Đấu giá đất xây chung cư 39 tầng ở Từ Sơn, Bắc Ninh

Một khu đất hỗn hợp rộng 10.198,1m2 tại phường Từ Sơn, TP Bắc Ninh sẽ được đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất để xây tòa chung cư cao 39 tầng có trung tâm thương mại ở khối đế. Giá khởi điểm dự kiến tạm tính 254,5 tỷ đồng, phiên đấu giá dự kiến tổ chức trong quý IV/2026 và quý I/2027, theo cafef dẫn An ninh tiền tệ. Với người đang tính chuyện mua chung cư hay mua bán nhà đất ở Bắc Ninh, đây là một tín hiệu đáng theo dõi về nguồn cung căn hộ mới tại khu vực Từ Sơn trong vài năm tới.

Phương án đấu giá được UBND TP Bắc Ninh phê duyệt tại Quyết định số 2890/QĐ-UBND ngày 23/10/2026. Khu đất thuộc dự án Khu nhà ở và thương mại dịch vụ tổng hợp tại phường Từ Sơn, có tổng vốn đầu tư dự kiến gần 3.210 tỷ đồng, chưa bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng.

Khu đất đấu giá ở Từ Sơn, Bắc Ninh gồm những gì?

Tổng diện tích 10.198,1m2 được xác định theo Quyết định giao đất số 191/QĐ-UBND ngày 13/3/2025 của UBND tỉnh Bắc Ninh cũ. Phần quan trọng nhất là lô đất 3.945,5m2 dành cho trung tâm thương mại kết hợp căn hộ chung cư. Công trình trên lô này được quy hoạch cao 39 tầng, thêm 1 tầng tum và 3 tầng hầm.

Cơ cấu tòa nhà được chia rõ: tầng 1 và tầng 2 làm trung tâm thương mại với diện tích sàn xây dựng khoảng 7.891,0m2; từ tầng 3 đến tầng 39 là căn hộ, diện tích sàn khoảng 106.387,5m2 tính cả tầng tum. Ba tầng hầm có diện tích xây dựng khoảng 6.921,8m2 và diện tích sàn khoảng 20.765,4m2. Trong đó, phần công trình ngầm dùng làm bãi đỗ xe nằm vượt ra khỏi diện tích khối đế là 2.341,8m2.

Ngoài tòa tháp, dự án còn có 634,5m2 đất nhà ở thương mại thấp tầng, cao 4 tầng với diện tích sàn khoảng 2.538m2, tức khu liền kề được nhắc đến trong mô tả của bài viết. Phần còn lại gồm 2.040,0m2 đất cây xanh cảnh quan và 3.578,1m2 đất đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật. Quy mô dân số dự kiến khoảng 2.519 người.

Con số dân số này giúp hình dung quy mô căn hộ. Nếu tính theo thông lệ khoảng ba người mỗi hộ, dự án có thể tương ứng với vài trăm đến gần nghìn căn hộ. Đây chỉ là phép ước lượng, số căn thực tế sẽ phụ thuộc vào thiết kế mà nhà đầu tư trúng đấu giá trình duyệt sau này.

Giá khởi điểm 254,5 tỷ đồng được tính ra sao?

Theo phương án được duyệt, giá khởi điểm tạm tính theo Bảng giá đất là 254,5 tỷ đồng. Khoản này gồm 249,5 tỷ đồng cho phần diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất và hơn 5 tỷ đồng cho phần đất cho thuê trả tiền một lần, tức phần công trình ngầm làm bãi đỗ xe.

Bảng giá đất là bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành, dùng làm căn cứ tính nhiều nghĩa vụ tài chính về đất đai. Chữ "tạm tính" cho thấy con số này còn có thể được điều chỉnh khi phương án đi vào thực hiện. Trong một phiên đấu giá quyền sử dụng đất, giá khởi điểm chỉ là mức sàn. Người tham gia thường phải nộp tiền đặt trước, trả giá theo bước giá quy định, và người trả cao nhất hợp lệ sẽ trúng. Giá trúng vì thế thường cao hơn giá khởi điểm, có khi cao hơn đáng kể nếu có nhiều doanh nghiệp cùng quan tâm.

Các phần đất trong dự án được xử lý theo ba hình thức khác nhau. Lô 3.945,5m2 làm tòa tháp và lô 634,5m2 nhà ở thương mại được giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá. Phần 2.341,8m2 công trình ngầm vượt khối đế được cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; đây không phải phần ngầm nằm dưới tòa chung cư. Còn 5.618,1m2 đất cây xanh, đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật được giao không thu tiền sử dụng đất.

Trong tổng vốn gần 3.210 tỷ đồng, tiền sử dụng đất và thuê đất tạm tính chiếm 254,5 tỷ đồng, còn vốn đầu tư xây dựng dự kiến là 2.955,3 tỷ đồng. Tức là tiền đất ở mức khởi điểm chỉ chiếm khoảng 8% tổng vốn. Nếu lấy 249,5 tỷ đồng tiền giao đất chia cho tổng diện tích sàn căn hộ và trung tâm thương mại (khoảng 114.278,5m2), chi phí đất ở mức khởi điểm vào khoảng 2,2 triệu đồng mỗi mét vuông sàn. Đây là phép tính tham khảo; giá trúng đấu giá cao hơn sẽ làm con số này tăng lên.

Bối cảnh: vì sao dự án này được chú ý?

Thời hạn giao đất, cho thuê đất cho người trúng đấu giá để thực hiện dự án là 50 năm, tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Đơn vị được đề xuất tổ chức đấu giá là Chi nhánh Trung tâm phát triển quỹ đất Tiên Phong.

Việc chọn doanh nghiệp làm dự án qua đấu giá quyền sử dụng đất là cách các địa phương thường áp dụng khi khu đất đã có quy hoạch chi tiết và đã được giải phóng hoặc đủ điều kiện giao. Ưu điểm của hình thức này là giá đất được xác định công khai bằng cạnh tranh, giảm rủi ro thất thu cho ngân sách. Với thị trường, một khu đất đã rõ chỉ tiêu quy hoạch, rõ chiều cao và diện tích sàn như ở Từ Sơn cũng giúp người mua tương lai dễ đánh giá pháp lý dự án hơn so với những dự án chưa rõ nguồn gốc đất.

Cũng cần lưu ý cách gọi địa danh trong văn bản: phương án do UBND TP Bắc Ninh phê duyệt, còn quyết định giao đất năm 2025 được ghi là của UBND tỉnh Bắc Ninh cũ. Người đọc khi tra cứu hồ sơ dự án nên đối chiếu đúng tên cơ quan và số hiệu quyết định để tránh nhầm lẫn.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Bắc Ninh

Người muốn mua chung cư Bắc Ninh nên hiểu dự án này thế nào?

Điều đầu tiên là thời gian. Phiên đấu giá mới dự kiến diễn ra trong quý IV/2026 và quý I/2027. Sau khi có nhà đầu tư trúng, theo trình tự thông thường còn các bước nộp tiền sử dụng đất, nhận bàn giao đất, hoàn thiện thiết kế, xin giấy phép xây dựng rồi mới khởi công. Một tòa tháp 39 tầng với 3 tầng hầm thường cần vài năm thi công. Vì vậy, người đang cần nhà để ở ngay không nên chờ dự án này mà nên cân nhắc nguồn căn hộ đã bàn giao hoặc sắp bàn giao trên thị trường.

Điều thứ hai là điều kiện mở bán. Theo quy định về kinh doanh bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai thường chỉ được bán khi dự án đáp ứng điều kiện luật định, chẳng hạn đã có giấy tờ về đất, giấy phép xây dựng, đã xây xong phần móng và có bảo lãnh của ngân hàng. Nếu sau này có ai nhận đặt cọc, giữ chỗ căn hộ tại khu đất này khi dự án chưa đủ điều kiện, người mua nên hết sức thận trọng.

Điều thứ ba là giá bán. Tiền đất chỉ là một phần nhỏ trong giá thành; phần lớn là chi phí xây dựng, với vốn xây dựng dự kiến 2.955,3 tỷ đồng. Giá căn hộ cuối cùng còn phụ thuộc vào giá trúng đấu giá, chi phí tài chính và chiến lược của chủ đầu tư, nên hiện chưa thể biết. Người có ý định vay mua nhà nên bắt đầu chuẩn bị nguồn vốn đối ứng và theo dõi lãi suất từ sớm, thay vì đặt kỳ vọng vào một mức giá cụ thể.

Về sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, người mua căn hộ sau này nên đọc kỹ hợp đồng mua bán, đặc biệt các điều khoản về thời hạn sử dụng đất, thời điểm cấp giấy và phần sở hữu chung như bãi đỗ xe, trung tâm thương mại.

Tham khảo các căn hộ chung cư đang rao bán tại Bắc Ninh

Tác động với nhà đầu tư và người bán nhà đất Từ Sơn

Với doanh nghiệp bất động sản, đây là một khu đất quy mô vừa, chỉ tiêu xây dựng rõ ràng, khoản tiền đất ở mức khởi điểm không quá lớn so với tổng vốn. Mức độ cạnh tranh tại phiên đấu giá sẽ là thước đo hữu ích cho sức hấp dẫn của thị trường căn hộ Bắc Ninh ở thời điểm đó.

Với người đang sở hữu nhà phố, đất thổ cư quanh khu vực, một dự án có trung tâm thương mại và khoảng 2.519 cư dân mới thường làm tăng nhu cầu dịch vụ, buôn bán và thuê nhà xung quanh. Tuy vậy, tác động lên giá nhà đất thường đến dần theo tiến độ xây dựng chứ không đến ngay khi có quyết định đấu giá. Người bán không nên vội nâng giá chỉ dựa trên thông tin này.

Với người đầu tư cá nhân, cần tách bạch giữa thông tin quy hoạch đã được phê duyệt và những lời quảng cáo xoay quanh nó. Các số liệu đáng tin là những gì nằm trong quyết định chính thức: diện tích, chiều cao, giá khởi điểm, thời hạn 50 năm và thời gian đấu giá. Mọi lời hứa về giá căn hộ hay tỷ suất cho thuê trước khi có chủ đầu tư đều chưa có cơ sở.

Câu hỏi thường gặp

Khu đất đấu giá ở phường Từ Sơn rộng bao nhiêu và xây gì?

Tổng diện tích là 10.198,1m2. Trong đó 3.945,5m2 dành cho tòa trung tâm thương mại kết hợp căn hộ cao 39 tầng, 1 tầng tum và 3 tầng hầm; 634,5m2 là nhà ở thương mại cao 4 tầng; phần còn lại là cây xanh, đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật.

Giá khởi điểm phiên đấu giá là bao nhiêu?

Giá khởi điểm dự kiến tạm tính theo Bảng giá đất là 254,5 tỷ đồng, gồm 249,5 tỷ đồng cho phần giao đất có thu tiền và hơn 5 tỷ đồng cho phần thuê đất công trình ngầm. Giá trúng thực tế có thể cao hơn tùy mức độ cạnh tranh.

Khi nào có thể mua căn hộ tại dự án này?

Hiện chưa có thông tin mở bán. Phiên đấu giá dự kiến trong quý IV/2026 và quý I/2027; sau đó nhà đầu tư trúng còn phải làm thủ tục và xây dựng. Căn hộ chỉ được bán khi dự án đủ điều kiện theo pháp luật kinh doanh bất động sản.

Thời hạn 50 năm có ảnh hưởng gì tới người mua căn hộ?

Thời hạn 50 năm là thời hạn giao đất, cho thuê đất cho người trúng đấu giá để thực hiện dự án. Quyền và thời hạn sử dụng của người mua căn hộ sau này sẽ được ghi trong hợp đồng và trên sổ hồng theo quy định, nên người mua cần đọc kỹ các điều khoản này trước khi ký.

Ai tổ chức phiên đấu giá?

Đơn vị được đề xuất giao tổ chức thực hiện việc đấu giá là Chi nhánh Trung tâm phát triển quỹ đất Tiên Phong. Thông báo đấu giá chính thức thường nêu rõ điều kiện tham gia, tiền đặt trước và thời gian nộp hồ sơ.