Mua chung cư TP HCM: vì sao căn hộ giá vừa phải khan hiếm

Người có thu nhập trung bình muốn mua chung cư tại TP HCM đang thấy rất ít lựa chọn. Theo CBRE Việt Nam, nhiều dự án mới ở khu vực trung tâm chào bán quanh 80-90 triệu đồng/m2, dự án hạng sang vượt 150 triệu đồng/m2, còn khu vực Bình Dương trước đây phổ biến ở mức 45-65 triệu đồng/m2. Nhận định này được đưa ra tại Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam, theo Báo điện tử Dân trí.

Điều đáng nói là phần lớn nhu cầu nhà ở lại nằm đúng ở phân khúc giá trung bình, nhưng đây cũng là phân khúc doanh nghiệp thấy khó làm nhất. Bài viết này điểm lại các con số, nguyên nhân, những quyết sách mới của thành phố và gợi ý cách người mua, người bán nên nhìn nhận thị trường lúc này.

Giá chung cư TP HCM đang ở mức nào?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết giá căn hộ tại khu vực lõi TPHCM đã tăng mạnh trong những năm qua, trong khi nguồn cung mới duy trì ở mức hạn chế. Mức 80-90 triệu đồng/m2 hiện là mặt bằng của nhiều dự án mới ở trung tâm.

Để dễ hình dung, một căn hộ 50m2 ở mức giá này sẽ có giá khoảng 4-4,5 tỷ đồng. Ngay cả khi lùi ra khu vực Bình Dương cũ, nơi từng được xem là có lợi thế về giá, căn 50m2 với đơn giá 45-65 triệu đồng/m2 cũng đã vào khoảng 2,25-3,25 tỷ đồng, chưa tính các chi phí phát sinh khi mua nhà.

Các chi phí phát sinh đó, theo thông lệ, thường gồm phí bảo trì chung cư (thường bằng 2% giá trị căn hộ), lệ phí trước bạ khi làm sổ hồng, chi phí hoàn thiện nội thất và lãi vay nếu dùng đòn bẩy ngân hàng. Sổ hồng là cách gọi phổ biến của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Cộng các khoản này lại, tổng số tiền một gia đình cần chuẩn bị có thể cao hơn đáng kể so với giá niêm yết.

Với người làm công ăn lương, khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà vì thế ngày càng rộng, kể cả khi chấp nhận ở xa trung tâm.

Vì sao căn hộ giá trung bình khó xuất hiện?

Theo ông Kiệt, một dự án bất động sản phải gánh nhiều lớp chi phí: tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, nhân công, vật liệu, cho tới quản lý vận hành và tiếp thị. Tiền sử dụng đất là khoản chủ đầu tư nộp cho Nhà nước để được sử dụng đất làm dự án, và thường là một trong những khoản lớn nhất cấu thành giá căn hộ. Phần lớn các khoản chi phí kể trên đều đang chịu áp lực tăng.

Trong khi đó, kỳ vọng của người mua cũng cao hơn trước. Khách hàng đòi hỏi chất lượng công trình tốt, tiện ích đầy đủ, môi trường sống xanh và dịch vụ vận hành chuyên nghiệp. Chủ đầu tư rơi vào thế phải cân bằng hai yêu cầu tưởng như ngược nhau: giữ giá ở mức người dân mua được, nhưng không cắt bỏ những yếu tố quyết định chất lượng sống và giá trị lâu dài của căn hộ.

Pháp lý và nguồn vốn là hai sức ép tiếp theo. Ông Kiệt cho rằng các vướng mắc pháp lý kéo dài làm dự án chậm triển khai, trong khi chi phí tài chính và chi phí duy trì dự án vẫn tiếp tục phát sinh. Doanh nghiệp không chỉ cần huy động được vốn mà còn phải có phương án dòng tiền đủ để hoàn thành công trình.

Một cách hiểu đơn giản: mỗi tháng dự án nằm chờ thủ tục là thêm một tháng trả lãi vay và chi phí bộ máy. Những khoản này cuối cùng thường được tính vào giá bán, và người mua nhà là người chịu.

Bối cảnh: TP HCM đang làm gì để gỡ nút thắt nguồn cung?

Trong lúc nguồn cung nhà ở gặp khó, một loạt quyết sách mới của TPHCM được kỳ vọng tháo gỡ các điểm nghẽn về quy hoạch, đất đai và hạ tầng.

Ngày 30/10, HĐND TPHCM thông qua 47 nghị quyết tại kỳ họp thứ 6, trong đó 17 nghị quyết nhằm triển khai Luật Phát triển đô thị. Đáng chú ý nhất là Quy hoạch tổng thể TPHCM thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm. Theo định hướng này, thành phố phát triển theo mô hình siêu đô thị đa cực, đa trung tâm, với 5 cực động lực và 5 trung tâm vệ tinh. Mô hình đa cực có nghĩa là việc làm, dịch vụ và nhà ở không còn dồn hết vào một lõi trung tâm mà được phân bổ ra nhiều khu vực.

Về đất đai, UBND TPHCM đã trình HĐND thành phố danh mục 147 khu đất, tổng diện tích khoảng 854ha, dự kiến làm dự án thí điểm nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội. Nghị quyết này cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc trên đất đã có quyền sử dụng, một cơ chế được giới chuyên môn chờ đợi từ lâu. Trong 147 khu đất, có 94 khu thuộc địa bàn TPHCM trước sắp xếp, 19 khu thuộc Bà Rịa - Vũng Tàu cũ và 34 khu thuộc Bình Dương cũ. Theo các chuyên gia được Dân trí dẫn, đây là bước mở rộng khả năng khai thác nguồn lực đất đai cho nhà ở.

Về hạ tầng, HĐND TPHCM cũng thông qua cơ chế phát hành trái phiếu chính quyền địa phương, trái phiếu dự án, công trình, đô thị và trái phiếu xanh. Trái phiếu chính quyền địa phương là công cụ để thành phố vay vốn từ nhà đầu tư, dùng cho các công trình công cộng. Các cơ chế này có thể hỗ trợ phát triển hạ tầng dài hạn, giúp các khu vực ngoài trung tâm dễ tiếp cận hơn. Tuy nhiên, Dân trí lưu ý nguồn vốn này không đồng nghĩa với tín dụng trực tiếp cho doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh

Làm sao để có nhà vừa túi tiền ở TP Hồ Chí Minh?

TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn, chuyên gia quy hoạch và kiến trúc, cho rằng không thể chỉ tìm cách giảm giá bán mà phải thay đổi tư duy phát triển đô thị. Một hướng đi là xây nhà ở tại các khu vực xa trung tâm, nơi giá đất còn phù hợp, đồng thời bảo đảm kết nối giao thông, đặc biệt là metro, cùng tiện ích và cơ hội việc làm.

Ở góc độ doanh nghiệp, TS Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, cho rằng tối ưu giá thành phải bắt đầu từ khâu thiết kế, thay vì chỉ cắt giảm chi phí khi thi công. Theo ông, ứng dụng công nghệ, tính toán hợp lý từng cấu kiện, từng cây cột và phương án kết cấu có thể giúp tối ưu diện tích sử dụng, tiết kiệm chi phí mà vẫn bảo đảm chất lượng.

Ông Thạch cũng đề xuất tăng liên kết giữa chủ đầu tư, nhà thầu và đơn vị cung ứng vật liệu để tận dụng lợi thế mua hàng quy mô lớn, kiểm soát chi phí và tiến độ. Nếu những đề xuất này được áp dụng rộng, người mua có thể kỳ vọng sản phẩm hợp lý hơn về giá, dù đó là chuyện của trung và dài hạn chứ khó thấy ngay.

Có nên mua chung cư TP HCM lúc này?

Với người mua để ở, thông điệp rõ nhất từ các số liệu là giá căn hộ khó quay đầu giảm nhanh khi chi phí đầu vào vẫn tăng và nguồn cung mới còn hạn chế. Quỹ đất 854ha hay quy hoạch đa cực đều cần thời gian để biến thành căn hộ thực tế. Người cần nhà thật có thể cân nhắc mở rộng phạm vi tìm kiếm ra khu vực Bình Dương cũ, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ hoặc các vùng ven có kế hoạch kết nối metro, thay vì chờ giá trung tâm hạ.

Khi xem dự án, pháp lý nên là ưu tiên hàng đầu. Chính các nhà quản lý và chuyên gia đều thừa nhận vướng mắc pháp lý làm dự án chậm, nên người mua cần kiểm tra quyết định giao đất, giấy phép xây dựng và tình trạng bảo lãnh ngân hàng trước khi đặt cọc. Nếu vay mua nhà, nên tính kỹ lãi suất sau thời gian ưu đãi; lãi suất thả nổi là mức lãi thay đổi theo thị trường, có thể làm khoản trả góp hằng tháng tăng đáng kể.

Với người đang sở hữu căn hộ ở khu vực có giá vừa phải, sự khan hiếm của phân khúc trung bình có thể là lợi thế khi bán hoặc cho thuê, vì nhu cầu ở phân khúc này vẫn lớn. Tuy nhiên, khi nguồn cung từ 147 khu đất thí điểm và các trung tâm vệ tinh dần xuất hiện, cạnh tranh ở vùng ven có thể tăng lên.

Với nhà đầu tư, các tín hiệu về quy hoạch tổng thể và hạ tầng mở ra câu chuyện dài hạn ở khu vực ngoài lõi. Dù vậy, cần phân biệt vốn cho hạ tầng với khả năng tài chính của từng chủ đầu tư: một khu vực được quy hoạch đẹp chưa chắc mọi dự án trong đó đều đủ dòng tiền để về đích đúng hẹn.

Tham khảo căn hộ đang rao bán tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Giá chung cư mới ở trung tâm TP HCM hiện khoảng bao nhiêu?

Theo CBRE Việt Nam, nhiều dự án mới ở khu vực trung tâm có giá khoảng 80-90 triệu đồng/m2, dự án hạng sang vượt 150 triệu đồng/m2. Một căn 50m2 ở mức 80-90 triệu đồng/m2 tương đương khoảng 4-4,5 tỷ đồng, chưa gồm các chi phí phát sinh.

Mua căn hộ ở khu vực Bình Dương cũ cần bao nhiêu tiền?

Giá căn hộ phổ biến tại một số khu vực thuộc Bình Dương trước đây là 45-65 triệu đồng/m2. Căn 50m2 vì vậy có giá khoảng 2,25-3,25 tỷ đồng. Người mua nên cộng thêm phí bảo trì, lệ phí trước bạ và chi phí hoàn thiện, thường làm tổng chi tăng thêm một phần đáng kể.

Vì sao căn hộ giá trung bình ngày càng hiếm?

Chi phí đất, xây dựng, nhân công và vật liệu đều tăng, trong khi người mua đòi hỏi chất lượng và tiện ích cao hơn. Thêm vào đó, vướng mắc pháp lý khiến dự án chậm triển khai, phát sinh chi phí tài chính, và áp lực huy động vốn đè lên chủ đầu tư.

147 khu đất thí điểm nhà ở thương mại có giúp giá nhà giảm không?

Danh mục 147 khu đất, khoảng 854ha, theo Nghị quyết 171/2024/QH15 được kỳ vọng mở rộng quỹ đất làm nhà ở. Tuy nhiên, từ quỹ đất đến căn hộ hoàn thiện thường mất vài năm, nên tác động lên giá nếu có sẽ chủ yếu ở trung và dài hạn, chưa thể khẳng định giá sẽ giảm.

Có nên chờ metro rồi mới mua nhà ở vùng ven?

Chuyên gia Ngô Viết Nam Sơn đề xuất phát triển nhà ở xa trung tâm gắn với kết nối giao thông, đặc biệt là metro. Thông thường giá nhà ở khu vực có hạ tầng hoàn thiện sẽ cao hơn so với lúc mới có kế hoạch, nên người mua để ở có thể cân nhắc mua sớm nếu pháp lý dự án rõ ràng và khả năng trả góp an toàn.