Mua biệt thự Bắc Ninh: Bài học từ hai khu đô thị bỏ hoang

Hàng trăm căn biệt thự tại hai khu đô thị Hoàn Sơn và Nam Từ Sơn ở Bắc Ninh đang bị bỏ hoang, cỏ dại mọc um tùm, có căn bị dùng làm chỗ nuôi gà, nhốt vịt, theo phản ánh ngày 30/10/2026 của VTC News được cafef đăng lại. Cả hai dự án đều được khởi động từ những năm 2003 - 2004, tức đã hơn 20 năm, nhưng đến nay số căn có người ở chỉ lác đác. Với người đang tính mua biệt thự hay mua nhà đất ở Bắc Ninh, câu chuyện này là một lời nhắc rằng vị trí đẹp trên bản đồ chưa đủ để một khu đô thị có sức sống.

Khu đô thị Hoàn Sơn ở Bắc Ninh: 234 lô sát cao tốc vẫn vắng chủ

Khu đô thị Hoàn Sơn rộng khoảng 7,5ha, gồm 234 lô nhà liền kề và biệt thự. Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Tu tạo và Phát triển nhà, triển khai theo Quyết định số 259 ngày 18/3/2003 của UBND tỉnh Bắc Ninh. Chủ đầu tư là doanh nghiệp được giao lập, xây dựng và kinh doanh dự án, chịu trách nhiệm làm hạ tầng như đường nội khu, cấp thoát nước, điện, cây xanh trước khi bàn giao cho người mua.

Về vị trí, khu đô thị nằm gần tuyến cao tốc Hà Nội - Bắc Giang, một lợi thế kết nối mà nhiều dự án khác mơ ước. Thế nhưng sau hơn 20 năm, theo VTC News, nhiều căn biệt thự ở đây vẫn chưa được hoàn thiện hoặc không có ai sinh sống. Một số căn được tận dụng để nuôi chó, gà, vịt, khiến cảnh quan trở nên nhếch nhác.

Bà Nguyễn Thị Hương, người dân xã Đại Đồng, thành phố Bắc Ninh, nhận xét việc nhiều biệt thự bị bỏ không suốt nhiều năm, thậm chí thành chuồng nuôi gia cầm và chó, là sự lãng phí tài sản. Người dân địa phương cũng cho biết nhiều căn đã có chủ nhưng không được đưa vào sử dụng, một số căn đã qua nhiều lần mua bán, sang tay mà vẫn để trống.

Nam Từ Sơn 200ha: "không gian châu Âu" sau 20 năm vẫn chỉ là phần thô

Dự án Khu đô thị Nam Từ Sơn có diện tích quy hoạch 200ha, thuộc phường Từ Sơn, thành phố Bắc Ninh, do Công ty cổ phần Thiên Đức làm chủ đầu tư. Dự án được triển khai từ năm 2004 với khẩu hiệu tạo ra "một không gian châu Âu trong lòng Hà Nội - Bắc Ninh".

Thực tế sau 20 năm hoàn thiện phần thô, khu đô thị này vẫn vắng bóng cư dân. Phần thô là giai đoạn đã xây xong khung, tường, mái nhưng chưa hoàn thiện nội thất, điện nước, sơn bả; người mua thường phải tự bỏ thêm tiền hoàn thiện trước khi ở. Theo VTC News, nhiều căn ở Nam Từ Sơn đã xuống cấp, cỏ dại bủa vây, có nơi cây cỏ mọc kín cả nhà, cao đến tầng 2. Đến nay chỉ lác đác vài căn được sử dụng.

Anh Nguyễn Hoàng Minh, người đang sống trong khu đô thị, cho biết nơi này xây đã lâu nhưng hầu như không có tiện ích. Cư dân phải dùng dịch vụ bên ngoài, sinh hoạt hằng ngày nhiều bất tiện. Cỏ dại rậm rạp khiến côn trùng sinh sôi, ảnh hưởng đời sống, vì vậy rất ít người chịu về ở.

Vì sao biệt thự có chủ mà vẫn bỏ trống?

Nguồn tin không nêu nguyên nhân cụ thể của từng dự án, nhưng từ những gì người dân mô tả có thể nhận ra một vòng luẩn quẩn quen thuộc trên thị trường bất động sản. Khi tiện ích như chợ, trường học, cửa hàng, khu vui chơi chưa có, rất ít gia đình muốn dọn về ở thực. Khi không có cư dân, các dịch vụ cũng không có lý do để mở, và khu đô thị tiếp tục vắng.

Chi tiết nhiều căn "đã qua nhiều lần mua bán, sang tay nhưng vẫn bỏ trống" cho thấy một phần lớn người mua có thể đã coi biệt thự như một tài sản tích trữ chờ tăng giá hơn là chỗ ở. Theo thông lệ, nhà đầu tư dạng này mua phần thô rồi để nguyên, đợi hạ tầng xung quanh phát triển để bán lại. Cách làm đó không sai về mặt pháp luật, nhưng khi phần lớn chủ nhà cùng chọn chờ đợi thì khu đô thị khó hình thành cộng đồng dân cư.

Biệt thự để lâu ở trạng thái phần thô cũng thường xuống cấp nhanh: thấm dột, rêu mốc, kết cấu thép lộ ra ngoài trời bị gỉ. Người mua lại sau nhiều năm có thể phải chi khoản sửa chữa lớn hơn dự tính ban đầu.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Bắc Ninh đang được đăng trên TimBDSvn

Chính quyền Bắc Ninh đang làm gì với dự án?

Trước tình trạng dự án bị bỏ hoang quá lâu, UBND phường Từ Sơn đã yêu cầu phòng chuyên môn phối hợp với các cơ quan liên quan kiểm tra toàn diện dự án, rà soát hồ sơ pháp lý và tiến độ đầu tư. Rà soát pháp lý là việc đối chiếu xem dự án đã có đủ các giấy tờ như quyết định giao đất, quy hoạch được duyệt, giấy phép xây dựng, nghĩa vụ tài chính về đất hay chưa; còn rà soát tiến độ là so thực tế triển khai với cam kết của chủ đầu tư.

Nguồn tin chưa cho biết kết quả kiểm tra hay biện pháp xử lý cụ thể. Thông thường, sau các đợt rà soát như vậy, cơ quan chức năng có thể yêu cầu chủ đầu tư hoàn thiện hạ tầng, đẩy nhanh tiến độ, hoặc xem xét các hình thức xử lý theo quy định nếu phát hiện vi phạm. Người đang sở hữu hoặc định mua nhà trong các dự án này nên theo dõi thông báo chính thức từ chính quyền địa phương thay vì dựa vào lời truyền miệng.

Có nên mua biệt thự Bắc Ninh ở các khu đô thị lâu năm?

Với người mua để ở, bài học rõ nhất từ Hoàn Sơn và Nam Từ Sơn là phải đến tận nơi xem mức độ sống thực của khu đô thị: có bao nhiêu nhà sáng đèn buổi tối, đường nội khu có được quét dọn, có trường học, chợ, cửa hàng tiện lợi trong bán kính đi bộ hay không. Một căn biệt thự giá rẻ hơn mặt bằng chung nhưng nằm giữa khu hoang vắng có thể khiến chi phí sinh hoạt và cảm giác an toàn của gia đình bị ảnh hưởng.

Với nhà đầu tư, câu chuyện cho thấy thời gian chờ có thể kéo dài hơn nhiều so với kỳ vọng. Một khoản tiền nằm trong căn biệt thự bỏ trống 10 - 20 năm là chi phí cơ hội lớn, chưa kể tiền sửa chữa, thuế đất hằng năm và rủi ro thanh khoản, tức khả năng bán ra nhanh với giá hợp lý. Khi nhiều chủ nhà cùng muốn bán ở một khu vắng người, người mua sẽ có lợi thế mặc cả.

Về pháp lý, trước khi xuống tiền người mua nên kiểm tra căn nhà đã có sổ hồng hay chưa. Sổ hồng là tên gọi quen thuộc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu căn nhà đã sang tay nhiều lần, cần xem chuỗi giấy tờ có liền mạch, hợp đồng nào đã công chứng, và dự án có đang bị cơ quan chức năng rà soát như trường hợp Nam Từ Sơn hay không. Với dự án đang bị kiểm tra, việc chờ kết luận chính thức trước khi giao dịch thường là lựa chọn an toàn hơn.

Với người bán đang sở hữu biệt thự trong các khu này, việc hoàn thiện nhà, dọn cỏ, cho thuê hoặc dọn về ở có thể giúp tài sản giữ giá tốt hơn so với để trống. Một căn được chăm sóc nổi bật giữa dãy nhà hoang thường dễ thu hút người mua thực hơn.

Tham khảo thêm các căn biệt thự đang rao bán tại Bắc Ninh

Câu hỏi thường gặp

Khu đô thị Hoàn Sơn và Nam Từ Sơn ở đâu, ai là chủ đầu tư?

Khu đô thị Hoàn Sơn rộng khoảng 7,5ha, gần cao tốc Hà Nội - Bắc Giang, do Công ty Cổ phần Tu tạo và Phát triển nhà làm chủ đầu tư theo Quyết định số 259 ngày 18/3/2003 của UBND tỉnh Bắc Ninh. Khu đô thị Nam Từ Sơn có quy hoạch 200ha tại phường Từ Sơn, thành phố Bắc Ninh, do Công ty cổ phần Thiên Đức làm chủ đầu tư từ năm 2004.

Vì sao nhiều biệt thự ở Bắc Ninh bị bỏ hoang?

Theo người dân, nhiều căn đã có chủ nhưng không sử dụng, một số đã qua nhiều lần mua bán vẫn để trống, và khu đô thị hầu như thiếu tiện ích nên ít người đến ở. Có thể nhiều người mua đã giữ nhà để chờ tăng giá, khiến khu đô thị không hình thành được cộng đồng cư dân.

Mua lại biệt thự đã sang tay nhiều lần cần kiểm tra gì?

Người mua nên xem căn nhà đã có sổ hồng chưa, các hợp đồng chuyển nhượng trước đó có công chứng và liền mạch không. Cũng nên hỏi chính quyền địa phương về tình trạng pháp lý của dự án, nhất là khi dự án đang được rà soát như Nam Từ Sơn.

Biệt thự để phần thô lâu năm có nên mua không?

Nhà phần thô bỏ trống nhiều năm thường xuống cấp, người mua có thể phải chi thêm đáng kể để sửa chữa và hoàn thiện. Nếu mua để ở, hãy tính tổng chi phí cả mua lẫn hoàn thiện và đánh giá kỹ tiện ích xung quanh trước khi quyết định.

Chính quyền đã có biện pháp gì với dự án Nam Từ Sơn?

UBND phường Từ Sơn đã yêu cầu phòng chuyên môn phối hợp với các cơ quan liên quan kiểm tra toàn diện dự án, rà soát hồ sơ pháp lý và tiến độ đầu tư. Kết quả kiểm tra chưa được công bố trong nguồn tin.