Mua chung cư vừa túi tiền ở TP HCM: lời giải từ TOD

Ngày 30/10, tại Diễn đàn Phát triển chuỗi giá trị bất động sản Việt Nam, các chuyên gia cho rằng giá nhà, nhất là ở TP HCM, chỉ có thể về mức vừa túi tiền khi doanh nghiệp tính lại từ thiết kế, diện tích căn hộ đến vị trí và mô hình quy hoạch. Hai hướng được nêu rõ nhất là căn hộ 40-60 m2 tối ưu từ bản vẽ và các dự án xa trung tâm có giá khoảng 2-3 tỷ đồng nhưng gắn với giao thông công cộng, đặc biệt là metro.

Với người đang tính chuyện mua chung cư lần đầu, đây không chỉ là câu chuyện của chủ đầu tư. Những đề xuất này cho thấy loại sản phẩm nào có khả năng xuất hiện nhiều hơn trên thị trường bất động sản trong vài năm tới, và người mua nên cân nhắc tiêu chí gì khi chọn nhà trong tầm tài chính của mình.

Chuyên gia nói gì về giá nhà vừa túi tiền

Theo VnExpress, ba góc nhìn được đưa ra tại diễn đàn đến từ thị trường, kỹ thuật xây dựng và quy hoạch đô thị.

Ở góc thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở của hãng tư vấn CBRE, nhận xét tiêu chí mua nhà đang dịch chuyển. Ngoài vị trí, giá bán hay tiến độ thanh toán, khách hàng ngày càng để ý tới chất lượng công trình, tiện ích, cách quản lý vận hành và việc căn nhà có đáp ứng nhu cầu sống lâu dài hay không.

Ở góc kỹ thuật, TS Nguyễn Như Thạch, Chủ tịch Hội Khoa học Kỹ thuật xây dựng TP HCM, cho rằng muốn hạ giá thành mà không hạ chuẩn công trình thì phải tối ưu ngay từ khâu thiết kế, chứ không đợi tới lúc thi công mới đi tìm chỗ cắt giảm.

Ở góc quy hoạch, TSKH. KTS Ngô Viết Nam Sơn đề xuất doanh nghiệp thay đổi cách tiếp cận: tính lại vị trí dự án và mô hình đô thị, trong đó mô hình TOD đóng vai trò trung tâm.

Vì sao giá nhà TP HCM khó hạ?

Để hiểu vì sao các chuyên gia phải bàn tới những giải pháp căn cơ như vậy, cần nhìn vào áp lực phía sau giá bán. Theo ông Kiệt, tiền sử dụng đất, vật liệu, nhân công và nhiều khoản chi phí phát triển dự án đều tăng. Tiền sử dụng đất là khoản chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước khi được giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, và thường chiếm tỷ trọng đáng kể trong giá thành một dự án nhà ở. Hệ quả là cùng một công trình, chi phí có thể đội lên qua từng năm, khiến doanh nghiệp khó giữ giá bán ở mức phù hợp với thu nhập người mua.

Bên cạnh chi phí, chủ đầu tư còn vướng pháp lý và thiếu vốn. Ông Kiệt cho biết nguồn cung dự án mới tại khu vực lõi TP HCM vẫn hạn chế, và khó khăn pháp lý là một trong những nguyên nhân quan trọng. Khi nguồn cung ở trung tâm khan hiếm, theo quy luật cung cầu, giá nhà đất khu vực này thường khó giảm.

Một yếu tố ít được nhắc tới là độ trễ của sản phẩm. Theo ông Kiệt, nhu cầu khách hàng thay đổi nhanh nên một sản phẩm được nghiên cứu từ hai đến ba năm trước có thể không còn hợp thị hiếu khi chính thức chào bán. Vì vậy, doanh nghiệp cần dự báo nhu cầu tương lai tốt hơn thay vì chỉ dựa vào nhu cầu ở thời điểm lập dự án.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh đang được đăng trên TimBDSvn

Căn hộ 40-60 m2 có phải là lời giải?

TS Nguyễn Như Thạch cho rằng tính toán hợp lý kết cấu và phương án xây dựng, ứng dụng công nghệ, tự động hóa ở những công đoạn phù hợp có thể giúp tiết kiệm vật liệu, tăng diện tích sử dụng thực tế và giảm giá thành công trình. Theo ông, đây cũng là hướng nhiều doanh nghiệp đang áp dụng để kiểm soát chi phí, phát triển các căn hộ diện tích 40-60 m2 nhắm tới người trẻ và nhóm thu nhập trung bình.

Với người mua, cần phân biệt diện tích ghi trên hợp đồng với diện tích dùng được thực sự. Theo thông lệ, căn hộ chung cư tại Việt Nam thường được tính theo diện tích thông thủy, tức phần lọt lòng bên trong, không gồm tường bao và cột. Một căn 50 m2 được thiết kế gọn, ít hành lang thừa, ít góc chết có thể dễ sống hơn một căn rộng hơn nhưng bố trí kém. Vì thế, khi xem căn hộ nhỏ, câu hỏi đáng đặt ra không chỉ là bao nhiêu mét vuông mà là mỗi mét vuông được sử dụng ra sao.

KTS Ngô Viết Nam Sơn bổ sung một ý tưởng đáng chú ý: thiết kế căn hộ ở mức vừa đủ, đồng thời đưa một số chức năng như tiếp khách, làm việc hay giải trí ra không gian chung của khu đô thị và thu phí khi sử dụng. Cách làm này giúp kiểm soát giá bán, vì người mua không phải trả tiền cho những mét vuông chỉ thỉnh thoảng mới dùng tới. Đổi lại, người mua có thể cần tính thêm khoản phí sử dụng tiện ích chung trong chi phí sống hằng tháng.

TOD là gì và vì sao gắn với căn hộ 2-3 tỷ đồng?

TOD là mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, trong đó khu ở, nơi làm việc và dịch vụ được bố trí quanh các nhà ga hoặc trục vận tải công cộng để người dân đi lại chủ yếu bằng phương tiện công cộng.

Theo ông Sơn, doanh nghiệp có thể phát triển dự án ở những khu vực xa trung tâm, nơi giá đất thấp hơn, để tạo ra sản phẩm khoảng 2-3 tỷ đồng. Điều kiện then chốt là khu vực đó phải có kết nối giao thông thuận tiện, nhất là metro, cùng hệ thống tiện ích thiết yếu. Nếu thiếu kết nối, căn nhà rẻ hơn nhưng thời gian và chi phí đi lại có thể bào mòn phần tiết kiệm được.

Ông Sơn cũng đề xuất kết hợp nhà ở với văn phòng và các hoạt động kinh tế ngay trong mô hình TOD, để tạo việc làm và thu nhập tại chỗ. Khi người dân có thể làm việc gần nơi ở, áp lực đổ về trung tâm giảm, và một khu đô thị ở xa trở thành nơi sống thực sự thay vì chỉ là chỗ ngủ.

Về dài hạn, các chuyên gia thống nhất rằng quy hoạch cần gắn nhà ở với giao thông công cộng, việc làm và tiện ích thiết yếu, để người dân tiếp cận được nơi ở phù hợp khả năng chi trả mà vẫn bảo đảm chất lượng sống.

Tác động với người mua và người bán

Với người mua nhà lần đầu, mức 2-3 tỷ đồng là con số đáng để tính toán cụ thể. Theo thông lệ, nhiều ngân hàng cho vay mua nhà khoảng 70% giá trị căn hộ, nghĩa là với căn 2 tỷ đồng, người mua cần chuẩn bị khoảng 600 triệu đồng vốn tự có, còn với căn 3 tỷ đồng là khoảng 900 triệu đồng, chưa kể thuế, phí và chi phí hoàn thiện. Khoản vay còn lại thường đi kèm lãi suất ưu đãi trong thời gian đầu rồi chuyển sang lãi suất thả nổi, tức lãi suất điều chỉnh định kỳ theo mặt bằng thị trường, nên người mua cần tính khả năng trả góp cả khi lãi suất tăng.

Khi cân nhắc một dự án xa trung tâm, người mua có thể tự hỏi: dự án nằm cách nhà ga hoặc tuyến giao thông công cộng bao xa, tiện ích thiết yếu đã có hay mới chỉ nằm trên bản vẽ, và pháp lý dự án đã đầy đủ chưa. Như ông Kiệt nhận định, vướng mắc pháp lý là một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung bị chậm, nên kiểm tra kỹ giấy tờ, giấy phép xây dựng và khả năng được cấp sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, là bước không thể bỏ qua.

Với nhà đầu tư, xu hướng khách hàng ngày càng coi trọng chất lượng, vận hành và nhu cầu dài hạn cho thấy sản phẩm chỉ có giá rẻ mà thiếu kết nối, thiếu tiện ích có thể khó cho thuê hoặc khó bán lại. Ngược lại, căn hộ nhỏ ở vị trí gắn với giao thông công cộng thường phù hợp với nhóm khách thuê trẻ, vốn là đối tượng các chuyên gia nhắm tới.

Với người đang muốn bán nhà, đặc biệt là căn hộ diện tích lớn hoặc ở khu vực thiếu kết nối, việc nguồn cung căn hộ nhỏ, giá vừa phải tăng lên có thể tạo thêm cạnh tranh. Người bán có lợi thế nếu căn nhà nằm gần các tuyến giao thông công cộng, có pháp lý rõ ràng và được quản lý vận hành tốt, vì đó chính là những tiêu chí người mua ngày càng quan tâm.

Câu hỏi thường gặp

Mua chung cư 2-3 tỷ đồng ở TP HCM có khả thi không?

Theo KTS Ngô Viết Nam Sơn, mức giá khoảng 2-3 tỷ đồng có thể đạt được ở các dự án xa trung tâm, nơi giá đất thấp hơn. Điều kiện là khu vực đó phải có kết nối giao thông thuận tiện, đặc biệt là metro, và đủ tiện ích thiết yếu. Ở khu vực lõi TP HCM, nguồn cung mới còn hạn chế nên sản phẩm ở mức giá này khó tìm hơn.

Căn hộ 40-60 m2 dành cho ai?

Theo TS Nguyễn Như Thạch, nhiều doanh nghiệp phát triển căn hộ 40-60 m2 hướng tới người trẻ và nhóm thu nhập trung bình. Những căn này có thể phù hợp với người độc thân, vợ chồng trẻ hoặc gia đình ít người. Khi chọn mua, nên xem kỹ cách bố trí công năng và diện tích thông thủy thay vì chỉ nhìn con số trên hợp đồng.

Mô hình TOD mang lại lợi ích gì cho người mua nhà?

TOD gắn khu ở với giao thông công cộng, giúp người dân ở xa trung tâm vẫn đi lại thuận tiện. Theo đề xuất của ông Sơn, mô hình này còn kết hợp văn phòng và hoạt động kinh tế để tạo việc làm ngay tại khu vực. Với người mua, điều đó có thể đồng nghĩa với giá mua thấp hơn mà chất lượng sống không bị đánh đổi quá nhiều.

Vì sao giá nhà khó giảm dù nhu cầu nhà vừa túi tiền rất lớn?

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt của CBRE, tiền sử dụng đất, vật liệu, nhân công và chi phí phát triển dự án đều tăng, cộng thêm vướng mắc pháp lý và khó khăn về vốn. Những yếu tố này khiến cùng một công trình có thể tốn kém hơn qua các năm. Vì vậy, các chuyên gia cho rằng phải tối ưu từ thiết kế và quy hoạch mới có thể kéo giá xuống.

Mua nhà xa trung tâm cần lưu ý gì?

Người mua nên kiểm tra khoảng cách tới các tuyến giao thông công cộng, tiện ích đã hoạt động hay chưa và tình trạng pháp lý của dự án. Cũng nên tính tổng chi phí sống, gồm thời gian đi lại và các khoản phí tiện ích chung nếu dự án áp dụng mô hình thu phí. Một căn nhà giá rẻ chỉ thực sự đáng mua khi kết nối và pháp lý đều rõ ràng.