa bàn phường dài 2.102m, được thiết kế với mặt cắt ngang rộng 90m. Mặt cắt ngang là bề rộng toàn bộ của con đường tính từ mép bên này sang mép bên kia, bao gồm lòng đường, vỉa hè, dải phân cách và các hạng mục hạ tầng đi kèm; con số 90m cho thấy đây là một trục giao thông có quy mô rất lớn trong lòng đô thị.

Tổng diện tích đất phải thu hồi được công bố là 110.2652m². Trong đó, phần đất ở đô thị chiếm 11.674m² và ảnh hưởng trực tiếp tới 194 hộ gia đình, cá nhân. Ngoài ra còn 1.166m² đất nông nghiệp liên quan đến 4 hộ dân.

Về tiến độ, phường đã hoàn thành 100% công tác đo đạc, kiểm đếm đối với 200 trường hợp, gồm 194 hộ dân và 6/7 tổ chức. Đo đạc, kiểm đếm là bước xác định chính xác diện tích đất, nhà, công trình và tài sản trên đất của từng hộ, làm cơ sở để lập phương án bồi thường. Trong số 194 trường hợp, phường đã công bố 56 phương án và 31 hộ đã được phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chính thức.

Cần phân biệt ba khái niệm thường đi cùng nhau trong giải phóng mặt bằng: bồi thường là khoản Nhà nước trả cho giá trị đất và tài sản bị thu hồi; hỗ trợ là các khoản bổ sung giúp người dân ổn định đời sống, chuyển đổi nghề hoặc di chuyển chỗ ở; còn tái định cư là việc bố trí nhà hoặc đất ở mới cho hộ phải di dời.

Vì sao 142 hộ chỉ còn mảnh đất dưới 15m²?

Ông Hoàng Cao Khánh, Phó Giám đốc phụ trách Ban Quản lý dự án Đầu tư - Hạ tầng phường Hoàng Liệt, cho biết khó khăn lớn nhất của địa phương là xử lý các thửa đất siêu mỏng, siêu méo có diện tích còn lại dưới 15m². Thửa đất siêu mỏng, siêu méo là cách gọi những mảnh đất sau khi bị cắt một phần để làm đường chỉ còn lại dải hẹp, nông hoặc méo mó, không đủ kích thước để xây nhà theo quy chuẩn.

Các con số cụ thể cho thấy mức độ phổ biến của vấn đề. Trong nhóm 161 hộ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường được gọi là sổ đỏ), có tới 121 hộ chỉ còn phần đất dưới 15m², tương đương 75,15% nhóm có sổ. Nhóm 33 hộ không có giấy chứng nhận cũng có 21 hộ rơi vào tình trạng này, chiếm 63,63%.

Cộng lại trên toàn tuyến qua phường Hoàng Liệt, 142/194 hộ, tức 73,19%, chỉ còn phần đất dưới 15m² sau thu hồi. Nói cách khác, cứ khoảng bốn hộ bị ảnh hưởng thì gần ba hộ còn lại một mảnh đất mà theo đánh giá của ban quản lý dự án là không đủ điều kiện xây dựng công trình theo quy chuẩn kiến trúc đô thị.

Điều này có thể lý giải phần nào bằng đặc điểm của các khu dân cư ven quốc lộ: nhà thường bám mặt đường, chiều sâu không lớn, nên khi đường mở rộng ra hai bên, phần bị cắt lại chính là phần lớn diện tích của mỗi thửa.

Bối cảnh: Hà Nội xử lý đất siêu mỏng, siêu méo thế nào?

Theo ông Hoàng Cao Khánh, các quy định hiện hành của UBND thành phố Hà Nội không cho phép cấp phép xây dựng công trình mới trên những thửa đất còn lại dưới 15m² có chiều sâu hoặc chiều rộng mặt tiền không đảm bảo quy chuẩn xây dựng.

Với những thửa này, chính sách của thành phố khuyến khích hộ dân tự nguyện hợp thửa hoặc chuyển nhượng phần diện tích cho hộ liền kề có nhu cầu. Hợp thửa là thủ tục gộp hai hay nhiều thửa đất liền kề thành một thửa để được cấp chung một giấy chứng nhận, qua đó tạo ra mảnh đất đủ điều kiện xây dựng. Nếu các hộ không thể tự thỏa thuận, Nhà nước sẽ thu hồi đồng bộ để dùng vào mục đích công cộng như trồng cây xanh, làm không gian công cộng hoặc hạ tầng kỹ thuật.

Trên giấy tờ, cơ chế này nghe hợp lý. Tuy nhiên, với 142 trường hợp vướng mắc chỉ riêng ở phường Hoàng Liệt, việc tự thỏa thuận hợp thửa gặp nhiều khó khăn vì yếu tố kinh tế, sự đồng thuận giữa các hộ liền kề và năng lực tài chính của người dân. Khối lượng công việc phát sinh tăng rất nhiều, tạo áp lực lớn lên đội ngũ cán bộ chuyên môn của phường.

Theo thông lệ, một giao dịch mua bán đất giữa hai hộ hàng xóm đòi hỏi thống nhất được giá, có tiền để trả và hoàn tất thủ tục sang tên, nộp thuế, phí. Khi cả trăm hộ cùng lúc ở vào vị thế phải mua hoặc phải bán, việc thương lượng dễ kéo dài, nhất là khi người bán biết mảnh đất của mình gần như chỉ có giá trị với đúng một người mua là nhà bên cạnh.

Phường Hoàng Liệt đề xuất gì để giữ tiến độ?

Từ thực tế triển khai, chính quyền phường Hoàng Liệt đã kiến nghị các cơ quan chức năng của Hà Nội xem xét một số cơ chế đặc thù.

Thứ nhất, phường đề xuất thành phố có chính sách hỗ trợ chi phí chuyển nhượng, hợp thửa hoặc định mức bồi thường ưu đãi riêng cho các hộ có diện tích đất còn lại dưới 15m². Mục tiêu là giúp những hộ này có đủ nguồn lực tài chính để mua nhà tái định cư hoặc ổn định cuộc sống ở nơi mới.

Thứ hai, phường kiến nghị thành phố sớm giao đủ quỹ nhà, đất tái định cư với tổng nhu cầu dự kiến 230 suất. Suất tái định cư là một căn hộ hoặc một lô đất được bố trí cho hộ đủ điều kiện. Có quỹ nhà, đất trong tay, địa phương có thể chủ động thông báo công khai, tạo đồng thuận trong nhân dân trước khi ban hành quyết định thu hồi đất và cưỡng chế kỹ thuật, tức biện pháp bắt buộc thực hiện khi người sử dụng đất không chấp hành.

Thứ ba, phường đề nghị có hướng dẫn cụ thể về quản lý, khai thác quỹ đất nhỏ lẻ dưới 15m² sau thu hồi, nhằm tránh lấn chiếm hoặc bỏ hoang, làm mất mỹ quan tuyến Quốc lộ 1A sau khi hoàn thành.

Chủ tịch UBND phường Hoàng Liệt Nguyễn Anh Tuấn cho biết địa phương coi quyền lợi hợp pháp và đời sống lâu dài của 142 hộ có diện tích đất dưới 15m² là thước đo hiệu quả của dự án, không để người dân chịu thiệt thòi. Đồng thời, phường sẽ kiên quyết giữ nghiêm kỷ cương quy hoạch đô thị, không dung túng cho việc mọc lên các công trình siêu mỏng, siêu méo sau giải tỏa. Theo ông, địa phương đang đưa ra các giải pháp tăng tốc để bảo đảm tiến độ giải phóng mặt bằng theo yêu cầu của thành phố đối với dự án trọng điểm này.

Tác động với người mua và người bán nhà đất ven Quốc lộ 1A

Với người có ý định mua nhà hoặc mua đất dọc tuyến Quốc lộ 1A qua Hoàng Liệt, bài học đầu tiên là phải kiểm tra kỹ quy hoạch trước khi xuống tiền. Một thửa đất nằm một phần trong chỉ giới mở đường có thể bị thu hồi phần lớn diện tích, và phần còn lại, nếu dưới 15m² và không đủ kích thước, sẽ không được cấp phép xây mới theo quy định của Hà Nội mà ban quản lý dự án dẫn ra.

Người mua cũng nên thận trọng với những lời chào bán các mảnh đất nhỏ còn sót lại sau giải tỏa với giá rẻ. Giá thấp có thể phản ánh đúng thực tế là mảnh đất không xây được, chỉ hữu ích nếu người mua là hộ liền kề muốn hợp thửa. Chính quyền phường đã tuyên bố không dung túng công trình siêu mỏng, siêu méo, nên kỳ vọng mua về rồi xây nhà là rủi ro.

Ngược lại, các hộ liền kề với những mảnh đất dưới 15m² có thể đứng trước cơ hội mở rộng diện tích nếu thỏa thuận được giá. Theo cách hiểu thông thường, một thửa đất mặt tiền trục đường rộng 90m sau khi hoàn thành có thể được thị trường định giá cao hơn trước, nhưng đây chỉ là khả năng, phụ thuộc vào tiến độ thực tế và quy định xây dựng dọc tuyến.

Với người bán, đặc biệt là các hộ nằm trong diện thu hồi, việc theo dõi sát phương án bồi thường được công bố là cần thiết. Nếu đề xuất hỗ trợ riêng cho nhóm đất dưới 15m² được thành phố chấp thuận, mức tiền nhận được có thể khác so với quy định chung. Các hộ có sổ đỏ và không có sổ cũng thường được áp dụng chính sách khác nhau, nên giấy tờ pháp lý của từng thửa là yếu tố quyết định.

Ở góc độ rộng hơn, các dự án hạ tầng lớn thường được xem là động lực của giá nhà đất khu vực lân cận. Tuy vậy, giai đoạn giải phóng mặt bằng thường kéo dài và nhiều vướng mắc như trường hợp Hoàng Liệt cho thấy, nên nhà đầu tư cần tính đến yếu tố thời gian thay vì chỉ nhìn vào bản vẽ.

Câu hỏi thường gặp

Dự án Trục không gian Quốc lộ 1A qua phường Hoàng Liệt có quy mô thế nào?

Đoạn tuyến qua phường Hoàng Liệt dài 2.102m, mặt cắt ngang rộng 90m, thuộc dự án từ đường Vành đai 1 đến nút giao Cầu Giẽ. Tổng diện tích đất thu hồi được công bố là 110.2652m², trong đó 11.674m² đất ở đô thị ảnh hưởng 194 hộ và 1.166m² đất nông nghiệp liên quan 4 hộ.

Bao nhiêu hộ đã được duyệt bồi thường và khi nào nhận tiền?

Đến thời điểm báo cáo, 31 hộ đã được phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chính thức, trong tổng số 56 phương án đã công bố. Theo Chủ tịch UBND phường Hoàng Liệt Nguyễn Anh Tuấn, địa phương sẽ giao tiền đền bù cho 31 hộ này ngay trong tuần.

Đất còn lại dưới 15m² sau thu hồi có xây nhà được không?

Theo quy định hiện hành của UBND thành phố Hà Nội mà ban quản lý dự án dẫn ra, thửa đất còn lại dưới 15m² có chiều sâu hoặc mặt tiền không đảm bảo quy chuẩn sẽ không được cấp phép xây dựng công trình mới. Chủ đất được khuyến khích hợp thửa hoặc chuyển nhượng cho hộ liền kề; nếu không thỏa thuận được, Nhà nước sẽ thu hồi để dùng vào mục đích công cộng.

Có nên mua đất nhỏ còn sót lại ven Quốc lộ 1A với giá rẻ?

Người mua nên rất thận trọng, vì mảnh đất không đủ điều kiện cấp phép xây dựng thì gần như chỉ có giá trị khi gộp với thửa bên cạnh. Trước khi mua, cần kiểm tra quy hoạch, diện tích còn lại, giấy tờ pháp lý và khả năng hợp thửa. Chính quyền phường cũng đã khẳng định không để mọc lên công trình siêu mỏng, siêu méo sau giải tỏa.

Hộ không có sổ đỏ có được tái định cư không?

Nguồn tin cho biết 33 hộ không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng nằm trong diện di dời và được đo đạc, kiểm đếm như các hộ khác. Phường ước tính tổng nhu cầu khoảng 230 suất tái định cư và đang kiến nghị thành phố sớm giao đủ quỹ nhà, đất. Mức bồi thường và điều kiện tái định cư cụ thể cho từng hộ sẽ được thể hiện trong phương án được phê duyệt.