Mua chung cư Hà Nội: 5 tiêu chí giữ lại căn hộ Mường Thanh

UBND TP Hà Nội vừa trình HĐND TP dự thảo nghị quyết về cơ chế đặc thù để xử lý 12 công trình, dự án của Tập đoàn Mường Thanh. Các dự án này có tổng cộng 24.943 căn hộ, trong khi quy hoạch và giấy phép chỉ cho phép 6.759 căn, tức xây vượt 18.184 căn. Theo cafef (dẫn Tiền phong, đăng ngày 27/10/2026), dự thảo đặt ra các tiêu chí cụ thể để quyết định phần nào được tồn tại có điều kiện và phần nào phải phá dỡ. Với những ai đang tính mua chung cư Hà Nội, nhất là căn hộ thứ cấp ở khu Linh Đàm, Kim Văn Kim Lũ hay Đại Thanh, đây là thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến pháp lý và giá trị tài sản.

Hà Nội xử lý 18.184 căn hộ xây vượt của Mường Thanh ra sao

Tờ trình của UBND TP Hà Nội đề nghị HĐND TP ban hành nghị quyết về cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả, nhằm giải quyết các tồn tại vi phạm đất đai, trật tự xây dựng gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị. Danh sách 12 công trình, dự án được xem xét gồm: CT6 Kiến Hưng, CT5 Tân Triều, VP3, VP5, VP6, HH1, HH2, HH3, HH4 Linh Đàm, CT8 và CT10 Đại Thanh, CT11 và CT12 Kim Văn Kim Lũ, cùng Khu nhà ở Xa La.

Theo tờ trình, chủ đầu tư đã xây sai quy hoạch, tăng diện tích sàn, chia nhỏ căn hộ và tăng số căn, khiến quy mô dân số vượt xa thiết kế. Số căn thực tế gấp gần 3,7 lần con số được duyệt. Riêng tổ hợp chung cư HH Linh Đàm tại phường Hoàng Liệt đã có khoảng 9.000 căn hộ vi phạm nghiêm trọng về quy hoạch, xây dựng. Hệ quả được nêu rõ: hạ tầng khu vực chịu áp lực lớn và chất lượng sống của cư dân giảm sút.

Điểm mấu chốt của dự thảo là phân loại. Không phải toàn bộ công trình vi phạm đều bị phá bỏ, cũng không phải tất cả đều được giữ nguyên. Cơ quan chức năng sẽ xác định công trình, hạng mục nào được tồn tại có điều kiện, nghĩa là được giữ lại nhưng phải đáp ứng các yêu cầu kèm theo, và phần nào buộc phải phá dỡ.

Theo một tin liên quan đăng cùng ngày 27/10/2026, HĐND TP Hà Nội dự kiến xem xét cơ chế này vào ngày hôm sau. Nội dung nêu dưới đây vì vậy vẫn là dự thảo và có thể được điều chỉnh khi thông qua.

5 tiêu chí nào quyết định chung cư được giữ lại

Với công trình cao tầng, dự thảo yêu cầu đáp ứng đồng thời cả 5 tiêu chí.

Tiêu chí thứ nhất: công trình đã xây xong, đã đưa vào vận hành và có người sử dụng trên thực tế. Những hạng mục dở dang sẽ không thuộc diện này.

Tiêu chí thứ hai: công trình bảo đảm an toàn chịu lực, đáp ứng yêu cầu phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ và không ảnh hưởng đến các công trình lân cận.

Tiêu chí thứ ba liên quan đến hạ tầng. Khu vực phải đạt chỉ tiêu tối thiểu theo quy chuẩn, tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật thiết yếu như cấp nước, cấp điện, chỗ đỗ xe, và hạ tầng xã hội thiết yếu như trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở, không gian sinh hoạt cộng đồng. Việc đáp ứng có thể theo quy hoạch hiện có hoặc theo phương án bổ sung được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Dự thảo cũng mở một ngoại lệ: nếu chưa đạt tiêu chí này nhưng có phương án khắc phục được đánh giá là khả thi về kỹ thuật và quy hoạch, công trình vẫn được phép tồn tại.

Tiêu chí thứ tư là khoảng cách giữa các khối tháp. Mỗi khối tháp phải có ít nhất 3 mặt đứng bảo đảm khoảng cách theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch tại thời điểm xây dựng, áp dụng cho quy hoạch cải tạo khu vực cũ trong đô thị. Cụ thể, khoảng cách giữa các cạnh dài của khối tháp không nhỏ hơn 17,5m. Khoảng cách giữa đầu hồi, tức mặt ngắn ở hai đầu tòa nhà, với đầu hồi hoặc cạnh dài của khối tháp khác không nhỏ hơn 10,5m. Nếu cạnh dài và đầu hồi gần bằng nhau, chênh lệch không quá 10%, mặt tiếp giáp với đường giao thông lớn nhất sẽ được tính là cạnh dài.

Tiêu chí thứ năm: công trình không vi phạm chỉ giới đường đỏ, hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật và hành lang an toàn giao thông. Chỉ giới đường đỏ là ranh giới trên bản đồ quy hoạch, phân định phần đất dành cho đường giao thông, hạ tầng với phần đất được phép xây dựng.

Với nhà ở thấp tầng trong các dự án này, điều kiện đơn giản hơn: nhà không được nằm trên vị trí đất đã quy hoạch cho chức năng hạ tầng kỹ thuật hoặc hạ tầng xã hội.

Căn hộ phải phá dỡ thì cư dân được di dời thế nào

Dự thảo quy định toàn bộ cư dân và tài sản sẽ được di dời khỏi các căn hộ, công trình, hạng mục thuộc diện phá dỡ.

Ngay cả ở công trình được tồn tại có điều kiện, một số khu vực vẫn phải trả lại. Đó là các căn hộ, diện tích vi phạm nằm ở khối đế, tức phần các tầng thấp phía dưới tòa tháp, ở tầng kỹ thuật và ở diện tích vốn dành cho sinh hoạt cộng đồng. Những phần này sẽ được hoàn trả công năng theo quy hoạch được duyệt hoặc chuyển sang chức năng công cộng phù hợp, theo quyết định của UBND TP.

Về trình tự, UBND cấp xã chủ trì, phối hợp với chủ đầu tư và các cơ quan liên quan rà soát, lập danh sách cụ thể căn hộ, phần diện tích, công trình phải di dời. Danh sách phải xác định người sở hữu, người sử dụng và các bên có quyền, lợi ích hợp pháp liên quan. Phương án di dời phải được công khai, kèm theo vận động, tuyên truyền và tiếp nhận ý kiến của người bị di dời.

Trách nhiệm tài chính được đặt lên chủ đầu tư. Doanh nghiệp phải phối hợp thực hiện phương án di dời, hỗ trợ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, bảo đảm kinh phí bồi thường, hỗ trợ bằng tiền và các chi phí khắc phục hậu quả. Nếu chủ đầu tư không làm hoặc làm không đầy đủ, UBND TP sẽ dùng nguồn bảo đảm nghĩa vụ của chủ đầu tư hoặc chỉ đạo cưỡng chế tài sản của doanh nghiệp để thực hiện.

Bối cảnh: vì sao cần một cơ chế đặc thù

Với quy mô hơn 24.000 căn hộ, phần lớn đã có người ở, việc áp dụng nguyên tắc xử lý thông thường, tức buộc phá dỡ toàn bộ phần xây sai phép, gần như không khả thi. Phá dỡ hàng loạt sẽ đẩy hàng chục nghìn người vào cảnh mất chỗ ở, còn giữ nguyên thì hợp thức hóa vi phạm và để hạ tầng tiếp tục quá tải. Một cơ chế đặc thù do HĐND TP ban hành có thể được xem là cách tìm điểm cân bằng giữa hai hướng này.

Cách tiếp cận của dự thảo cho thấy ưu tiên rõ ràng: an toàn và hạ tầng đặt lên trước. Những tiêu chí về chịu lực, phòng cháy, khoảng cách giữa các tòa và chỉ giới đường đỏ là các yếu tố khó sửa chữa sau khi công trình đã xây xong. Ngược lại, thiếu trường học hay chỗ đỗ xe có thể bù đắp bằng phương án bổ sung, nên dự thảo cho phép ngoại lệ ở tiêu chí thứ ba.

Việc yêu cầu chủ đầu tư chịu chi phí và quy định khả năng cưỡng chế tài sản cũng là tín hiệu rằng gánh nặng khắc phục không được chuyển hoàn toàn sang cư dân. Tuy vậy, mức bồi thường, hỗ trợ cụ thể chưa được nêu trong thông tin đã công bố.

Tác động với người mua chung cư Hà Nội và người bán

Với người đang sở hữu căn hộ trong 12 dự án, câu hỏi quan trọng nhất là căn của mình thuộc nhóm nào. Căn nằm trong tòa đáp ứng đủ 5 tiêu chí và không nằm ở khối đế, tầng kỹ thuật hay diện tích sinh hoạt cộng đồng có khả năng được giữ lại. Theo thông lệ, khi tình trạng tồn tại được xác lập chính thức, đó thường là bước tiền đề để giải quyết các thủ tục pháp lý tiếp theo, trong đó có việc cấp sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Dù vậy, dự thảo không đề cập trực tiếp việc cấp giấy chứng nhận, nên chủ nhà chưa nên coi đó là điều chắc chắn.

Với người định mua bán căn hộ thứ cấp tại các khu như Linh Đàm, Kiến Hưng, Tân Triều, Đại Thanh, Kim Văn Kim Lũ hay Xa La, rủi ro pháp lý hiện ở mức cao. Trước khi xuống tiền, người mua nên xác định căn hộ thuộc tòa nào, nằm ở tầng nào và có thuộc phần diện tích tăng thêm so với giấy phép hay không. Căn hộ chưa có sổ hồng cũng thường khó được ngân hàng chấp nhận làm tài sản thế chấp, nên phương án vay mua nhà có thể bị hạn chế.

Về giá, những căn hộ ở đây vốn hấp dẫn nhờ giá rẻ so với mặt bằng chung cư Hà Nội. Có thể sau khi nghị quyết được thông qua và danh sách phân loại được công khai, giá giữa các tòa sẽ phân hóa: tòa được giữ lại có cơ sở pháp lý rõ hơn, trong khi tòa hoặc phần diện tích phải phá dỡ gần như không còn giá trị giao dịch. Người bán vì thế nên chờ kết quả phân loại thay vì vội hạ giá, còn người mua nên đợi danh sách chính thức.

Với thị trường bất động sản rộng hơn, vụ việc là lời nhắc về tầm quan trọng của việc kiểm tra quy hoạch và giấy phép xây dựng trước khi mua chung cư. Đối chiếu số tầng, số căn thực tế với giấy phép được cấp là bước đơn giản nhưng có thể giúp tránh những rủi ro kéo dài nhiều năm.

Câu hỏi thường gặp

Những dự án Mường Thanh nào ở Hà Nội đang được xem xét?

Có 12 công trình, dự án: CT6 Kiến Hưng, CT5 Tân Triều, VP3, VP5, VP6, HH1, HH2, HH3, HH4 Linh Đàm, CT8 và CT10 Đại Thanh, CT11 và CT12 Kim Văn Kim Lũ, và Khu nhà ở Xa La. Tổng số căn thực tế là 24.943, vượt 18.184 căn so với 6.759 căn được phép.

Chung cư cao tầng cần điều kiện gì để được tồn tại?

Công trình phải đáp ứng đồng thời 5 tiêu chí: đã hoàn thành và đang sử dụng; an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy; đủ hạ tầng kỹ thuật và xã hội tối thiểu; bảo đảm khoảng cách giữa các khối tháp; không vi phạm chỉ giới đường đỏ và các hành lang bảo vệ. Nếu chưa đủ hạ tầng nhưng có phương án khắc phục khả thi được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, công trình vẫn có thể được giữ lại.

Căn hộ thuộc diện phá dỡ thì ai chi trả bồi thường?

Theo dự thảo, chủ đầu tư phải bảo đảm kinh phí bồi thường, hỗ trợ bằng tiền và chi phí khắc phục hậu quả. Nếu doanh nghiệp không thực hiện đầy đủ, UBND TP sẽ dùng nguồn bảo đảm nghĩa vụ của chủ đầu tư hoặc cưỡng chế tài sản của doanh nghiệp.

Có nên mua căn hộ thứ cấp tại các tòa này lúc này không?

Nghị quyết vẫn đang ở dạng dự thảo và danh sách phân loại cụ thể chưa được công bố. Người mua thận trọng thường chờ đến khi biết rõ căn hộ thuộc nhóm được giữ lại hay phải di dời, đồng thời kiểm tra khả năng được cấp sổ hồng trước khi đặt cọc.

Căn hộ ở khối đế hoặc tầng kỹ thuật có bị ảnh hưởng không?

Có. Ngay cả trong công trình được tồn tại có điều kiện, các căn hộ, diện tích vi phạm ở khối đế, tầng kỹ thuật và diện tích sinh hoạt cộng đồng vẫn phải di dời để hoàn trả công năng theo quy hoạch hoặc chuyển sang chức năng công cộng theo quyết định của UBND TP.