Mua chung cư cũ TP HCM: 64 tòa thuộc diện phải tháo dỡ

TP HCM vừa hoàn tất rà soát trong tháng 10 và xác định 64 chung cư cũ, gồm 106 lô với tổng cộng 8.577 căn hộ, thuộc diện phải di dời, tháo dỡ để cải tạo, xây dựng lại đến năm 2030. Theo Báo điện tử Dân trí, đợt rà soát không phát hiện công trình nào buộc phải tháo dỡ khẩn cấp, nhưng con số này đủ lớn để người đang tính mua chung cư cũ ở TP HCM cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.

Với người mua, người bán và cả người thuê căn hộ trong các khu tập thể lâu năm, đây không chỉ là tin quy hoạch đô thị. Nó liên quan trực tiếp đến giá trị căn nhà, khả năng giao dịch, quyền được bố trí chỗ ở tạm và quyền lợi khi tòa nhà được xây mới. Bài viết dưới đây tổng hợp các con số chính, đặt chúng vào bối cảnh và gợi ý những điều cần kiểm tra.

TP HCM có bao nhiêu chung cư cũ phải tháo dỡ?

Con số trung tâm là 64 chung cư, chia thành 106 lô, chứa 8.577 căn hộ. Một chung cư cũ thường gồm nhiều lô (nhiều khối nhà riêng biệt trong cùng khu), nên số lô lớn hơn số chung cư là điều dễ hiểu. Nếu tính bình quân, mỗi lô có khoảng 80 căn, cho thấy quy mô dân cư bị ảnh hưởng không hề nhỏ.

Điểm đáng chú ý là kết quả rà soát hoàn thành trong tháng 10 và không có trường hợp nào phải tháo dỡ khẩn cấp. Nói cách khác, thành phố có thời gian để lên phương án di dời, tạm cư và mời gọi nhà đầu tư thay vì phải sơ tán gấp. Tuy vậy, "không khẩn cấp" không đồng nghĩa với an toàn lâu dài, bởi các tòa này đều đã nằm trong danh sách phải phá dỡ.

Thông tin trên đến từ báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM. Sở đã trình UBND TP HCM kế hoạch tổ chức thực hiện đề án đối với các chung cư hư hỏng, xuống cấp, gắn với chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ giai đoạn 2026-2030.

Lộ trình cải tạo chung cư cũ TP Hồ Chí Minh đến 2030 ra sao?

Kế hoạch của thành phố chia thành nhiều mốc. Trước hết, TP HCM phấn đấu cơ bản hoàn thành khâu chuẩn bị đầu tư cho các dự án chung cư xây trước năm 1975 và trong giai đoạn 1975-1994. Chuẩn bị đầu tư, theo thông lệ, bao gồm kiểm định chất lượng, lập quy hoạch, xác định phương án bồi thường và tái định cư, rồi lựa chọn nhà đầu tư.

Mốc thứ hai là năm 2027: những chung cư không thuộc diện phá dỡ sẽ được sửa chữa, nâng cấp, gia cố xong. Nhóm này có thể là lựa chọn ít rủi ro hơn cho người mua nhà, vì tòa nhà được giữ lại và cải thiện chất lượng thay vì bị đập đi.

Mốc thứ ba dành cho chính 64 chung cư thuộc diện phá dỡ: thành phố đặt mục tiêu triển khai cải tạo, xây dựng lại từ nay đến năm 2030. Song song, Sở Xây dựng đang nghiên cứu và đề xuất thêm cơ chế, chính sách để tháo gỡ vướng mắc và đẩy nhanh tiến độ. Hiện thành phố đã thi công tại một số chung cư, đồng thời triển khai các dự án phục vụ lợi ích công cộng với những công trình được xử lý theo pháp luật về đầu tư công, tức là dùng vốn ngân sách thay vì chờ doanh nghiệp tư nhân.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh

Bối cảnh: vì sao di dời chung cư cũ kéo dài nhiều năm?

Để hiểu tốc độ của chương trình, cần nhìn vào nhóm 16 chung cư cấp D được kiểm định từ năm 2017. Chung cư cấp D là mức đánh giá nguy hiểm nhất trong phân loại chất lượng nhà chung cư, nghĩa là kết cấu chịu lực có thể không còn đảm bảo an toàn cho người ở.

Theo Sở Xây dựng TP HCM, trong 1.194 hộ dân ở 16 chung cư này, thành phố đã di dời được 828 hộ, tương đương khoảng 69%. Cụ thể, 12 chung cư đã di dời toàn bộ 608 hộ; 2 chung cư mới di dời một phần, được 220 trên 367 hộ; 2 chung cư còn lại vẫn còn 219 hộ chưa rời đi. Như vậy, sau nhiều năm kể từ khi có kết quả kiểm định, vẫn còn vài trăm hộ sống trong những tòa nhà bị đánh giá nguy hiểm.

Nguyên nhân thường gặp ở các dự án chung cư cũ là người dân chưa đồng thuận với phương án bồi thường, lo ngại thời gian tạm cư kéo dài, hoặc dự án chưa tìm được nhà đầu tư đủ năng lực. Chính vì vậy, việc Sở Xây dựng đề xuất thêm cơ chế hỗ trợ được xem là bước cần thiết nếu thành phố muốn đạt mục tiêu năm 2030.

Chung cư Vĩnh Hội: tạm cư thế nào, ai trả chi phí?

Trường hợp được nêu cụ thể là chung cư Vĩnh Hội (lô A, B, C) tại phường Khánh Hội. Tại đây, việc di dời và bố trí tạm cư đang được làm cùng lúc với việc lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Quy hoạch 1/500 là bản quy hoạch chi tiết nhất, thể hiện vị trí từng công trình, chiều cao, mật độ xây dựng và hạ tầng; đây là cơ sở để lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại và công bố thông tin mời nhà đầu tư.

Theo phương án được UBND Quận 4 (cũ) phê duyệt tại Quyết định số 259/QĐ-UBND-TH ngày 6/3/2025, có 232 căn hộ thuộc tài sản công được dùng để bố trí tạm cư cho cư dân Vĩnh Hội. Người dân không phải trả tiền thuê nhà và phí quản lý vận hành, nhưng vẫn tự chi trả các khoản sử dụng riêng như điện, nước và vệ sinh.

Sở Xây dựng lưu ý rằng quỹ nhà thuộc tài sản công của thành phố đã được phân bổ cho các dự án đầu tư công, dự án trọng điểm, cấp bách và các phương án bồi thường, tái định cư đã được duyệt. Nếu quỹ nhà không đủ, UBND các phường sẽ nghiên cứu phương án hỗ trợ tiền thuê nhà cho người dân theo quy định. Điều này gợi ý rằng ở những dự án sau, cư dân có thể nhận tiền hỗ trợ để tự thuê nhà thay vì được bố trí căn hộ tạm cư.

Về phía nhà đầu tư, chung cư Vĩnh Hội hiện chưa có chủ đầu tư. Khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư (văn bản của cơ quan nhà nước cho phép triển khai dự án và xác định nhà đầu tư), chủ đầu tư sẽ được xem xét hưởng chính sách hỗ trợ theo Nghị quyết số 17/2025/NQ-HĐND, trong đó có hỗ trợ kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và kinh phí di dời theo điều kiện quy định.

Có nên mua chung cư cũ ở TP HCM lúc này?

Với người mua, câu hỏi đầu tiên là căn hộ mình nhắm tới có nằm trong 64 chung cư thuộc diện phá dỡ hay không. Thông tin này có thể hỏi tại UBND phường hoặc Sở Xây dựng TP HCM. Một căn hộ trong tòa sắp phá dỡ vẫn có sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất) hợp lệ, nhưng giá trị thực của nó phụ thuộc vào phương án bồi thường, tái định cư sau này chứ không còn phụ thuộc vào chất lượng căn nhà hiện tại.

Một số nhà đầu tư thường mua căn hộ chung cư cũ ở vị trí trung tâm với kỳ vọng được nhận căn mới khi tòa nhà xây lại. Cách làm này có thể sinh lời, nhưng đi kèm rủi ro về thời gian: như dữ liệu của nhóm 16 chung cư cấp D cho thấy, từ khi kiểm định đến khi di dời xong có thể mất nhiều năm. Trong thời gian đó, vốn bị chôn, căn hộ khó cho thuê và khó bán lại. Người vay mua nhà còn phải tính thêm chi phí lãi suất trong suốt giai đoạn chờ đợi.

Với người bán, việc tòa nhà nằm trong danh sách có thể khiến giá nhà chững lại vì người mua e ngại, nhưng ở những vị trí đắc địa, thông tin dự án sắp được mời gọi đầu tư đôi khi lại thu hút người mua đón đầu. Minh bạch về pháp lý và tình trạng quy hoạch giúp giao dịch diễn ra nhanh và tránh tranh chấp về sau.

Với người thuê, rủi ro lớn nhất là hợp đồng thuê có thể chấm dứt khi tòa nhà bắt đầu di dời. Người thuê nên hỏi chủ nhà về kế hoạch của tòa nhà và thỏa thuận rõ điều khoản trả lại tiền cọc nếu phải dọn đi sớm.

Người ưu tiên an toàn có thể cân nhắc các chung cư thuộc nhóm sửa chữa, nâng cấp xong trong năm 2027, hoặc tìm căn hộ ở các dự án mới hơn, pháp lý rõ ràng.

Tham khảo căn hộ đang mua bán chung cư tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

TP HCM có bao nhiêu chung cư cũ phải di dời, tháo dỡ?

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM được Dân trí đưa tin, có 64 chung cư gồm 106 lô với 8.577 căn hộ thuộc diện phải di dời, tháo dỡ. Kết quả rà soát hoàn thành trong tháng 10 và không có trường hợp nào phải tháo dỡ khẩn cấp. Thành phố đặt mục tiêu cải tạo, xây dựng lại nhóm này đến năm 2030.

Mua căn hộ trong chung cư sắp phá dỡ có rủi ro gì?

Rủi ro lớn nhất là thời gian chờ không thể đoán trước, vì việc di dời và tìm nhà đầu tư thường kéo dài nhiều năm. Trong thời gian đó, căn hộ khó bán lại, khó cho thuê, còn quyền lợi cụ thể phụ thuộc vào phương án bồi thường được phê duyệt sau này. Người mua nên kiểm tra kỹ sổ hồng, tình trạng quy hoạch và hỏi chính quyền phường trước khi đặt cọc.

Cư dân chung cư cũ được tạm cư như thế nào?

Ở chung cư Vĩnh Hội, 232 căn hộ thuộc tài sản công được dùng để bố trí tạm cư theo Quyết định số 259/QĐ-UBND-TH ngày 6/3/2025. Người dân không phải trả tiền thuê và phí quản lý vận hành nhưng tự trả điện, nước, vệ sinh. Nếu quỹ nhà công không đủ, UBND phường sẽ nghiên cứu phương án hỗ trợ tiền thuê nhà theo quy định.

Chung cư cấp D là gì?

Đây là mức xếp hạng nguy hiểm nhất khi kiểm định chất lượng nhà chung cư, cho thấy kết cấu chịu lực không còn đảm bảo an toàn. Với 16 chung cư cấp D kiểm định từ năm 2017, TP HCM đã di dời 828 trên 1.194 hộ, vẫn còn hộ dân chưa rời đi.

Nhà đầu tư cải tạo chung cư cũ được hỗ trợ gì?

Sau khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư được xem xét hưởng chính sách theo Nghị quyết số 17/2025/NQ-HĐND. Các hỗ trợ gồm kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và kinh phí di dời, kèm theo điều kiện quy định. Sở Xây dựng cũng đang đề xuất thêm cơ chế để đẩy nhanh tiến độ.