Mua nhà Đà Nẵng: giãn xây 540 ngày, lãi vay 3% ở Vịnh Mây

Người mua nhà phố liền kề giãn xây tại phân khu Vịnh Mây, dự án Vinhomes Hải Vân Bay ở Đà Nẵng, được lùi thời hạn thanh toán chi phí xây dựng tới 540 ngày kể từ ngày ký hợp đồng. Theo Báo điện tử Dân trí, một căn 70m² có giá khoảng 5,8 tỷ đồng, đi kèm lựa chọn lãi vay cố định 3%/năm cho gói 18 tháng hoặc khóa trần 9%/năm cho gói 60 tháng, phần chênh lệch so với thị trường do chủ đầu tư Vinhomes gánh.

Đây là bài viết mang tính giới thiệu chính sách bán hàng của chủ đầu tư, các con số trong đó phần lớn là ví dụ minh họa với lãi suất giả định. Bài dưới đây tách bạch những gì được công bố, những gì chỉ là giả định, và những câu hỏi người có ý định mua nhà Đà Nẵng nên tự đặt ra trước khi xuống tiền.

Nhà phố giãn xây Vịnh Mây giá bao nhiêu và trả tiền ra sao?

"Giãn xây" là cách bán trong đó người mua thanh toán trước phần đất và giá trị thương mại, còn chi phí xây dựng căn nhà được dời sang các đợt sau, theo tiến độ thi công thực tế. Nói cách khác, giá một căn được chia làm hai khối tiền với hai lịch trả khác nhau.

Với căn nhà phố liền kề 70m² giá khoảng 5,8 tỷ đồng mà nguồn tin nêu làm ví dụ, phần đất và thương mại chiếm khoảng 3,6 tỷ đồng, phần xây dựng khoảng 2,2 tỷ đồng. Nếu ngân hàng duyệt cho vay 70% giá trị phần đất và thương mại, khoản vay là 2,52 tỷ đồng và vốn tự có cần chuẩn bị là 1,08 tỷ đồng.

Sau 540 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, tức khoảng một năm rưỡi, người mua mới phải trả đợt đầu tiên của phần xây dựng, bằng 10% giá trị phần này, tương đương khoảng 220 triệu đồng. Các đợt tiếp theo được tính theo tiến độ xây dựng trên công trường.

Cần lưu ý tỷ lệ cho vay 70% chỉ là giả định trong bài. Theo thông lệ, ngân hàng sẽ thẩm định tài sản và thu nhập của người vay rồi mới quyết định hạn mức; người có thu nhập chứng minh được thấp hơn có thể được duyệt ít hơn, khi đó phần vốn tự có phải tăng lên tương ứng.

Ba gói lãi suất vay mua nhà được đưa ra thế nào?

Chính sách mà chủ đầu tư gọi là "Mua nhà Vinhomes không lo lãi suất" có hai lựa chọn chính. Gói thứ nhất cố định lãi vay ở mức 3%/năm trong 18 tháng. Gói thứ hai "khóa trần" lãi suất ở mức 9%/năm trong 60 tháng, nghĩa là dù lãi suất thị trường tăng cao đến đâu, người vay cũng không phải trả vượt mức trần này trong 5 năm.

Để dễ hình dung, cần hiểu lãi suất thả nổi: đó là lãi suất được ngân hàng điều chỉnh định kỳ theo một mức tham chiếu cộng biên độ, nên có thể tăng hoặc giảm sau thời gian ưu đãi. Bài viết lấy mức thả nổi giả định 14%/năm để so sánh.

Với dư nợ 2,52 tỷ đồng, theo các phép tính được nêu: lãi 3%/năm tương ứng khoảng 6,3 triệu đồng mỗi tháng; lãi thả nổi giả định 14%/năm tương ứng 29,4 triệu đồng mỗi tháng, cao gấp gần 5 lần; còn gói khóa trần 9%/năm cho tiền lãi khoảng 18,9 triệu đồng mỗi tháng. Các số này chỉ tính tiền lãi, chưa gồm tiền gốc phải trả dần, nên tổng số tiền hằng tháng thực tế thường cao hơn tùy cách ngân hàng chia lịch trả gốc.

Ngoài ra, người vay được quyền tất toán, tức trả hết hoặc trả bớt nợ trước hạn, bất cứ khi nào mà không mất phí; theo nguồn tin, chi phí trả nợ trước hạn do Vinhomes chi trả. Ví dụ được đưa ra: sau nửa năm, khách có 1 tỷ đồng lợi nhuận kinh doanh, trả bớt để dư nợ còn khoảng 1,5 tỷ đồng, khi đó lãi phải trả hằng tháng giảm về mức 5,4 triệu đồng.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Đà Nẵng

Bối cảnh: vì sao chủ đầu tư dùng giãn xây và hỗ trợ lãi suất?

Bài viết nhắm vào nhóm khách mua second-home, tức ngôi nhà thứ hai dùng để nghỉ dưỡng hoặc giữ tài sản, chứ không phải nhà để ở ngay. Lập luận của chủ đầu tư là những gia đình này không muốn việc mua nhà làm xáo trộn chi phí kinh doanh, học hành của con cái hay khoản dự phòng, nên cần chia nhỏ dòng tiền.

Vinhomes Hải Vân Bay được giới thiệu là khu quy hoạch kết hợp nhà ở và hệ sinh thái nghỉ dưỡng, với các căn nhà trên sườn đồi hướng vịnh tại Vịnh Mây, thuộc khu vực Tây Bắc Đà Nẵng. Nguồn tin cho rằng mua từ giai đoạn đầu dự án là lúc mặt bằng giá còn "mềm" và người mua có thể đón sự phục hồi của thị trường bất động sản cũng như sự phát triển của khu vực.

Đây là nhận định mang tính quảng bá. Trên thực tế, các chủ đầu tư lớn thường dùng hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ hay chiết khấu để kích cầu khi người mua còn dè dặt với chi phí vốn. Một ưu đãi hấp dẫn không đồng nghĩa giá bán đã hợp lý; người mua vẫn nên so giá nhà đất cùng loại trong khu vực trước khi quyết định.

Có nên vay để gửi tiết kiệm như ví dụ được nêu?

Một phương án được bài gốc gợi ý là vừa vay hưởng lãi ưu đãi, vừa giữ tiền mặt gửi tiết kiệm. Theo ví dụ, nếu người mua sẵn có 2,52 tỷ đồng và đem gửi kỳ hạn 18 tháng với lãi suất giả định 9%/năm, tiền lãi thu về khoảng 340 triệu đồng. Trừ đi khoảng 113 triệu đồng lãi vay phải trả trong cùng kỳ, phần chênh lệch là gần 230 triệu đồng.

Phép tính này chỉ có ý nghĩa với người thực sự có sẵn khoản tiền tương đương khoản vay, và kết quả phụ thuộc hoàn toàn vào mức lãi tiết kiệm 9%/năm, vốn là con số giả định. Người mua nên đối chiếu với biểu lãi suất huy động thực tế mà ngân hàng niêm yết tại thời điểm gửi, vì chênh lệch chỉ một vài điểm phần trăm cũng có thể làm khoản lời thu hẹp đáng kể.

Gói 3% trong 18 tháng, theo nguồn tin, phù hợp với người dự kiến có tiền trong thời gian ngắn, chẳng hạn bán được tài sản cũ, thu hồi công nợ hoặc nhận lợi tức đầu tư. Câu hỏi quan trọng là sau 18 tháng ưu đãi, khoản vay còn lại sẽ áp lãi suất nào. Nếu kế hoạch thu tiền bị chậm, người vay có thể phải trả theo lãi suất thả nổi trong khi đúng lúc đó lại đến hạn đợt thanh toán xây dựng đầu tiên sau 540 ngày.

Tác động với người mua nhà phố Đà Nẵng và nhà đầu tư

Điểm lợi rõ nhất là áp lực tiền mặt ban đầu được giảm. Thay vì phải xoay đủ 5,8 tỷ đồng hoặc vay một khoản lớn hơn, người mua theo ví dụ chỉ cần khoảng 1,08 tỷ đồng vốn tự có ở giai đoạn đầu, cộng tiền lãi hằng tháng, rồi mới tính đến phần xây dựng 2,2 tỷ đồng sau khoảng một năm rưỡi.

Nhưng giãn xây cũng có nghĩa là người mua sở hữu một tài sản chưa hoàn thiện trong một thời gian dài. Trong giai đoạn này, căn nhà chưa thể ở hay cho thuê để tạo dòng tiền. Ngoài 2,2 tỷ đồng phần xây dựng, gia đình còn có thể phải tính thêm chi phí hoàn thiện nội thất, điều chính bài gốc cũng nhắc tới.

Về pháp lý, trước khi ký, người mua nên hỏi rõ tiến độ cấp sổ hồng, tức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cho phần đất và cho căn nhà sau khi xây xong. Cũng nên đọc kỹ điều khoản hợp đồng về trường hợp tiến độ xây dựng chậm, mức phạt khi người mua trễ hạn thanh toán, và việc tài sản được thế chấp cho ngân hàng nào.

Nguồn tin cho biết trước khi chọn căn, người mua có thể yêu cầu một bảng dòng tiền cá nhân hóa, thể hiện lịch giải ngân, thanh toán gốc, lãi vay sau ưu đãi, tiến độ xây dựng và chi phí hoàn thiện. Đây là tài liệu đáng đòi hỏi, đặc biệt dòng "lãi vay sau ưu đãi", vì đó là phần chi phí thật sự sau khi hết hỗ trợ.

Với nhà đầu tư, gói khóa trần 9%/năm trong 60 tháng cho phép dự tính trước mức chi phí vốn tối đa trong 5 năm. Tuy vậy, mức 18,9 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng là khoản chi cố định đáng kể với một tài sản chưa tạo thu nhập, nên kế hoạch khai thác cho thuê hoặc bán lại cần được tính trước, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng thị trường phục hồi.

Tham khảo các căn mua bán nhà tại Đà Nẵng

Câu hỏi thường gặp

Nhà phố giãn xây là gì?

Đó là hình thức người mua trả trước phần giá trị đất và thương mại, còn chi phí xây dựng căn nhà được thanh toán sau, theo tiến độ thi công. Ở Vịnh Mây, theo Báo điện tử Dân trí, đợt đầu của phần xây dựng là 10%, khoảng 220 triệu đồng, chỉ đến hạn sau 540 ngày kể từ ngày ký hợp đồng.

Mua nhà phố Vịnh Mây cần bao nhiêu vốn tự có?

Theo ví dụ được nêu, với căn 70m² giá khoảng 5,8 tỷ đồng, nếu ngân hàng cho vay 70% phần đất và thương mại 3,6 tỷ đồng thì khoản vay là 2,52 tỷ đồng và vốn tự có khoảng 1,08 tỷ đồng. Con số thực tế phụ thuộc kết quả thẩm định của ngân hàng và hồ sơ thu nhập của từng người.

Hết thời gian ưu đãi lãi suất thì sao?

Gói 3%/năm chỉ áp dụng 18 tháng, gói khóa trần 9%/năm kéo dài 60 tháng. Sau thời hạn hỗ trợ, khoản vay thường chuyển sang lãi suất thả nổi theo quy định của ngân hàng, vì vậy người vay nên hỏi rõ cách tính lãi sau ưu đãi và cân nhắc trả bớt nợ trước hạn, vốn được miễn phí theo chính sách này.

Trả nợ trước hạn có mất phí không?

Theo nguồn tin, người mua được tất toán khoản vay bất cứ khi nào mà không mất phí, chi phí trả nợ trước hạn do Vinhomes chi trả. Người vay vẫn nên kiểm tra điều khoản này trong hợp đồng tín dụng ký với ngân hàng để chắc chắn được áp dụng đúng.

Có nên vay mua nhà Đà Nẵng để giữ tiền gửi tiết kiệm?

Ví dụ trong bài cho thấy có thể dư gần 230 triệu đồng sau 18 tháng, nhưng dựa trên lãi tiết kiệm giả định 9%/năm và giả định người mua có sẵn 2,52 tỷ đồng. Nếu lãi suất huy động thực tế thấp hơn, khoản lời sẽ giảm, nên hãy tính lại bằng con số ngân hàng niêm yết trước khi quyết định.