Nhà phố TP HCM 4 tầng: cách dời cầu thang để có thêm không gian

Một ngôi nhà phố tại TP HCM có tổng diện tích sử dụng hơn 363 m2, gồm một tầng hầm và 4 tầng nổi, vừa được thiết kế lại để mỗi thành viên trong gia đình có góc sống riêng. Theo VnExpress, mặt tiền được giữ đúng khuôn khổ quy hoạch của khu dân cư. Thay đổi đáng chú ý nhất nằm bên trong: vị trí cầu thang được dời từ tầng một đến tầng ba để giải phóng mặt bằng.

Với người đang tìm mua nhà phố ở TP Hồ Chí Minh, đây là một ví dụ cụ thể. Một căn nhà có mặt bằng ban đầu bất tiện vẫn có thể được tổ chức lại để dùng tốt hơn. Bài viết dưới đây phân tích công trình từ góc nhìn của người mua, người bán và người định cải tạo nhà.

Nhà phố TP HCM rộng hơn 363 m2 được chia không gian ra sao

Theo số liệu VnExpress đăng tải, phần không gian trong nhà chiếm 287 m2. Khu vực ngoài trời chiếm trên 76 m2. Tổng diện tích sử dụng vì vậy vượt 363 m2, trải trên một tầng hầm và 4 tầng nổi.

Cần phân biệt diện tích sử dụng với diện tích đất. Diện tích sử dụng là tổng diện tích sàn của các tầng cộng lại. Diện tích đất là phần thửa đất ghi trên sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Nguồn tin không nêu diện tích thửa đất, nên người đọc không nên quy đổi con số 363 m2 thành diện tích lô đất.

Công trình được chia thành ba nhóm không gian: khu sinh hoạt chung, khu phòng ngủ và các không gian chức năng riêng. Thiết kế và thi công do đơn vị Luxmo đảm nhận.

Mặt tiền theo quy hoạch: làm sao vừa có nét riêng vừa đúng quy định

Nhiều khu dân cư tại TP HCM yêu cầu nhà phố phải đồng bộ về chiều cao, hình khối và nhịp điệu kiến trúc. Ngôi nhà này cũng chịu ràng buộc đó. Các quy định như vậy thường nằm trong quy hoạch chi tiết hoặc quy chế quản lý kiến trúc của khu vực. Mục đích là giữ dãy phố thống nhất, tránh cảnh nhà cao nhà thấp lộn xộn.

Theo VnExpress, kiến trúc sư giữ nguyên kết cấu mặt đứng theo quy hoạch. Nét riêng được tạo bằng chi tiết thay vì phá vỡ hình khối. Mặt tiền kết hợp các mảng đặc và rỗng, có hệ khung trên tầng mái và ban công kính. Màu trắng làm chủ đạo, đi cùng vật liệu tối màu, kính và trần ốp gỗ để tạo độ tương phản.

Với người mua nhà, chi tiết này có giá trị thực tế. Ở những khu có quy định kiến trúc chặt, chủ nhà thường không được tự ý nâng tầng hay đổi hình khối mặt tiền. Phần có thể cải tạo chủ yếu nằm ở bên trong. Vì vậy, trước khi xuống tiền, nên tìm hiểu quy hoạch và giới hạn xây dựng của khu vực. Đừng chỉ nhìn hiện trạng căn nhà.

Dời cầu thang: vì sao một quyết định thay đổi cả ngôi nhà

Theo mặt bằng ban đầu, cầu thang nằm giữa nhà. Vị trí này chia cắt diện tích và khiến các phòng chức năng khó bố trí. Đây là nhược điểm khá quen thuộc của nhà phố hẹp và sâu. Cầu thang giữa nhà thường tách mỗi tầng thành hai nửa nhỏ, khó tạo ra một phòng rộng liền mạch.

Kiến trúc sư quyết định dời cầu thang ở đoạn từ tầng một đến tầng ba. Mục tiêu là giải phóng mặt bằng, tăng diện tích sử dụng và tạo sự riêng tư cho các thành viên. Từ tầng ba trở lên, cầu thang trở về vị trí cũ để nối lên tầng trên cùng.

Nhờ thay đổi này, tầng hai được dành gần trọn cho khu phòng ngủ chính khép kín. Khu này gồm chỗ nghỉ ngơi, khu thay đồ và phòng tắm trên cùng một mặt sàn. Cách làm khác với lối chia nhiều phòng nhỏ độc lập thường thấy.

Dời cầu thang không phải việc nhỏ. Theo thông lệ, đây là thay đổi liên quan đến kết cấu sàn và dầm. Việc này thường cần kỹ sư kết cấu tính toán. Tùy mức độ can thiệp, chủ nhà có thể phải làm thủ tục xin phép sửa chữa, cải tạo theo quy định địa phương. Nguồn tin không nêu chi phí hay thủ tục của công trình này.

Từng tầng trong ngôi nhà được dùng thế nào

Tầng hầm rộng 59 m2, dùng làm chỗ để xe và kho chứa đồ, kèm đường dốc 15 m2. Không gian dùng tông xám với trần kỹ thuật màu tối. Riêng khu thang máy có trần màu đỏ burgundy, kết hợp đường cong và đèn tuyến tính.

Tầng một gồm phòng khách, bếp và bàn ăn trên diện tích 50 m2. Các khu vực nối liền nhau, không có tường ngăn cố định, giúp tầm nhìn thông suốt và đi lại thuận tiện. Phòng khách có vách ốp gỗ với đường cong và nan đứng làm điểm nhấn. Nội thất dùng gỗ tông trầm, bề mặt vân đá và sofa màu kem. Ánh sáng chia theo từng khu chức năng bằng đèn âm trần, đèn ray và đèn hắt gián tiếp.

Tủ bếp dùng gỗ tông trầm, cánh tủ đen bóng và mặt đá vân xám. Bàn đảo đặt gần cầu thang, vừa hỗ trợ sơ chế vừa tăng diện tích sử dụng. Bàn ăn mặt đá, góc bo tròn, đi kèm ghế bọc đệm màu kem. Một góc trang trí dùng gỗ nâu trầm cùng tủ và mặt bàn màu đen. Bức tranh họa tiết ô vuông đặt giữa mảng tường ốp gỗ, có đèn rọi từ trần chiếu xuống.

Ở tầng hai, khu thay đồ được ngăn bằng cửa kính khung mảnh. Tủ quần áo chạy theo các mảng tường và có đèn bên trong. Không gian nghỉ dùng gam nâu, kem, đen cùng vật liệu vân gỗ. Kính và gỗ được đặt xen kẽ để cân bằng giữa riêng tư và cảm giác rộng. Phòng tắm chính có hai lavabo chung một hệ tủ, mặt bàn vân đá sáng màu. Hai gương bo góc treo đối xứng, có đèn hai bên. Tường ốp vật liệu vân đá trắng - đen để phân mảng chức năng.

Tầng ba có hai phòng ngủ cho con trai và con gái, mỗi phòng một bảng màu riêng. Phòng con trai dùng gam xanh, nội thất tích hợp chỗ học, chỗ nghỉ và chỗ cất đồ, hạn chế đồ rời để tiết kiệm diện tích. Phòng con gái lấy màu hồng làm chủ đạo, kết hợp gỗ sáng và nội thất bo cong. Giường đặt sát tường chính, bàn học kê cạnh cửa sổ để đón sáng tự nhiên. Bàn học nối liền tủ và kệ sách ở góc phòng, gom chỗ học và chỗ cất đồ về một mặt tường.

Bối cảnh: vì sao nhà phố ở TP HCM thường khó bố trí

Nhà phố ở TP HCM thường có mặt tiền hẹp, chiều sâu lớn và phát triển theo chiều cao. Vì vậy, cầu thang, thang máy và giếng trời chiếm một phần đáng kể mặt sàn. Cầu thang đặt sai chỗ thì mỗi tầng dễ bị chia vụn, nhiều phòng thiếu sáng.

Công trình này cho thấy một xu hướng đáng chú ý. Thay vì thêm nhiều phòng, gia đình ưu tiên mỗi tầng một chức năng: tầng sinh hoạt chung, tầng của bố mẹ, tầng của con cái. Tầng hầm có đường dốc và thang máy cũng là yếu tố thường gặp ở nhà phố cao cấp. Đổi lại, chi phí xây dựng và vận hành thường cao hơn nhà phố thông thường.

Nguồn tin không nêu giá trị căn nhà, chi phí thi công hay vị trí quận, huyện cụ thể. Người đọc nên xem đây là ví dụ về giải pháp thiết kế, không phải thông tin về giá nhà đất.

Tác động với người mua và người bán nhà phố

Với người mua nhà tại TP HCM, bài học đầu tiên là đừng vội loại một căn nhà chỉ vì mặt bằng hiện trạng kém. Căn có cầu thang giữa nhà, phòng nhỏ và tối có thể được cải tạo nếu kết cấu cho phép. Khi thương lượng, người mua có thể tính chi phí cải tạo vào giá. Trước đó nên mời kỹ sư hoặc kiến trúc sư khảo sát để biết phần nào sửa được, phần nào không.

Bài học thứ hai liên quan đến pháp lý và quy hoạch. Khu dân cư có quy định mặt tiền chặt thường giữ được cảnh quan đồng bộ, một điểm cộng cho giá trị lâu dài. Bù lại, quyền tự do cơi nới bị giới hạn. Người mua nên kiểm tra sổ hồng, so diện tích xây dựng thực tế với giấy phép, và hỏi về chỉ giới xây dựng trước khi ký hợp đồng.

Với người bán, một căn nhà được tổ chức hợp lý thường dễ thu hút khách hơn. Đó là căn có khu sinh hoạt chung thông thoáng, phòng ngủ riêng tư, chỗ để xe và kho rõ ràng. Nếu đã cải tạo, người bán nên lưu giữ hồ sơ thiết kế, thi công và giấy tờ cấp phép. Bộ hồ sơ này giúp người mua yên tâm về pháp lý và chất lượng kết cấu.

Với người thuê nhà phố để ở theo hộ gia đình, mô hình mỗi tầng một chức năng cũng là tiêu chí đáng cân nhắc khi xem nhà. Khi đó, người thuê nên hỏi chủ nhà xem những hạng mục nào được phép thay đổi trong thời gian thuê.

Xem các căn nhà đang rao bán tại TP Hồ Chí Minh

Tìm thêm tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Diện tích sử dụng hơn 363 m2 có phải là diện tích đất của căn nhà?

Không. Theo VnExpress, hơn 363 m2 là tổng diện tích sử dụng, gồm 287 m2 trong nhà và trên 76 m2 ngoài trời, trải trên tầng hầm và 4 tầng nổi. Diện tích thửa đất là con số khác, được ghi trên sổ hồng. Nguồn tin không công bố con số này.

Mua nhà phố cũ rồi dời cầu thang có được không?

Về kỹ thuật là có thể, như công trình này đã dời cầu thang từ tầng một đến tầng ba. Tuy vậy, đây thường là thay đổi liên quan đến kết cấu. Người mua nên nhờ kỹ sư khảo sát và tìm hiểu thủ tục cải tạo tại địa phương trước khi tính vào giá mua.

Nhà trong khu có quy hoạch mặt tiền có được sửa mặt tiền không?

Thông thường, chủ nhà phải tuân thủ quy định về chiều cao, hình khối và nhịp điệu kiến trúc của khu. Ở công trình này, kiến trúc sư giữ kết cấu mặt đứng theo quy hoạch. Nét riêng được tạo bằng mảng đặc - rỗng, khung tầng mái, ban công kính và phối màu vật liệu.

Nhà phố có tầng hầm cần lưu ý gì khi mua?

Tầng hầm của căn nhà này rộng 59 m2 cho xe và kho, kèm đường dốc 15 m2. Khi mua nhà có hầm, nên kiểm tra hầm có nằm trong giấy phép xây dựng và được ghi nhận trong hồ sơ pháp lý hay không. Cũng nên xem khả năng chống thấm và thoát nước, nhất là ở khu hay ngập.

Có nên ưu tiên nhà phố có thang máy?

Công trình này có thang máy nối các tầng, tiện cho nhà nhiều tầng và có người lớn tuổi. Đổi lại, thang máy thường đi kèm chi phí bảo trì định kỳ. Người mua nên hỏi về tuổi đời, hãng sản xuất và lịch sử bảo dưỡng của thang.