Mua nhà ở xã hội TP HCM: đề xuất rút ngắn thủ tục duyệt dự án

TP HCM đang chuẩn bị một thay đổi thủ tục có thể giúp các dự án nhà ở xã hội ra đời nhanh hơn: dự án được xem xét chủ trương đầu tư ngay cả khi khu đất chưa có quy hoạch phân khu. Theo VnExpress, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM đã trình UBND thành phố dự thảo quyết định này, và văn bản dự kiến được ban hành vào tháng 12/2026. Với người có nhu cầu mua nhà giá vừa phải ở TP Hồ Chí Minh, đây là tín hiệu đáng theo dõi vì nó nhắm thẳng vào khâu chờ đợi giấy tờ vốn làm nguồn cung chậm nhiều năm.

TP HCM đề xuất thay đổi gì trong cách duyệt dự án nhà ở xã hội

Dự thảo do Sở Quy hoạch - Kiến trúc soạn thảo quy định cách đánh giá sự phù hợp với quy hoạch khi cơ quan nhà nước duyệt chủ trương đầu tư và cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho các dự án có cấu phần xây dựng. Chủ trương đầu tư là văn bản chấp thuận đầu tiên của Nhà nước cho một dự án, xác định mục tiêu, quy mô, địa điểm, trước khi chủ đầu tư làm các bước tiếp theo như giao đất, cấp phép xây dựng.

Theo Nghị định 96/2026, cơ quan quản lý dựa vào quy hoạch phân khu để thẩm định chủ trương đầu tư. Quy hoạch phân khu là loại quy hoạch đô thị chia một khu vực lớn thành các khu chức năng, xác định chỉ tiêu sử dụng đất, mật độ, tầng cao và hạ tầng chính; ở Việt Nam, đồ án này thường được lập ở tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/5000. Vấn đề là nhiều khu đất chưa có đồ án phân khu, nên dự án phải đứng chờ.

Điểm mới của dự thảo là TP HCM tách riêng cơ chế cho nhà ở xã hội. Khi khu đất chưa có quy hoạch phân khu, cơ quan thẩm định sẽ đánh giá dựa trên quy hoạch tổng thể hoặc quy hoạch chung, kèm theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia. Như vậy, nhà đầu tư không phải chờ Nhà nước lập xong quy hoạch phân khu rồi mới nộp hồ sơ.

Cơ chế này không áp dụng cho nhà ở thương mại. Dự án nhà ở thương mại nằm trong khu vực bắt buộc phải có quy hoạch phân khu mà đồ án chưa được lập sẽ bị kết luận không đủ điều kiện xem xét chủ trương đầu tư. Sự phân biệt này cho thấy thành phố muốn ưu tiên rõ ràng quỹ đất cho phân khúc nhà giá thấp.

Những trường hợp khác được gỡ vướng ra sao

Ngoài nhà ở xã hội, dự thảo còn xử lý một số tình huống thực tế mà các nhà đầu tư thường gặp:

Với dự án chiếm trọn một khu chức năng, thành phố cho phép dùng quy hoạch tổng thể để duyệt chủ trương đầu tư. Lý do là ở bước xin chủ trương, nhà đầu tư chưa được lựa chọn chính thức nên chưa có tư cách lập quy hoạch phân khu, tạo thành một vòng luẩn quẩn: muốn có chủ trương cần quy hoạch, muốn lập quy hoạch cần được chọn làm nhà đầu tư.

Ở khu vực nông thôn, dự án khu dân cư được đối chiếu với quy hoạch chi tiết nông thôn do Nhà nước lập; nếu chưa có quy hoạch này thì dùng quy hoạch chung xã.

Các dự án sửa chữa, cải tạo hoặc xây mới thay thế công trình hiện hữu được miễn đánh giá quy hoạch, với điều kiện giữ nguyên mục tiêu, địa điểm, ranh khu đất và không làm tăng chỉ tiêu sử dụng đất cũng như chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật. Nhóm này có thể bao gồm các chung cư cũ cần cải tạo, một vấn đề mà nhiều cư dân trong thành phố quan tâm.

Theo VnExpress, dự thảo không phát sinh thêm thủ tục hành chính mới.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Nguồn cung nhà ở xã hội TP HCM đang ở mức nào

Các con số mà nguồn tin đưa ra giúp hình dung khoảng cách giữa mục tiêu và thực tế. Trong ba quý đầu năm, TP HCM có 3 dự án nhà ở xã hội hoàn thành và đưa vào sử dụng, tổng cộng 2.283 căn hộ.

Kế hoạch cả năm đặt ra cao hơn nhiều: hoàn thành 13 dự án với khoảng 9.402 căn hộ. Nếu so hai con số, khoảng 7.100 căn còn lại sẽ phải về đích trong quý cuối năm, một khối lượng lớn hơn gấp ba lần những gì đã làm được trong chín tháng. Bên cạnh đó, thành phố dự kiến có 17 dự án đủ điều kiện mở cho người dân đăng ký, tức đã hoàn thành phần móng, với 18.000 căn hộ.

Trong quý IV, TP HCM tiếp tục khởi công 6 dự án quy mô lớn với khoảng 84.000 căn. Các dự án này phục vụ mục tiêu phát triển 181.257 căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026-2030. Tính nhẩm, riêng 6 dự án khởi công trong quý IV đã chiếm gần một nửa mục tiêu 5 năm, cho thấy thành phố đang dồn lực vào các dự án lớn để kịp tiến độ.

Bối cảnh: vì sao quy hoạch phân khu là nút thắt

Ở một đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh, việc lập và phê duyệt quy hoạch phân khu thường mất nhiều thời gian vì phải lấy ý kiến nhiều cơ quan, rà soát hạ tầng và điều chỉnh khi ranh giới hành chính thay đổi. Trong lúc đó, quỹ đất có thể làm nhà ở xã hội vẫn nằm yên, dù nhu cầu nhà giá rẻ của công nhân, người lao động thu nhập thấp và người trẻ là rất lớn.

Khi chuẩn đánh giá chuyển sang quy hoạch tổng thể hoặc quy hoạch chung, những khu đất trước đây bị kẹt có thể đưa vào danh sách xem xét. Đây chính là lý do dự thảo được kỳ vọng tăng quỹ đất cho phân khúc này. Tuy vậy, cần lưu ý rằng duyệt chủ trương mới chỉ là bước đầu tiên; sau đó dự án thường còn phải qua giao đất, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 (bản vẽ bố trí cụ thể từng công trình trên khu đất), thẩm định thiết kế, cấp phép xây dựng rồi mới thi công. Rút ngắn một khâu không có nghĩa toàn bộ chuỗi thủ tục được rút ngắn tương ứng.

Tác động với người mua nhà và nhà đầu tư

Với người có nhu cầu ở thực, lợi ích lớn nhất là khả năng có thêm nguồn cung trong vài năm tới. Nhà ở xã hội thường có giá thấp hơn đáng kể so với chung cư thương mại cùng khu vực, vì giá bán được kiểm soát theo chi phí cộng lợi nhuận định mức. Khi số dự án tăng, cơ hội trúng suất mua của người lao động cũng có thể cao hơn.

Tuy nhiên, người mua nên nhớ nhà ở xã hội không dành cho tất cả. Theo quy định hiện hành, người mua phải thuộc nhóm đối tượng được hưởng chính sách và đáp ứng các điều kiện về nhà ở và thu nhập. Căn hộ cũng thường bị giới hạn chuyển nhượng trong một thời gian nhất định sau khi nhận nhà, nên đây không phải kênh để lướt sóng.

Với nhà đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án, quy định mới tạo ra lợi thế rõ ràng cho những ai chọn làm nhà ở xã hội, trong khi dự án nhà ở thương mại ở khu vực chưa có quy hoạch phân khu vẫn phải chờ. Điều này có thể khiến nguồn cung nhà ở thương mại mới tại một số khu vực tiếp tục hạn chế, và giá chung cư thương mại khó giảm nhanh trong ngắn hạn. Đây là suy đoán dựa trên logic cung cầu, chưa phải kết luận của cơ quan quản lý.

Với người bán nhà đất, đặc biệt ở các khu vực ven như phường Tân Tạo nơi đang có dự án nhà ở xã hội, nguồn cung giá rẻ tăng có thể tạo áp lực cạnh tranh với phân khúc căn hộ thương mại bình dân. Người bán nên theo dõi tiến độ các dự án lân cận để định giá hợp lý.

Có nên chờ nhà ở xã hội hay mua chung cư thương mại lúc này

Đây là câu hỏi nhiều gia đình trẻ ở TP HCM đang cân nhắc. Nếu bạn đủ điều kiện mua nhà ở xã hội và có thể chờ, việc theo dõi 17 dự án đủ điều kiện mở đăng ký năm nay là hợp lý. Hồ sơ thường cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh đối tượng, tình trạng nhà ở và thu nhập, nên chuẩn bị sớm sẽ giúp không lỡ đợt đăng ký.

Nếu bạn không thuộc diện được mua, hoặc cần nhà sớm, mua chung cư thương mại vẫn là lựa chọn chính. Khi đó, hãy kiểm tra kỹ pháp lý dự án: chủ trương đầu tư, quy hoạch, giấy phép xây dựng và khả năng cấp sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Với người vay mua nhà, nên tính toán khoản trả góp dựa trên lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi, tức lãi suất được điều chỉnh theo thị trường, thay vì chỉ nhìn mức lãi ưu đãi ban đầu.

Tham khảo các căn hộ mua bán chung cư tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Khi nào quy định mới về duyệt dự án nhà ở xã hội tại TP HCM có hiệu lực?

Theo VnExpress, dự thảo đang được Sở Quy hoạch - Kiến trúc trình UBND TP HCM và dự kiến được ban hành vào tháng 12/2026. Thời điểm hiệu lực cụ thể sẽ phụ thuộc vào nội dung quyết định chính thức.

Quy định này có giúp tôi mua được nhà ở xã hội nhanh hơn không?

Quy định tác động vào khâu duyệt chủ trương đầu tư, giúp dự án khởi động sớm hơn và tăng quỹ đất. Người mua sẽ hưởng lợi gián tiếp khi có thêm dự án mở bán, nhưng thường phải chờ thêm thời gian cho các bước giao đất, cấp phép và xây dựng.

Năm nay TP HCM có bao nhiêu căn nhà ở xã hội mở đăng ký?

Thành phố dự kiến có 17 dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường để người dân đăng ký, tức đã hoàn thành phần móng, với 18.000 căn hộ. Ngoài ra, 13 dự án với khoảng 9.402 căn dự kiến hoàn thành trong năm.

Dự án nhà ở thương mại có được áp dụng cơ chế này không?

Không. Theo dự thảo, dự án nhà ở thương mại nằm trong khu vực bắt buộc lập quy hoạch phân khu nhưng chưa có đồ án sẽ bị kết luận không đủ điều kiện xem xét chủ trương đầu tư.

Chung cư cũ cải tạo có phải đánh giá lại quy hoạch không?

Các dự án sửa chữa, cải tạo hoặc xây mới thay thế công trình hiện hữu được miễn đánh giá quy hoạch nếu giữ nguyên mục tiêu, địa điểm, ranh khu đất và không tăng chỉ tiêu sử dụng đất cũng như chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật. Nếu dự án muốn tăng tầng cao hay mật độ, việc đánh giá quy hoạch thường vẫn phải thực hiện.