Mua chung cư nhà ở xã hội Bắc Ninh: dự án tăng lên 5,37ha

Dự án Khu nhà ở xã hội tại Khu đô thị phía Đông Bắc, phường Bắc Giang (Bắc Ninh) vừa được điều chỉnh quy mô sử dụng đất từ 3,67ha lên 5,37ha theo Quyết định số 1284/QĐ-UBND ngày 26/10/2026. Dự án do liên danh Công ty CP Arita và Công ty CP HNASA thực hiện, dự kiến cung cấp khoảng 2.196 căn hộ với tổng mức đầu tư sơ bộ gần 3.092 tỷ đồng. Với những gia đình đang tìm cách mua chung cư giá vừa phải ở Bắc Ninh, đây là một nguồn cung đáng theo dõi trong vài năm tới.

Theo cafef, dẫn lại thông tin từ An ninh tiền tệ, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư được UBND TP Bắc Ninh ban hành cuối tháng 10/2026. Bài viết dưới đây tổng hợp các con số chính của dự án, giới thiệu chủ đầu tư và phân tích những điểm người mua nhà cần cân nhắc.

Dự án nhà ở xã hội ở phường Bắc Giang thay đổi những gì?

Điểm thay đổi lớn nhất nằm ở diện tích đất. Phần tăng thêm khoảng 1,7ha. Tổng 5,37ha mới gồm hai phần: ô đất xây dựng nhà ở xã hội khoảng 3,37ha và diện tích đất giao thông đối ngoại 2,0ha. Đất giao thông đối ngoại là phần đường kết nối dự án với mạng lưới giao thông bên ngoài. Nhìn vào cơ cấu này, có thể hiểu phần lớn diện tích tăng thêm phục vụ hạ tầng đường sá, còn ô đất xây nhà gần như giữ quy mô tương tự trước đây.

Với cư dân tương lai, phần đường đối ngoại thường quan trọng không kém căn hộ. Một khu nhà ở xã hội có hơn 2.000 hộ mà đường vào hẹp sẽ dễ ùn tắc giờ cao điểm. Việc đưa 2ha đường vào phạm vi dự án vì vậy có thể là tín hiệu tích cực về khả năng đi lại, dù hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào thiết kế và tiến độ thi công.

Trên ô đất ở, dự án chia thành hai lô ký hiệu OXH1 và OXH2. OXH1 xây 1 tòa, OXH2 xây 4 tòa, tổng cộng 5 tòa nhà cao tầng. Mỗi tòa cao 20 tầng nổi và có 1 tầng hầm.

Căn hộ trong dự án được thiết kế ra sao?

Cả hai lô đều có mật độ xây dựng khoảng 40%. Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích mặt đất bị công trình chiếm chỗ so với tổng diện tích lô đất. Tầng hầm chiếm khoảng 100% diện tích lô, khối đế khoảng 40% và khối tháp khoảng 30%. Mức 40% đồng nghĩa với việc khoảng 60% diện tích mặt đất còn lại dành cho sân, lối đi và cây xanh.

Tổng diện tích xây dựng khoảng 13.500m2. Tổng diện tích sàn khoảng 246.307m2, con số này đã gồm khu sinh hoạt chung, hầm để xe và tum kỹ thuật.

Công năng từng tầng được bố trí như sau. Tầng hầm dùng để xe và đặt hệ thống kỹ thuật. Tầng 1 và tầng 2 dành cho thương mại, dịch vụ, sinh hoạt cộng đồng, công cộng, nhà trẻ và kỹ thuật chung. Từ tầng 3 đến tầng 20 là căn hộ ở, xen với không gian công cộng và kỹ thuật. Phần sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ còn lại khoảng 12.992m2.

Về căn hộ, dự án dự kiến có khoảng 2.196 căn, diện tích từ khoảng 25m2 đến 77m2. Số căn có diện tích sử dụng trên 70m2 không vượt quá 10% tổng số căn. Như vậy, nếu tối đa hóa, sẽ có khoảng 219 căn rộng trên 70m2, còn lại là căn nhỏ và trung bình. Dự án đáp ứng chỗ ở cho khoảng 6.940 người, tức bình quân hơn 3 người mỗi căn, phù hợp với gia đình trẻ có một hoặc hai con.

Điểm đáng chú ý với các gia đình có con nhỏ là nhà trẻ được bố trí ngay tầng thấp. Đây là tiện ích thường được người mua nhà ở xã hội đánh giá cao vì giảm chi phí và thời gian đưa đón.

Xem thêm các căn hộ chung cư đang rao bán tại Bắc Ninh

Vốn đầu tư và tiến độ: khi nào có nhà?

Tổng mức đầu tư dự kiến gần 3.092 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu là 1.508 tỷ đồng, chiếm gần một nửa. Vốn vay và huy động hợp pháp khác gần 1.584 tỷ đồng. Theo cafef, đây mới là con số sơ bộ, chưa gồm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Tổng mức đầu tư cuối cùng sẽ do nhà đầu tư xác định qua Báo cáo nghiên cứu khả thi, sau khi được thẩm định và phê duyệt phù hợp với Quy hoạch chi tiết 1/500. Quy hoạch chi tiết 1/500 là bản vẽ ở tỷ lệ chi tiết nhất, thể hiện vị trí từng tòa nhà, đường nội bộ và hạ tầng, làm căn cứ để xin giấy phép xây dựng.

Với nhà ở xã hội, theo thông lệ, chủ đầu tư thường được ưu đãi về tiền sử dụng đất, và lợi nhuận định mức bị khống chế. Đó là lý do giá bán nhà ở xã hội thường thấp hơn đáng kể so với chung cư thương mại cùng khu vực. Giá bán cụ thể của dự án này hiện chưa được công bố.

Thời hạn hoạt động dự án là 50 năm kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Về tiến độ, trong 12 tháng kể từ khi được chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư, doanh nghiệp phải hoàn tất thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, phòng cháy, thiết kế, giấy phép và khởi công. Trong 36 tháng, dự án phải thi công, nghiệm thu, hoàn thành và bàn giao. Dự án được chấp thuận lần đầu tại Quyết định số 721/QĐ-UBND ngày 20/5/2026 của UBND tỉnh Bắc Ninh cũ. Nếu mốc tính là ngày này, có thể suy ra dự án cần khởi công khoảng giữa năm 2027 và bàn giao khoảng giữa năm 2029. Đây là cách tính tham khảo; người mua nên theo dõi thông báo chính thức vì tiến độ thực tế có thể thay đổi.

Bối cảnh: Arita là doanh nghiệp như thế nào?

Công ty CP Arita thành lập năm 2015, ngành nghề chính là xây dựng nhà để ở, trụ sở tại Nghệ An. Theo thông tin đăng ký doanh nghiệp, tháng 9/2017 công ty tăng vốn điều lệ từ 6 tỷ đồng lên 20 tỷ đồng, khi đó ông Vũ Hoàng Tú (SN 1974) góp gần 19,6 tỷ đồng (97,99%) và giữ chức Chủ tịch HĐQT, bà Nguyễn Thị Thu Hương góp 400 triệu đồng (2%). Tháng 10/2020, vốn điều lệ lên 180 tỷ đồng, tỷ lệ sở hữu đảo chiều: bà Nguyễn Thị Thu Hương góp gần 176,4 tỷ đồng (97,99%), ông Vũ Hoàng Tú góp 3,6 tỷ đồng (2%).

Tháng 2/2024, nhóm cổ đông này lập thêm Công ty CP Arita Group, cùng trụ sở số 34A đường Nguyễn Sỹ Sách, phường Thành Vinh, tỉnh Nghệ An, vốn điều lệ 180 tỷ đồng. Ông Vũ Hoàng Tú nắm 97,99% và là Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc, bà Nguyễn Thị Thu Hương nắm 2%, Trần Thanh Tịnh nắm 0,01%.

Từ tháng 6/2024, Arita liên tục tăng vốn. Gần nhất, tháng 11/2025, vốn điều lệ tăng từ 980 tỷ đồng lên 1.500 tỷ đồng. Người đại diện pháp luật hiện là ông Tô Tiến Thắng (SN 1988), Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc. Tháng 2/2025, ông Thắng sở hữu 47,7% vốn góp, trị giá 468 tỷ đồng, và đến tháng 10/2025 đã thế chấp số cổ phần này tại VPBank. Ông còn là người đại diện tại Công ty CP Đầu tư Nasav, Công ty CP Tập đoàn 379 và Công ty CP Đầu tư và Phát triển Đất Quỳnh.

Ngoài Bắc Ninh, Arita có dự án ở nhiều địa phương. Tháng 6/2025, doanh nghiệp trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu 72B đường Tây Sơn, phường Ghềnh Ráng, TP Quy Nhơn, tỉnh Bình Định cũ, nay là phường Quy Nhơn Nam, tỉnh Gia Lai. Dự án khởi công tháng 12/2025 với tên Triton - Quy Nhon Sky Residence, và các quyền tài sản liên quan đã được thế chấp tại VPBank từ tháng 11/2025. Arita cũng là nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội thuộc khu thiết chế công đoàn tại phường Đồng Văn, thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam, nay thuộc tỉnh Ninh Bình.

Việc thế chấp cổ phần hay quyền tài sản dự án để vay vốn là hoạt động phổ biến trong ngành bất động sản. Tuy vậy, với người mua nhà, đây là một chi tiết nên biết để chủ động hỏi rõ tình trạng pháp lý khi dự án mở bán.

Người muốn mua chung cư nhà ở xã hội Bắc Ninh cần lưu ý gì?

Trước hết là điều kiện được mua. Theo quy định hiện hành, nhà ở xã hội thường chỉ bán cho nhóm đối tượng ưu tiên như người thu nhập thấp, công nhân, cán bộ công chức, kèm điều kiện về nhà ở và thu nhập. Người quan tâm nên chuẩn bị sớm giấy tờ xác nhận để không lỡ đợt nhận hồ sơ.

Thứ hai là tài chính. Dự án chưa công bố giá, nhưng nhà ở xã hội thường đi kèm các gói vay mua nhà ưu đãi với lãi suất thấp hơn thị trường. Người mua nên tính trước khoản trả góp hàng tháng phù hợp với thu nhập.

Thứ ba là khả năng sang nhượng. Theo quy định thường áp dụng, căn hộ nhà ở xã hội bị hạn chế chuyển nhượng trong một thời gian nhất định sau khi nhận nhà. Vì vậy, đây là sản phẩm phù hợp để ở lâu dài hơn là để đầu tư lướt sóng.

Với thị trường bất động sản Bắc Ninh, 2.196 căn hộ là nguồn cung đáng kể ở phân khúc giá vừa túi tiền. Nguồn cung này có thể giảm bớt áp lực cho nhu cầu ở thực của công nhân và người lao động khu vực. Người bán căn hộ thương mại nhỏ quanh khu vực cũng nên tính đến sự cạnh tranh về giá khi dự án bàn giao.

Khám phá nhà đất đang mua bán tại Bắc Ninh

Câu hỏi thường gặp

Dự án nhà ở xã hội phường Bắc Giang có bao nhiêu căn hộ?

Dự án dự kiến có khoảng 2.196 căn hộ trong 5 tòa nhà 20 tầng nổi, 1 tầng hầm. Diện tích căn từ khoảng 25m2 đến 77m2. Số căn trên 70m2 không quá 10% tổng số căn.

Khi nào dự án có thể bàn giao nhà?

Theo yêu cầu, dự án phải hoàn thành và bàn giao trong 36 tháng kể từ khi được chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư. Nếu tính từ Quyết định số 721/QĐ-UBND ngày 20/5/2026, mốc này có thể rơi vào khoảng giữa năm 2029. Đây chỉ là ước tính, người mua nên chờ thông báo chính thức.

Giá bán căn hộ dự kiến bao nhiêu?

Hiện chưa có giá bán công bố. Tổng mức đầu tư sơ bộ gần 3.092 tỷ đồng, chưa gồm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Theo thông lệ, giá nhà ở xã hội được kiểm soát nên thường thấp hơn chung cư thương mại cùng khu vực.

Ai là chủ đầu tư dự án?

Nhà đầu tư là liên danh Công ty CP Arita và Công ty CP HNASA, trong đó Arita là đại diện chủ đầu tư. Arita có trụ sở tại Nghệ An, vốn điều lệ 1.500 tỷ đồng từ tháng 11/2025. Doanh nghiệp còn có dự án tại Gia Lai và Ninh Bình.

Có nên mua nhà ở xã hội để đầu tư không?

Nhà ở xã hội thường bị hạn chế chuyển nhượng trong một thời gian sau khi nhận nhà và chỉ bán cho đối tượng đủ điều kiện. Vì vậy, sản phẩm này phù hợp với người mua để ở lâu dài. Người muốn đầu tư nên cân nhắc các loại hình chung cư thương mại hoặc đất nền có sổ đỏ rõ ràng.