Mua nhà trên giấy: dự thảo luật giới hạn đặt cọc tối đa 5%

Người mua nhà hình thành trong tương lai có thể sắp được bảo vệ chặt hơn khi dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) giữ mức đặt cọc tối đa 5% và nhiều đại biểu đề nghị khoản cọc này phải nằm trong tài khoản phong tỏa tại ngân hàng. Nội dung được thảo luận tại hội trường sáng 30/10/2026, trong Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, theo baochinhphu.vn.

Phiên thảo luận xoay quanh những khâu mà người mua bán bất động sản thường gặp rủi ro nhất: đặt cọc, thanh toán theo tiến độ, bảo lãnh ngân hàng, chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng hợp đồng. Bên cạnh mục tiêu tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực cho thị trường bất động sản, các ý kiến nhấn mạnh việc kiểm soát hoạt động kinh doanh, ngăn sai phạm từ sớm và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà.

Mua nhà hình thành trong tương lai, tiền cọc được giữ thế nào?

Bất động sản hình thành trong tương lai là nhà, căn hộ chưa xây xong hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng tại thời điểm giao dịch, người mua thường gọi nôm na là mua nhà trên giấy. Đây cũng là loại giao dịch dễ phát sinh tranh chấp nhất, vì người mua trả tiền trước khi có sản phẩm thật.

Theo baochinhphu.vn, đại biểu Tô Ái Vang (TP. Cần Thơ) đánh giá quy định tại khoản 5 Điều 18 của dự thảo, đặt mức cọc tối đa 5% đối với bất động sản hình thành trong tương lai, là phù hợp. Theo đại biểu, quy định này góp phần ngăn tình trạng chiếm dụng vốn thông qua hợp đồng giữ chỗ hay phiếu đăng ký nguyện vọng khi dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý.

Hợp đồng giữ chỗ là văn bản mà một số chủ đầu tư hoặc đơn vị môi giới dùng để thu tiền của khách khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán; về bản chất, người nộp tiền chưa có hợp đồng mua bán nên quyền lợi rất mong manh. Để hình dung, với một căn hộ giá 3 tỷ đồng, mức cọc 5% tương đương 150 triệu đồng, thấp hơn nhiều so với những khoản giữ chỗ hàng trăm triệu đến vài tỷ đồng từng xuất hiện trên thị trường.

Đại biểu Tô Ái Vang không dừng ở mức trần. Bà đề nghị bổ sung cơ chế kiểm soát dòng tiền: khoản cọc 5% bắt buộc phải chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh của dự án. Tài khoản phong tỏa là tài khoản mà chủ tài khoản không được tự ý rút tiền cho đến khi đáp ứng điều kiện đã thỏa thuận. Theo đề xuất, chủ đầu tư chỉ được rút khoản này khi dự án đủ điều kiện và hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán.

Khoản 5% giữ lại chờ sổ hồng có thay đổi không?

Dự thảo có quy định tại điểm b, điểm c khoản 1 Điều 20: chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận này chính là thứ người dân quen gọi là sổ hồng hay sổ đỏ, xác nhận quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của người mua. Nói cách khác, 5% cuối cùng là đòn bẩy để người mua buộc chủ đầu tư hoàn tất thủ tục cấp sổ.

Đại biểu Tô Ái Vang đề nghị cho phép thay khoản 5% bị phong tỏa bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện có giá trị tương đương, nhưng chỉ trong trường hợp chậm cấp giấy chứng nhận xuất phát từ nguyên nhân khách quan thuộc phía cơ quan nhà nước, như chậm xác định giá đất hoặc chậm phê duyệt điều chỉnh quy hoạch. Chứng thư bảo lãnh vô điều kiện là cam kết của ngân hàng sẽ chi trả khoản tiền khi được yêu cầu mà không cần chứng minh thêm điều kiện nào. Theo đại biểu, cách làm này giúp doanh nghiệp duy trì thanh khoản, giảm áp lực chi phí tài chính, đồng thời vẫn bảo đảm quyền lợi của Nhà nước và người mua.

Với người mua, điểm đáng lưu ý là đề xuất không xóa bỏ khoản bảo đảm 5%, mà chỉ đổi hình thức từ tiền mặt sang cam kết của ngân hàng. Nếu đề xuất được tiếp thu, người mua có thể nên hỏi kỹ chủ đầu tư về ngân hàng phát hành bảo lãnh và điều kiện thực hiện bảo lãnh trước khi thanh toán.

Chuyển nhượng dự án, ai chịu trách nhiệm với người mua?

Một rủi ro ít được người mua để ý là dự án đổi chủ giữa chừng. Chuyển nhượng dự án là việc chủ đầu tư bán lại toàn bộ hoặc một phần dự án cho doanh nghiệp khác tiếp tục thực hiện. Câu hỏi đặt ra là tiền người mua đã nộp, nghĩa vụ bảo hành, bảo lãnh và cấp sổ sẽ do ai gánh.

Đại biểu Tô Ái Vang đề nghị bổ sung cơ chế kế thừa nghĩa vụ tài chính có kiểm soát, cho phép chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, với điều kiện toàn bộ dòng tiền thanh toán từ chủ đầu tư mới được phong tỏa tại ngân hàng và ưu tiên trích nộp trực tiếp vào ngân sách nhà nước để hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất là khoản doanh nghiệp phải nộp cho Nhà nước khi được giao đất; chưa nộp xong thường đồng nghĩa với việc dự án khó được cấp sổ cho người mua.

Đại biểu Lương Thị Hoa (tỉnh Thanh Hóa) đề nghị nghiên cứu phương án cho trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng có bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực và cam kết thực hiện đầy đủ nghĩa vụ. Theo bà, việc chuyển nhượng phải bảo đảm nghĩa vụ tài chính được xác định, kiểm chứng; bên nhận phải có năng lực, có cơ chế thanh toán, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và phân định rõ trách nhiệm, không để chuyển nhượng thành cách trì hoãn nghĩa vụ với Nhà nước.

Bà đề nghị bổ sung tại Điều 32 quy định làm rõ thời điểm, phạm vi chuyển giao trách nhiệm đối với khoản tiền đã nhận của khách hàng, nghĩa vụ bảo lãnh, bảo hành và cấp giấy chứng nhận, để việc thay chủ đầu tư không làm gián đoạn trách nhiệm với người mua nhà. Với chuyển nhượng hợp đồng, tức người mua bán lại suất mua căn hộ cho người khác trước khi nhận nhà, đại biểu đề nghị bổ sung tại khoản 2 Điều 39 nguyên tắc xác định thời điểm, phạm vi kế thừa quyền và nghĩa vụ, xử lý phần thanh toán còn lại, trách nhiệm với vi phạm xảy ra trước khi chuyển nhượng, đồng thời bảo đảm việc kế thừa quyền thụ hưởng bảo lãnh, quyền đối với khoản tiền 5% và lãi phát sinh.

Bối cảnh: bài học hơn 3.900 căn hộ tại Hà Nội

Vì sao các đại biểu nhấn mạnh việc ngăn sai phạm từ khâu mở bán? Đại biểu Vũ Văn Tiến (TP. Hải Phòng) dẫn vụ việc liên quan đến các dự án của Tập đoàn Mường Thanh tại Hà Nội, với hơn 3.900 căn hộ nằm trong phương án dự kiến phá dỡ để xử lý sai phạm. Theo đại biểu, vi phạm nghiêm trọng về quy hoạch, trật tự xây dựng có thể kéo dài trong khi hàng nghìn căn hộ vẫn được giao dịch, người dân bỏ tiền mua và sinh sống nhiều năm, rồi đến khi sai phạm được xử lý lại đứng trước nguy cơ mất nhà.

Từ thực tế đó, ông cho rằng sửa luật không chỉ để tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực mà còn phải đặt ra quy định đủ chặt, có tính răn đe. Góp ý vào Điều 4 và Điều 19, đại biểu đề nghị làm rõ trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu danh mục căn hộ đưa vào kinh doanh với quy hoạch, thiết kế đã được phê duyệt. Số tầng, số căn hộ, diện tích dự án đều đã có trong hồ sơ, nên cần cơ chế phát hiện kịp thời trường hợp số căn đưa ra bán vượt số lượng được duyệt.

Đại biểu đề nghị hoàn thiện khoản 2 Điều 4 và khoản 4, khoản 5 Điều 19 theo hướng quy định rõ trách nhiệm kiểm tra, công khai danh mục căn hộ đủ điều kiện bán, đồng thời cảnh báo, ngăn chặn giao dịch với căn hộ vi phạm. Với Điều 5 và Điều 59, ông đề nghị làm rõ trách nhiệm từng cơ quan trong việc phát hiện, xử lý dự án xây sai quy hoạch, sai thiết kế mà chủ đầu tư vẫn bán nhà, thu tiền.

Đại biểu cũng cho rằng không thể để chủ đầu tư cố tình vi phạm, thu lợi rồi chỉ nộp phạt là xong. Ông đề nghị hoàn thiện Điều 13, Điều 15, Điều 18 và các quy định liên quan theo hướng buộc chủ đầu tư hoàn trả, bồi thường và khắc phục hậu quả, nhất là khi công trình buộc phải phá dỡ.

Tác động với người mua và người bán nhà đất

Những đề xuất trên vẫn đang ở giai đoạn góp ý cho dự thảo, chưa phải quy định chính thức. Tuy vậy, hướng đi khá rõ: dòng tiền của người mua được khoanh lại, trách nhiệm khi đổi chủ đầu tư được làm rõ và chế tài với vi phạm nặng hơn.

Với người định mua chung cư hình thành trong tương lai, đây là lúc nên tập thói quen kiểm tra pháp lý trước khi xuống tiền: dự án đã đủ điều kiện kinh doanh chưa, có ngân hàng bảo lãnh không, căn hộ mình chọn có nằm trong danh mục được phép bán không. Bất kỳ yêu cầu nộp tiền giữ chỗ lớn khi dự án chưa xong thủ tục đều là dấu hiệu cần thận trọng. Việc giữ lại khoản 5% cuối đến khi nhận sổ hồng cũng là quyền người mua không nên bỏ qua.

Với chủ đầu tư và người bán lại suất mua, khung pháp lý chặt hơn có thể khiến chi phí tuân thủ tăng, nhưng cũng có thể giúp thị trường minh bạch hơn và lấy lại niềm tin của người mua. Với nhà đầu tư lướt sóng hợp đồng, quy định rõ về kế thừa quyền và nghĩa vụ khi chuyển nhượng hợp đồng có thể giảm tranh chấp, song đồng thời đòi hỏi hồ sơ giao dịch đầy đủ hơn.

Câu hỏi thường gặp

Mua nhà hình thành trong tương lai phải đặt cọc bao nhiêu?

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định tại khoản 5 Điều 18 mức đặt cọc tối đa 5% giá trị. Với căn hộ 3 tỷ đồng, khoản cọc tối đa khoảng 150 triệu đồng. Đây là nội dung dự thảo, người mua nên theo dõi văn bản luật được thông qua chính thức.

Tiền cọc có được gửi vào tài khoản phong tỏa không?

Đây là đề xuất của đại biểu Tô Ái Vang (TP. Cần Thơ) tại phiên thảo luận ngày 30/10/2026, theo đó khoản cọc 5% phải nằm trong tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh của dự án. Chủ đầu tư chỉ được rút khi dự án đủ điều kiện và hai bên ký hợp đồng mua bán. Đề xuất có được đưa vào luật hay không còn phụ thuộc quá trình tiếp thu, chỉnh lý.

Chưa có sổ hồng thì chủ đầu tư được thu tối đa bao nhiêu?

Theo dự thảo, chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa nhận giấy chứng nhận. Một đại biểu đề nghị cho thay khoản 5% còn lại bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện, nếu chậm cấp sổ do nguyên nhân khách quan từ phía cơ quan nhà nước.

Dự án đổi chủ đầu tư thì người mua có mất quyền lợi không?

Các đại biểu đề nghị bổ sung Điều 32 để làm rõ thời điểm, phạm vi chuyển giao trách nhiệm với tiền đã nhận của khách hàng, nghĩa vụ bảo lãnh, bảo hành và cấp sổ. Mục tiêu là việc thay chủ đầu tư không làm gián đoạn trách nhiệm với người mua. Khi nghe tin dự án đổi chủ, người mua thường nên yêu cầu văn bản xác nhận chủ đầu tư mới kế thừa hợp đồng của mình.

Làm sao biết căn hộ mình mua có nằm trong danh mục được bán?

Đại biểu Vũ Văn Tiến (TP. Hải Phòng) đề nghị luật quy định rõ trách nhiệm kiểm tra, công khai danh mục căn hộ đủ điều kiện bán và cảnh báo giao dịch với căn hộ vi phạm. Trong lúc chờ luật hoàn thiện, người mua có thể đối chiếu số tầng, số căn với giấy phép xây dựng và thông tin công khai của dự án trước khi ký hợp đồng.