Ủy quyền bán đất nộp thuế hai lần: Thuế An Giang giải đáp

Người ủy quyền toàn quyền định đoạt một thửa đất và người nhận ủy quyền sau đó đứng ra bán thửa đất ấy đều phải kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Đó là ý kiến Thuế tỉnh An Giang đưa ra để trả lời phản ánh của ông Tô Luân, được Cổng thông tin Chính phủ (baochinhphu.vn) đăng ngày 22/09/2026. Với người đang tính chuyện mua bán đất qua hình thức ủy quyền, đây là lời giải đáp cần đọc kỹ, vì nó cho thấy một giao dịch tưởng chỉ là một lần bán đất có thể làm phát sinh nghĩa vụ thuế ở hai khâu.

Thuế TNCN là khoản thuế cá nhân phải nộp trên thu nhập có được, trong đó có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Hợp đồng ủy quyền là văn bản một người (bên ủy quyền) giao cho người khác (bên nhận ủy quyền) thay mặt mình làm một hoặc nhiều việc, có thể có hoặc không có thù lao.

Chuyện gì đã xảy ra với thửa đất của ông Tô Luân

Theo baochinhphu.vn, ông Tô Luân là người sử dụng hợp pháp một thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng. Vì nhu cầu riêng, ông lập hợp đồng ủy quyền toàn quyền cho bên B, để bên B thay ông định đoạt tài sản này. Hợp đồng không có thù lao, tức bên B không nhận khoản tiền công nào cho việc được ủy quyền.

Sau đó, bên B đứng tên chuyển nhượng thửa đất cho bên C để bên C triển khai dự án thí điểm theo Nghị quyết 171. Nghị quyết này, theo thông tin được biết rộng rãi, là nghị quyết của Quốc hội cho phép thí điểm làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nên doanh nghiệp thường phải gom đất từ nhiều người sử dụng đất.

Khi ông Luân liên hệ trực tiếp cơ quan thuế địa phương, ông được trả lời rằng thuế TNCN vẫn phải đóng hai lần: một lần với ông là người ủy quyền và một lần với bên B là người được ủy quyền. Ông cho rằng như vậy là bất hợp lý, bởi trên thực tế chỉ có một lần chuyển nhượng thửa đất, nhưng thuế lại bị thu hai lần, gây tổn hại đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất thực sự hưởng lợi từ tài sản. Ông dẫn Điều 11 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế TNCN và hỏi liệu trường hợp của mình có phải chỉ kê khai, nộp thuế một lần do người được ủy quyền thực hiện hay không.

Thuế tỉnh An Giang căn cứ vào đâu để trả lời

Thuế tỉnh An Giang dựa trước hết vào điểm a khoản 3 Điều 6 Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15 ngày 10/12/2025. Điều khoản này nêu nguyên tắc bản chất hoạt động, giao dịch quyết định nghĩa vụ thuế. Nói đơn giản, cơ quan thuế nhìn vào giao dịch thực chất là gì về thương mại, kinh tế, tài chính, chứ không chỉ dựa vào tên gọi hay hình thức ghi trong hợp đồng.

Căn cứ thứ hai là Điều 11 và điểm b khoản 6 Điều 57 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP ngày 30/06/2026 của Chính phủ. Điều 11 xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, theo khoản 5 Điều 3 Luật Thuế TNCN, gồm cả thu nhập từ hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu theo pháp luật dân sự. Điều 57 quy định rõ: với loại ủy quyền này, người nộp thuế là cá nhân ủy quyền. Còn nếu người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao, không có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu, thì nộp thuế theo Điều 8 của Nghị định.

Từ đó, Thuế tỉnh An Giang kết luận: người sử dụng đất đã ủy quyền như quyền sở hữu phải kê khai, nộp thuế TNCN; đồng thời, người nhận ủy quyền khi bán bất động sản đó cũng phải kê khai, nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp người sử dụng đất không ủy quyền toàn bộ như quyền sở hữu và người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao, người nhận ủy quyền kê khai thuế theo Điều 8, còn khi bán đất thì chính người sử dụng đất kê khai, nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng.

Bối cảnh: vì sao ủy quyền toàn quyền bị xem như một lần bán đất

Trên thị trường bất động sản Việt Nam, hợp đồng ủy quyền toàn quyền từ lâu được dùng như một cách mua bán nhà đất không qua thủ tục sang tên. Người bán ủy quyền cho người mua toàn quyền sử dụng, thế chấp, chuyển nhượng; người mua trả tiền và nắm giữ sổ đỏ, rồi khi có khách thì đứng ra bán tiếp cho người thứ ba. Cách làm này thường xuất hiện khi các bên muốn giao dịch nhanh, khi người mua chưa muốn sang tên ngay, hoặc khi đất được gom lại để chuyển cho một dự án.

Về bản chất, khi bên nhận ủy quyền có đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt như chủ sở hữu, giao dịch đó có thể được hiểu là một lần chuyển giao tài sản từ người ủy quyền sang người nhận ủy quyền. Nguyên tắc bản chất giao dịch trong Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15 giúp cơ quan thuế xử lý điều này: dù giấy tờ ghi là ủy quyền và không có thù lao, nếu thực chất là chuyển quyền định đoạt thì vẫn được coi là hoạt động phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng.

Nhìn theo cách đó, ông Luân và bên B đứng ở hai khâu khác nhau: khâu ông giao toàn quyền cho bên B, và khâu bên B bán đất cho bên C. Đây có thể là lý do cơ quan thuế coi có hai nghĩa vụ thuế, trong khi người dân như ông Luân chỉ thấy một thửa đất được bán một lần. Câu trả lời của Thuế tỉnh An Giang cho thấy quan điểm của cơ quan thuế nghiêng hẳn về bản chất giao dịch hơn là số lần đất đổi chủ trên sổ.

Ủy quyền nhận thù lao khác ủy quyền toàn quyền ra sao

Điểm mấu chốt nằm ở nội dung hợp đồng ủy quyền chứ không ở tên gọi. Nếu bên nhận ủy quyền chỉ được giao làm thủ tục, đi ký giấy tờ, tìm khách và nhận một khoản thù lao, còn quyền quyết định bán và tiền bán đất vẫn thuộc về người sử dụng đất, thì đó là ủy quyền thông thường. Khi ấy, theo ý kiến của Thuế tỉnh An Giang, người nhận ủy quyền chỉ kê khai thuế với khoản thù lao theo Điều 8 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, và người sử dụng đất kê khai thuế chuyển nhượng khi bán đất.

Ngược lại, nếu hợp đồng trao cho bên nhận ủy quyền đầy đủ nội dung như quyền sở hữu, bên đó tự quyết định giá, tự bán, tự thu tiền, thì giao dịch được xếp vào diện chuyển nhượng. Cá nhân ủy quyền khi đó là người nộp thuế cho khâu ủy quyền, và người nhận ủy quyền tiếp tục nộp thuế khi bán cho người khác.

Theo thông lệ lâu nay, thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản thường được tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá chuyển nhượng, nên mỗi khâu phải nộp thuế có thể làm giao dịch tốn thêm một khoản không nhỏ. Người đọc nên kiểm tra mức thuế suất đang áp dụng theo luật và nghị định hiện hành, vì nguồn tin không nêu con số này.

Tác động với người mua và người bán đất

Với người bán đất, bài học rõ nhất là đừng xem hợp đồng ủy quyền toàn quyền như một cách né thủ tục hay giảm thuế. Theo câu trả lời của Thuế tỉnh An Giang, lập ủy quyền toàn quyền rồi để người khác bán hộ không giúp người sử dụng đất thoát nghĩa vụ kê khai thuế. Người bán có thể sẽ phải nộp thuế ở khâu ủy quyền, trong khi tiền bán đất thực tế lại do bên kia thu nếu hợp đồng trao toàn quyền.

Với người mua đất hay nhà đầu tư gom đất, chi phí thuế có thể tăng nếu đất đi qua thêm một khâu ủy quyền. Khi đàm phán giá, hai bên thường cần thỏa thuận rõ ai chịu khoản thuế nào, vì quy định xác định người nộp thuế nhưng thực tế các bên vẫn hay thương lượng việc gánh chi phí. Nếu không ghi rõ trong hợp đồng, tranh chấp về tiền thuế rất dễ xảy ra sau này.

Về pháp lý, mua đất qua ủy quyền còn tiềm ẩn rủi ro khác ngoài thuế. Hợp đồng ủy quyền theo pháp luật dân sự thường chấm dứt khi bên ủy quyền qua đời hoặc đơn phương hủy, nên người đã trả tiền nhưng chưa sang tên sổ đỏ có thể gặp khó. Vì vậy, trong nhiều trường hợp, lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng rồi sang tên vẫn là con đường an toàn hơn cho người mua.

Xem các tin mua bán nhà đất tại An Giang trên TimBDSvn

Với người dân có đất nằm trong khu vực doanh nghiệp đang gom đất làm dự án thí điểm theo Nghị quyết 171, như trường hợp của ông Luân, nên hỏi kỹ hình thức giao dịch doanh nghiệp đề xuất. Bán trực tiếp cho doanh nghiệp hay ủy quyền qua trung gian có thể dẫn đến nghĩa vụ thuế rất khác nhau, và hỏi trước cơ quan thuế địa phương là cách thận trọng.

Có nên mua bán đất qua hợp đồng ủy quyền lúc này

Câu trả lời phụ thuộc vào mục đích của các bên. Nếu chỉ cần người thay mặt làm thủ tục vì chủ đất ở xa hay bận việc, ủy quyền có thù lao, phạm vi rõ ràng, quyền quyết định vẫn thuộc chủ đất, là lựa chọn hợp lý và theo ý kiến của Thuế tỉnh An Giang thì không tạo thêm một khâu thuế chuyển nhượng. Nếu mục đích là mua đứt bán đoạn, việc khoác lên giao dịch hình thức ủy quyền toàn quyền vừa không giúp tránh thuế, vừa khiến người mua chịu rủi ro pháp lý.

Trước khi ký, người bán và người mua nên đọc kỹ từng điều khoản về phạm vi ủy quyền, quyền nhận tiền, thời hạn và thù lao, vì chính những nội dung đó quyết định cơ quan thuế xếp giao dịch vào loại nào. Tham khảo ý kiến công chứng viên hoặc luật sư, và hỏi cơ quan thuế nơi có đất, sẽ giúp tránh bất ngờ về chi phí.

Câu hỏi thường gặp

Ủy quyền toàn quyền bán đất có phải nộp thuế TNCN không?

Có. Theo Thuế tỉnh An Giang, căn cứ Điều 11 và điểm b khoản 6 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, khi người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản, cá nhân ủy quyền là người nộp thuế TNCN. Hợp đồng không có thù lao cũng không làm thay đổi điều này.

Người nhận ủy quyền bán lại đất có phải nộp thuế nữa không?

Theo ý kiến của Thuế tỉnh An Giang, người nhận ủy quyền khi bán bất động sản đó phải kê khai, nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản. Vì vậy, trong trường hợp ủy quyền toàn quyền rồi bán tiếp, thuế có thể phát sinh ở cả hai khâu.

Nếu người được ủy quyền chỉ nhận thù lao thì sao?

Khi người sử dụng đất không ủy quyền toàn bộ như quyền sở hữu và người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao, người nhận ủy quyền kê khai thuế theo Điều 8 Nghị định 253/2026/NĐ-CP. Lúc bán đất, chính người sử dụng đất kê khai, nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản.

Vì sao cơ quan thuế không dựa vào tên gọi của hợp đồng?

Điểm a khoản 3 Điều 6 Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15 quy định nguyên tắc bản chất giao dịch quyết định nghĩa vụ thuế. Cơ quan thuế xem xét giao dịch thực chất là gì, không phụ thuộc vào hình thức ghi trong hợp đồng giữa các bên.

Mua đất bằng hợp đồng ủy quyền có an toàn không?

Thường thì kém an toàn hơn hợp đồng chuyển nhượng có công chứng và sang tên sổ đỏ. Ngoài khả năng phát sinh thuế ở nhiều khâu, hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt trong một số trường hợp theo pháp luật dân sự, khiến người đã trả tiền gặp rủi ro về quyền đối với thửa đất.