Giá nhà đất Hà Nội ra sao khi hồ Hoàn Kiếm tái thiết 22.229 tỷ

Ngày 27/10, UBND Thành phố Hà Nội đã có tờ trình chủ trương đầu tư dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết không gian khu vực hồ Hoàn Kiếm cùng vùng phụ cận, với tổng mức đầu tư sơ bộ 22.229 tỷ đồng. Dự án được đề xuất làm theo phương thức đối tác công tư, loại hợp đồng BT, gồm cả một trung tâm thương mại ngầm 4 tầng và đặt mục tiêu hoàn thành toàn bộ vào năm 2029. Với người đang theo dõi thị trường mua bán nhà đất Hà Nội, đây là một đề xuất quy hoạch ở đúng vị trí đắt giá nhất thủ đô, nên đáng đọc kỹ từng con số.

Thông tin dưới đây được tổng hợp theo cafef, trích từ bài của tác giả Trần Hoàng đăng trên Tiền phong. Cần nhớ rằng đây mới là tờ trình chủ trương, tức bước đề xuất ban đầu, chưa phải dự án đã được phê duyệt chi tiết hay đã khởi công.

Dự án tái thiết hồ Hoàn Kiếm sẽ thay đổi những gì

Mục tiêu nổi bật nhất của đề xuất là tạo ra một không gian quảng trường lớn, nối thẳng hồ Hoàn Kiếm với Quảng trường Cách mạng Tháng Tám, Nhà hát Lớn và Bảo tàng Lịch sử Quốc gia. Nói cách khác, trục từ bờ hồ sang khu vực phía Đông, nơi tập trung các công trình kiến trúc Pháp cổ, sẽ được hình dung như một chuỗi không gian công cộng liền mạch thay vì những điểm rời rạc bị chia cắt bởi đường phố và các khối nhà.

Cùng với đó, khu trung tâm sẽ được mở rộng diện tích dành cho cộng đồng, hệ thống giao thông được tổ chức lại và không gian ngầm được quy hoạch lại. Theo chú thích ảnh của UBND TP Hà Nội trong bài gốc, quy hoạch khu vực hồ Hoàn Kiếm vừa được đưa ra lấy ý kiến nhân dân. Việc lấy ý kiến cộng đồng thường là một bước bắt buộc trước khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch ở những khu vực nhạy cảm về di sản và dân cư như phố cổ, phố cũ.

Điểm khiến giới bất động sản chú ý là hạng mục trung tâm thương mại ngầm. Ở các đô thị lớn trên thế giới, không gian thương mại dưới mặt đất quanh quảng trường trung tâm thường được dùng để giải bài toán vừa giữ cảnh quan phía trên, vừa khai thác giá trị kinh tế của vị trí. Tại Hà Nội, đây sẽ là mô hình mới ở quy mô lớn ngay lõi trung tâm.

22.229 tỷ đồng được chia cho ba dự án thành phần ra sao

Tổng vốn sơ bộ được tách thành ba dự án thành phần, và cộng ba con số lại đúng bằng 22.229 tỷ đồng.

Dự án thành phần 1 là giải phóng mặt bằng toàn khu vực, với quy mô sử dụng đất đề xuất khoảng 30,82 ha. Giải phóng mặt bằng là quá trình Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư cho người đang sử dụng đất để lấy mặt bằng sạch làm dự án. Hạng mục này có mức đầu tư sơ bộ lớn nhất, 9.924 tỷ đồng, và được chi hoàn toàn từ ngân sách Thành phố. Nếu chia đều một cách thô cho 30,82 ha, tức khoảng 308.200 m2, con số này tương đương chừng 32,2 triệu đồng mỗi m2; tuy nhiên đây chỉ là phép chia minh họa vì diện tích đề xuất có thể gồm cả đường sá, mặt nước và đất công, không phải đơn giá bồi thường cho từng hộ.

Dự án thành phần 2 là trung tâm thương mại ngầm quy mô 4 tầng hầm, đặt tại khu vực Công viên, Quảng trường phía Đông và phía Bắc hồ Hoàn Kiếm. Hạng mục này trị giá 4.611 tỷ đồng, do Công ty Cổ phần Bất động sản Mặt Trời Thủ đô làm nhà đầu tư.

Dự án thành phần 3 gồm xây mới khu vực Trụ sở UBND Thành phố, cải tạo Trụ sở HĐND Thành phố và chỉnh trang cảnh quan phía Đông Nam hồ Hoàn Kiếm. Tổng mức đầu tư là 7.694 tỷ đồng, cũng do Công ty Cổ phần Bất động sản Mặt Trời Thủ đô thực hiện.

Như vậy, phần doanh nghiệp đảm nhận ở hai dự án thành phần 2 và 3 cộng lại là 12.305 tỷ đồng, còn phần ngân sách là 9.924 tỷ đồng cho khâu mặt bằng.

Sáu khu đất vàng ở Hà Nội được dùng để thanh toán

Để trả cho nhà đầu tư, Hà Nội dự kiến dùng 6 quỹ đất rộng khoảng 7,31 ha, giá trị sơ bộ 4.878 tỷ đồng. Các khu đất đối ứng nằm tại phố Tràng Tiền, hai bên Bưu điện, Tăng Bạt Hổ, Lê Thánh Tông, Hai Bà Trưng và khu vực Đông Anh.

Quy đổi ra mét vuông, 7,31 ha là khoảng 73.100 m2, nên giá trị sơ bộ bình quân vào khoảng 66,7 triệu đồng mỗi m2. Con số bình quân này gộp cả đất nội đô quanh hồ lẫn đất ở Đông Anh, vốn có mặt bằng giá rất khác nhau, nên không thể dùng để suy ra giá từng khu. Theo thông lệ, giá trị quỹ đất thanh toán trong hợp đồng BT sẽ còn được xác định lại theo quy định về định giá đất ở các bước sau, vì vậy mức 4.878 tỷ đồng hiện chỉ mang tính sơ bộ.

Nguồn tin cũng cho thấy giá trị quỹ đất đối ứng sơ bộ thấp hơn đáng kể so với 12.305 tỷ đồng doanh nghiệp bỏ ra cho hai hạng mục. Bài gốc không nói phần chênh lệch sẽ được xử lý thế nào; người đọc nên chờ thêm thông tin chính thức thay vì tự suy diễn. Có thể phần này liên quan đến quyền khai thác trung tâm thương mại ngầm hoặc các cơ chế khác, nhưng đó chỉ là giả định, chưa được nguồn xác nhận.

Bối cảnh: hợp đồng BT và đối tác công tư là gì

Đối tác công tư, thường gọi tắt là PPP, là hình thức Nhà nước và doanh nghiệp tư nhân cùng hợp tác làm một dự án hạ tầng hoặc dịch vụ công, trong đó tư nhân góp vốn, năng lực và được hoàn vốn theo hợp đồng. Hợp đồng BT, viết tắt của Xây dựng – Chuyển giao, là loại hợp đồng mà nhà đầu tư bỏ tiền xây công trình rồi bàn giao cho Nhà nước, sau đó được thanh toán bằng tiền hoặc bằng quỹ đất.

Mô hình đổi đất lấy hạ tầng từng được nhiều địa phương áp dụng, giúp có công trình mà không phải chi ngay một khoản ngân sách lớn. Đổi lại, cách làm này thường gây tranh luận về việc định giá quỹ đất thanh toán có sát thị trường hay không, bởi đất trả cho nhà đầu tư thường ở vị trí đắc địa. Chính vì vậy, các khâu thẩm định, công khai và lấy ý kiến thường được dư luận theo dõi sát.

Về quy trình, một tờ trình chủ trương đầu tư như ngày 27/10 thường phải được cấp có thẩm quyền xem xét, chấp thuận; sau đó mới đến các bước lập dự án, phê duyệt quy hoạch chi tiết, bồi thường giải phóng mặt bằng và thi công. Với mốc hoàn thành năm 2029, tiến độ được đặt ra khá gấp so với khối lượng công việc, nhất là khâu mặt bằng ở khu vực dân cư đông đúc và có nhiều công trình lịch sử.

Giá nhà đất quanh hồ Hoàn Kiếm có thể thay đổi thế nào

Đối với người mua và người bán nhà phố ở quận Hoàn Kiếm, tác động trước mắt có thể đến từ tâm lý. Khi một khu vực được công bố đề xuất chỉnh trang lớn, giá chào bán quanh đó thường nhích lên theo kỳ vọng, dù dự án chưa được duyệt. Người mua cần phân biệt giá chào và giá giao dịch thực, đồng thời tránh trả thêm tiền chỉ vì những lời quảng cáo kiểu đất gần quảng trường mới.

Với chủ nhà nằm trong ranh 30,82 ha dự kiến giải phóng mặt bằng, câu chuyện lại khác hẳn. Tài sản của họ có thể thuộc diện thu hồi, và giá trị nhận được sẽ phụ thuộc vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt, chứ không phải giá thị trường tự do. Người đang tính mua nhà trong khu vực này nên kiểm tra quy hoạch tại cơ quan quản lý trước khi xuống tiền, vì mua phải căn nằm trong diện thu hồi có thể khiến kế hoạch ở hoặc kinh doanh bị đảo lộn.

Những tuyến phố có tên trong danh sách quỹ đất thanh toán như Tràng Tiền, Lê Thánh Tông, Hai Bà Trưng hay Tăng Bạt Hổ cũng đáng chú ý. Khi các khu đất này chuyển sang tay nhà đầu tư và được phát triển, diện mạo phố có thể thay đổi, kéo theo nhu cầu thuê mặt bằng thương mại. Riêng khu vực Đông Anh, việc có một quỹ đất đối ứng cho dự án trung tâm có thể khiến giới đầu tư chú ý hơn, nhưng nguồn tin không nêu vị trí hay quy mô cụ thể nên chưa thể đánh giá.

Với nhà đầu tư cho thuê, trung tâm thương mại ngầm và quảng trường lớn, nếu thành hình, thường làm tăng lượng khách đi bộ, có lợi cho các cửa hàng, khách sạn nhỏ và căn hộ dịch vụ quanh hồ. Ngược lại, giai đoạn thi công kéo dài có thể gây xáo trộn giao thông và kinh doanh. Nhìn chung, thị trường bất động sản lõi trung tâm Hà Nội vốn khan hiếm nguồn cung, nên mọi thay đổi quy hoạch ở đây đều cần được đánh giá thận trọng, dựa trên văn bản chính thức thay vì tin đồn.

Câu hỏi thường gặp

Dự án tái thiết hồ Hoàn Kiếm có tổng vốn bao nhiêu và khi nào xong?

Theo tờ trình ngày 27/10 của UBND Thành phố Hà Nội, tổng mức đầu tư sơ bộ là 22.229 tỷ đồng, chia làm ba dự án thành phần. Toàn bộ hạng mục đặt mục tiêu hoàn thành vào năm 2029. Đây là con số sơ bộ ở bước chủ trương nên có thể được điều chỉnh khi lập dự án chi tiết.

Nhà đầu tư dự án là ai và được trả bằng gì?

Công ty Cổ phần Bất động sản Mặt Trời Thủ đô được nêu là nhà đầu tư trung tâm thương mại ngầm 4.611 tỷ đồng và hạng mục trụ sở, cảnh quan 7.694 tỷ đồng. Hà Nội dự kiến thanh toán bằng 6 quỹ đất khoảng 7,31 ha, giá trị sơ bộ 4.878 tỷ đồng, tại Tràng Tiền, hai bên Bưu điện, Tăng Bạt Hổ, Lê Thánh Tông, Hai Bà Trưng và Đông Anh.

Có nên mua nhà phố quanh hồ Hoàn Kiếm lúc này không?

Điều quan trọng nhất là xác minh căn nhà có nằm trong ranh khoảng 30,82 ha dự kiến giải phóng mặt bằng hay không, bằng cách tra cứu quy hoạch tại cơ quan chức năng. Dự án mới ở bước đề xuất, nên giá chào bán tăng theo kỳ vọng có thể chưa phản ánh giá trị thật. Người mua nên đối chiếu giá giao dịch thực, kiểm tra pháp lý sổ đỏ, sổ hồng và chỉ quyết định khi đã rõ thông tin quy hoạch.

Nhà nằm trong diện giải phóng mặt bằng sẽ được bồi thường thế nào?

Nguồn tin chỉ cho biết khâu giải phóng mặt bằng có vốn sơ bộ 9.924 tỷ đồng, chi hoàn toàn từ ngân sách Thành phố, chưa công bố phương án cụ thể. Theo quy trình thông thường, người có đất bị thu hồi được bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư theo phương án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Chủ nhà nên theo dõi thông báo chính thức của chính quyền địa phương để nắm quyền lợi của mình.