Mua chung cư cuối năm: TP HCM dẫn đầu nguồn cung quý IV

Người tính chuyện mua chung cư trong những tháng cuối năm sẽ có nhiều lựa chọn hơn. Theo báo cáo của DXS-FERI thuộc Đatxanh Services, quý IV dự kiến có khoảng 30.300 sản phẩm nhà ở mới được mở bán trên cả nước từ hơn 30 dự án. Trong đó, khu vực phía Nam, với TP HCM là thị trường lớn nhất, chiếm hơn một nửa. Con số này cao hơn khoảng 145% so với 12.357 sản phẩm được tung ra trong quý III. Tuy vậy, nguồn hàng dồi dào chưa chắc đồng nghĩa với cơ hội mua dễ dàng hay giá rẻ hơn. Bài viết phân tích số liệu, bối cảnh và những điều người mua, người bán cần cân nhắc.

Nguồn cung nhà ở quý IV phân bổ ra sao giữa các miền

Theo DXS-FERI, khu vực phía Nam dự kiến đóng góp khoảng 16.900 sản phẩm, tương đương 56% tổng nguồn cung mới của quý. Miền Bắc xếp thứ hai với khoảng 8.000 sản phẩm, chiếm 26%. Miền Trung và miền Tây mỗi khu vực dự kiến bổ sung khoảng 2.700 sản phẩm, tức khoảng 9% mỗi nơi.

Ở phía Nam, các dự án được nhắc tên gồm TT Genesis, Palm River, Imperia Sena Park, các giai đoạn tiếp theo của The Global City, IKI Village và Ansana by Kita. Ngoài TP HCM, một số dự án tại Bình Dương cũ, Đồng Nai, Tây Ninh và Cần Thơ cũng được kỳ vọng đưa hàng ra thị trường vào cuối năm. Phía Bắc, nguồn cung tập trung ở Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên. Miền Trung tiếp tục dựa vào Đà Nẵng và Khánh Hòa.

Về loại hình, căn hộ chung cư được dự báo vẫn chiếm phần chủ đạo. Phần lớn hàng mới đến từ các khu đô thị quy mô lớn, với sự tham gia của những chủ đầu tư như Vinhomes, Sun Group, Masterise Homes và Ecopark. Với người mua, điều này có nghĩa là lựa chọn trong quý IV chủ yếu nằm ở căn hộ trong các đại đô thị, ít hơn ở nhà phố lẻ hay đất nền.

TP HCM chiếm bao nhiêu căn hộ mở bán mới

Số liệu từ Avison Young Việt Nam cho thấy bức tranh riêng của phân khúc căn hộ. Trong quý cuối năm, nguồn cung căn hộ mở bán mới tại ba thị trường chính là Hà Nội, Đà Nẵng và TP HCM dự kiến đạt khoảng 13.500 căn. TP HCM chiếm tỷ trọng lớn nhất, ước từ 10.000 đến 12.000 căn. Hà Nội dự kiến đón thêm khoảng 6.500 căn, Đà Nẵng khoảng 2.000 căn.

Nếu tính theo tổng quy mô nguồn cung dự kiến của các dự án mới, con số có thể lên khoảng 20.500 căn, chưa kể lượng hàng tồn từ các đợt mở bán trước. Lưu ý rằng các đơn vị nghiên cứu thường dùng phương pháp đếm khác nhau, ví dụ tính theo số căn thực mở bán trong quý hay theo tổng quy mô dự án, nên các con số không hoàn toàn cộng trừ trực tiếp với nhau. Người mua nên xem chúng như chỉ báo về xu hướng hơn là số đếm tuyệt đối.

Với thị trường mua bán nhà đất TP HCM, việc hàng nghìn căn hộ cùng ra mắt trong một quý có thể tạo áp lực cạnh tranh giữa các dự án. Khi nhiều chủ đầu tư cùng chào bán, người mua thường có thêm cơ hội so sánh giá, tiến độ thanh toán và ưu đãi trước khi xuống tiền.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh

Bối cảnh: vì sao nguồn cung bật tăng sau quý III

Đợt tăng nguồn cung quý IV diễn ra ngay sau giai đoạn sụt giảm mạnh. Theo số liệu được dẫn, cả nước chỉ ghi nhận khoảng 12.357 sản phẩm mới trong quý III, giảm 40% so với quý II và giảm 54% so với cùng kỳ năm ngoái. Nói cách khác, mức tăng 145% của quý IV một phần đến từ nền so sánh thấp của quý trước.

Theo thông lệ, quý cuối năm thường là thời điểm các chủ đầu tư đẩy mạnh mở bán để hoàn thành kế hoạch kinh doanh, trong khi nhu cầu mua nhà của người dân cũng tăng lên trước Tết. Các đơn vị nghiên cứu cho rằng thanh khoản trong quý IV có thể cải thiện nhờ nhu cầu mua nhà gia tăng và nguồn cung tiếp tục được bổ sung.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo tổng giao dịch nhà đất trong quý IV có thể đạt khoảng 25.000 sản phẩm, gấp đôi quý III. Động lực, theo VARS, đến từ nhu cầu mua nhà tăng vào cuối năm cùng nguồn cung nhà ở xã hội dồi dào. Nhà ở xã hội là loại nhà được Nhà nước hỗ trợ chính sách, bán hoặc cho thuê với giá thấp hơn thương mại cho những đối tượng đáp ứng điều kiện về thu nhập và nhà ở.

Lãi suất quyết định thị trường bất động sản cuối năm thế nào

DXS-FERI đưa ra ba kịch bản cho quý cuối năm, đều xoay quanh biến số lãi suất. Lãi suất thả nổi là mức lãi áp dụng cho khoản vay mua nhà sau khi hết thời gian ưu đãi cố định, thường được ngân hàng điều chỉnh định kỳ theo lãi suất tham chiếu cộng biên độ.

Ở kịch bản cơ sở, nguồn cung tăng 20-30%, giá bán cơ bản đi ngang và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-35%, với lãi suất thả nổi ở mức 12-14%. Tỷ lệ hấp thụ là tỷ lệ số căn bán được trên tổng số căn chào bán; hấp thụ 30% nghĩa là cứ 100 căn mở bán thì khoảng 30 căn tìm được người mua.

Trong kịch bản tích cực, nếu lãi suất thả nổi giảm về 10-12%, nguồn cung có thể tăng 30-40%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Ngược lại, ở kịch bản tiêu cực, khi lãi suất thả nổi tăng lên 14-16%, tỷ lệ hấp thụ có thể giảm xuống dưới 20%, dù nguồn cung vẫn tăng khoảng 15-20%.

Để hình dung, với một khoản vay mua nhà 2 tỷ đồng, chênh lệch 2 điểm phần trăm lãi suất, chẳng hạn từ 12% lên 14%, tương đương khoảng 40 triệu đồng tiền lãi mỗi năm tính trên dư nợ gốc ban đầu. Còn nếu giá bán tăng 5-10% như kịch bản tích cực, một căn hộ 4 tỷ đồng có thể đắt thêm 200-400 triệu đồng. Đây là phép tính minh họa, cho thấy vì sao lãi suất và giá bán có tác động trực tiếp đến khả năng chi trả của người mua.

Tác động với người mua và người bán nhà

Một điểm các đơn vị nghiên cứu cùng nhấn mạnh là sức mua sẽ phân hóa rõ hơn. Theo VARS, người mua ngày càng thận trọng, ưu tiên sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có giá trị sử dụng rõ ràng và phù hợp khả năng tài chính. Nhu cầu ở thực là mua để sống hoặc cho thuê ổn định, khác với mua chờ giá lên để bán lại. Chung cư và nhà ở xã hội có thể giữ lợi thế nếu đáp ứng các tiêu chí này.

Ngược lại, những bất động sản chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá, thiếu khả năng khai thác thực tế hoặc có giá vượt khả năng chi trả sẽ khó thu hút người mua hơn. DXS-FERI cũng cho rằng giao dịch quý IV sẽ tập trung vào nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn khó duy trì như trước.

Với người mua nhà để ở, nguồn hàng nhiều là dịp để chọn lọc kỹ. Theo DXS-FERI, các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, chủ đầu tư uy tín và chính sách thanh toán phù hợp được kỳ vọng có lợi thế bán hàng. Pháp lý ở đây thường gồm quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, văn bản đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai và khả năng cấp sổ hồng sau khi bàn giao. Người mua nên yêu cầu xem các giấy tờ này trước khi đặt cọc.

Với nhà đầu tư, kịch bản cơ sở giá đi ngang gợi ý rằng lợi nhuận nhanh từ lướt sóng khó lặp lại. Chiến lược phù hợp hơn có thể là chọn căn hộ có khả năng cho thuê, nắm giữ trung, dài hạn và tính kỹ chi phí vốn vay. Với người đang muốn bán nhà, đặc biệt căn hộ thứ cấp ở TP HCM, việc hàng sơ cấp ồ ạt ra mắt với nhiều ưu đãi có thể khiến người mua mặc cả nhiều hơn; định giá sát thị trường sẽ giúp giao dịch nhanh hơn.

Về phía chủ đầu tư, các đơn vị nghiên cứu cho rằng hiệu quả bán hàng không chỉ phụ thuộc vào số lượng sản phẩm mà còn vào mức độ phù hợp với nhu cầu thực. Vì vậy, cơ cấu sản phẩm, mặt bằng giá và chính sách thanh toán sẽ là yếu tố quyết định khả năng hấp thụ.

Tham khảo nhà đang rao bán tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Quý IV có bao nhiêu sản phẩm nhà ở mới được mở bán?

Theo báo cáo của DXS-FERI thuộc Đatxanh Services, cả nước dự kiến có khoảng 30.300 sản phẩm nhà ở mới từ hơn 30 dự án trong quý IV. Con số này cao hơn khoảng 145% so với 12.357 sản phẩm của quý III. Khu vực phía Nam chiếm khoảng 16.900 sản phẩm, tương đương 56%.

Có nên mua chung cư TP HCM vào cuối năm nay?

TP HCM dự kiến có 10.000-12.000 căn hộ mở bán mới theo Avison Young Việt Nam, nên người mua có nhiều lựa chọn để so sánh. Ở kịch bản cơ sở của DXS-FERI, giá bán cơ bản đi ngang. Quyết định nên dựa trên nhu cầu ở thực, khả năng trả nợ và mức độ rõ ràng về pháp lý của dự án hơn là kỳ vọng giá tăng nhanh.

Lãi suất ảnh hưởng thế nào đến giá nhà quý IV?

DXS-FERI cho rằng nếu lãi suất thả nổi giảm về 10-12%, giá bán có thể tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Nếu lãi suất tăng lên 14-16%, tỷ lệ hấp thụ có thể xuống dưới 20%. Người vay mua nhà nên hỏi rõ ngân hàng về thời gian ưu đãi và cách tính lãi thả nổi sau đó.

Loại bất động sản nào dễ bán trong quý IV?

Theo VARS, chung cư và nhà ở xã hội có thể giữ lợi thế nếu đáp ứng nhu cầu ở thực, có giá trị sử dụng rõ ràng và giá phù hợp khả năng tài chính. Những tài sản chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá hoặc khó khai thác thực tế sẽ khó tìm người mua hơn.

Giao dịch nhà đất quý IV dự báo đạt bao nhiêu?

VARS dự báo tổng giao dịch nhà đất trong quý IV có thể đạt khoảng 25.000 sản phẩm, gấp đôi quý III. Động lực đến từ nhu cầu mua nhà tăng vào cuối năm và nguồn cung nhà ở xã hội dồi dào.