Mua chung cư TP HCM: căn hộ cao cấp chiếm 73,6% nguồn cung

Trong 9 tháng đầu năm, căn hộ cao cấp và trung cao cấp chiếm tới 73,6% số sản phẩm nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn tại TP HCM, còn phân khúc bình dân không có một dự án nào. Theo báo cáo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) gửi Chính phủ giữa tháng 10, được vnexpress.net dẫn lại, giá căn hộ sơ cấp quý III đã lên trung bình 75 triệu đồng mỗi m2, khiến việc mua chung cư để ở ngày càng vượt khả năng của số đông.

Với người đang tính mua nhà ở TP HCM, con số này không chỉ là thống kê. Nó cho thấy cấu trúc thị trường đã dịch chuyển rõ rệt: hàng mới gần như chỉ dành cho người có thu nhập cao, trong khi người mua ở thực phải tìm đường khác, hoặc chấp nhận đi xa trung tâm hơn.

Nguồn cung chung cư TP HCM đang nghiêng về đâu

Số liệu của HoREA được tính trên những sản phẩm đủ điều kiện huy động vốn, tức là dự án đã hoàn tất các bước pháp lý để chủ đầu tư được phép nhận tiền đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Đây là thước đo khá sát với lượng hàng thực sự có thể giao dịch, chứ không phải những dự án mới chỉ nằm trên giấy.

Trong nhóm này, chung cư cao cấp và trung cao cấp chiếm 73,6%. Phân khúc trung cấp chỉ đạt 7,1%. Đáng chú ý nhất là thị trường không ghi nhận dự án nhà ở bình dân nào từ đầu năm. Nói cách khác, cứ khoảng 10 căn hộ mới được phép bán thì hơn 7 căn thuộc nhóm giá cao, còn căn hộ vừa túi tiền gần như không xuất hiện.

HoREA đánh giá nguồn cung trên địa bàn tiếp tục lệch pha. Thuật ngữ này thường được dùng để chỉ tình trạng hàng hóa đưa ra thị trường không khớp với nhu cầu phổ biến: nhu cầu lớn nhất nằm ở nhóm người lao động và gia đình trẻ, nhưng sản phẩm lại tập trung ở phân khúc đắt tiền.

Giá căn hộ TP HCM hiện ở mức nào

Báo cáo quý III của CBRE Việt Nam ghi nhận giá bán sơ cấp căn hộ tại TP HCM trung bình 75 triệu đồng mỗi m2 thông thủy, chưa gồm VAT và phí bảo trì. Diện tích thông thủy là phần diện tích sử dụng thực tế tính theo mép trong của tường bao, không tính tường và cột, nên thường nhỏ hơn diện tích tim tường. Theo tiêu chí của CBRE, căn hộ bình dân tại TP HCM phải có giá dưới 35 triệu đồng mỗi m2, tức chưa bằng một nửa mức trung bình hiện nay.

Để hình dung, một căn hộ 70 m2 ở mức 75 triệu đồng mỗi m2 có giá khoảng 5,25 tỷ đồng. Theo thông lệ, người mua căn hộ mới còn phải trả thêm VAT 10% và phí bảo trì thường bằng 2% giá trị căn hộ, nên tổng số tiền có thể vượt 5,8 tỷ đồng.

Dữ liệu của DKRA Consulting cho thấy biên độ giá còn rộng hơn. Trong quý III, giá căn hộ sơ cấp tại TP HCM thấp nhất từ 32,8 triệu đồng, trung bình 68,5 triệu đồng và cao nhất lên tới 520,3 triệu đồng mỗi m2, đã gồm VAT.

Theo Avison Young Việt Nam, khu vực trung tâm và bán đảo Thủ Thiêm có giá căn hộ sơ cấp 7.000-15.000 USD (182-390 triệu đồng) mỗi m2. Khu Đông và khu Nam dao động 3.800-5.500 USD (98,8-143 triệu đồng) mỗi m2. Ngay cả khu Tây, vốn được xem là nơi có giá mềm hơn, cũng đã xuất hiện dự án hạng sang với mức 4.500-4.800 USD (117-124,8 triệu đồng) mỗi m2.

Xem các căn hộ đang rao bán tại TP Hồ Chí Minh

Vì sao nhà giá rẻ biến mất khỏi TP HCM

Avison Young Việt Nam lý giải nguyên nhân chính là quỹ đất nội thành đã cạn kiệt. Chi phí đất đai, đền bù giải tỏa và phát triển dự án đều tăng cao, tạo ra một mức giá sàn mà chủ đầu tư không thể hạ thấp hơn. Để giữ biên lợi nhuận, doanh nghiệp buộc phải định vị sản phẩm ở chuẩn cao cấp.

Logic ở đây khá đơn giản: khi tiền đất và tiền đền bù đã chiếm phần lớn giá thành, việc bán căn hộ giá thấp có thể khiến dự án lỗ. Chủ đầu tư thường chọn cách nâng chất lượng, tiện ích và vị trí để bán được giá cao hơn, bù lại chi phí đầu vào.

Yếu tố thứ hai là pháp lý. Tính đến đầu tháng 9, TP HCM có 1.338 dự án vướng mắc kéo dài với tổng vốn đầu tư 658.084 tỷ đồng. Khi hàng nghìn dự án bị đình trệ, tổng nguồn cung chung bị thu hẹp, và những dự án hiếm hoi đi qua được các thủ tục lại càng có lý do để định giá cao.

Thị trường bất động sản TP HCM có đang chững lại

Giá vượt khả năng chi trả đã kéo thanh khoản đi xuống. Theo DKRA Consulting, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP HCM và vùng phụ cận trong quý III đạt 13.215 căn, nhưng chỉ tiêu thụ được 3.471 căn. Tỷ lệ hấp thụ, tức phần trăm số căn bán được trên tổng số căn chào bán, chỉ ở mức 26%, giảm 66% so với quý II.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết sức mua suy giảm làm lượng hàng tồn kho tăng, khiến doanh nghiệp bị chôn vốn và giảm thanh khoản.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, nhận định thị trường nhà ở đang chịu áp lực từ lãi suất cao và tâm lý thận trọng của người mua. Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư đã điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, đồng thời tung chính sách giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất.

Tác động với người mua và người bán nhà

Với người mua ở thực, đặc biệt là gia đình trẻ, cơ hội sở hữu căn hộ mới giá vừa phải ở nội đô gần như không còn trên thị trường sơ cấp. Lựa chọn thực tế có thể là tìm căn hộ thứ cấp đã có sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, ở các dự án cũ hơn, hoặc dịch chuyển ra vùng ven.

Xu hướng dịch chuyển đã hiện rõ. Avison Young ghi nhận Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ đang đáp ứng nhu cầu an cư của người lao động với giá căn hộ sơ cấp từ 1.800 đến 4.500 USD mỗi m2. Dữ liệu của trang Batdongsan cho thấy tỷ trọng tìm kiếm nhà đất tại Bình Dương tăng từ 9% hồi quý I/2024 lên 30% vào quý III năm nay. Người tính phương án này nên cân nhắc thêm chi phí và thời gian đi lại hằng ngày, vì giá rẻ hơn không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với tổng chi phí sống thấp hơn.

Khi thanh khoản giảm, người mua có lợi thế đàm phán hơn. Các chính sách giãn tiến độ thanh toán hay hỗ trợ lãi suất mà CBRE đề cập có thể giảm áp lực dòng tiền ban đầu. Tuy vậy, cần đọc kỹ điều kiện: hỗ trợ lãi suất thường chỉ kéo dài một thời gian, sau đó khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, tức lãi suất được điều chỉnh định kỳ theo mức của ngân hàng, nên khoản trả góp hằng tháng có thể tăng đáng kể.

Với người bán và nhà đầu tư, tỷ lệ hấp thụ 26% là tín hiệu cần thận trọng. Người đang nắm căn hộ cao cấp để lướt sóng có thể gặp khó khi muốn bán lại nhanh, vì nguồn hàng sơ cấp vẫn còn nhiều và chủ đầu tư đang tung ưu đãi cạnh tranh. Ngược lại, căn hộ có giá vừa phải, pháp lý hoàn chỉnh, đã có sổ hồng có thể vẫn giữ được sức hút do nguồn cung loại này khan hiếm.

Tham khảo thêm tin mua bán nhà đất tại TP Hồ Chí Minh

TP HCM làm gì để cân bằng thị trường nhà ở

Thành phố đang đẩy mạnh tháo gỡ pháp lý và phát triển nhà ở xã hội, loại nhà do Nhà nước hỗ trợ chính sách để bán hoặc cho thuê với giá thấp cho người thu nhập thấp đủ điều kiện. TP HCM đã gỡ vướng cho 723 dự án tồn đọng, đạt 54% tổng số dự án cần xử lý.

Về nhà ở xã hội, địa phương dự kiến hoàn thành 13 dự án với 9.402 căn trong năm 2026. Trong quý IV, thành phố tiếp tục khởi công 6 dự án quy mô 84.000 căn, hướng tới mục tiêu 181.257 căn giai đoạn 2026-2030.

Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế, cho rằng nguồn cung cao cấp áp đảo đang đẩy giá nhà vượt khả năng chi trả. Ông đề xuất ba hướng xử lý. Một là bắt buộc bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội và nhà cho thuê tại các khu đô thị mới, đồng thời chuyển tư duy phát triển nhà ở từ bán đứt sang cho thuê dài hạn cho phù hợp tài chính người dân. Hai là ngân hàng cần phân loại rủi ro tín dụng, hạn chế dòng vốn vào dự án cao cấp mang tính đầu cơ, ưu tiên vốn và hạ lãi suất cho phân khúc bình dân phục vụ nhu cầu ở thực. Ba là doanh nghiệp phải tối ưu chi phí để kéo giảm giá nhà, trong khi Nhà nước đẩy nhanh tháo gỡ pháp lý cho các dự án đình trệ.

Nếu các giải pháp này được triển khai, nguồn cung có thể dần đa dạng hơn, nhưng các dự án nhà ở thường mất vài năm từ khởi công đến bàn giao. Người mua cần nhu cầu ở ngay vì thế khó trông chờ hoàn toàn vào nguồn hàng mới trong ngắn hạn.

Câu hỏi thường gặp

Giá căn hộ mới ở TP HCM hiện trung bình bao nhiêu?

Theo CBRE Việt Nam, giá sơ cấp quý III trung bình 75 triệu đồng mỗi m2 thông thủy, chưa gồm VAT và phí bảo trì. DKRA Consulting ghi nhận mức trung bình 68,5 triệu đồng mỗi m2 đã gồm VAT, thấp nhất 32,8 triệu và cao nhất 520,3 triệu đồng mỗi m2.

Còn căn hộ bình dân để mua ở TP HCM không?

Theo HoREA, 9 tháng đầu năm thị trường không ghi nhận dự án nhà ở bình dân nào trong số sản phẩm đủ điều kiện huy động vốn. Người có ngân sách hạn chế có thể tìm căn hộ thứ cấp ở dự án cũ, chờ các dự án nhà ở xã hội hoặc cân nhắc vùng lân cận như Bình Dương.

Mua chung cư lúc này có được ưu đãi gì không?

Theo CBRE Việt Nam, nhiều chủ đầu tư đang giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất để kích cầu. Người mua nên hỏi rõ thời hạn hỗ trợ, mức lãi suất sau ưu đãi và điều khoản phạt trả nợ trước hạn trước khi ký hợp đồng vay mua nhà.

Vì sao giá nhà TP HCM khó giảm?

Avison Young Việt Nam cho rằng quỹ đất nội thành cạn kiệt cùng chi phí đất, đền bù và phát triển dự án tăng cao đã tạo ra mức giá sàn. Ngoài ra, 1.338 dự án vướng pháp lý tính đến đầu tháng 9 khiến nguồn cung bị hạn chế.

Khi nào có thêm nhà ở xã hội tại TP HCM?

Thành phố dự kiến hoàn thành 13 dự án với 9.402 căn trong năm 2026 và khởi công 6 dự án quy mô 84.000 căn trong quý IV. Mục tiêu giai đoạn 2026-2030 là 181.257 căn nhà ở xã hội.