Mua chung cư TP HCM giá 3-4 tỷ ở trung tâm: có khả thi?

Giá căn hộ mới ở khu vực trung tâm TP HCM phần lớn đã vượt 100 triệu đồng/m², nhưng một số chuyên gia cho rằng căn hộ 3-4 tỷ đồng vẫn có thể quay lại khu lõi đô thị. Theo Báo điện tử Dân trí, cách làm được đề xuất không dựa vào giảm giá đất hay giảm giá bán. Chìa khóa là thiết kế lại căn hộ và tách một phần công năng ra khu dùng chung. Với người đang tính mua chung cư nhưng thấy giá vượt xa túi tiền, đây là hướng đáng theo dõi, dù hiện mới ở mức đề xuất.

Giá chung cư trung tâm TP HCM đang ở mức nào

Theo Dân trí, phần lớn dự án chung cư mới mở bán thời gian qua ở khu trung tâm TP HCM có giá trên 100 triệu đồng/m². Nhiều dự án cao cấp chào bán ở mức 200-300 triệu đồng/m². Với mặt bằng này, một căn hộ diện tích vừa phải thường có giá từ 5-7 tỷ đồng, thậm chí hơn chục tỷ đồng.

Để dễ hình dung, có thể làm một phép tính đơn giản. Ở mức 100 triệu đồng/m², căn 60m² có giá khoảng 6 tỷ đồng. Cùng diện tích đó, ở mức 200 triệu đồng/m² tổng giá lên khoảng 12 tỷ đồng. Muốn có căn hộ 3-4 tỷ đồng ở mức giá 100 triệu đồng/m², diện tích chỉ còn khoảng 30-40m².

Hệ quả là phân khúc căn hộ 4-5 tỷ đồng gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp. Thị trường sơ cấp là nơi người mua ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư, khác với thị trường thứ cấp, nơi căn hộ được bán lại giữa các cá nhân. Nhu cầu ở thực vẫn còn. Tuy vậy, theo bài báo, khả năng chi trả của người mua ngày càng cách xa giá chào bán. Nhiều gia đình vì thế phải chuyển ra khu vực ven hoặc chọn căn hộ cũ.

Bối cảnh: vì sao căn hộ vừa túi tiền rời xa trung tâm

Khu trung tâm là nơi hạ tầng đã hoàn chỉnh, gần chỗ làm, trường học và dịch vụ, nên giá đất ở đây cao. Theo thông lệ, chi phí đất chiếm phần đáng kể trong giá thành một dự án nhà ở. Đất đắt thì chủ đầu tư thường chọn làm sản phẩm trung và cao cấp để bảo đảm biên lợi nhuận, khiến căn hộ giá vừa phải ngày càng hiếm.

Nhận định này cũng được TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn nêu tại một sự kiện bất động sản gần đây ở TP HCM. Theo ông, một căn hộ ở trung tâm, nơi giá đất cao và hạ tầng phát triển, khó bán được với giá thấp. Nhưng điều đó không có nghĩa doanh nghiệp không thể làm ra sản phẩm hợp hơn với khả năng tài chính của người dân.

Ông cho rằng muốn giải bài toán nhà ở vừa túi tiền, trước hết phải đổi tư duy phát triển bất động sản. Lâu nay doanh nghiệp thường chỉ tìm cách giảm giá bán. Theo ông, câu hỏi quan trọng không kém là người mua có nhận được giá trị xứng với số tiền bỏ ra hay không.

Ý tưởng nào giúp căn hộ 3-4 tỷ quay lại trung tâm

Đề xuất của ông Ngô Viết Nam Sơn bắt đầu bằng một câu hỏi: mỗi căn hộ có nhất thiết phải có phòng khách rộng để tiếp khách, góc làm việc và không gian giải trí riêng không? Theo ông, căn hộ khoảng 3-4 tỷ đồng vẫn có thể làm được nếu chủ đầu tư thay đổi cách thiết kế và tổ chức không gian.

Cụ thể, phần diện tích riêng của mỗi căn chỉ cần vừa đủ cho sinh hoạt thiết yếu. Những chức năng ít dùng thường xuyên như tiếp khách, làm việc, gặp gỡ hay giải trí được chuyển sang khu dùng chung trong dự án. Thay vì mỗi gia đình dành một khoảng lớn cho phòng khách, dự án có thể bố trí phòng sinh hoạt cộng đồng hoặc không gian tiếp khách chung. Nhu cầu làm việc, tổ chức gặp mặt hay vui chơi cũng có thể được đáp ứng bằng các khu chức năng dành cho cư dân.

Điểm đáng chú ý là các tiện ích này được vận hành theo nguyên tắc ai cần thì dùng và trả tiền theo mức độ sử dụng. Như vậy, mỗi hộ mua ít diện tích riêng hơn mà vẫn tiếp cận được dịch vụ cần thiết. Theo cách nhìn này, giá trị căn hộ không chỉ nằm trong bốn bức tường mà còn ở môi trường sống, hệ thống dịch vụ và tiện ích cư dân có thể dùng.

Ông Nam Sơn cũng lưu ý việc đổi thiết kế cần gắn với quy hoạch đô thị và hệ thống giao thông. Với phân khúc thấp hơn, khoảng 2-3 tỷ đồng, doanh nghiệp có thể tìm quỹ đất ở khu xa trung tâm, nơi chi phí đất hợp lý hơn. Điều kiện là khu vực đó phải nối với giao thông công cộng, nhất là metro, và có trường học, dịch vụ, nơi làm việc cùng các tiện ích thiết yếu. Theo ông, căn hộ giá vừa phải nhưng khiến người dân tốn quá nhiều thời gian và tiền đi lại mỗi ngày chưa chắc đã là lựa chọn kinh tế.

Xem các căn hộ, nhà đất đang rao bán tại TP Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Căn hộ 40-60m2 hai phòng ngủ có đủ cho một gia đình

Từ phía doanh nghiệp, TS Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, cho rằng phát triển nhà ở vừa túi tiền phải xuất phát từ việc nghiên cứu nếp sinh hoạt thực tế của người mua. Ông lấy ví dụ căn hộ khoảng 40-60m² vẫn nên có hai phòng ngủ. Sản phẩm này nhắm tới nhóm thu nhập trung bình và những người mới bắt đầu tích lũy tài chính.

Ông Thạch thừa nhận có ý kiến cho rằng diện tích như vậy khá nhỏ. Tuy nhiên, các gia đình Việt Nam thường đón người thân đến chơi, có khi ở lại qua đêm. Vì vậy doanh nghiệp ưu tiên hai phòng ngủ thay vì một, dù diện tích bị giới hạn. Đây là cách đặt công năng lên trước quy mô diện tích.

Ông cũng thấy quan niệm về nhà ở thay đổi rõ giữa các thế hệ. Thế hệ trước thường chuộng nhà đất, còn nhiều người trẻ hiện nay chọn chung cư vì tiện lợi, an ninh và có dịch vụ đi kèm. Người mua không chỉ nhìn diện tích mà còn quan tâm thương mại, giáo dục, khu vui chơi và sinh hoạt cộng đồng. Do đó, ngoài việc tối ưu diện tích riêng, doanh nghiệp phải tính kỹ hệ thống tiện ích chung.

Ở góc nhìn nghiên cứu thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng bài toán của doanh nghiệp là kiểm soát chi phí mà không cắt bớt những giá trị khách hàng thực sự cần. Với căn hộ diện tích nhỏ, doanh nghiệp không thể chỉ thu hẹp mặt bằng để kéo tổng giá xuống. Họ cần xác định không gian nào người mua muốn sở hữu riêng và chức năng nào họ thật sự sẵn lòng chia sẻ.

Có nên mua chung cư nhỏ ở TP Hồ Chí Minh lúc này

Với người mua để ở, đề xuất của các chuyên gia mở ra một cách cân nhắc mới: chấp nhận căn hộ nhỏ hơn ở vị trí tốt, đổi lại được dùng tiện ích chung, thay vì ra xa để có diện tích lớn. Tuy vậy, đây mới là ý tưởng thiết kế. Bài báo không nêu dự án cụ thể nào đã áp dụng mô hình tiện ích trả theo mức sử dụng, nên chưa thể coi là sản phẩm có sẵn để mua ngay.

Nếu sau này có dự án theo hướng này, người mua nên đọc kỹ vài điểm. Thứ nhất, diện tích ghi trong hợp đồng và trên sổ hồng là diện tích sở hữu riêng; sổ hồng là cách gọi quen thuộc của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Thứ hai, khu tiện ích chung thuộc phần sở hữu chung hay do chủ đầu tư giữ lại để kinh doanh, vì điều này ảnh hưởng đến quyền quyết định của cư dân. Thứ ba, biểu phí sử dụng và phí quản lý vận hành hằng tháng. Một căn hộ rẻ hơn lúc mua nhưng phát sinh nhiều khoản phí về sau có thể làm tổng chi phí sống tăng lên.

Với người cân nhắc vay mua nhà, tổng giá thấp hơn thường đồng nghĩa khoản vay nhỏ hơn và áp lực trả góp hằng tháng nhẹ hơn. Chẳng hạn, chênh lệch giữa căn 4 tỷ và căn 6 tỷ đồng là 2 tỷ đồng, một khoản đáng kể nếu phải vay ngân hàng trong nhiều năm với lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi.

Nếu chọn căn hộ 2-3 tỷ đồng ở xa trung tâm, lời khuyên của ông Nam Sơn có giá trị thực tế: hãy tính cả chi phí và thời gian đi lại. Người mua nên xem khu vực đó đã có hoặc có quy hoạch tuyến metro, trường học, chỗ làm hay chưa. Với nhà đầu tư, căn hộ nhỏ hai phòng ngủ thường dễ cho thuê với nhóm khách gia đình trẻ, nhưng hiệu quả vẫn phụ thuộc vào vị trí và chất lượng tiện ích chung.

Câu hỏi thường gặp

Giá căn hộ mới ở trung tâm TP HCM hiện khoảng bao nhiêu?

Theo Dân trí, phần lớn căn hộ mới mở bán ở trung tâm TP HCM có giá trên 100 triệu đồng/m², nhiều dự án cao cấp ở mức 200-300 triệu đồng/m². Một căn diện tích vừa phải thường có giá từ 5-7 tỷ đồng đến hơn chục tỷ đồng. Phân khúc 4-5 tỷ đồng gần như vắng mặt trên thị trường sơ cấp.

Làm sao căn hộ trung tâm có thể chỉ 3-4 tỷ đồng?

TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn đề xuất giảm diện tích riêng xuống mức vừa đủ cho sinh hoạt thiết yếu. Các chức năng ít dùng như tiếp khách, làm việc, giải trí được chuyển sang khu dùng chung, cư dân dùng khi cần và trả tiền theo mức sử dụng. Nhờ vậy, tổng giá mỗi căn có thể thấp hơn mà vẫn giữ được chất lượng sống.

Căn hộ 40-60m² có bố trí được hai phòng ngủ không?

Theo TS Lê Như Thạch của Tập đoàn Bcons, căn 40-60m² vẫn nên bố trí hai phòng ngủ cho nhóm thu nhập trung bình. Lý do là các gia đình Việt Nam thường đón người thân đến chơi và ở lại qua đêm. Muốn vậy, thiết kế phải đặt công năng lên trước quy mô diện tích.

Mua căn hộ giá rẻ ở xa trung tâm có lợi không?

Theo ông Ngô Viết Nam Sơn, căn hộ 2-3 tỷ đồng ở xa trung tâm chỉ hợp lý khi khu vực đó có giao thông công cộng, đặc biệt là metro, cùng trường học, dịch vụ và nơi làm việc. Nếu mỗi ngày tốn quá nhiều thời gian và tiền đi lại, căn hộ rẻ chưa chắc là lựa chọn kinh tế. Người mua nên cộng cả chi phí di chuyển khi so sánh.

Mua căn hộ có tiện ích dùng chung cần lưu ý gì?

Người mua thường nên kiểm tra diện tích sở hữu riêng ghi trong hợp đồng và trên sổ hồng, quy định về phần sở hữu chung, biểu phí sử dụng tiện ích và phí quản lý. Đây là những yếu tố quyết định chi phí sống lâu dài. Mô hình tiện ích trả theo mức sử dụng hiện mới ở mức đề xuất, nên cần xem kỹ cam kết của từng dự án cụ thể.