Mua nhà TP HCM: Bình Trưng có khu nhà ở 18,24 ha mới

UBND TP HCM vừa cho phép Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Bình Trưng chuyển mục đích sử dụng hơn 15,6 ha đất nông nghiệp để làm khu nhà ở tại phường Bình Trưng và Cát Lái. Tổng diện tích dự án là 18,24 ha, thời hạn sử dụng đất kéo dài đến tháng 10/2075. Với người đang tìm mua nhà ở khu Đông TP HCM, đây là thêm một nguồn cung chung cư và nhà thấp tầng sẽ xuất hiện trong vài năm tới, dù khó có hàng để bán ngay.

Theo VnExpress, doanh nghiệp được giao đất thuộc hệ sinh thái của Công ty Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH), một chủ đầu tư quen thuộc với các dự án nhà ở phía đông thành phố. Bài viết dưới đây tóm lược quyết định, giải thích các khái niệm pháp lý liên quan và phân tích điều mà người mua, người bán cũng như nhà đầu tư nên lưu tâm.

Khu nhà ở Bình Trưng, Cát Lái được duyệt những gì

Phần lớn quỹ đất của dự án, hơn 15,6 ha, vốn là đất nông nghiệp. Chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi loại đất, ở đây từ đất nông nghiệp sang đất ở và đất phục vụ dự án đô thị. Chỉ khi có quyết định này, chủ đầu tư mới có cơ sở để nộp tiền sử dụng đất, làm hạ tầng và tiến tới xây dựng.

Ngoài phần đất nông nghiệp, thành phố giao thêm gần 2,6 ha gồm đất rạch, đất giao thông và đất xen cài do Nhà nước trực tiếp quản lý. Đất xen cài thường là những mảnh nhỏ nằm lọt giữa khu đất dự án, không thể tách riêng để sử dụng, nên việc gộp vào giúp dự án liền thửa. Doanh nghiệp cũng kết hợp thêm 400 m2 đất ở đô thị đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cộng ba phần lại, dự án đạt quy mô 18,24 ha. Theo VnExpress, khu nhà ở này nằm liền kề Gladia by the Waters, dự án do Khang Điền phát triển cùng đối tác Keppel Land.

Quy hoạch 1/500 phân chia đất ở và tiện ích ra sao

Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là bản quy hoạch ở cấp chi tiết nhất, thể hiện vị trí từng lô đất, chiều cao công trình, mật độ xây dựng và hệ thống đường nội bộ. Bản quy hoạch của dự án được duyệt vào tháng 9, theo nguồn tin.

Trong 18,24 ha, đất ở chiếm hơn 7,15 ha. Phần này chia làm hai: 3,97 ha cho chung cư hỗn hợp và gần 3,19 ha cho nhà thấp tầng. Chung cư hỗn hợp thường là tòa nhà kết hợp căn hộ với không gian thương mại ở các tầng dưới, còn nhà thấp tầng theo thông lệ gồm nhà phố liên kế và biệt thự.

Như vậy, đất ở chiếm chưa tới 40% tổng diện tích, phần còn lại dành cho cây xanh, công trình dịch vụ - công cộng, hạ tầng kỹ thuật, mặt nước và giao thông. Riêng khu dịch vụ - công cộng rộng 1.852 m2, phục vụ thương mại, thể thao, hồ bơi, sân quần vợt và khu vui chơi. Một dự án có tỷ lệ cây xanh, mặt nước lớn thường được người mua đánh giá cao về chất lượng sống, nhưng cũng có thể khiến giá bán trên mỗi mét vuông đất ở cao hơn vì chi phí hạ tầng được phân bổ vào đó.

Về quy mô sản phẩm, VnExpress dẫn báo cáo thường niên 2025 cho biết dự án dự kiến có khoảng 200 căn biệt thự, nhà liên kế và 3.000 căn hộ chung cư, kèm các tiện ích thương mại, sinh hoạt và giải trí. Khang Điền từng lên kế hoạch triển khai dự án từ năm 2027.

Chủ đầu tư phải làm gì và đất dùng đến bao giờ

Thời hạn sử dụng đất để thực hiện dự án là đến tháng 10/2075, tức khoảng 50 năm. Trong thời gian đó, Công ty Bình Trưng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, đầu tư hạ tầng kỹ thuật như đường, điện, cấp thoát nước, hạ tầng xã hội như trường học, công viên, và thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội theo quy định.

Với phần đất ở, doanh nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Hình thức này nghĩa là chủ đầu tư phải nộp một khoản tiền cho ngân sách, được tính theo giá đất cụ thể do cơ quan nhà nước xác định, trước khi được khai thác quỹ đất. Riêng phần diện tích dùng xây nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất theo quy định, đây là cơ chế khuyến khích phổ biến để doanh nghiệp làm loại nhà giá thấp cho người thu nhập trung bình và thấp.

Tiền sử dụng đất thường là một trong những khoản chi phí lớn nhất của dự án nhà ở ở TP HCM. Vì vậy, tốc độ hoàn tất nghĩa vụ tài chính có thể ảnh hưởng trực tiếp tới thời điểm dự án đủ điều kiện mở bán và giá chào bán sau này.

Bối cảnh: vì sao khu Đông TP HCM thêm dự án mới

Khu Đông TP HCM nhiều năm qua là nơi tập trung nhiều dự án nhà ở mới nhờ quỹ đất còn rộng và hạ tầng giao thông được đầu tư. Khang Điền là một trong những chủ đầu tư hoạt động lâu năm tại đây, theo VnExpress. Việc khu nhà ở mới nằm sát Gladia by the Waters cho thấy chủ đầu tư có xu hướng phát triển theo cụm, tận dụng hạ tầng và tiện ích liền kề.

Ở góc độ thị trường, nguồn cung nhà ở mới tại TP HCM những năm gần đây khá hạn chế, chủ yếu do vướng thủ tục pháp lý ở khâu giao đất, chuyển mục đích và xác định tiền sử dụng đất. Một dự án vượt qua các bước quy hoạch 1/500 và chuyển mục đích sử dụng đất vì thế là tín hiệu đáng chú ý, dù vẫn còn nhiều bước trước khi có giấy phép xây dựng và đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.

Theo quy trình thông thường, sau quyết định giao đất, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất, xin giấy phép xây dựng, làm móng và được cơ quan quản lý nhà ở xác nhận đủ điều kiện mới được ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Mốc năm 2027 mà Khang Điền từng đặt ra cho thấy người mua cần kiên nhẫn.

Tác động với người mua nhà và nhà đầu tư ở TP HCM

Với người có nhu cầu mua chung cư để ở, dự án hứa hẹn khoảng 3.000 căn hộ, một con số đáng kể cho khu vực Bình Trưng, Cát Lái. Thêm nguồn cung có thể giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn, nhưng chưa chắc kéo giá xuống, vì sản phẩm của các chủ đầu tư lớn ở khu Đông thường định vị ở phân khúc trung, cao cấp.

Với người muốn mua nhà phố hoặc biệt thự, khoảng 200 căn thấp tầng là nguồn hàng khá hiếm trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng ít. Loại sản phẩm này thường có giá trị lớn mỗi căn, nên người mua nên tính trước khả năng vay mua nhà, mức lãi suất sau thời gian ưu đãi và lịch thanh toán theo tiến độ.

Người đang sở hữu nhà đất quanh khu vực có thể hưởng lợi khi hạ tầng và tiện ích của dự án hình thành. Tuy nhiên, kỳ vọng giá tăng nhanh chỉ dựa trên tin duyệt dự án là rủi ro, vì từ quyết định giao đất tới lúc có người về ở thường mất nhiều năm.

Với nhà đầu tư, cần cảnh giác với các lời mời đặt cọc, giữ chỗ hay mua suất ngoại giao khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Pháp lý của dự án mới đi qua bước chuyển mục đích sử dụng đất; việc kiểm tra giấy phép xây dựng và văn bản xác nhận đủ điều kiện bán là bước không thể bỏ qua trước khi xuống tiền.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Tham khảo các căn hộ chung cư đang rao bán tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Khu nhà ở Bình Trưng, Cát Lái đã được mở bán chưa?

Theo thông tin hiện có, dự án mới được UBND TP HCM cho chuyển mục đích sử dụng đất và đã có quy hoạch 1/500 duyệt tháng 9. Khang Điền từng lên kế hoạch triển khai từ năm 2027. Trước khi ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư thường còn phải nộp tiền sử dụng đất, xin giấy phép xây dựng và được xác nhận đủ điều kiện bán.

Dự án có bao nhiêu căn hộ và nhà thấp tầng?

VnExpress dẫn báo cáo thường niên 2025 cho biết dự kiến có khoảng 200 căn biệt thự, nhà liên kế và 3.000 căn hộ chung cư. Đất ở rộng hơn 7,15 ha, gồm 3,97 ha chung cư hỗn hợp và gần 3,19 ha nhà thấp tầng. Con số cụ thể có thể thay đổi khi dự án triển khai thực tế.

Thời hạn sử dụng đất đến năm 2075 có ảnh hưởng gì tới người mua?

Đây là thời hạn sử dụng đất để thực hiện dự án, kéo dài đến tháng 10/2075. Thời hạn ghi trên sổ hồng của người mua có thể khác nhau tùy loại sản phẩm, nhà thấp tầng hay căn hộ. Người mua nên đọc kỹ điều khoản về thời hạn sử dụng đất trong hợp đồng và hỏi chủ đầu tư trước khi đặt tiền.

Dự án có nhà ở xã hội không?

Chủ đầu tư có nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội theo quy định, và phần diện tích xây nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất. Nguồn tin chưa nêu cụ thể vị trí hay số lượng căn nhà ở xã hội. Người có nhu cầu nên theo dõi thông báo chính thức khi dự án tiến tới giai đoạn xây dựng.

Có nên mua đất quanh Bình Trưng, Cát Lái để đón đầu dự án?

Một dự án lớn với tiện ích thương mại, thể thao, hồ bơi có thể nâng giá trị khu vực theo thời gian. Tuy nhiên, việc xây dựng còn nhiều bước và thường kéo dài nhiều năm, nên đầu tư theo tin tức ngắn hạn tiềm ẩn rủi ro. Người mua nên kiểm tra quy hoạch, sổ đỏ hoặc sổ hồng của thửa đất và chỉ dùng vốn nhàn rỗi.